Ein Haus zu verkaufen, ist eine Aufgabe, die Laien manchmal zurückschrecken lässt. Keine Sorge: Du kannst auch als Nicht-Profi dein Haus erfolgreich verkaufen. Du kannst das selbst in die Hand nehmen oder auch einen professionellen Immobilienmakler beauftragen, um schnell und effektiv zum Ziel zu kommen. Wichtig ist vor allem eine gute Vorbereitung. Hier findest du alles Wissenswerte und Tipps.
Kurz und knapp: Das musst du wissen, wenn du dein Haus verkaufen willst
Wer sein Haus verkaufen will, fragt sich: Soll ich dies in Eigenregie tun oder besser einen professionellen Immobilienmakler beauftragen? Letzteres hat eine Reihe von Vorteilen:
Bitte beachte: Wenn du als Verkäufer den Makler beauftragst, musst du mindestens die Hälfte der Maklercourtage zahlen. Sie liegt je nach Region zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
Hier kannst du nach dem passenden Makler in deiner Region suchen, wenn du dein Haus verkaufen möchtest.
Achtung
Entscheidest du dich, dein Haus mit Hilfe eines Maklers zu veräußern, so zahlst du ihm eine Maklerprovision. Diese ist aber immer erfolgsabhängig. Das heißt: Nur dann, wenn es zu einem notariellen Kaufvertrag kommt, wird auch die Provision fällig.
Die Höhe der Provision variiert und ist gesetzlich nicht festgelegt. Üblich ist in vielen Bundesländern eine Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, jeweils für Käufer und Verkäufer. Sie kann aber auch frei verhandelt werden und damit höher oder niedriger ausfallen.
Hier gilt es zu beachten, dass auch bei Hausverkauf seit einiger Zeit das Bestellerprinzip gilt: Der Makler darf vom Käufer nur so viel Provision verlangen, wie er auch vom Verkäufer verlangt. Hat sich also ein Makler auf eine Provision in Höhe von 2 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer mit dem Verkäufer geeinigt, so darf er auch nur maximal so viel vom Käufer verlangen.
Entschließt du dich dazu, dein Haus nicht über einen Makler, sondern in Eigenregie zu verkaufen, musst du auf viele Details achten:
Bevor du dein Haus zum Verkauf anbietest, solltest du einige Dinge klären und dir wichtige Unterlagen für die Anzeigenerstellung zurechtlegen. Diese Unterlagen benötigst du allerdings auch dann, wenn du dein Haus über einen Makler verkaufst.
Am besten legst du dir direkt ein kostenloses immowelt Benutzerkonto an.
Tipp: Du kannst jederzeit mit deiner Anzeige beginnen, Angaben ergänzen und bereits vorhandene Daten bearbeiten. In der Vorschau kannst du dir das Exposé ansehen. Zahlen musst du erst, nachdem du deine Anzeige veröffentlicht hast.
Die Fotos von deinem Haus sind der erste Eindruck, den potenzielle Käufer davon bekommen. Hier solltest du dir besonders Mühe geben. Wenn du dein Haus über einen Makler verkaufst, übernimmt dieser diese Aufgabe für dich.
So können gute Fotos geschossen werden:
Bevor du die Kamera zückst, solltest du dein Haus auf Vordermann bringen:
Verkäufer von Immobilien benötigen einen Energieausweis für ihr Haus. Seit 1. Mai 2014 besteht eine gesetzliche Pflicht, bestimmte Kennziffern aus diesem Dokument in Immobilieninseraten, aufzuführen, die in kommerziellen Medien veröffentlicht werden.
Zu den Pflichtangaben gehören:
Spätestens beim Besichtigungstermin musst du den Energieausweis den Interessenten vorlegen – auch wenn sie nicht danach fragen. Wird im Anschluss das Haus verkauft und ein Kaufvertrag geschlossen, muss dem Käufer der Ausweis ausgehändigt werden.
Verkäufern, die sich nicht andiese gesetzlichen Vorgaben halten, droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro.
Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, wird kein Energieausweis benötigt.
Einen Energieausweis ausstellen können in der Regel Architekten, Bautechniker, Ingenieure oder ausgebildete Energieberater. Auch über immowelt.de kannst du einen Energieausweis bestellen.
Auch dann, wenn du dein Haus über einen Makler verkaufst, ist es in der Regel deine Aufgabe, den Ausweis zu organisieren. Oft kennt der Makler aber vertrauenswürdige Stellen, die den Ausweis ausstellen.
Ein Energieausweis ist für Vermieter und Verkäufer Pflicht gemäß EnEV 2014. Spätestens beim Besichtigungstermin musst du ihn vorzeigen.
Bei der Anzeigenschaltung wirst du als Hausverkäufer nach weiteren Daten gefragt. Die folgenden Angaben zum Haus solltest du zusammentragen:
Wohnfläche
Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche aller Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden (zum Beispiel Flur, Wohnzimmer oder Badezimmer). Auch die Flächen von Wintergärten und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wie Sauna- oder Fitnessräume, zählen dazu. Balkone, Terrassen, Dachgärten oder Loggien dürfen höchstens zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet werden. Nicht zur Wohnfläche gehören Flächen von Kellerräumen, Waschküchen, Bodenräumen, Trockenräumen, Heizungsräumen und Garagen. Außerdem müssen von der Wohnfläche abgezogen werden:
Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche ist der Wert, der die Gesamtgröße eines Grundstücks angibt. Den Wert kannst du aus dem Grundbucheintrag oder dem Lageplan entnehmen.
Baujahr
Als Baujahr einer Immobilie gilt immer das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurde ein Haus komplett zerstört, gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.
Sanierungsstand des Hauses
Bevor du das Haus verkaufst, solltest du den Sanierungsstand detailliert auflisten: Ist das Haus gedämmt? Wie wird es beheizt? Wann wurden zuletzt die Fenster, die Elektrik oder die Leitungen erneuert?
Ausstattung und Merkmale
Zur Ausstattung einer Immobilie zählen Einbauten, die zum Haus gehören (zum Beispiel die Sauna im Keller), aber auch die Qualität der Bauweise sowie verwendete Materialien. Hat das Haus einen Garten mit Terrasse? Wurde im Wohnzimmer Parkett oder Teppich verlegt? Mit welcher Technik ist das Haus ausgestattet?
Laufende Kosten
Dazu zählen alle Kosten, die regelmäßig anfallen und die nach dem Kauf auf den neuen Eigentümer zukommen:
Beschränkungen
Bitte beachte: Du musst auch bestehende Bau- und Nutzungsbeschränkungen offen legen – zum Beispiel bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen oder die öffentlich gefördert wurden (sozialer Wohnungsbau).
Neben den wichtigen Angaben zum Haus solltest du einige Unterlagen für den Interessenten bereithalten. Dazu zählen der Grundbuchauszug, die Flurkarte und eine Grundrisszeichnung der einzelnen Etagen. Investitionen und Modernisierungen solltest du am besten mit Rechnungen belegen. Liegt eine Wohnflächenberechnung oder ein Wertgutachten vor, dürfen diese Papiere auch nicht fehlen. In der Regel geht auch die Gebäudeversicherung an den neuen Eigentümer über, daher sollte der Versicherungsschein ebenfalls bereitgelegt werden. Denn: Vollständige und aussagekräftige Unterlagen machen Eindruck und helfen beim Hausverkauf.
Dein Benutzerkonto bei immowelt.de ist angelegt und du hast alle wichtigen Unterlagen zusammengetragen? Super! Nun kannst du die Online-Anzeige aufgeben.
Tipps zur Anzeigenerfassung:
So geht's:
Unter dem Reiter Daten & Beschreibung kannst du nun deine Immobilie genauer beschreiben.
Die Informationen hast du im besten Fall bereits zusammengetragen:
Jetzt ist Geduld gefragt: Ein Haus zu verkaufen, dauert meist länger, als es zu vermieten. Dabei spielen Faktoren wie die Ausstattung, die Konditionen sowie die Region eine Rolle. Hast du dich entschlossen, dein Haus über einen Makler zu verkaufen, so kannst du oftmals davon profitieren, dass dieser vorgemerkte Interessenten in seiner Kartei hat. Dann kann es mit dem Verkauf schneller gehen und bestenfalls wird auch ein höherer Preis erzielt. Hast du einen Käufer gefunden, geht es mit folgenden Schritten weiter:
Der Notar erstellt den Entwurf eines Kaufvertrags und stimmt diesen mit den Beteiligten ab. Im Kaufvertrag muss aufgeführt werden, wer Käufer und Verkäufer sind und welches Haus genau verkauft wird. Der Vertrag muss daher eine Baubeschreibung, die Lage, eine Grundstücksbeschreibung und einen Auszug aus dem Grundbuch enthalten.
Vermarktest du dein Haus selbst, musst du dich darum – gegebenenfalls gemeinsam mit dem Käufer – selber kümmern. Hast du einen Makler mit dem Verkauf deines Hauses beauftragt, kümmert sich dieser um viele organisatorische Angelegenheiten.
Ebenso muss der exakte Kaufpreis sowie das Fälligkeitsdatum aufgeführt werden. Auch das Bankkonto, auf das die Zahlung eingeht, muss benannt werden. Es ist ratsam, einen Gewährleistungsausschluss für nicht bekannte Mängel im Vertrag zu definieren. In der Regel gibt es kein Rücktrittsrecht, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist. Daher ist es wichtig, zu klären, unter welchen Umständen der Käufer trotzdem zurücktreten kann. Wird der Übergabetermin nicht eingehalten, kann eine Vertragsstrafe geltend gemacht werden, sofern sie vertraglich festgehalten wurde.
Weil Grundstückskaufverträge sehr komplex sind, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass alle am Hausverkauf Beteiligten von einem Notar unabhängig beraten werden.
Vor der Vertragsunterzeichnung liest der Notar den Vertrag im exakten Wortlaut vor und erklärt beiden Parteien etwaige Punkte, die für Unklarheit sorgen könnten.
Damit die Immobilie wirksam vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird, ist eine Eintragung ins Grundbuch notwendig. Da das einige Zeit dauern kann, lässt der Notar zunächst den sogenannten Auflassungsvermerk ins Grundbuch eintragen. Sie dient dem Käufer als Sicherheit, denn so kannst du das Haus nicht noch einmal verkaufen. Hat der Käufer den Kaufpreis sowie die Grunderwerbssteuer gezahlt, wird er als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Wenn du als Verkäufer ein detailliertes Hausübergabeprotokoll erstellst, schützt du dich vor Nachforderungen der Käufer nach dem Hausverkauf. Mit dem Haus musst du alle dazugehörigen Unterlagen an den neuen Eigentümer aushändigen. Auch solltest du Abnahmeprotokolle und Unterlagen übergeben, zum Beispiel zur Heizungsanlage. Vermerke alle überreichten Dokumente im Übergabeprotokoll. Wichtig: Übergib den Schlüssel erst, wenn der vollständige Kaufpreis bei dir eingegangen ist.
Beim Verkauf eines Hauses haben sowohl Käufer als auch Verkäufer gewisse Rechte und Pflichten:
Rechte und Pflichten des Käufers
Rechte und Pflichten des Verkäufers
Im Normalfall trägt der Käufer die Kosten für Notar und Grundbucheintrag.
Als Hausverkäufer musst du auf den Verkaufserlös unter Umständen eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Das ist dann der Fall, wenn du nicht selbst im Haus gewohnt hast und es weniger als zehn Jahre dein Eigentum war.
Ausnahme: Wenn du vor dem Verkauf zwei volle Kalenderjahre selbst in dem Haus gewohnt hast, bist du von der Steuer befreit.
Beim Hausverkauf entscheidest du, welcher Weg am besten zu dir passt.
Du kannst auf immowelt.de eine private Immobilienanzeige inserieren oder für die Vermarktung einen Immobilienprofi beauftragen. Erfahre die Vorteile und wäge ab.
Der rechtmäßige, im Grundbuch eingetragene Eigentümer darf die Immobilie verkaufen. Hier kannst du alle Schritte des Hausverkaufs bis hin zum Notartermin nachlesen.
Beim Verkauf einer Immobilie kannst du einen Makler beauftragen oder dein Haus über eine Immobilienanzeige auf immowelt verkaufen. Welchen Weg du auch wählst: Zur Vorbereitung solltest du alle Eckdaten, Unterlagen und wichtige Dokumente bereithalten.
Mit dem notariell beglaubigten Kaufvertrag hast du deinen Hausverkauf schon fast abgeschlossen.
Unser Service für private Eigentümer ist von Montag bis Freitag,
8-18 Uhr gerne für dich da.