Hausbewertung

Hausbewertung: Was ist der Wert meines Hauses?

Erfahre mit unserem Leitfaden, wie du eine Hausbewertung durchführen kannst. Ob kostenlose Online-Möglichkeiten bis hin zur professionellen Immobilienbewertung eines Experten: Lerne, welche Faktoren den Wert deiner Immobilie beeinflussen und wie du ihn gezielt steigern kannst.

Hausbewertung - Das Wichtigste in Kürze

Bei der Hausbewertung dreht sich alles darum, den Wert einer Immobilie so genau wie möglich zu bestimmen. Dies kann aus verschiedenen Gründen wichtig sein, sei es für den Hausverkauf, eine bevorstehende Finanzierung oder einfach, um einen aktuellen Marktüberblick zu erhalten.

• Verfügbarkeit von kostenlosen oder kostenpflichtigen Optionen: Eine Hausbewertung kann kostenlos online durchgeführt werden. Für eine detailliertere Hausbewertung kann ein professioneller Immobiliengutachter beauftragt werden.
• Verschiedene Bewertungsmethoden: Gutachter, Sachverständige, Immobilienmakler und Online-Tools bieten unterschiedliche Herangehensweisen und Genauigkeiten, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln.
• Wichtige Dokumente für eine präzise Immobilienbewertung: Dazu gehören Grundbuchauszüge, Baupläne und andere relevante Unterlagen, die für eine genaue Einschätzung benötigt werden.
• Faktoren, die den Wert beeinflussen: Lage, Zustand, Größe, Ausstattung und Marktsituation sind nur einige der Aspekte, die den Immobilienwert beeinflussen können.
• Möglichkeiten zur Wertsteigerung: Durch gezielte Maßnahmen wie Renovierungen, Modernisierungen oder Verbesserungen der Energieeffizienz kann der Wert einer Immobilie erheblich gesteigert werden.

Warum ist eine Hausbewertung wichtig?

Eine Hausbewertung ist nicht nur im Rahmen von Immobilienkäufen und verkäufen relevant. Sie spielt auch eine wichtige Rolle bei Erbschaftsangelegenheiten, Scheidungsverfahren und der Neufinanzierung von Immobilienkrediten. Sie bildet eine solide Grundlage für finanzielle Entscheidungen und Verhandlungen.

Marktwert einholen

Beim Verkauf einer Immobilie - wie einem Haus oder einer Eigentumswohnung - ist es entscheidend, den Marktwert zu kennen. Das ist der Preis, den die Immobilie derzeit auf dem Markt erzielen kann, auch bekannt als Verkehrswert. Eine realistische Preisvorstellung erhöht die Chancen auf einen schnellen Verkauf. Ein überhöhter Preis kann potenzielle Käufer abschrecken, während ein stetiger Preisverfall Misstrauen erwecken und Interessenten zum Abwarten veranlassen kann. Ein zu niedrig angesetzter Preis bedeutet hingegen einen finanziellen Verlust.

Preis als wichtigstes Kriterium für Käufer

Auch für Käufer ist es wichtig, den Wert eines Hauses zu kennen. Verschiedene Interessenten können aus persönlichen Gründen bereit sein, unterschiedliche Preise zu zahlen. Ein erster Anhaltspunkt kann durch die Betrachtung ähnlicher Immobilien in der Umgebung oder die Nutzung eines Hauswert-Rechners gewonnen werden.

Relevant im Falle einer Erbschaft

Im Falle einer Erbschaftschätzt in der Regel zunächst das Finanzamt den Wert des zu vererbenden Hauses, um die Erbschaftssteuer zu ermitteln. Sollte der geschätzte Wert unrealistisch erscheinen, haben Verkäufer die Möglichkeit, einen Gutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens für die Immobilie zu beauftragen. Dies kann auch hilfreich sein, wenn du dein geerbtes Haus verkaufen möchtest.

Wie hoch sind die Hauspreise in deiner Region?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen größten Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse. * Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

Hausbewertung: So geht's

Verschiedene Verfahren führen zu unterschiedlichen Ergebnissen bei der Wertermittlung: Der ermittelte Wert kann je nach angewandter Methode stark variieren.

• Online-Tools sind automatisierte Systeme. Sie analysieren Marktdaten und vergleichen die Immobilie mit ähnlichen Verkäufen in der Umgebung.
• Immobiliengutachter führen eine gründliche, individuelle Besichtigung der Immobilie durch und berücksichtigen Zustand, Lage und Ausstattung.

Tool oder Gutachter: Was wähle ich wann?

Für eine grobe Wertermittlung können Online-Tools oder Makler ausreichend sein. Wird aber ein offizieller Wert für rechtliche Zwecke benötigt, empfiehlt sich ein zertifizierter Immobiliengutachter.

Beispielsweise bei:

• Erbteilung
• Gerichtsverfahren

Weitere Fachleute können ebenfalls Einblicke in den Wert der Immobilie geben, sollten aber stets unabhängig und vertraulich agieren. Darunter:

• Architekten
• Bauingenieure
• Banker

Warum sind Unabhängigkeit und Vertraulichkeit wichtig?

Unabhängigkeit und Vertraulichkeit sind bei der Wahl des Bewertungspartners entscheidend. Der Experte sollte kein persönliches Interesse am Ergebnis haben und die Hausbewertung streng vertraulich behandeln.

Hausbewertung: Diese Dokumente sind wichtig

Zur Durchführung einer Hausbewertung sind verschiedene Dokumente notwendig, darunter:

• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Baupläne und Berechnungen der Wohnfläche
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen

Diese Dokumente sollten zusammentragen werden, bevor ein Immobiliengutachter mit der Hausbewertung beauftragt wird.

Kosten der Hausbewertung: Je nach Methode andere Preise

Die Wahl der Methode für die Hausbewertung hat einen erheblichen Einfluss auf die Kosten. Ein Überblick, was die Wertermittlung kostet.

Gutachter:

• Professionell und detailliert: Gutachter bieten die umfassendste Immobilienbewertung, ermitteln den Verkehrswert deiner Immobilie und erstellen ein Wertgutachten.
• Kosten: Die Preise variieren stark, beginnen jedoch meist bei 500 Euro für ein Kurzgutachten. Ein ausführliches Wertgutachten kann bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwerts des Immobilienwerts kosten. Bei einem Hauswert von 400.000 Euro wären dies beispielsweise 6000 Euro.

Immobilienmakler:

• Oft kostenlos: Viele Makler bieten die Hausbewertung als kostenlosen Service im Rahmen eines Verkaufsauftrags an.
• Provision im Falle eines Verkaufs: Erfolgt der Verkauf über den Makler, wird eine Maklerprovision fällig, die in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises liegt. Sie wird anteilig von Käufer und Verkäufer gezahlt.

Online-Hausbewertungen:

• Schnell und kostenlos: Online-Tools bieten eine erste Orientierungshilfe und schätzen den Wert der Immobilie anhand von Marktdaten.
• Geringere Genauigkeit: Die Ergebnisse sind jedoch meist ungenau und sollten nur als grobe Einschätzung betrachtet werden.

Wie wird der Hauswert ermittelt?

Der Verkehrswert oder Marktwert des Hauses oder der Eigentumswohnung wird von einem Gutachter bestimmt. Er analysiert:

• Marktsituation: Angebot, Nachfrage, Preise in der Region
• Vergleichsobjekte: Ähnliche Immobilien in der Nähe, ihre Verkaufspreise
• Die Immobilie: Zustand, Ausstattung, Lage, Größe, Bebauung

Verschiedene Verfahren zur Wertermittlung

Es gibt drei unterschiedliche Verfahren, wie Gutachter den Wert einer Immobilie ermitteln. Er wägt die Ergebnisse aller Verfahren ab und bestimmt dann den Verkehrswert des Hauses.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist die häufigste Methode zur Wertermittlung von Immobilien in Deutschland. Es basiert auf dem Grundsatz, dass der Wert einer Immobilie maßgeblich durch den Preis ähnlicher Objekte in der näheren Umgebung bestimmt wird.

Funktionsweise:

Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte: Der Gutachter sucht nach Immobilien, die deiner Immobilie in möglichst vielen relevanten Merkmalen ähneln. Dazu gehören unter anderem:

• Lage (Stadtteil, Straße)
• Haustyp (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte etc.)
• Baujahr
• Wohnfläche
• Grundstücksgröße
• Ausstattungsmerkmale (wie eine Garage)

Analyse der Vergleichspreise: Die Verkaufspreise der gefundenen Vergleichsobjekte werden herangezogen und ausgewertet. Dabei werden gegebenenfalls Korrekturen vorgenommen, um Unterschiede in den Ausstattungsmerkmalen oder der Grundstücksgröße auszugleichen.

Herleitung des Verkehrswerts: Auf Basis der analysierten Vergleichspreise und unter Berücksichtigung der Korrekturen leitet der Gutachter den Verkehrswert deiner Immobilie ab.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die sich besonders für Objekte eignet, die Einkommen generieren. Diese Einkünfte können beispielsweise aus der Vermietung von Wohnungen oder Gewerbeflächen stammen.

1. Ermittlung des Reinertrags

Ausgehend von den Mieteinnahmen werden Bewirtschaftungskosten (wie Steuern, Versicherungen, Instandhaltung) abgezogen. So erhält man den Reinertrag, der jährlich mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann.

2. Kapitalisierung des Reinertrags

Der ermittelte Reinertrag wird auf Basis eines festgelegten Zinssatzes, dem Kapitalisierungszinssatz, in den aktuellen Verkehrswert der Immobilie umgerechnet.

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die sich vom Grundsatz her etwas von den anderen beiden gängigen Verfahren unterscheidet. Hier wird nicht der aktuelle Marktwert anhand von Vergleichsobjekten oder der zukünftige Ertrag ermittelt, sondern der Wert der Immobilie ausgehend von den Wiederbeschaffungskosten berechnet.

1. Ermittlung der Wiederbeschaffungskosten:

• Man schätzt die Kosten, die für den Neubau eines vergleichbaren Gebäudes auf dem aktuellen Grundstück anfallen würden.
• Dabei werden die Baukosten für die Immobilie selbst sowie die Herstellungskosten für Außenanlagen berücksichtigt.

2. Abzug der Alterswertminderung:

• Da es sich nicht um einen Neubau handelt, wird vom ermittelten Wert der Wiederbeschaffungskosten die sogenannte Alterswertminderung abgezogen. Diese berücksichtigt die Abnutzung der Immobilie und die Wertminderung aufgrund technischer Überalterung.

3. Berücksichtigung des Grundstückswertes:

• Zum Wert des Gebäudes nach Abzug der Alterswertminderung wird abschließend noch der Wert des Grundstücks addiert. Dieser wird in der Regel durch das Vergleichswertverfahren ermittelt.

Was ist bei der Hausbewertung zu beachten?

Der ermittelte Wert der Immobilie ist eine Schätzung, die nicht immer dem tatsächlichen Verkaufspreis entspricht.

Gründe:

• Marktsituation: Der Markt kann sich schnell ändern, was sich auf den Wert auswirkt.
• Individuelle Faktoren: Interessenten können bereit sein, mehr oder weniger zu zahlen, als der Schätzwert vorgibt.
• Zeitdruck: Bei Eile kann ein niedrigerer Preis notwendig sein.

Was beeinflusst den Hauswert?

• Baujahr und Modernisierungen: Ein jüngeres Haus oder regelmäßige Renovierungen steigern den Wert.
• Zustand und Pflege: Ein gepflegtes Haus mit guter Bausubstanz wirkt sich positiv aus.
• Ausstattung: Hochwertige Materialien und moderne Ausstattung erhöhen den Preis.
• Energieausweis: Ein guter Energieausweis zeigt Energieeffizienz und spart Geld.

Gegebene Faktoren:

• Bausubstanz: Die Qualität der verwendeten Materialien und die Bauweise sind entscheidend.
• Lage und Umgebung: Attraktive Gegenden mit guter Infrastruktur und Anbindung sind beliebt.
• Größe und Grundstücksfläche: Mehr Wohnfläche und ein größeres Grundstück erhöhen den Wert.
• Rechtliche Aspekte: Grundbucheintragungen, Belastungen oder Denkmalschutz können den Preis beeinflussen.

Markteinflüsse:

• Angebot und Nachfrage: In Gegenden mit hoher Nachfrage und geringem Angebot steigen die Preise.
• Zinsniveau: Niedrige Zinsen können die Kaufbereitschaft und somit die Preise erhöhen.
• Wirtschaftliche Lage: Eine stabile Wirtschaft und positive Zukunftsaussichten wirken sich positiv aus.

Wie kann ich den Wert meines Hauses steigern?

Um den Wert eines Hauses zu steigern, können wertverbessernde Maßnahmen durchgeführt werden.

Renovierung und Modernisierung:

• Modernes Bad und Küche: Neue Sanitäranlagen und eine moderne Küche sind beliebt und steigern den Wert.
• Energetische Sanierung: Dämmung, neue Fenster und Türen senken Energiekosten und erhöhen den Wohnkomfort.
• Fußböden und Wände: Neue Böden und frische Farben wirken einladend und modern.
• Dach und Fassade: Sanierung und Instandhaltung erhalten die Bausubstanz.

Erweiterung und Ausbau:

• Ausbau des Dachgeschosses: Zusätzlicher Wohnraum schafft Platz und erhöht den Wert.
• Anbau: Ein Wintergarten, eine Terrasse oder Erweiterung der Wohnfläche sind attraktiv.
• Energieausweis: Ein aktueller Energieausweis zeigt die Energieeffizienz und spart Geld.
• Garten und Außenanlagen aufräumen: Ein gepflegter Garten und eine schöne Terrasse laden zum Verweilen ein.
• Kleine Schönheitsreparaturen: Beseitige Mängel und Schäden, um einen guten Eindruck zu machen.
• Professionelle Fotos: Ansprechende Fotos für Exposés und Online-Portale sind wichtig.

Hauswert online schätzen: Schnell, einfach, aber mit Vorsicht

Online-Hausbewertungsrechner bieten eine schnelle und bequeme Möglichkeit einer Wertermittlung.

Funktionsweise:

• Du gibst Informationen zum Haus ein (Lage, Größe, Ausstattung etc.).
• Der Rechner vergleicht diese Daten mit ähnlichen Objekten in der Umgebung.
• Basierend auf diesen Vergleichswerten erhältst du eine Schätzung des Marktpreises.

Vorteile:

• Schnelle und einfache Bedienung
• Kostenlose Schätzung
• Erste Orientierungshilfe

Nachteile:

• Ungenauigkeit: Individuelle Merkmale deines Hauses können nicht berücksichtigt werden.
• Keine professionelle Hausbewertung: Der Rechner ersetzt nicht die Expertise eines Gutachters.
• Vergleichswerte: Die Qualität der verwendeten Daten kann schwanken.

FAQ: Hausbewertung

Wie finde ich den Kaufpreis für mein Haus heraus?

Online-Rechner sind optimal für eine erste Schätzung. Andernfalls beauftragst du direkt einen professionellen Gutachter für eine detaillierte Immobilienbewertung.

Welche Unterlagen benötige ich für eine professionelle Hausbewertung?

• Grundbuchauszug
• Baupläne
• Energieausweis

Kann ich den Hauswert selbst einschätzen?

Eine erste Wertermittlung ist durch Vergleich mit ähnlichen Objekten in der direkten Nachbarschaft möglich. Für genauere Werte geht der Weg an einem Experten nicht vorbei.

Welche Faktoren beeinflussen den Hauswert am stärksten?

• Lage
• Zustand der Immobilie
• Aktuelle Marktsituation

Sind Online-Hausbewertungen kostenlos?

Ja, viele Online-Tools zur Hausbewertung sind kostenlos zugänglich.