Hauswert ermitteln

Hauswert ermitteln: Finde heraus, was dein Haus wert ist

Ob für den Hausverkauf, steuerliche Zwecke oder eine anstehende Finanzierung: Den Wert eines Hauses zu kennen und zu ermitteln, ist in vielen unterschiedlichen Fällen wichtig. Dieser Ratgeber gibt dir einen Überblick darüber, auf welche Methoden du zur Wertermittlung zurückgreifen kannst und welche Faktoren es dabei zu berücksichtigen gilt. Zudem zeigen wir dir, wie du selbst eine erste Schätzung vornimmst und wann du einen professionellen Gutachter hinzuziehen solltest.

So setzt sich der Wert eines Hauses zusammen

Beim Hauswert geht es darum, den aktuellen Wert eines bestimmten Hauses auf dem Immobilienmarkt zu schätzen. Der ermittelte Betrag gibt dir zum Beispiel als Käufer oder Verkäufer eine solide Grundlage für Preisverhandlungen oder Planungssicherheit bei Investitionen und Darlehen.

Innere und äußere Umstände: Diese Faktoren beeinflussen den Hauswert

Um den Wert eines Hauses realistisch einschätzen zu können und um eine möglichst genaue Schätzung zu erhalten, musst du mehrere Aspekte berücksichtigen. Wie wertvoll ein Haus tatsächlich ist, bestimmt nämlich eine Reihe unterschiedlicher Faktoren. Dazu gehören zum Beispiel folgende Kriterien:

• Lage und Gegend, in der sich das Haus befindet: Die Lage ist oft der entscheidende Faktor für den Wert eines Hauses. Liegt dein Haus in einer begehrten Gegend oder in der Nähe von guten Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln, kannst du in der Regel mit einer höheren Hausbewertung rechnen.
• Größe und Beschaffenheit des Grundstücks: Der Wert des Grundstücks, auf dem das Haus steht, spielt ebenfalls eine große Rolle. Beim Bodenwert geht es allerdings nicht nur um die reine Größe, sondern auch um die Beschaffenheit und Nutzbarkeit der Fläche. Außerdem beeinflussen den Grundstückswert eventuelle Rechte Dritter oder sonstige Beschränkungen.
• Allgemeine Verfassung und Ausstattung: Auch die Wohnfläche und der Zustand des Hauses sind entscheidend. Ein größeres Haus in gutem Zustand erreicht eher einen höheren Preis als ein kleineres renovierungsbedürftiges. Die Ausstattung – beispielsweise moderne Küchen und Bäder oder energieeffiziente Systeme – können den Wert ebenfalls steigern. Zuletzt fällt auch das Baujahr ins Gewicht. Häufig sind neuere Gebäude wertvoller, da sie weniger Instandhaltung bedeuten und aktuelle Vorschriften erfüllen. Aber auch ältere Häuser erreichen bisweilen stattliche Preise – besonders wenn sie gut gepflegt sind oder einen historischen Wert haben.
• Marktsituation und der Wert von Vergleichsobjekten: Der aktuelle Immobilienmarkt beeinflusst den Hauswert maßgeblich. In einem sogenannten Verkäufermarkt beispielsweise übersteigt die Nachfrage das Angebot. Dementsprechend erhöhen sich auch die Preise. Welchen Betrag ähnliche Häuser zuletzt beim Verkauf erzielt haben, ist ein guter Indikator für den Wert deines Hauses und eine Orientierung bei der Ermittlung.

6 gute Gründe: Darum solltest du den Hauswert ermitteln

Diese Faktoren zusammengenommen ermöglichen es dir, eine fundierte Schätzung des Werts zu erhalten. Aber wieso ist die Ermittlung des Hauswerts überhaupt relevant?

1. Beim Hauskauf und -verkauf solltest du den Wert der Immobilie kennen

Die Kenntnis des Hauswerts ist wichtig, um einen gerechten Preis zu erzielen.

• Beim Verkauf vermeidest du so, dein Haus unter Wert zu veräußern.
• Beim Kauf wiederum zahlst du nicht mehr als nötig
• Vor allem ohne Unterstützung durch einen Makler ist es sinnvoll, den Hauswert zu ermitteln.
• Die Informationen helfen dir, mit Selbstvertrauen in Verhandlungen zu gehen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

2. Der Hauswert spielt eine entscheidende Rolle bei Hypothekendarlehen

Banken verlangen eine genaue Bewertung deines Hauses, damit sie das Risiko des Darlehens abschätzen und die Kreditbedingungen festlegen können.

• Wie viel die Immobilie wert ist, beeinflusst direkt die mögliche Höhe des Darlehens sowie die Zinssätze.
• Deinen Hauswert zu ermitteln, hilft dir somit auch, die Kosten des Kredits zu kontrollieren.

3. Bei Erbschaft oder Scheidung ermöglicht der Hauswert gerechte Verteilung

Manche Lebenssituationen erfordern eine Aufteilung von Vermögen – beispielsweise bei Erbschafts- und Scheidungsangelegenheiten. In diesen Fällen ist die genaue Ermittlung des Hauswerts unerlässlich.

• Die Wertermittlung sorgt für eine faire Verteilung und kann Konflikte zwischen den beteiligten Parteien minimieren.
• Dies ist besonders wichtig, um rechtliche Klarheit zu schaffen und mögliche Streitigkeiten zu vermeiden.

4. Nutze den Hauswert als Grundlage für deine steuerliche Bewertungen

Die Höhe deiner Grundsteuer hängt direkt vom geschätzten Wert deiner Immobilie ab.

• Dank einer genauen Berechnung zahlst du nicht mehr Steuern für dein Haus, als es eigentlich wert ist.
• Falls du das Haus vererbt bekommst, ist der Hauswert außerdem wichtig als Bemessungsgrundlage, wenn du die Erbschaftssteuer berechnen musst.

5. Bevor du in dein Haus investierst, ist es gut, seinen Wert zu kennen

Renovierungen oder Erweiterungen sind bei einem Haus fast immer mit vergleichsweise hohen Ausgaben verbunden.

• Wenn du Arbeiten in dieser Richtung planst, solltest du deshalb den aktuellen und potenziell zukünftigen Wert deines Hauses vor Augen haben.
• So kannst du beurteilen, ob die geplanten Investitionen sich wertsteigernd auswirken können und ob sie finanziell sinnvoll sind.

6. Für die Versicherungseinstufung ist die Wertermittlung unumgänglich

Es ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, sein Haus zu versichern. Dennoch sind Gebäudeversicherungen und Co dringend zu empfehlen.

• Allerdings sollte die Versicherungssumme ausreichen, um im Schadensfall den tatsächlichen Wert abzudecken.
• Dies verhindert, dass du im Falle eines Totalschadens unterversichert bist und finanzielle Verluste erleidest.
• Damit deine Versicherungsgesellschaft dein Haus entsprechend hoch einstuft, ist regelmäßig eine (erneute) Wertermittlung des Gebäudes notwendig.

Gängige Verfahren zur Ermittlung des Hauswerts

In allen genannten Fällen liefert die Wertermittlung wichtige Daten, die dir helfen, finanzielle Risiken zu managen und fundierte Entscheidungen bezüglich deiner Immobilie zu treffen. Um den Wert eines Hauses selbst zu ermitteln, kannst du verschiedene Methoden anwenden – je nachdem, welche Ressourcen dir zur Verfügung stehen und wie genau die Schätzung sein soll.

• Das Vergleichswertverfahren ist eine der häufigsten Methoden zur Hauswertermittlung. Hierbei vergleichst du das zu bewertende Haus mit ähnlichen Objekten in derselben Gegend beziehungsweise deren Kauf- und Verkaufspreisen. Dabei berücksichtigst du Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung des Hauses, um Unterschiede im Preis zu erklären. Dieses Verfahren ist besonders effektiv in Gebieten, in denen viele vergleichbare Transaktionen stattfinden.

  Um den Hauswert zu ermitteln, kannst du diese Formel nutzen: Hauswert = Durchschnittlicher Quadratmeterpreis vergleichbarer Objekte × Wohnfläche des Hauses

• Vor allem bei vermieteten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Hier geht es in erster Linie um den wirtschaftlichen Wert des Hauses, den du basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen berechnest. Zukünftige Erträge zinst du auf ihren gegenwärtigen Wert ab. Diese Methode ist hilfreich, um den Wert von Mehrfamilienhäusern oder anderen Investment-Immobilien zu bestimmen.

  Dazu kannst du die folgende Formel anwenden: Hauswert = (Jahresnettokaltmiete - Bewirtschaftungskosten) / Kapitalisierungszinssatz

• Beim Sachwertverfahren schätzt du den Hauswert ausgehend von den Kosten für den Neubau des Gebäudes beziehungsweise den Sachwert des Hauses. Wertmindernde Faktoren wie Alter oder Abnutzung ziehst du dabei ab. Zusätzlich rechnest du den Wert des Grundstücks hinzu. Diese Methode ist besonders nützlich für einzigartige Immobilien, die schwer mit anderen zu vergleichen sind.

  Um sofort den Hauswert zu ermitteln, setze diese Formel ein: Hauswert = Bodenwert + (Neubauwert der Gebäude - Altersabschreibung)

Lass professionelle Gutachter deinen Hauswert ermitteln

Manchmal benötigst du allerdings eine präzise Schätzung oder sogar ein offizielles Wertgutachten. In diesen Fällen kannst du einen professionellen Gutachter beauftragen. Die Sachverständigen sind speziell ausgebildet und führen eine gründliche Inspektion des Hauses durch. Dabei berücksichtigen sie alle relevanten Faktoren, um einen detaillierten Bewertungsbericht zu erstellen. Dies ist besonders wichtig, wenn es um hohe Geldsummen geht oder bestimmte Umstände eine Rolle spielen – beispielsweise bei rechtlichen Auseinandersetzungen oder besonders komplexen Immobilientransaktionen. Häufig führen auch Banken oder andere Kreditgeber eigene Bewertungen durch, wenn es um die Vergabe von Hypotheken geht. Sie beauftragen in der Regel unabhängige Gutachter, um sicherzustellen, dass der Kredit durch den Wert der Immobilie abgesichert ist.