Immobilienverkauf

Immobilien verkaufen: Von der Anzeige bis zum Notartermin

Wenn du deine Immobilie verkaufen willst, kannst du das entweder in Eigenregie tun, was aber mit viel Arbeit und auch einer Reihe möglicher Fallstricke verbunden ist. Oder du beauftragst einen professionellen Immobilienmakler mit dem Verkauf deiner Immobilie.

Immobilie mit einem Makler verkaufen: Die Vorteile

Wenn du einen Makler mit dem Verkauf deiner Immobilie beauftragst, profitierst du von zahlreichen Vorteilen:

Für seine Dienste verlangt der Makler eine Maklerprovision. Dabei gilt es zu bedenken: Seit einiger Zeit gilt hierzulande das Bestellerprinzip, das einen Provisionssplit für Käufer und Verkäufer vorsieht.

Der Makler darf vom Käufer nur so viel Provision verlangen, wie er auch vom Käufer verlangt. Oftmals werden für jede Partei 3 Prozent Provision zuzüglich Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent, fällig. Die Höhe der Provision ist aber regional und je nach Bundesland unterschiedlich hoch und im Prinzip auch frei verhandelbar.

Wenn du dich aber entschließt, deine Immobilie in Eigenregie selbst zu verkaufen, benötigst du Fachwissen, Zeit und eine Menge Geduld: Ein erfolgreicher Immobilienverkauf erfordert eine gute Planung. Hier erfährst du Schritt für Schritt, was auf dich als Immobilienverkäufer zukommt.

Schritt 1: Anzeige erstellen

Ob Haus, Wohnung, Garage oder Bauernhof: Um Kaufinteressenten auf dein Objekt aufmerksam zu machen, solltest du es möglichst aussagekräftig präsentieren.

Ein Grundriss, viele Fotos und Angaben zu Ausstattungsmerkmalen sind wichtige Infos. Wenn du diese vorher zusammenstellst, geht die Anzeigenerstellung schnell und einfach.

Hast du schon ein kostenloses Benutzerkonto bei immowelt.de erstellt? Dann kannst du direkt mit deiner Anzeige starten. Falls dir noch Dokumente oder einzelne Angaben fehlen, ist das kein Problem: Du kannst das Inserat jederzeit bearbeiten und Informationen ergänzen.

Aussagekräftige Fotos

Zu einer Immobilienanzeige gehören Aufnahmen von der Außenansicht, von den einzelnen Räumen sowie eventuell vom Grundstück oder der Aussicht. Diese Fotos solltest du bestenfalls bei Tageslicht und blauem Himmel machen. Besonderheiten deiner Immobilie, zum Beispiel eine Einbauküche oder ein Kamin sollten auf Detailfotos zu sehen sein. Wähle den Dateinamen so, dass er das Gezeigte benennt. Die Beschreibung wird übernommen und erspart dir Arbeit nach dem Hochladen. Wenn du deine Immobilie über einen Makler verkaufst, übernimmt dieser diese Arbeiten für dich. Aufgrund seiner Erfahrung und Kompetenz kannst du darauf vertrauen, dass er professionell vorgeht.

Fototipp: Fotografiere am besten im Querformat und achte auf eine hohe Auflösung. Die meisten Smartphones können mittlerweile mit einer Kamera mithalten.

Zustand und Ausstattung der Immobilie

Die Quadratmeterzahl der Wohnfläche und gegebenenfalls der Nutzfläche gehört zu den relevantesten Angaben und bestimmt maßgeblich den Preis. Sinnvoll ist außerdem eine Auflistung aller Renovierungsarbeiten und Sanierungen der vergangenen Jahre.

Falls du eine Eigentumswohnung verkaufst, solltest du auch die Höhe des Hausgeldes und ggf. der Instandhaltungsrücklage angeben.

Immobilienbewertung und Wertermittlung

Welcher Verkaufspreis ist realistisch? Preisstatistiken oder vergleichbare Objekte auf Immobilienportalen geben eine erste Orientierung. Eine genauere Schätzung erhältst du von einem Experten. Er führt eine detaillierte Wertanalyse deiner Immobilie vor Ort durch und nennt dir einen realistischen Verkaufspreis. Es ist üblich, dass Verkäufer und Käufer über den Preis verhandeln. Du kannst also ruhig einen etwas höheren Preis ansetzen. Aber Achtung: Zu hohe Preise können Interessenten auch abschrecken, überhaupt Kontakt aufzunehmen. Wenn du deine Immobilie mit Hilfe eines Maklers verkaufst, kann dieser aufgrund seiner Marktkenntnis den Wert gut einschätzen.

Grundriss

Auch die beste Beschreibung kann eine Grundrisszeichnung nicht ersetzen. Der Grundriss sollte zumindest Lage und Größe der einzelnen Zimmer grob skizzieren. Eine 3D-Zeichnung, die Einrichtungsgegenstände enthält, sorgt bei deinen Interessenten für eine deutlich bessere Größenvorstellung.

Energieausweis

Viele Angaben bei der Anzeigenerstellung sind freiwillig. Beim Immobilienverkauf musst du aber auch einige rechtliche Vorgaben erfüllen. Ein Beispiel dafür ist der Energieausweis.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 schreibt vor, bestimmte Energiewerte und andere Daten wie Baujahr und Energieträger in Inseraten für Wohnungen und Häuser anzugeben. Wenn du noch keinen Energieausweis besitzt, kannst du online einen anfordern.

Ein Energieausweis ist für Vermieter und Verkäufer Pflicht. Spätestens beim Besichtigungstermin musst du ihn vorzeigen.

Energieausweis online bestellen

Ein Energieausweis ist für Vermieter und Verkäufer Pflicht gemäß EnEV 2014. Spätestens beim Besichtigungstermin musst du ihn vorzeigen.

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Willst du dir den Aufwand rund um den Immobilienverkauf sparen, kannst du auch einen Immobilienmakler beauftragen. Der Profi verfügt in der Regel über viel Erfahrung, Marktkenntnis und kann zum Beispiel den Preis deiner Immobilie gut einschätzen. Vor allem aber übernimmt er die gesamte Organisation.
Wir helfen dir bei der Maklersuche.

Schritt 2: Anzeige veröffentlichen

Es lohnt sich, bereits jetzt ein kostenloses immowelt Benutzerkonto anzulegen. Wenn du angemeldet bist, kannst du die Anzeigenerfassung jederzeit unterbrechen und deine Anzeige zwischenspeichern.

Im ersten Teil der Anzeigenerfassung trägst du allgemeine Angaben zu deiner Immobilie ein. Neben einer kurzen und prägnanten Überschrift werden hier Immobilienart und die Kategorie ausgewählt. Insgesamt kannst du aus 14 Optionen wählen, zum Beispiel Haus, Wohnung, Grundstück, Land-/Forstwirtschaft, Garage/Stellplatz oder Rendite-Objekt. Außerdem kannst du auswählen, ob du vermieten oder verkaufen möchtest.

Bitte beachte: Die Auswahl Vermietung/Verkauf kannst du nach Abschluss der Anzeigenerfassung nicht mehr ändern.

Darunter gibst du den Standort deiner Immobilie an. Wenn du die Funktion „Straße im Exposé anzeigen“ wählst, sehen Interessenten den genauen Standort auf der Karte und können direkt sehen, was sich alles in der Nähe befindet. In diesem Abschnitt kannst du auch entscheiden, wie Kaufinteressenten dich kontaktieren sollen. Falls du deine Kontaktdaten nicht im Exposé anzeigen lassen willst, ist die Kontaktaufnahme über ein Formular möglich. Soll deine Telefonnummer zu sehen sein, hinterlegen wir diese hinter einem Link. So schützen wir deine Daten vor unerlaubten Zugriffen.

Im zweiten Schritt Daten & Beschreibung gibst du zunächst die Basisdaten des Angebots an. Dazu gehört zum Beispiel der Immobilienpreis, die Wohnfläche, die Anzahl der Zimmer und das Baujahr.

Es folgen Angaben zum Energieausweis und eine Auswahl an Ausstattungsmerkmalen. Im nächsten Reiter Beschreibung hast du noch einmal die Chance, von deiner Immobilie zu überzeugen.

Tipp: Mache dir schon während der Vorbereitung deiner Anzeige Gedanken über Fotos und Beschreibungstexte, um dir bei der Erstellung Zeit zu sparen. Du kannst deinen Entwurf aber auch jederzeit zwischenspeichern und später fortfahren.

Im dritten Schritt kannst du Anlagen wie Fotos, PDF-Dokumente und YouTube-Videos hinzufügen. Das erste Foto wird als Listenbild angezeigt und ist somit das Aushängeschild der angebotenen Immobilie. Die Reihenfolge der Bilder kannst du jederzeit ändern.

Tipp: Überlege dir auch für die Bilder eine passende Beschreibung und ziehe alle Fotos in einen Ordner. Beim Upload markierst du alle Bilddateien im Ordner. Du kannst sie alle auf einmal auswählen und hochladen.

Spätestens beim vierten Punkt Veröffentlichung musst du dich einloggen beziehungsweise registrieren. Wenn du schon vorher angemeldet bist, wird deine Anzeige nach jedem Schritt automatisch gespeichert.

Im Reiter Anzeigenschaltung kannst du wählen, wie lange du die Anzeige schalten willst. Außerdem kannst du festlegen, dass die Anzeige erst später aktiviert wird. Noch effizienter kannst du deine Immobilie vermarkten, indem du Sonderwerbeformen buchst.

Tipp: Beim Klick auf die Anzeigenvorschau siehst du, wie dein Exposé später auf der Seite dargestellt wird. Du kannst nochmals kontrollieren, ob alle Angaben passen.

Im Bereich Buchung & Zahlung kannst du dich schließlich für eine Zahlungsmethode entscheiden. Mit dem Klick auf die Schaltfläche "Bestätigen & bezahlen" unten rechts wird der Buchungsvorgang abgeschlossen. Die Rechnung kannst du im Anschluss als PDF-Dokument herunterladen. Glückwunsch, deine Anzeige ist nach diesem Schritt sofort online!

Wenn du einen Makler mit dem Verkauf deiner Immobilie betraut hast, wird dieser dein Objekt auf immowelt.de inserieren. Daneben hat er aber noch weitere Vermarktungskanäle, etwa seine eigene Webpräsenz oder seine Kundenkartei.

Schritt 3: Käufer finden

Die Immobilienanzeige ist veröffentlicht. Nun melden sich die ersten Kaufinteressenten, mit denen du einen Besichtigungstermin vor Ort vereinbaren kannst. Geh davor mit kritischem Blick durch dein Haus oder deine Wohnung und prüfe, ob alles ordentlich und in einem guten Zustand ist. Lass ggf. noch kleine Schönheitsreparaturen erledigen. Das kann dir Diskussionen über einen Preisnachlass ersparen.

Beim Rundgang solltest du zwar die Stärken des Objekts betonen, eventuelle Baumängel aber auch nicht verschweigen. Ein offener Hinweis auf ein kleineres Manko – wie eine partywütige Studenten-WG in der Nachbarschaft – kann auch vertrauenswürdig wirken.

Ist ein Käufer gefunden, geht es zum Notar: Er ist beim Immobilienverkauf vorgeschrieben, beurkundet den Kaufvertrag und leitet die Änderung des Grundbucheintrags in die Wege. Zudem ist er eine neutrale Instanz und hilft bei einem reibungslosen Eigentumsübergang. Normalerweise trägt der Käufer die Notarkosten.

Wichtig für Immobilienverkäufer: Sobald du den Kaufpreis erhalten hast, musst du das dem Notar bestätigen. Er veranlasst dann die Änderung des Grundbucheintrags. Jetzt findet auch die Schlüsselübergabe statt. Dabei musst du dem Käufer sämtliche wichtige Dokumente übergeben: zum Beispiel Bauzeichnungen und Abnahmeprotokolle. Auch der Zustand der Immobilie sowie Mängel sollten bei der Übergabe thematisiert werden. Am besten erstellst du ein detailliertes Übergabeprotokoll. Dadurch schützt du dich vor eventuellen Forderungen, die sich nach dem Immobilienverkauf ergeben.

Wenn du einen Immobilienmakler mit dem Verkauf deiner Immobilie betraut hast, übernimmt dieser die ganzen organisatorischen Aufgaben.