Immobilienwert ermitteln

Immobilienwert ermitteln: So kommen Eigentümer zum richtigen Preis

Wenn du ein Haus, eine Wohnung oder ein Gebäude kaufen oder verkaufen willst, solltest du den Wert der betroffenen Immobilie kennen. Wie du den Immobilienwert ermittelst und welches Verfahren für die Berechnung am besten geeignet ist, zeigen wir dir in diesem Beitrag. Mit dem Immobilienwert-Rechner von immowelt bekommst du zudem eine schnelle Auskunft über den Wert deines Hauses.

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Mit dem kostenlosen Rechner zur Immobilienbewertung von immowelt kannst du als Eigentümer schnell und einfach den Immobilienwert deiner Immobilie ermitteln - sowohl für Wohnungen als auch Häuser.

Wann ist eine Immobilienwertermittlung sinnvoll?

Vor allem wenn du als Eigentümer deine Immobilie veräußern willst, bist du im Vorfeld daran interessiert, den Immobilienwert zu ermitteln. Damit du den Preis weder zu hoch, noch zu niedrig ansetzt, benötigst du ein Gespür für den Markt- bzw. Verkaufswert. Die Ermittlung des Immobilienwertes ist aber auch bei Scheidungsverfahren, Vermögensaufteilungen, Erbauseinandersetzungen oder auch bei Zwangsversteigerungen sinnvoll.

Warum solltest du den Immobilienwert bei Kauf und Verkauf ermitteln?

Die Immobilienwertermittlung dient beim Verkauf als Entscheidungshilfe und als Richtwert, um den Verkaufspreis festzulegen. Sie ist eine Absicherung für beide Parteien, damit die Immobilie nicht über beziehungsweise unter Wert gekauft oder verkauft wird.

Immobilienwert bei einer Scheidung ermitteln

Nach einer Scheidung kommt es oftmals zu einem Zugewinnausgleich , bei dem der erwirtschaftete Gewinn innerhalb des Ehezeitraums auf auf beide Ehepartner zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Da erworbene Immobilien genauso wie das vorhandene Vermögen beider Parteien in den Zugewinnausgleich eingerechnet werden, ist die Bestimmung ihres Wertes unverzichtbar.

Erbschaft und Schenkungen: Dann solltest du den Wert der Immobilie ermitteln

Aus steuerlichen Gründen ist es bei Erbschaft oder Schenkung unerlässlich, den Immobilienwert zu ermitteln.

• Ab einem Immobilienwert von 400.000 Euro zahlen beispielsweise die erbenden, beziehungsweise beschenkten Kinder eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf den darüberliegenden Betrag.
• Doch Achtung: Wird die geerbte oder geschenkte Immobilie verkauft, fällt unter Umständen auf daraus resultierende Gewinne eine Spekulationssteuer an.
• Dies trifft allerdings nur dann zu, wenn der Erblasser oder Schenker die Immobilie vor weniger als zehn Jahren selbst erworben hat.

Ermittlung des Immobilienwertes bei Sorgerecht und Vormundschaft

Sorgerechtsangelegenheiten spielen eine besondere Rolle, wenn du bei einer Immobilie den Wert ermitteln willst. Übernimmt das Vormundschaftsgericht für einen pflegebedürftigen Eigentümer den Verkauf der Immobilie, ermitteln oft Gutachter den Wert des Objektes. So stellt das Gericht sicher, das Bestmögliche für den Betreuten herauszuholen.

Ist eine Wertermittlung bei der Verlängerung von Hypotheken sinnvoll?

Wenn du eine Hypothek mit einer Anschlussfinanzierung verlängerst, ist es manchmal notwendig, den Immobilienwert zu ermitteln. Hierbei solltest du folgendes beachten:

• Ist die Zinsfestschreibung für ein Darlehen etwa nach zehn Jahren abgelaufen, dann kann zum Beispiel auf Grundlage eines Gutachtens über verbesserte Finanzierungskonditionen mit der Bank verhandelt werden.
• Banken ermitteln bei einer Finanzierung in der Regel von sich aus den Immobilienwert.
• Hierfür dürfen sie nach mehrheitlicher Rechtsauffassung allerdings keine Gebühren verlangen.
• Gerade bei Direktbanken und den großen Vermittlern von Hypothekendarlehen ist es schon seit Jahren üblich, dass sie die Wertermittlung selbst bezahlen. Einzelne Banken, insbesondere Hausbanken, fordern den Kreditnehmer aber auf, die Immobilienbewertung auf eigene Kosten selbst zu beauftragen.
• Ob diese Praxis künftig von Gerichten gebilligt wird, ist offen.

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Immobilienwert berechnen: So lässt sich der Immobilienpreis ermitteln?

Für die Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie in einem Gutachten gibt es drei normierte Bewertungsverfahren:

• das Vergleichswertverfahren
• das Sachwertverfahren
• das Ertragswertverfahren

Welches Wertermittlungsverfahren letztendlich zum Einsatz kommt, hängt von der Immobilienart und der künftigen Nutzung der zu bewertenden Immobilie ab, die der Immobiliengutachter bewerten soll.

• Wie Gutachter für deinen Immobilienwert in der Berechnung vorgehen müssen, ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
• Dabei ist diese Verordnung bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte anzuwenden.
• Die ImmoWertV berücksichtigt zum Beispiel auch den energetischen Zustand des Gebäudes - im Gegensatz zu ihrer Vorgängerregelung, der bis 2010 gültigen Wertermittlungsverordnung.

Vergleichswertverfahren

Bei Eigentumswohnungen wenden Gutachter das Vergleichswertverfahren angewandt. In diesem Fall wird bei Immobilien der Wert durch eine vergleichende Ermittlung definiert. Hierbei gilt es, anhand von Vergleichsobjekten ein Durchschnittspreis errechnet. Je mehr Vergleichspreise miteinbezogen werden können, desto sicherer ist das Ergebnis.

• Merkmale des Grundstücks und der Immobilie an sich (Alter, energetischer Zustand oder Ausstattung) werden dabei durch Zu- und Abschläge berücksichtigt.
• In ländlichen Regionen kann aufgrund der geringen Vergleichsbasis die Wertspanne schon mal etwas größer ausfallen.
• Gleiches gilt für ungewöhnliche Immobilien, die sich schwer vergleichen lassen.
• In diesen Fällen sollte ein Gutachter hinzugezogen werden, um ein plausibles Ergebnis zu erhalten.

Wenn Gutachter den Immobilienwert über das Vergleichswertverfahren ermitteln, wird oftmals auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückgegriffen. Denn in Deutschland werden alle Immobilienkäufe notariell beurkundet. Somit sind die Kaufpreise bekannt. Laut Paragraf 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird der Marktwert von Grundstücken aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen abgeleitet.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Ein- oder Zweifamilienhäusern angewendet.

• Der Immobilienwert ergibt sich bei dieser Ermittlung daraus, indem Gutachter die Kosten für die Herstellung der Immobilie heranziehen.
• Das Resultat ergibt sich unter Berücksichtigung von Lage, Baukosten und altersbedingter Abnutzung sowie des Grundstückswertes ermittelt.
• Die Sachwertermittlung basiert auf folgenden Komponenten: Grundstückswert, Sachwert des Gebäudes und Sachwert der Außenanlagen.

Bei der Grundstücksbewertung kann der Immobiliengutachter entweder Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte heranziehen. Für die Ermittlung des Bodenrichtwertes sind diverse Faktoren von Interesse:

• Grundstücksgröße (Abschläge für baulich nicht nutzbare Fläche, die im Bebauungsplan festgeschrieben ist, bei übergroßen Grundstücken, die als Garten beziehungsweise Hinterland gelten)
• Grundstücksform (Eckgrundstück, verwinkelt, Nord-/Südgrundstück)
• Grundstückslage (Hauptverkehrsstraße)
• Erschließungszustand (Erschließungskosten)
• Bauliche Ausnutzbarkeit (Verhältnis Grundstücks- zu Wohnfläche)
• Vorhandene Bebauung

Ertragswertverfahren

Auch Gewinne sind ein entscheidender Faktor, wenn du den Immobilienwert ermitteln möchtest. Wie der Name schon sagt, wird das Ertragswertverfahren als Wertermittlungsverfahren bei Immobilien eingesetzt, die einen Ertrag erwirtschaften. Um den Immobilienwert mit dieser Variante zu ermitteln, solltest du dir folgende Aspekte vor Augen halten:

• Als Erträge gelten hauptsächlich Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäuser, und gewerblich genutzte Gebäude wie Bürokomplexe.
• Bei diesem Verfahren fließt neben dem Bodenwert auch der nachhaltig erzielbare Mietertrag der Immobilie sowie der Liegenschaftszins - die vom Gutachterausschuss ermittelte marktübliche Renditeerwartung - in die Bewertung mit ein.
• Kapitalanleger interessiert nicht nur die Lage oder Ausstattung, sondern auch, wie viel Geld sie investieren müssen und wie viel sie letztendlich erwirtschaften können.
• Deshalb ist bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie nicht der Rohertrag, sondern der beim Eigentümer verbleibende Reinertrag maßgeblich.

Immobilienwertermittlung: Wer sein Haus verkaufen will, sollte vorher den Wert der Immobilie schätzen lassen. Foto: womue / stock.adobe.com

Wann sollte ich einen Gutachter beauftragen?

Offizielle Dokumente haben ihren Preis: Soll ein öffentlich bestellter Gutachter den Immobilienwert ermitteln, musst du mit hohen Kosten rechnen. Für ein ausführliches Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten Gutachter müssen etwa 1.000 bis 2.000 Euro eingeplant werden. Dafür erhältst du eine gerichtsfeste und ausgiebige Expertise.

• Ämter und Behörden erkennen in der Regel nur ein von einem unabhängigen Sachverständigen erstelltes Gutachten an.
• Doch nicht immer muss ein teures Verkehrswertgutachten beauftragt werden. Geht es nur darum, einen angemessenen Angebotspreis zu ermitteln, reicht es oft aus, wenn der Wert der Immobilie vom Gutachter mündlich eingeschätzt wird.
• Dabei kommt der Gutachter vor Ort, schaut sich das Haus an, macht eine Bestandsaufnahme und berechnet im Anschluss den Wert.
• Wenn Sachverständige für Immobilien den Wert berechnen, musst du für ein mündliches Gutachten in der Regel zwischen 120 und 200 Euro einplanen.

Mit Wohnmarktanalyse Immobilienwert ermitteln?

Auch eine eigene Wohnmarktanalyse kann hilfreich sein: Dabei geht es darum, die Preise vergleichbarer Immobilien im Internet auf Immobilienportalen miteinander zu verglichen.

• Allein sich die Verkäufe im näheren Umfeld anzusehen, reicht für eine verlässliche und umfangreiche Marktanalyse allerdings nicht aus.
• Die Unterschiede bezüglich Baujahr, Zustand, Bausubstanz oder Ausstattung zwischen den verkauften Immobilien und des zu bewertenden Objekts könnten zu groß sein, um sie zu vergleichen.
• Bei einem solchen Vergleich stellt sich auch immer die Frage, wie die Preise zustande gekommen sind: Muss eine Immobilie dringend verkauft werden, ist die Schmerzgrenze beim Preis vermutlich niedriger als bestünde kein Zeitdruck.
• Um den Immobilienwert zu ermitteln, ist eine solche eigene Marktanalyse ein probates Mittel. Für eine evidente Wertermittlung ist aber ein Gutachter die geeignetere Wahl.

Was verrät der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses?

Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses einer Stadt enthält Erläuterungen und Wertangaben für Reihenhäuser, Doppelhaushälften, freistehende Häuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen nach Stadtgebieten sortiert. Der Bericht bietet neben den Informationen für Immobilienexperten auch für Laien umfangreiche Marktinformationen und trägt so zur Transparenz des örtlichen Marktes bei. So können zum Beispiel Haus- oder Wohnungseigentümer anhand der veröffentlichten Tabellen aus einem Gebäudewertanteil und einem Bodenwertanteil den ungefähren Wert ihrer Immobilie selbst berechnen. Der Grundstücksmarktbericht wird einmal im Jahr vom Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt herausgegeben und kostet etwa 50 Euro. Der Preis schwankt von Stadt zu Stadt.

Immobilienwert ermitteln: Welche Faktoren beeinflussen den Wert der Immobilie?

Bei der Immobilienbewertung müssen die Eigenschaften der Immobilie als auch diverse rechtliche Faktoren berücksichtigt werden. Das Zusammenspiel aller Kriterien ist entscheidend.

Lage

220 Quadratmeter, toller Schnitt - und trotzdem günstiger als die Bude mit 140 Quadratmetern? Grund: die Lage. Während sich das große Haus abgeschieden in einem suburbanen Vorort befindet, liegt das kleinere in einer zentrumsnahen besseren Wohnlage.

• Die Lage ist ein wesentlicher Faktor, der den Wert einer Immobilie stark beeinflusst. Die Lage ist im Gegensatz zu anderen Faktoren nicht zu verändern.
• Dabei wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden.
• Mit Makrolage ist die Region oder Stadt gemeint, mit Mikrolage die direkte Umgebung und Verkehrsanbindung der Immobilie.

Zustand und Alter

Nicht nur das bloße Baujahr beeinflusst den Gebäudesachwert: Worauf es noch stärker ankommt, sind der Erhaltungszustand sowie der energetische Zustand eines Gebäudes.

• Dabei gilt: Je besser der energetische Zustand des Gebäudes ist, desto wertvoller ist es in der Regel.
• Durch regelmäßige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten kannst du den Verkehrswert langfristig erhalten.

Fläche

Neben der Lage sind bei der Immobilienwertermittlung auch Ausmaße entscheidend. Folgende Faktoren sind maßgebend:

• Gesamtfläche
• Nutzungsmöglichkeiten
• Zustand
• Der Schnitt der einzelnen Räume

Unabhängig von anderen Faktoren gilt: Je großzügiger die Räume geschnitten sind und je flexibler die Möglichkeiten zur Nutzung sind, desto wertvoller ist das Objekt.

Baujahr

Wie alt die Immobilie ist, spielt ebenfalls eine Rolle bei der Erhebung ihres Wertes. Dabei fällt vor allem der Wiederbeschaffungs- bzw. Zeitwert ins Gewicht.

Ausstattung

Die Art der Fenster und der Heizung sowie die Qualität der Wärmedämmung beeinflussen den Preis genauso wie der Zustand des Bades. Ein Haus mit Wärmepumpe ist wertvoller als dasselbe Haus mit veralteter Ölheizung.

Immobilienwert und Denkmalschutz

Auch der Denkmalschutz kann einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Dabei müssen einerseits die Instandhaltungskosten oder ein mögliches Abbruchverbot genauso beachtet werden wie auf der anderen Seite die steuerlichen Vorteile.

Rechtliche Rahmenbedingungen wie Wegerecht und Erbbraurecht

Auch ein eingetragenes Wegerecht - das es einem Dritten gestattet, das Grundstück zu queren - ist nachteilig. Solche Grunddienstbarkeiten bewirken, dass der Wert im Vergleich zu einem Grundstück ohne Wegerecht geringer ist. Aber auch Erbbaurechte, falls vorhanden, fallen bei der Bewertung ins Gewicht. Steht eine Immobilie auf fremden Grund, ist sie weniger wert, als würden Gebäude- und Grundstückseigentümer identisch sein.

Marktsituation

Wie auf jedem freien Markt, gilt auch bei Immobilien: Je geringer das Angebot und je größer die Nachfrage, desto höher ist der Preis. Bestes Beispiel ist München: Die Stadt ist beliebt und wächst stetig. Doch es gibt so gut wie keine freien Wohnungen und die Neubautätigkeit ist gemessen an der Nachfrage gering. Aufgrund der Marktsituation kletterten die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren immer weiter nach oben. So erzielt eine Wohnung in München einen deutlich höheren Verkaufspreis als zum Beispiel eine vergleichbare Wohnung in weniger florierenden Städten.

Käufer versus Verkäufer: Wer schätzt mein Haus wie ein?

Dass Immobilien häufig unterschiedlich bewertet werden, hängt auch stark von unterschiedlichen Sichtweisen ab. Eigentümer wissen genau, wie viel Arbeit, Zeit und Liebe sie in ihr Haus gesteckt haben. Sie schätzen den Wert oft zu hoch ein. Im Gegensatz zu den Käufern: Sie sehen eher die Arbeit, die sie noch in die Immobilie hineinstecken müssen. Dementsprechend vorsichtig kalkulieren sie auch beim Preis und schätzen den Wert der Immobilie oftmals zu niedrig ein.

Umso wichtiger ist eine Wertermittlung vor dem Kauf oder beim Immobilienverkauf. Der Verkehrswert pendelt sich meistens zwischen den Einschätzungen von Käufer und Verkäufer ein. Einen professionellen Gutachter einzuschalten und das Objekt überprüfen zu lassen ist deshalb sowohl als Verkäufer als auch als Käufer (natürlich mit Einwilligung des Eigentümers) sinnvoll.