Wohnung vermieten

Am Beginn einer erfolgreichen Vermittlung steht die Anzeige. Diese soll Mietinteressenten auf deine Wohnung aufmerksam machen, bereits wesentliche Details enthalten – und vor allem Lust auf eine Besichtigung wecken.

Aussagekräftige Fotos

Gute Fotos vermitteln einen ersten Eindruck von der Wohnung. Fotografiere am besten alle Zimmer, also Küche, Bad, Wohn- und Schlafzimmer. Auch Balkon oder Terrasse sind eine Aufnahme wert. Darüber hinaus sind Fotos von der Außenansicht des Wohnhauses ratsam, um den generellen Zustand der Immobilie zu zeigen.

Beim Fotografieren ist es wichtig, auf eine gute Qualität der Aufnahmen zu achten. Egal, ob mit Fotokamera oder Smartphone: Die Kamera muss in der Lage sein, qualitativ hochwertige Bilder aufzunehmen. Auf unscharfen oder kleinen Fotos erkennen Mietinteressenten zu wenig. Außenaufnahmen der Wohnung kommen bei schönem Wetter und blauem Himmel am besten zur Geltung. Auch die Fotos der Zimmer solltest du am besten bei Tageslicht machen. Sind die Bilder zu dunkel geraten, kannst du sie mit einem Bildbearbeitungsprogramm aufhellen. Wenn du dir unsicher bist, ob das Bild gut genug ist, fotografier es lieber erneut. Oft gelingt die Aufnahme durch einen Perspektivenwechsel.

Bedenke: Aktuelle Fotos der Wohnung sind authentischer als Aufnahmen aus dem einige Jahrzehnte zurückliegenden Baujahr. Auf immowelt wirken Aufnahmen im Querformat mit mindestens 690 x 518 Pixel übrigens am besten. Darüber hinaus ist es möglich, ein YouTube-Video in die Anzeige hochzuladen. Der 360-Grad-Schwenk in den einzelnen Zimmern zeigt weitere Details deiner Wohnung.

Der Grundriss

Um eine Wohnung vermieten zu können, ist neben aussagekräftigen Fotos ein gut gezeichneter Grundriss von Bedeutung. Dieser ist ein wichtiges Entscheidungskriterium, denn er veranschaulicht Größe und Zimmeraufteilung der Wohnung besser als jede Beschreibung.

Solltest du bereits einen Grundriss in Papierform haben und diesen abfotografieren wollen, achte auf eine gute Qualität und Größe. Nur dann sind die Zeichnung und enthaltene Maßangaben gut lesbar. Besser ist es, die Zeichnung einzuscannen und deiner Immobilienanzeige als PDF hinzuzufügen. So können ihn künftige Mieter besser betrachten.

Wohnfläche berechnen – so funktioniert es

Möchtest du zum ersten Mal die Wohnung vermieten, empfiehlt es sich, die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln. Denn je nach Berechnungsgrundlage fallen Quadratmeterzahl und damit die Miethöhe unterschiedlich aus. Gut dokumentiert beugt diese Maßnahme späteren Streitigkeiten um die tatsächliche Quadratmeterzahl vor.

In der Praxis wird die Fläche meist auf Basis der Wohnflächenverordnung berechnet. Diese galt ursprünglich für den sozialen Wohnungsbau. Mittlerweile nutzen Gerichte sie auch als Basis für frei finanzierte Immobilien. Ausnahme: Der Mietvertrag legt eine andere Berechnungsmethode fest.

Wohnung vermieten: Miete, Nebenkosten und Kaution festlegen

Viele Vermieter, die ihre Wohnung vermieten möchten, fragen sich, wie viel Miete sie verlangen können. Um den Mietpreis zu ermitteln, stehen dir verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen lohnt sich der Preisvergleich mit anderen Mietwohnungen in gleicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung. Zum anderen bietet ein eventuell vorhandener Mietspiegel deiner Stadt eine Orientierungshilfe. Dieser beinhaltet ortsübliche Vergleichsmieten.

Gilt in deinem Ort die Mietpreisbremse, ist der Mietspiegel umso wichtiger. Wer beim Vermieten seiner Wohnung den Mietpreis erhöhen möchte, sollte einen Blick in den Mietspiegel werfen. Dieser gibt Aufschluss darüber, wie hoch die neue Miete maximal ausfallen darf. Stets für die tatsächliche Miethöhe ausschlaggebend sind Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Lage und Zustand des Wohngebäudes.

Nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die Nebenkosten und die ungefähren Heizkosten sind für Wohnungssuchende von Interesse. Wenn sie von vorneherein wissen, welche monatlichen Zahlungen auf sie zukommen, können sie leichter entscheiden, ob sie sich die Wohnung leisten können oder nicht.

Als Vermieter solltest du in jedem Fall eine Kaution verlangen. Diese darf maximal drei Monatskaltmieten betragen und dient dir als Absicherung. Ist Ihr Mieter mit Zahlungen im Rückstand oder beschädigt die Wohnung, kannst du auf dieses Geld zurückgreifen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei Raten einzuzahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Als Eigentümer hast du dafür zu sorgen, dass die Kaution zu den gängigen Zinssätzen angelegt wird. Am Ende des Mietverhältnisses musst du deinem Mieter das Geld innerhalb eines angemessenen Zeitraums zurückerstatten, sofern es keinen Mietausfall gab oder Schäden an der Wohnung zu beheben sind. Solch ein Zeitpunkt ist beispielsweise, sobald alle Betriebskostenabrechnungen bezahlt sind.

Ausstattung und Merkmale beschreiben

In der Anzeigenerfassung hast du unter den Menüpunkten „Basisdaten“ und „Beschreibung“ die Möglichkeit, die zu vermietende Wohnung genauer zu beschreiben. Wenn du dir diese Menüpunkte im Vorfeld ansiehst und die Beschreibungstexte vorbereitest, geht die Anzeigenerfassung schneller vonstatten.

Je genauer du die Wohnung beschreibst, desto besser finden Wohnungssuchende deine Anzeige auf immowelt. Denn Suchende können nach Ausstattungsmerkmalen wie „saniert“, „Einbauküche“, „Bad mit Fenster“ oder „Bad mit Badewanne“ filtern. Ebenfalls beliebte Suchkriterien sind „Balkon“ oder „Haustierhaltung gestattet“.

Auch einen eigenen Beschreibungstext kannst du ergänzen. Darin lohnt es sich beispielsweise, oft gestellte Fragen zu beantworten: Ist eine Einbauküche vorhanden, wie alt ist sie und muss eine Ablöse gezahlt werden? Welche Ausrichtung hat der Balkon und wie groß ist er? Wo befindet sich der Waschmaschinenanschluss und ist auch noch Platz für den Wäschetrockner? Bei der Beschreibung gilt: Schreibe präzise und sachlich, aber nicht ausschweifend. Statt von der „lichtdurchfluteten Wellnessoase“ solltest du eher von einem „hellen, geräumigen Badezimmer“ sprechen.

Zustand und Lage der Wohnung

Neben den Ausstattungsmerkmalen solltest du in der Anzeige auch auf den allgemeinen Zustand und die Lage der Wohnung eingehen. Erwähne, ob das Gebäude beispielsweise gerade saniert, oder die Wohnung renoviert wurde.

Zusatzinformationen über die Umgebung der Wohnung sind für Mieter hilfreich. Dazu gehören die Entfernung zur nächsten Haltestelle von U-Bahn oder Stadtbus, zum nächstgelegenen Kindergarten oder Supermarkt. Auch Grünflächen oder Freizeitmöglichkeiten solltest du erwähnen.

Der Energieausweis

Bevor du deine Wohnung vermieten kannst, musst du deinem Mietinteressenten einen gültigen Energieausweis zeigen. Dieser muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Einige Daten aus dem Dokument musst du allerdings schon im Inserat angeben, sonst droht laut Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 ein Bußgeld.

Den Energieausweis gibt es in zwei Varianten: Als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Einen Verbrauchsausweis benötigst du, wenn zumindest eine der folgenden Aussagen auf das Gebäude der Mietwohnung zutrifft:

Für alle anderen Gebäude besteht die Wahlfreiheit zwischen dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis. Die Daten im Bedarfsausweis basieren auf einer technischen Analyse des Gebäudes und des Zustands von beispielsweise Dach, Fenstern und Wänden. Der Verbrauchsausweis beruht auf den Heizkostenabrechnungen der Bewohner aus den letzten drei Jahren.

So gehst du vor:

1. Allgemeine Angaben

   Zu den allgemeinen Angaben gehört eine aussagekräftige Überschrift für die Anzeige, die erste Informationen enthält. Beispielsweise: „3-Zimmer Wohnung zu vermieten in zentraler Lage“. Auch den Standort des Hauses trägst du hier ein.

   Außerdem kannst du festlegen, ob Mietinteressenten dich über ein Formular kontaktieren oder eher anrufen sollen.

2. Daten und Beschreibung

   Basisdaten deines Inserats sind die Höhe der Kaltmiete und der Nebenkosten, die Wohnfläche sowie die Daten aus dem Energieausweis. Auch Zimmeranzahl und Zeitpunkt des Bezugs sind wissenswerte Angaben. Darüber hinaus kannst du aus einer Liste alle Ausstattungsmerkmale wählen, die auf deine Wohnung zutreffen. Die Liste beinhaltet beispielsweise Merkmale wie „Bad mit Fenster“, „Einbauküche“ oder „Haustiere erlaubt“.

   Unter der Objektbeschreibung hast du Platz für weitere Informationen zu Ausstattung und Zustand. Darüber hinaus ist eine kurze Beschreibung der Umgebung ratsam. Dabei gilt: So viel wie nötig, so wenig wie möglich. Vermeide Wiederholungen und nenne die wichtigsten Informationen zu Beginn des Textes. Fremdwörter und Abkürzungen versteht nicht jeder Leser. Nutze lieber gängige Begriffe und schreibe alle Wörter aus. Auch wenn du eine Wohnung vermietest, an der dein Herzblut hängt: Formulieren deinen Text sachlich und verzichte auf fantasievolle Ausschmückungen.

3. Anlagen

   Als Anlagen kannst du PDF-Dokumente, ein Video und insgesamt 25 Bilder hochladen. Das erste Bild aus der Bilderliste erscheint in den Suchergebnissen als Listenbild. Deshalb sollte es aussagekräftig sein. So bringst du Wohnungssuchende dazu, auf dein Inserat zu klicken und es sich näher anzusehen

4. Veröffentlichung

   Sind alle Daten eingegeben und Anlagen hinzugefügt, geht es im nächsten Schritt um die Veröffentlichung der Immobilienanzeige. Zunächst wählst du die Laufzeit. Hast du am Ende dieses Zeitraums noch keinen passenden Mieter gefunden, kannst du die Laufzeit jederzeit verlängern.

   Weiterhin besteht die Möglichkeit, die Anzeige sofort online zu schalten oder einen späteren Zeitpunkt dafür festzulegen. Egal welchen Zeitpunkt du wählst. Du bezahlst erst, wenn das Inserat online ist.

   Während der Laufzeit kannst du die Anzeige jederzeit bearbeiten, offline nehmen und später reaktivieren. Das Enddatum der Laufzeit ändert sich durch das Pausieren nicht.

Nachdem du dein Wohnungsinserat veröffentlicht hast, gehen bald die ersten Anfragen der Interessenten ein. Als Eigentümer bist du auf der Suche nach einem solventen, verantwortungsvollen Bewohner, der die Miete regelmäßig bezahlt und deine Wohnung pfleglich behandelt. Daher empfiehlt es sich, Informationen über die Mietinteressenten einzuholen

Dabei hilft beispielsweise eine Mieterselbstauskunft, die folgende Informationen beinhaltet:

Diese Selbstauskunft kannst du deinem potenziellen Mieter bereits vor der Besichtigung zusenden oder beim Termin vorlegen. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, diese Selbstauskunft auszufüllen. Tut er es, müssen seine Angaben wahrheitsgemäß sein. Fragen zur sexuellen Orientierung, Religion oder politischen Gesinnung müssen hingegen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

Wichtig: Nachweise über die finanzielle Situation des zukünftigen Mieters darfst du erst kurz vor Abschluss des Mietvertrags verlangen. Diese sind in Form der letzten drei Gehaltsabrechnungen oder einer Bankauskunft über die Schufa einholbar.

Benötigst du neben Selbstauskunft und persönlichem Kennenlernen zusätzliche Sicherheit, kannst du den Mietinteressenten um eine Bescheinigung deines aktuellen Vermieters bitten. Für diese Bescheinigung existieren Vordrucke, die du ihm mitgeben kannst. Darin vermerkt der derzeitige Vermieter, ob der Mieter regelmäßig seine Miete bezahlt und wie er sich innerhalb der Hausgemeinschaft verhält.

Wohnungsvermietung: Auf beiden Seiten zählt der erste Eindruck

Den Besichtigungstermin solltest du gut vorbereiten. Egal, ob du einen Gruppentermin oder Einzeltermine mit den Interessenten vereinbarst: Nimm dir Zeit für sie und für ein kurzes persönliches Gespräch mit ihnen. Frage die Wohnungssuchenden, was ihnen an der Wohnung gefällt oder ob sie die Gegend kennen. So bekommst du ein Gefühl für die einzelnen Bewerber.

Denk daran, dass nicht nur der gute Eindruck der Mietinteressenten zählt. Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte auch selbst einen guten Eindruck bei den Interessenten hinterlassen und die Wohnung in einem guten Zustand präsentieren. Das bedeutet: Richte Garten, Wohn- und Kellerräume bestmöglich her. Vielleicht ist es nötig, einzelne Räume zu streichen oder kleinere Reparaturen durchzuführen. Manchmal genügt es bereits, aufzuräumen und den Rasen zu mähen. Damit du als Eigentümer einen kompetenten Eindruck hinterlässt, solltest du dich auf die Besichtigungstermine vorbereiten und über die Wohnung und das Gebäude von der Bausubstanz bis zu den Nebenkosten Bescheid wissen. Halte auch den Energieausweis zur Einsicht bereit.

Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag hält fest, welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben. Auch wenn es rechtens ist, diese Regelungen mündlich zu vereinbaren, hat sich die schriftliche Form durchgesetzt. In der Regel ist ein Mietvertrag unbefristet.

Wohnung vermietet: Es folgt die Wohnungs- und Schlüsselübergabe

Ist der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben, gilt es, einen Termin für die Wohnungs- und Schlüsselübergabe zu vereinbaren. Während der Übergabe solltest du mit dem neuen Mieter durch die ganze Wohnung gehen und folgende Punkte in einem Übergabeprotokoll festhalten:

Das Übergabeprotokoll sollten beide Parteien unterschreiben. Anschließend kannst du es in den Mietvertrag aufnehmen.