Wohn- und Geschäftshaus zum Kauf · als Kapitalanlage geeignet

1700000 €1.700.000 €2.104 €/m²

Finanzierung ab 6837 €/Monat

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27Zimmer

808 m²Fläche

1.209 m²Grundstück

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Wiesdorf, Leverkusen (51373)

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Dieses vielseitige Wohn- und Geschäfts-Ensemble auf einem insgesamt 1.209 m² großen Grundstück in City-Lage von Leverkusen-Wiesdorf, bietet eine einzigartige Gelegenheit für Investoren und Projektentwickler, die nach einer vielversprechenden Immobilie mit umfangreichem Potenzial suchen. Das Ensemble besteht aus einem Vorderhaus aus dem Jahr 1912 mit insgesamt 8 Einheiten, verteilt auf ca. 588 m² Wohn- und Gewerbefläche, einem Hinterhaus aus dem Jahr 1955 mit rund ca. 220 m² Wohn- und Gewerbefläche sowie einem Baugrundstück. Im Vorderhaus befinden sich 8 Einheiten wovon 7 auf Wohnzwecke und 1 auf eine Gewerbefläche entfällt. Zwei der Einheiten sind aktuell leerstehend: eine kürzlich kernsanierte Wohnung im Erdgeschoss sowie eine unsanierte Einheit im Dachgeschoss, die auf Ihre kreative Hand wartet, um in neuem Glanz zu erstrahlen. Auch im Hinterhaus sind 2 von 3 Einheiten leerstehend und können nach erfolgter Sanierung zu marktüblichen Konditionen vermietet werden.

Das Hauptgebäude wurde über die Jahre hinweg kontinuierlich modernisiert. Zu den jüngsten Maßnahmen zählen die Erneuerung der Vorderhausdachfläche im Jahr 2023 sowie die Überarbeitung der rückwärtigen Dachfläche am Vorderhaus im Jahr 2000. Alle Wohnungen sind mit Gasetagenheizungen (Bj. 1991-2020) ausgestattet, die sukzessive erneuert wurden. Ergänzt wird das Gebäude durch eine Fassadenisolierung, das sowohl an der Vorder- als auch an der Rückseite angebracht ist. Die Wohnungen überzeugen durch ihre großzügigen Grundrisse und die bis zu 3,3 M hohen Decken, wodurch den Wohnungen ein besonderes Raumgefühl verliehen wird. Zu Letzt (2024) wurde eine 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss umfangreich saniert (Oberboden, Badezimmer, Elektro, etc.).

Die Immobilie erwirtschaftet aktuell eine jährliche Nettokaltmiete von rund 41.800 €. Angesichts der vergleichsweise niedrigen Durchschnittskaltmieten von 5,83 € pro Quadratmeter (bezogen auf 7 von 11 Einheiten) besteht noch ein deutliches Mietsteigerungspotenzial, das durch eine marktgerechte Anpassung zu einer spürbaren Erhöhung der Einnahmen führen könnte. 4 leerstehende Einheiten mit ca. 250 m² vermietbarer Fläche warten darauf neu vermietet zu werden. Weitere ca. 48 m² Nutzfläche (bisher als Lagerfläche genutzt) im Erdgeschoss lassen sich vielseitig nutzen und können in Zukunft den beiden auf dieser Ebene befindlichen Einheiten womöglich zugeteilt werden, sodass weiteres Nutzungs- sowie Ertragspotenzial gegeben ist. Neben den insgesamt 11 Einheiten, verfügt das Ensemble über 4 Garagen und 6 Pkw-Stellplätze, welche für eine ordentliche Parksituation in dieser innerstädtischen Lage sorgen.

Ein besonderes Highlight ist das zusätzliche Baugrundstück mit 506 m² Grundstücksfläche im vorderen Teil des Ensembles. Dieses zweite Flurstück kann gemäß § 34 Baugesetzbuch bebaut werden, da kein Bebauungsplan vorliegt. Analog zur Nachbarbebauung sind hier 3 Vollgeschosse plus ein ausgebautes Dachgeschoss denkbar - ein attraktives Potenzial für Neubauprojekte. Konkrete Einzelheiten über die Bebaubarkeit sind mit einem Architekten zu klären.

Die Lage dieses Ensembles ist schlichtweg hervorragend: Im Herzen von Leverkusen-Wiesdorf profitieren Bewohner und Nutzer von einer ausgezeichneten Infrastruktur mit einer Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten, gastronomischen Angeboten sowie einer optimalen Verkehrsanbindung.

Dieses Ensemble bietet eine seltene Kombination aus bestehendem Ertragspotenzial, Entwicklungsperspektiven und einer erstklassigen Lage. Nutzen Sie diese Chance und realisieren Sie Ihre Immobilienvision in einer der gefragtesten Lagen von Leverkusen!

Sonstiges nach Prüfung des Grundstücks liegt es nicht im Bereich eines B-Planes betreffend einer Vorgabe zu Bebauung. Die Bebauung richtet sich somit nach §34 BauGB.

Eine Bebauungsmöglichkeit, die meiner Meinung nach schon an das Maximum geht, habe ich in der Anlage dargestellt. Hiernach wäre eine Grenzbebauung nach Osten (rechts) möglich mit einer Hofbildung, im Grunde analog gespiegelt zum Nachbargebäude. 3 Vollgeschosse + ausgebautes Dachgeschoss. Wegen der Hinterlandbebauung und notwendiger Rettungswege muss ein Durchgang, besser eine Durchfahrt im EG vorgesehen werden. Setzen wir diesen Baukörper mit einer Grundfläche von 260m² an, komme ich auf ca. 730m² erzielbare Wohn-, bzw. Nutzfläche. Im EG zur Straße hin sehe ich dabei eher Gewerbe.

Die Flächenangabe ist aber mit Vorsicht zu sehen, da die vorhandenen Garagen entfallen und dann keine Stellplätze mehr vorhanden sind. Es muss geprüft werden, wieviele Stellplätze zur Zeit für den Bestand verpflichtend sind und ob weitere abgelöst werden können. Ich empfehle hier deshalb unbedingt, die Bauakte einzusehen und auf Basis des beigefügten Plans zumindest ein Vorgespräch mit dem Amt zu führen und ggf. eine Bauvoranfrage zu stellen.

Neben notwendiger PKW-Parkplätze sind auch Fahrradstellplätze, Müllaufstellflächen, Kinderspielflächen, Rettungswege usw. zu berücksichtigen. All das kann die erzielbare Wohnfläche deutlich verringern.

Auch ist das Seveso-II-Sicherheitskonzept zu berücksichtigen. Darin sind Vorgaben zur Bebauung im Bereich des Chemparks Leverkusen festgehalten, die umzusetzen sind. Das sind z. B. besondere Lüftungs- und Sicherungsmaßnahmen im Falle eines Störfalls. Stichworte Wohnfläche: 680,00 m², Nutzfläche: 48,00 m², vermietbare Fläche: 808,00 m²