beziehbare 4-Zi.Whg. mit Carport-Stellplatz, Balkon, Holzböden, Wintergarten, sep. Küche, AK und Bad mit BW+DU+FE in ruhiger Hanglage, 01326 Dresden
Die beziehbare 4-Zimmerwohnung mit 157,12 m² und per Sondernutzungsrecht zugeordneten Stellplatz im Carport (rechte Seite) befindet sich im OG (gesamte Etage) in einem 1932 erbauten und in den 90er Jahren sanierten Mehrfamilienhaus mit insgesamt vier Wohneinheiten (1x je Etage) auf einem 1.000 m² großen Grundstück in Hanglage an einer ruhigen Straßenkreuzung in einem Wohngebiet in 01326 Dresden - Loschwitz. Der Verkauf dient der Bestandsverkleinerung des Eigentümers.
Die Wohnung ist über das Treppenhaus mit Holztreppen und Textilbelägen erreichbar. In der Wohnung befinden sich Gussheizkörper (teilweise Lackabplatzungen/-blätterungen), überwiegend Holz-Doppelkastenfenster (Küche, Gäste-WC bzw. Flurfortführung, Zimmer 3, Küche, Abstellraum und Bad) und Holzdielen (Flur, Zimmer 1, Zimmer 2, Zimmer 3, Abstellraum, Balkon). In Zimmer 1, Zimmer 2, Wohnraum bzw. Wintergarten und Balkon wurden die Holz-Doppelkastenfenster bereits durch zweifachverglaste Kunststofffenster ausgetauscht.
Alle Räume der Wohnung sind über den Flur und das Gäste-WC bzw. die Flurfortführung mit Fenster separat erreichbar, wobei sich zwischen Zimmer 2 und 3 eine Holztür sowie zwischen Zimmer 1 und Wohnraum eine zweiflügelige Holz-Schiebetür mit Glaseinsätzen befindet. In der Küche (ohne Einbauküche) mit Fenster und Elektroherdanschlussdose ist ein (abgenutzter) PVC-Belag verlegt. Durch die Küche ist der Abstellraum mit Fenster erreichbar. Das geflieste Bad verfügt über Badewanne, Dusche, Fenster und Waschmaschinenanschluss. In Zimmer 1 und im Wohnraum ist ein gut erhaltenes Fischgrätparkett verlegt. In Zimmer 1 befinden sich elektrische Rollläden an den Fenstern und eine Heizungsteuerung an der Wand. Der Wohnraum kann über eine massive zweiflügelige Tür mit Glaseinsatz vom Wintergarten getrennt werden. Der Wintergarten mit Heizkörper und Steinboden verfügt über eine großerflächige Verglasung (4x Fenster + 8x Festverglasung). Der Süd-West-Balkon mit manueller Markise ist über den Wintergarten zugänglich. Es ist die Zuordnung des Kellerabteils 2 vorgesehen, was im Zuge des Kaufs dokumentiert wird. Gegenwärtig dient das Kellerabteil 2 noch als Durchgang zum Kellerabteil 3, wobei die Eigentümer dieses Kellerabteil zum Außentüreneinbau berechtigt und verplichtet sind, so dass die Kellerabteile 2 und 3 zukünftig separat erreichbar sind.
Die Wohnung ermöglicht diverse Anpassungen zur Vergrößerung von Küche und / oder Bad sowie der Wohn-/Schlafräume. Außerdem könnte ein weiterer Zugang zum Balkon über Zimmer 1 möglich sein. Die Wohnung (Anstrich Decken und Wände, Abschliff und Versiegelung der Holz-Doppelkastenfenster sowie Böden - ggf. Austausch in Küche) ist mindestens renovierungsbedürftig. Außerdem sollte ein E(letrik)-Check mit Mängelbeseitigung eingeplant werden. Des Weiteren gibt es einen Beschluss zur Geschosszwischendeckenertüchigung zwischen OG und EG zur Steigerung des Schallschutzes, wobei die Kosten (mindestens 50.000,00 €) dem Käufer der Wohnung allein obliegen. Gleiches galt zuletzt für die Geschosszwischendeckenertüchigung zwischen EG und SG. Wir können Ihnen (aus unserer Verwaltungstätigkeit) geeignete Unternehmen für die Renovierung / Sanierung der Wohnung empfehlen.
Im gegenwärtigen Zustand und gegebener Ausstattung dürfen bei Vermietung der Wohnung nach der bis vorerst 31.12.2025 geltenden Mietpreisbegrenzungsverordnung bzw. Mietspiegel Dresden 2023 aktuell 7,19 €/m² (6,54 €/m² + 10 % zulässiger Aufschlag) bzw. 1.129,69 € / Monat (13.556,28 € / Jahr) Grundmiete verlangt werden. Bei Ausstattungsanpassung (Fliesenboden in Küche, Handtuchheizkörper, verkleidete Leitungen, 3-fachverglaste Fenster) dürfen 8,36 €/m² (7,60 €/m² + 10 % zulässiger Aufschlag) bzw. 1.313,52 € / Monat (15.762,24 / Jahr) Grundmiete verlangt werden. Nach umfangreicher Sanierung der Wohnung könnten, je nach Sanierungsumfang und -qualität, zwischen 10,00 €/m² bis 15,00 €/m² erzielt werden, so dass Grundmiete zwischen rund 1.570,00 € / Monat (18.855,00 € / Jahr) und 2.355,00 € / Monat (28.280,00 € / Jahr) erzielbar sein sollte. Hinzu kommen jeweils 20,00 € bis 30,00 € / Monat (240,00 € bis 360,00 € / Jahr) für den Stellplatz und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung.
Die Wohnung entspricht Miteigentumsanteilen (MEA) von 333 / 1.000stel Miteigentumsanteile. Die Hausgeldvorauszahlung beträgt per Beschluss monatlich 605,00 € und beinhaltet u.a. eine Einzahlung in die Erhaltungsrücklage. Da das Objekt erst in 2022 geteilt wurde, betrug die Erhaltungsrücklage zum 31.12.2023 insgesamt 5.660,00 € und wird zum 31.12.2024 voraussichtlich 8.490,00 € betragen, wobei gegenwärtig keine größeren Investitionen am Objekt erforderlich sind.
Die Wohneinheiten werden ausschließlich privat durch die Wohnungseigentümer genutzt bzw. gibt es gegenwärtig keine laufenden Mietverhältnisse im Objekt. Die Objekt- und Grundstücksreinigung wird durch Dienstleistungsunternehmen ausgeführt. Am Objekt kann laut Vergleichstest ein Internetanschluss bis 1.000 MBit/s bzw. 1 GB/s (Download) bezogen werden.
Das Objekt und das Wasser werden durch eine Gas-Zentralheizung, welche 2014 eingebaut wurde, erwärmt. Zusätzlich befindet sich noch eine funktionierende Öl-Zentralheizung (ca. 30 Jahre alt) im Objekt, welche bei einem Ausfall der Gas-Zentralheizung genutzt oder perspektivisch deinstalliert und entsorgt werden kann. Die gefüllten Öltanks befinden sich im Erdboden vor dem Objekteingang.
Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz, unterliegt jedoch der Denkmalschutzsatzung für diese Lage, so dass Veränderungen am Erscheinungsbild von Objekt und / oder Grundstück mit dem Denkmalschutzamt abgestimmt werden müssen. Zuletzt (zwischen 2010 bis 2021) wurden der Fassadenanstrich, der Grundstücksholzzaun (neuer Anstrich und Ausbesserungen erforderlich) und die Eingangstür zur Wohnung im EG erneuert sowie die Gas-Zentralheizung im KG eingebaut.
Das Grundstück (Flurstück 249/b) ist 1.000 m² groß und frei von Altlasten, Baulasten und Dienstbarkeiten. Der Gartenbereich ist wegen der Hanglage in mehreren Terrassenebenen angelegt, wobei zwei einzelne Flächen anderen Wohnungen per Sondernutzungsrecht zugeordnet und weitere Flächen bepflanzt sind. Das Grundstück verfügt über eine eigene Einfahrt und einen Carport mit zwei Stellplätzen. Der Einfahrtsbereich ist größtenteils gepflastert.
Über den folgenden Link können Sie sich das Grundstück, das Objekt und die Wohnung vorab per 360°-Besichtigung ansehen: https://app.immoviewer.com/portal/tour/3082606?accessKey=66b8
