Grundstück zum Kauf

730000 €730.000 €305 €/m²

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2.394 m²Grundstück

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Bad Doberan, Bad Doberan (18209)

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Die historische Hofgärtnerwohnung

Das teilunterkellerte Hauptgebäude wurden im Jahr 1871, wahrscheinlich im Auftrag des Großherzogs Friedrich Franz II., durch den Hofbaurat Hermann Willebrand (1816 - 1899) als Hofgärtnerwohnung erbaut und wurde bis weit in die zweite Hälfte des 20. Jahrhunderts als Wohn- und Geschäftshaus für eine auf dem Grundstück gelegene Gärtnerei und später auch als Ladengeschäft genutzt. Es ist Teil der gewachsenen Stadtlandschaft, in der es steht, und trägt in diesem denkmalpflegerisch sensiblen Gebiet zu einem authentischen und lebenswerten Stadtbild bei. Doch im Gegensatz zu den eindrucksvollen klassizistischen Mauerwerksbauten der direkten Nachbarschaft wurde seine tragende Struktur aus einem bis heute gut erhaltenen Rahmenwerk aus Eiche gefertigt. Das Fachwerk ruht auf einem gegenüber der Wandebene leicht vorstehenden Natursteinsockel und besteht aus behauenen und miteinander durch Verzapfungen und Holznägel verbundenen Balken mit Querschnitten von ca. 18 x 18 cm. Die Gefache zwischen den tragenden Schwellen, Ständern, Riegeln und Streben sind ausgemauert und verputzt. An der nördlichen Straßenfront ist das Wohngebäude ca. 17,95m breit und erstreckt sich zum Hof in einer Tiefe von ca. 8,70m (Nordost-Giebel) bis ca. 12,95m (Südwest-Fassade). Ein für die Bauzeit typisches Krüppelwalmdach mit etwa 45 Grad Neigung und straßenseitiger Lukarne (Zwerchgiebel) schützt es vor der norddeutschen Witterung. Das Dachtragwerk besteht aus einem Kehlbalkendach mit doppelt stehendem Stuhl. Die Achsmaße zwischen den Sparren betragen 0,85m bis 1,30m. Auf eineinhalb Geschossen beinhalten die altehrwürdigen Mauern sechs Zimmer mit Netto-Raumflächen zwischen 19,34m² und 34,30m², zwei Bäder und Küchen, einen beheizten Wintergarten sowie mehrere Kammern, Abseiten und Lagerräume. Die vertikale Erschließung des Obergeschosses erfolgt über eine zentral positionierte Holztreppe mit einer lichten Laufbreite von 90cm und 15 Steigungen (Auftritt: 26,5cm, Steigungsmaß: 19,5cm). Das Objekt eignet sich als großzügiges Einfamilienhaus, eine Nutzung der Flächen für Büros oder Gewerbe ist aber ebenfalls denkbar.

Denkmalschutz / Geschichte bewahren

Die historischen Fachwerkbauten (Wohn- und Geschäftshaus mit angrenzender Scheune) besitzen die Eigenschaften eines Baudenkmals nach § 2 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz M-V und wurden 1996 in die Liste der Baudenkmale eingetragen. Aus diesem Grund unterliegen bauliche Veränderungen am Objekt einer Erlaubnispflicht. Welche Anpassungen der Substanz vertretbar sind, muss mit der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises abgestimmt werden. Bei einem baugenehmigungspflichtigen Bauvorhaben tritt an die Stelle der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung eine behördliche Zustimmung gegenüber der Bauaufsicht. Nach kürzlich getätigten Aussagen von Mitarbeitern der Unteren Denkmalschutzbehörde sind insbesondere die Fassaden- und Dachflächen zu erhalten, die von der nördlich verlaufenden Beethovenstraße sowie dem südwestlich angrenzenden und ebenfalls unter Denkmalschutz stehenden Park "Palaisgarten" aus sichtbaren sind. Es ist jedoch möglich, die ursprüngliche Gliederung der Nordwestfassade zu rekonstruieren, indem das im Jahr 1929 eingebaute Schaufenster zurückgebaut wird. Hofseitig gibt es viele Möglichkeiten zur Umgestaltung, die respektvoll mit der historischen Architektur umgehen und zugleich die Belange des Denkmalschutzes berücksichtigen. Es gibt keine feste Regel, wie gestalterisch zu verfahren ist. Unter der Vorgabe, so viel Altsubstanz wie möglich zu erhalten, können mehrere Entwurfswege angegangen werden, rekonstruierend oder kontrastierend.

Sonstiges Im § 105 Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist geregelt, dass, soweit bei einem Baudenkmal die Erfüllung der Anforderungen dieses Gesetzes die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, von den Anforderungen dieses Gesetzes abgewichen werden kann; d.h. die Belange des Denkmalschutzes gehen dem Interesse an der Durchführung von Energieeinsparungen vor. Nichtsdestotrotz kann auch die Energieeffizienz der angebotenen ehemaligen Hofgärtnerwohnung erheblich gesteigert werden. Besonders im Dachbereich und bei der Verringerung von Wärmeverlusten durch Fenster und Türen bieten sich denkmalverträgliche Maßnahmen. Die Außenwände können von innen gedämmt werden, um den Wärmeschutz zu verbessern und zugleich das äußere Erscheinungsbild der Fassade zu erhalten. Generell können für die Innendämmung kapillaraktive Systeme, beispielsweise Dämmungen aus Mineralschaum- oder Calciumsilikatplatten eingesetzt werden. Diese Dämmstoffe haben eine poröse Struktur und sind in der Lage, Wasserdampf aufzunehmen und wieder abzugeben, ohne dass es zu Feuchtigkeitsproblemen kommt. Vor der Wahl des Verfahrens sollte jedoch eine Beurteilung durch einen Fachmann erfolgen, um Wärmebrücken oder Kondensatbildung auszuschließen.

Denkmal-AFA / Steuerliche Vorteile nutzen

Der Erhalt und die Pflege von Baudenkmälern stehen im öffentlichen Interesse. Daher stellt der Staat verschiedene direkte und indirekte Finanzierungshilfen zur Verfügung, um die finanziellen Belastungen für den künftigen Eigentümer zu mildern. Zu den direkten Hilfen zählen beispielsweise Landesmittel zur Bezuschussung des sogenannten denkmalpflegerischen Mehraufwandes. Daneben gibt es für Denkmaleigentümer Steuervergünstigungen im Bereich der Sonderabschreibung für den Herstellungs und Unterhaltungsaufwand. Kapitalanleger können erforderlichen Kosten zur Sanierung des Denkmals steuerlich geltend machen, zunächst acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahre lang mit jeweils sieben Prozent. Zudem ist es möglich, die Anschaffungskosten abzusetzen: über 40 Jahre, zu jeweils 2,5 Prozent. Die denkmalgeschützte Immobilie ist also nicht nur bedeutend für die Entwicklungsgeschichte der Stadt, sondern auch aus steuerlichen Gesichtspunkten sehr interessant.


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Nutzen Sie diese einmalige Chance! Stichworte Garage vorhanden, Nutzfläche: 298,70 m², Kellerfläche: 13,16 m², Grundstücksfront: 23,00 m, Bundesland: Mecklenburg-Vorpommern Sonstiges/Wohnen: Einliegerwohnung