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Verkehrswert-Bericht von 2022
Bodenwert :
Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzbarkeit
und der Beschaffenheit. Er ist ohne Berücksichtigung der baulichen Anlagen im
Vergleichswertverfahren auf der Grundlage von Bodenrichtwerten oder Vergleichspreisen zu
ermitteln und bildet die Basis für das Sach- und das Ertragswertverfahren.
Im vorliegenden Fall ergibt sich der Bodenwert wie folgt:
Bodenrichtwert 810 €/m²
± Zu- oder Abschläge 154 €/m²
= Relativer Bodenwert 964 €/m²
x Grundstücksgröße 2.483 m²
= Bodenwert des Grundstücks 2.393.612 €
+ Nicht selbständig nutzbare, zusätzliche (Teil-)Flächen 0 €
= Bodenwert 2.393.612 €
Verkehrswert-Bericht über das Objekt ....... 90431 Nürnberg
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Sachwert :
Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens stehen die marktüblichen Baukosten
vergleichbarer Objekte im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welche
Herstellungskosten am Wertermittlungsstichtag anfallen, wenn das Bewertungsobjekt im
aktuellen Zustand errichtet werden würde.
Der Sachwert ergibt sich im vorliegenden Fall wie folgt:
Sonstige
Gebäude Gebäude
Kostenkennwert aus NHK 2010 245 €/m² 939 €/m²
x Aktueller Baupreisindex 1,1524 1,1524
= Korrigierter Kostenkennwert 282 €/m² 1.082 €/m²
x Brutto-Grundfläche (BGF) 218 m² 652 m²
= Herstellungskosten 61.476 € 705.464 €
+ In der BGF nicht erfasste Bauteile 0 €
= Gesamtherstellungskosten 766.940 €
- Alterswertminderung (62,9%) 482.405 €
= Sachwert der baulichen Anlagen 284.535 €
+ Sachwert der baulichen Außenanlagen (5%) 14.227 €
+ Sachwert der sonstigen Anlagen 0 €
= Zwischenwert 298.762 €
+ Bodenwert 2.393.612 €
= Vorläufiger Sachwert 2.692.374 €
+ Sachwertfaktor (0%) 0 €
= Marktangepasster vorläufiger Sachwert 2.692.374 €
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1. FBG Flächen Baugrundstücke 2483 m2 ÷ ca. 230 m2 = 2713 m2
2. FNP Darstellung Flächennutzungsplan Gemischte Baufläche
3. BBP 4601 Einfacher BBP der z. T. schon durch die tatsächliche Entwicklung überholt ist.
Im Strukturkonzept sieht im westlichen unbebauten Grundstücksteil keine Bebauung vor.
4. Grundstücksflächen: Baufläche ca. 1339 m2, Außenbereich ca. 1374 m2= Ges. 2713 m2
5. Abstancfsflächen sind bei geplanter Teilung zu beachten
6. Bebauungsbeurteilung nach BauGB § 34 „Zulässigkeit von Bauvorhaben im
Zusammenhang bebauten Ortsteile, bis zur Westlichen Außenkannte des letzten
Gebäudes (Scheune), siehe Stellungnahme „Planungsrecht©sta~jt Nuernberg.de von
11.10.24
7. Für den restlichen Grundstücksbereich gilt §35 BauGB Bauen im Außenbereich nur
zulässig, wenn bestimmet Bedingungen erfüllt sind. Erschließung gesichert z.B. Land- u.
Forstwir(schaftlicher Betrieb (privilegiert).
8. Bebauung nach §33 BauGB „Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung.
9. Veränderungssperre während der Aufstellung eines Bebauungsplanes kann erlassen
werden.
10. Die Lage des Grundstücks hat folgende Qualitäten:
a. Stadtgebiet Nürnberg,
b. Zentrale Lage zu Fürth und Erlangen
c. 8-Bahnstation Großreuth bei Schweinau, fußläuflg erreichbar
d. Bushaltestellen in der Nähe
e. Stadtteilzentrum mit Nahversorgungseinrichtunge~ in Planung
f. Fuß- und Radwegenetzanbindung
g. Kein Autodurchgangsverkeh,.
h. Autobahnanschlusse in der Nähe
11. Erschließung über Herbststraße vorhanden und Hornstraße vorauss. möglich.
12. Objekt bietet Verkaufsmöglichkeiten an verschiedene Interessentengruppen:
A. Verkauf als gesamtes Grundstück mit Gebäuden
B. Verkauf als gesamtes Ensemble aus 3 Gebäuden als WEG, die nach Umbau
3 Einfamilienhäuser ergeben, Einzelne Treppen sind vorhanden, mit großzügigem
Gartenanteil für jede „Familie“
C. Umbau der beiden Häuser und der Scheune als „Senioren WG“ mit großzügigem
Garten
D. Physiotherapiepraxis als Beispiel, mit Nutzung Therapienutzung der Schwimmhalle
und Scheune für Therapiepferde und Pferdekoppel
Stichworte
Sonstiges/Wohnen: Dachboden, Galerie
Versorgung: Städtische Wasserversorgung, Städtische Stromversorgung
Wellness: Wellnessbereich, Solarium
Sonstiges: ISDN
