Doppelhaushälfte zum Kauf · provisionsfrei

692000 €692.000 €4.676 €/m²

Finanzierung ab 2740 €/Monat

---

9Zimmer

148 m²Wohnfläche

596 m²Grundstück

---

Worzeldorfer Str. 164, Trierer Straße, Nürnberg (90469)

---

Das in Massivbauweise voll unterkellerte Haus (inkl. Terrasse) wird derzeit als Einfamilienhaus genutzt. Das Erdgeschoss wird von der Besitzerin, der 1. Stock sowie das Dachgeschoss von deren Tochter mit Ehemann bewohnt.

Ein Zweifamilienhaus mit abgetrennten Wohneinheiten kann durch den Einsatz einer Wohnungstür (z.B. im Bereich des Windfanges oder des oberen Treppenabsatzes) geschaffen werden. Hierfür sind bereits zwei getrennte Stromzähler vorhanden, die das Objekt auch hinsichtlich einer (teilweisen) Vermietung sehr interessant machen.

Ebenso denkbar ist aber auch eine Teilung des Grundstücks (Veräußerung des Gartenbereichs), denn mit einer derzeitigen realisierten Nutzung der Geschossflächenzahl (WGFZ) von 0,4 bei einer Überbauung von 230 m² kann dies ohne weiteres erfolgen.


Das Grundstück ist 12 m x 38 m und fällt Richtung Süden leicht ab. Hierdurch ergibt sich ein nicht einsehbarer, über Jahrzehnte wunderschön gestalteter Garten mit einem Gartenteich an dessen Ende. Im Garten befindet sich auch ein Gartenhaus für Gartengeräte etc.

Aufteilung der Wohneinheiten:

Erdgeschoss:
Windfang (3,60 m²), Flur (6,50 m²), Bad mit WC (4,40 m²), Wohnen und Essen (29,30 m²), Küche (8,70 m²), Schlafen mit Ankleide (19,20 m²), Terrasse (32 m²)


1. OG:

Flur (7,60 m²), Bad mit WC (4,40 m²), Arbeitszimmer/Kinderzimmer (11,10 m²), Küche (8,70 m²), Wohnen und Essen (17,50 m²), Schlafen mit Ankleide (18,90 m²), Balkon (2 m²)

Dachgeschoss:

Aufgrund der schrägen Dachflächen (Raumhöhe mittig 1,98 m) kann der ausgebaute Dachboden nur zu einem sehr geringen Teil als Wohnfläche gezählt werden, da gemäß der Wohnflächenverordnung eine Raumhöhe unter 2,20 m nicht zur Wohnfläche gezählt werden darf. Nichtsdestotrotz ist dieser Raum mit den geeigneten Möbeln vollständig nutzbar, als z.B. Hobbyraum, Gästezimmer oder Jugendzimmer.

Kellergeschoss:

Durch die leichte Hanglage sowie den Bau der Terrasse wurde eine Souterrain-Wohnung geschaffen, welche auch als Einliegerwohnung selbst genutzt oder vermietet werden kann. Die zwei Räume mit Fenstern unterhalb der Terrasse haben eine Fläche von ca. 30 m². Das dritte Zimmer (aktuell als Hobbyraum mit Billard genutzt) hat 17,80 m². Ein getrennter Zugang kann durch die Außentreppe mit abschließbarer Glastür Richtung Garten erfolgen. Ein noch fertigzustellendes Bad sowie Küche mit Starkstrom (im Grundrissplan gekennzeichnet als Abstellraum mit gesamt 8,90 m²) sind hierfür bereits vorhanden.

Weitere Räume/Nutzfläche im Keller:

Waschküche (13,53 m²), Abstellraum/Werkstatt (im Grundrissplan ursprünglich als Öltankraum ausgewiesen) mit 11,48 m², Flur (8,90 m²), Heizungsraum (4,90 m²), separates Gäste-WC und Hausanschlussraum (gesamt ca. 5,03 m²)


Durchgeführte Renovierungen und Modernisierungen:

- 2003 bis 2010 Erneuerung der Fenster (Zweifachverglasung)
- 2005 Ausbau des Dachgeschosses zum größten Teil
- 2009 Sanierung der Terrasse
- 2012 Sanierung und Neuaufteilung der beiden Bäder (neue Edelstahlrohre)
- 2012 neue Gas-Zentralheizung der Firma Junkers, großer 300-Liter-Warmwasserspeicher
- 2013 neue Fußböden (Fliesen)
- 2013 Dacherneuerung
- 2014 Erweiterung der Gaszentralheizung mit Solarthermie für die Warmwasserbereitung
- 2020 neuer Kaminofen Contura 510G Style mit 3-7 kW Leistung)

Die Gartenbewässerung erfolgt kostengünstig über zwei Zisternen, welche das Oberflächenwasser aufnehmen sowie einem Brunnen mit elektrischer Pumpe.

PROVISIONSFREIER Verkauf Keine Makleranfragen erwünscht! Energiebedarf Aufgrund des Baujahres des Hauses muss gemäß den gesetzlichen Vorgaben ein Bedarfsausweis erstellt werden. Der tatsächliche Verbrauch unterscheidet sich jedoch hiervon deutlich. Im Anhang finden Sie Screenshots der Verbrauchswerte der N-Ergie der letzten Jahre. Aufgrund der zwei Stromzähler für die beiden Wohneinheiten (jeweils mit Hoch- und Niedertarif) ist zweimal "Strom Regio" enthalten. Der Erdgasverbauch beläuft sich beispielsweise auf nur rund 12.000 kWh, auch dank der Solarthermie für das Warmwasser.
Besichtigungstermine nach Vereinbarung Stichworte Zustand: renoviert, saniert TV: Kabelanschluss, Sat-Anschluss Sonstiges/Wohnen: Einliegerwohnung, Dachboden, Hobbyraum Versorgung: Städtische Wasserversorgung, Städtische Stromversorgung, Regenwassernutzung Sonstiges: Keller als Wohnraum nutzbar, frei werdend