Villa zum Kauf · als Kapitalanlage geeignet

1800000 €1.800.000 €5.099 €/m²

Finanzierung ab 7451 €/Monat

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8Zimmer

353 m²Wohnfläche

2.350 m²Grundstück

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Alt - Reinbek, Reinbek (21465)

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Objektbeschreibung Bei der angebotenen Immobilie handelt es sich um eine Altbauvilla, die ursprünglich 1903 in massiver Bauweise errichtet und von dem bekannten Architekten Hugo Groothoff geplant wurde. Anfang der 20er Jahre erfolgte eine Umgestaltung unter den beiden Architekten Erich Elingius und Gottfried Schramm für den damaligen neuen Eigentümer.

Die Villa präsentiert sich als eingeschossiger Putzbau mit Sockelgeschoss (Souterrain) und ausgebautem Satteldach in Schieferdeckung mit einer asymmetrischem Fenstergliederung.

Das Eingangsportal ist mit einem Säulenportikus versehen während auf der Rückseite eine weitläufige, teilüberdachte Veranda zum Verweilen einlädt. Die Fassade ist glatt verputzt und in einem hellen Beige getüncht. Die Fenster sowie auch diverse stilvolle Holzarbeiten sind in einem hellen Blau abgesetzt.

Alte Stilelemente, hohe Decken, klassische Pitchpinedielen prägen den gesamten Charme der repräsentativen Immobilie.

Die Beheizung als auch Warmwasseraufbereitung erfolgt über eine Ölheizung von 2008 mit einem Brenner von 2015, die einer regelmäßigen Wartung unterliegt. Die Räume sind teilweise noch mit historischen Heizkörpern versehen.

Die Villa erstreckt sich zu reinen Wohnzwecken über zwei Etagen. Der Dachboden sowie auch das Souterrain bieten weitere Ausbaureserven für exklusive Nutzflächen.

Darüber hinaus stehen den neuen Eigentümern vier Außenstellplätze sowie ein massiv errichtetes altes Stallgebäude (Hühnerhaus) zur Verfügung, das sich ideal für Gartengeräte und Co anbietet. Raumaufteilung Der charmante Altbau ließe sich sowohl als geräumiges Einfamilienhaus von einer großen Familie bewohnen als auch alternativ in den beiden bestehenden Wohneinheiten belassen.

Schon das imposante Treppenhaus mit seinem großen Halbmondfenster in Bleiverglasung lässt das Herz eines jeden Altbauliebhabers höherschlagen.

Bei einer Aufteilung in zwei Wohneinheiten, erstreckt sich die repräsentative Wohneinheit im Erdgeschoss über eine gesamte Wohnfläche von ca. 206 m². Die insgesamt vier sehr geräumigen Wohnräume bieten den Bewohner ein herrschaftliches Raumgefühl.


Während die Räume früher als „Herrenzimmer und Damenzimmer“ tituliert wurden, können diese nun modern interpretiert werden und mit einem offenen Wohnkonzept überzeugen. Ob das Kaminzimmer nun zum großen Schlafzimmer umfunktioniert wird oder der neue Eigentümer sich dort eine Bibliothek am offenen Kamin einrichten möchte, kann individuell entschieden werden.

Neben den Wohnräumen bietet die Erdgeschosswohnung noch ein Badezimmer mit Fenster, ein separates Gäste-WC sowie eine praktische Abstellkammer.

Darüber hinaus gehört nahezu das gesamte Souterrain zu der Wohnung. Ausschließlich der ehemalige Kohlenkeller beherbergt die Öltanks und die Ölheizung für das gesamte Objekt. Alle weiteren, teils ebenfalls sehr großzügig geschnittenen Räume im Souterrain sind der Erdgeschosswohnung zugeteilt, so dass sich hier noch weitere ca. 180 m² Nutzfläche für den Bewohner des Erdgeschosses erstrecken. Einige von den Räumen verfügen über eine sehr gute Tagesbelichtung, so dass auch auf dieser Ebene exklusiv ausgebaute Nutzflächen zu Hobbyzwecken geschaffen werden können. Auch der Einbau eines weiteren Bades wäre denkbar.

Die Dachgeschosswohnung bietet mit ihren ca. 147 m² ebenfalls vier Zimmer, deren Nutzung sich an den individuellen Bedürfnissen der neuen Eigentümer anpassen lässt. Ob eine separate Wohnküche oder doch lieber ein offenes Wohnkonzept – beides wäre denkbar.

Eines der beiden Schlafzimmer verfügt über einen kleinen Balkon gen Süden und ein geräumiges Bad rundet das Wohnflächenangebot auf dieser Ebene ab.

Über ein innenliegendes Treppenhaus lässt sich der große Spitzboden betreten, der genauso wie das Souterrain zusätzliche Nutzflächen bietet und zur alleinigen Nutzung der oberen Wohneinheit zugeteilt ist.

Denkmalschutz, Grundstück Denkmalschutz

Sowohl das Haupthaus als auch das Nebengebäude (Hühnerhaus) befinden sich unter Denkmalschutz. Denkmalimmobilien im Allgemeinen erfreuen sich großer Beliebtheit, da der Charme eines Altbaus im Vergleich zu moderner Architektur einfach unübertroffen ist. Ob klassische Stilelemente wie Stuck und Fußleisten, Ornamente an Türen, Decken oder Treppenhäusern sowie unterschiedlichste, maßgefertigte Details zeugen von der Einzigartigkeit einer solchen Immobilie.
Wer ein Denkmal modernisiert, trägt zu seiner Erhaltung bei. Der Staat fördert die Modernisierung durch entsprechende Abschreibungsmöglichkeiten. Konkret können die Kosten für Maßnahmen, die der Erhaltung der Immobilie dienen, als Werbungskosten geltend gemacht, also abgeschrieben werden.
Die Sanierungskosten können über eine individuell zu berechnende Denkmal-AfA abgeschrieben werden. Anleger/Investoren können darüber hinaus die klassische Gebäude-AfA in Höhe von 2,5 % anteilig auf den Kaufpreis (erworbener Gebäudeteil) geltend machen.

Erfahrungsgemäß sind auch Mieter bereit, dafür einen angemessenen Mietzins zu bezahlen und fühlen sich in den Räumlichkeiten auch offenkundig so wohl, dass die durchschnittliche Mietdauer länger ist als üblich.



Sanierungsarbeiten:

Die Immobilie befindet sich substanziell in einem soliden Zustand.

Sofern die Immobilie in einem sanierten Zustand erworben werden möchte, sind die folgenden Sanierungsarbeiten geplant:

-Erneuerung der Elektrik
-Erneuerung der Leitungen
-anteilige Erneuerung/Aufbereitung der Heizkörper
-Aufbereitung/Erneuerung der Fenster
-Dämmung der Abseiten sowie der Zwischendecke zum Spitzboden
-Modernisierung der Bäder
-Aufbereitung der alten Pitchpinedielen
-Malerarbeiten innen sowie Fassade
-Instandsetzung der Gartenanlage
Die Sanierungsarbeiten werden optional angeboten und können selbstverständlich auch über den eigenen Architekten erfolgen. Es besteht keine Bindung.

Die zusätzlich anfallenden Sanierungskosten wurden in einer ersten Grobkalkulation mit 800.000 Euro beziffert.



Grundstück

Das angebotene, ca. 2.350 m² große, zur Villa zugehörige Grundstück überzeugt durch seine ideale Südausrichtung. Eine Auffahrt geleitet direkt auf das Haus und bildet ein angemessenes Entrée.

Den beiden Wohneinheiten sind eigene Gartenanteile zugeordnet. Während der östliche Bereich mit dem schmucken Hühnerhaus der Dachgeschosswohnung zugeteilt ist, gehört der südliche und westliche Grundstücksanteil mit der geschützten Buche zu der Erdgeschosswohnung. Beiden Wohneinheiten stehen jeweils zwei Außenstellplätze zur Verfügung. Stichworte Sonstiges: Keller als Wohnraum nutzbar