Wohn- und Geschäftshaus zum Kauf · als Kapitalanlage geeignet

1650000 €1.650.000 €3.571 €/m²

Finanzierung ab 6872 €/Monat

---

508 m²Fläche

1.080 m²Grundstück

---

Strehlen (Tiergartenstr.), Dresden (01219)

---

Diese repräsentative denkmalgeschützte Villa bietet eine einmalige Gelegenheit für Liebhaber historischer Immobilien und Investoren gleichermaßen. In einer der begehrtesten Lagen von Dresden gelegen, im Süd-Osten der Landeshauptstadt im Stadtteil Strehlen, verbindet dieses prachtvolle Anwesen historische Eleganz mit moderner Rentabilität.
Diese Villa ist nicht nur ein architektonisches Juwel, sondern auch eine lukrative Kapitalanlage in einem der wachstumsstärksten Märkte Deutschlands. Die nachhaltige Nachfrage nach Wohnraum in Dresden sowie die steigenden Mietpreise machen dieses Objekt besonders interessant für Investoren.

Das Gebäude stammt aus der Gründerzeit und zeichnet sich durch seine architektonischen Details und seinen Charme aus.
Die Villa wurde Ende des 19. Jahrhunderts auf einem 1.080 m² großen Grundstück erbaut und in den Jahren 1997-1998 hochwertig kernsaniert. Es werden laufend Instandhaltungsarbeiten sowie Pflegearbeiten im Garten und am Baumbestand durchgeführt.

Highlights:
- Hervorragende Mikrolage im Herzen von Dresden mit bester Anbindung und Infrastruktur.
- Stilvolle Altbaudetails wie Stuckdecken, originale Holztreppen und Parkettböden.
- Liebevoll sanierte Wohneinheiten mit modernen Bädern und hochwertiger Ausstattung.
- Voll vermietet - eine sichere Kapitalanlage
- Historisches Flair gepaart mit zukunftssicherer Wertsteigerung
- Attraktive AfA (Absetzung für Abnutzung) für Denkmalimmobilien: Profitieren Sie von erheblichen steuerlichen Vorteilen.

Kulturdenkmal
Das Gebäude ist ein prächtiger Bau im Neobarock mit Jugendstilelementen, Mansarddach, Eckturm, Verandenanbau, Einfriedung Sandsteinsockel mit prächtigen schmiedeeisernen Gittern. Es ist in der Liste der Kulturdenkmale der Stadt Dresden geführt.

Quelle:
https://de.wikipedia.org/wiki/Liste_der_Kulturdenkmale_in_Strehlen_(Dresden)

Auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 400 m² verteilen sich drei Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit.

Die Wohneinheiten sind voll vermietet, die Gewerbeeinheiten im Nebengebäude und im Untergeschoss mit ca.100 m² stehen zur Neuvermietung frei. Der empfohlene Mietpreis liegt bei 11EUR/m².

Die Jahresnettokaltmiete beträgt derzeit ca. 28.000 EUR
Durch Vermietung der Gewerberäume kann diese auf ca. 34.000 EUR gesteigert werden.
Diese Immobilie zählt aufgrund ihrer Historie, ehrwürdigen, gepflegten und freundlichen Ausstrahlung sowie der 1A-Lage definitiv zu den Raritäten dieser Stadt.

Provisionshinweis Käuferprovision
PROVISIONSHINWEIS: Mit der Inanspruchnahme der Dienstleistung von SEMPER HAUS IMMOBLIEN wird ein Maklervertrag geschlossen. Sofern es durch die Tätigkeit der Firma zu einem wirksamen Vertrag mit dem Eigentümer kommt, hat der Interessent bei Abschluss eines KAUFVERTRAGS die Provision/Maklercourtage von 3,8% inkl. MwSt. zu zahlen. Sonstiges Finanzierungsmöglichkeiten finden Sie auf unserer Website
http://www.semper-haus.de/Finanzierung/

Durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in dieser Lage: EUR 3.882

AfA-MODELLRECHNUNG
AfA - Berechnung basierend auf dem Baujahr 1890 und dem Bodenwert von 583.000 EUR
1. Aufteilung des Kaufpreises:
- Kaufpreis insgesamt: 1.650.000 EUR
- Grundstückswert: 583.000 EUR (nicht abschreibbar)
- Gebäudewert: 1.650.000 EUR - 583.000 EUR = 1.067.000 EUR (abschreibbar)
2. Abschreibung auf den Gebäudewert (Bestandsbau):
Da das Baujahr 1890 ist (vor 1925), gilt eine lineare Abschreibung von 2,5 % pro Jahr.
- Jährliche Abschreibung: 1.067.000 EUR × 2,5 % = 26.675 EUR
3. Abschreibung auf die Sanierungskosten:
Die Sanierungskosten betragen 150.000 EUR und können über 12 Jahre abgeschrieben werden:
- In den ersten 8 Jahren: 9 % pro Jahr
- In den folgenden 4 Jahren: 7 % pro Jahr
Abschreibung auf die Sanierungskosten:
- Jährliche Abschreibung in den ersten 8 Jahren:
150.000 EUR × 9 % = 13.500 EUR
- Jährliche Abschreibung in den folgenden 4 Jahren:
150.000 EUR × 7 % = 10.500 EUR
4. Gesamtabschreibung pro Jahr:
In den ersten 8 Jahren:
o Gebäudewert: 26.675 EUR
o Sanierungskosten: 13.500 EUR
o Gesamt: 40.175 EUR pro Jahr
In den folgenden 4 Jahren:
o Gebäudewert: 26.675 EUR
o Sanierungskosten: 10.500 EUR
o Gesamt: 37.175 EUR pro Jahr
Zusammenfassung:
In den ersten 8 Jahren kann man jährlich 40.175 EUR abschreiben. In den darauffolgenden 4 Jahren sinkt die Abschreibung auf 37.175 EUR pro Jahr. Danach bleibt noch die Abschreibung des Gebäudewerts mit 26.675 EUR pro Jahr bestehen.
Diese Berechnung berücksichtigt die spezifischen Bedingungen des Baujahrs und des Grundstückswertes.

WERTENTWICKLUNG

Eine Prognose über 10 Jahre erfordert die Annahme eines durchschnittlichen jährlichen Wertzuwachses. Im Premium-Segment kann man je nach Marktumfeld von 2 % bis 5 % jährlicher Wertsteigerung ausgehen.
Beispielhafte Berechnung:
1. Kaufpreis heute: 1.650.000 EUR

2. Angenommene Wertsteigerung pro Jahr:
- Konservatives Szenario: 2 % pro Jahr
- Moderat optimistisches Szenario: 3 % pro Jahr
- Optimistisches Szenario: 5 % pro Jahr
Berechnung für diese Szenarien den Wert nach 10 Jahren
1. Konservatives Szenario
- Nach 10 Jahren wäre der Wert etwa 2.011.350 EUR.
2. Moderat optimistisches Szenario
- Nach 10 Jahren wäre der Wert etwa 2.222.400 EUR.
3. Optimistisches Szenario
- Nach 10 Jahren wäre der Wert etwa 2.688.150 EUR.
Je nach Marktentwicklung könnte der Wert der Denkmalvilla in 10 Jahren zwischen 2.011.350 EUR (bei 2 % Wachstum) und 2.688.150 EUR (bei 5 % Wachstum) liegen. Diese Berechnungen sind jedoch Schätzungen, die von tatsächlichen Marktentwicklungen abweichen können. Stichworte Wohnfläche: 402,00 m², Gesamtfläche: 508,00 m², vermietbare Fläche: 462,00 m², Sonstige Fläche: 56,00 m², Anzahl Terrassen: 1, Anzahl Loggias: 2, 4 Etagen, modernisiert: 1998, Distanz zum Bus: 2, Distanz zum Hauptbahnhof: 5, Distanz zur Autobahn: 18, Distanz zum Flughafen: 25