2-Fam.WH + Einlieger-Whg/als Ferienwhg.mgl., ausbauf. Dach, 1 Garage, 2 Carports, großes Grundstück
Objektbeschreibung
Gepflegtes 2-Fam.-WH plus einer 2-Zi.-Einliegerwohnung mit Freitreppe in den Garten, die auch als Ferienwohnung nutzbar wäre, da mit separatem Eingang.
Im ausbaufähigem Dach sind bereits Anschlüsse für Strom und Wasser gelegt worden. Der Dachboden ist nicht gedämmt.
Das Objekt wurde laufend instandgehalten.
2 Carports im Zufahrtsbereich. 1 Garage als Anbau an der Ostseite des Hauses, der Fahrweg entlang der rechten Grundstücksgrenze in Hanglage.
Ein gepflegtes Anwesen mit eingewachsenem Grundstück, Obstbäumen, Hecken, Büschen und viel Rasenfläche, schattige Sitzplätze unter Bäumen/Obstbäumen.
Ein Gewächshaus ,Gemüse- und Blumenbeete und weitere großzügige Gestaltungsmöglichkeiten - ein Paradies für Hobbygärtner.
Über die offene Süd-/Westseite ist das Grundstück bis in den Nordteil zugänglich.
Außenmaße: Wohnhaus 11,15x10,89, vollständig unterkellert.
Grundstück 920m².
Wohnflächen der 3 Wohnungen gesamt ca. 204m², mit insges. 8 Zimmern.
Das Treppenhaus mit Treppen aus Kunststein und einem Geländer, das noch den Charme der 60iger Jahre zeigt.
Baujahr 1957, solide Bauweise, 1970 aufwändige Umbauten.
2006/2007 Komplettsanierung mit folgenden Maßnahmen:
Neue Fenster + Balkontüren, Bäder, Terrassen/Balkone.
Für alle 3 Wohnungen jeweils eine neue Gas-Etagen-Heizung.
2 neue Carports mit Abstellraum für Mülleimer und Arbeitsgeräte,
Garagen-Anbau an die bestehende Bausubstanz (Ostseite), bis zur Grundstücksgrenze.
Darüber entstand die 2-Zi.-Einliegerwohnung im EG und über dieser im OG ein Außenbereich mit Kiesschüttung. Hier wäre die Umgestaltung zu einer weiteren Terrasse möglich.
Erneuerung des Gartenzauns, Handlauf bis zum Hauseingangsbereich in Edelstahl.
2022 aufwändige Investitionen:
Fassade neu gestrichen. Im EG-Apartment die Wohnungseingangstüre erneuert.
Die gesamte Wohnung renoviert, neue Einbauküche, komplettes Schlafzimmer, eine hochwertige Metall-Außentreppe mit Zugang zum Garten zur Nordseite installiert.
Der Hauseingangsbereich (Südseite):
Im Vorraum rechts die Einliegerwohnung, es folgt links der Durchgang ins Treppenhaus. Von hier aus der Abgang in die Kellerräume, links der Zugang zur EG-Wohnung und Treppenaufgang ins OG.
Die Wohnungen im EG + OG sind in den Außenmaßen gleich, nur die Raumaufteilung ist unterschiedlich.
Über dem OG der Dachboden, er ist nicht isoliert. Das Dach mit einer Neigung von 42 Grad. Anschlüsse für Strom und Wasser wurden bereits gelegt, als Vorbereitung für einen späteren Ausbau.
zu den Wohnungen:
2-Zi.-Einliegerwohnung, EG, rechts, ca. 31m²:
komplett möbliert, mit Flur/Garderobe, Dusche mit WC, Wohnen/Essen und Schlafzimmer.
Ausstattung der Wohnung:
Flur: mit Flurgarderobe, Spiegel und Schuhablage
Bad: mit inliegender Dusche, WC und Waschbecken.
Küchenbereich: neue Einbauküche mit Spülmaschine und Elektrogeräten.
Die Schränke bestückt mit Geschirr, Gläsern, Besteck usw.
Eßbereich: mit Tisch und Stühlen
Wohnbereich: mit Sofa, Couchtisch und Regal.
Schlafzimmer: komplett eingerichtetes Schlafzimmer mit Doppelbett, Schrank und Nachtkästchen.
Mit großer Balkontüre + hochwertigem Fliegengitter, der Zugang über die neue Außentreppe in den Garten.
Auch der Schlafbereich komplett ausgestattet von Handtüchern über Betten, Bettwäsche,Decken - in den Schränken ist alles vorhanden.
Die Wohnung steht zum sofortigen Bezug/Vermietung zur Verfügung.
3-Zi.-Wohnung, EG links, ca. 85m²:
Aufteilung der Räume:
eine langgestreckte Diele, zur Nordseite rechts die Küche, am Ende des Flurs das Kinderzimmer/Arbeitszimmer nach Nord-Westen.
Links das Wohnzimmer mit einer Süd-West-Ausrichtung und großen Balkontüren zur Süd-Terrasse, die sich über die gesamte Länge des Wohnzimmers erstreckt, mit einem direktem Zugang in den Garten.
In der Diele zur linken Seite das Bad, dem gegenüberliegend ein Schrankraum und weiter der Durchgang ins Schlafzimmer, mit 2 Fenstern zur Süd- und Ostseite.
2,5-Zi-Wohnung, OG, ca. 85m²:
Gleiche Größe wie EG-Wohnung, jedoch mit einer etwas anderen Aufteilung der Räume.
Vom der großen Diele wurde im Eingangsbereich rechts (Norden) ein Arbeitszimmer abgeteilt. Danach die Küche.
Die Durchgangstüre zum ehemaligen Kinderzimmer wurde verschlossen, die Zwischenwand entfernt und der Raum dem Wohnzimmer angegliedert.
Somit entstand ein großer Raum in L-Form, der ein Wohnen und Essen als 1 Raum darstellt.
Über die gesamte Südseite von Wohnen/Essen erstreckt sich der Balkon, der sich noch ein Stück weit über Eck nach Westen fortsetzt. (6,73m x 1,75m)
In beiden Wohnungen jeweils ein stattlicher Kachelofen im Wohnbereich.
Deren Funktionstüchtigkeit muss überprüft werden.
Fußböden: einige Zimmer mit Echtholz-Parkett, Vinyl- und Teppichböden.
Keller: 5 Kellerräume, Wasch- und Trockenraum, Heizungskeller, alle mit Tageslichtfenster.
Mit Ausgang in den Gartenbereich und einem Durchgang zur Garage.
zu den Mieterträgen:
Per 1.8.24 sind die relativ niedrigen Kaltmieten mit jeweils 20% wie folgt erhöht worden:
EG-Wohnung auf € 498.--
OG-Wohnung auf € 450.--
EG-Einlieger-Wohnung, komplett möbliert, ist derzeit leerstehend.
Hier wird eine Kaltmiete von ca. € 290.-- einkalkuliert.
Gesamtmieteinnahmen aus 3 WE € 1.238.--***
*** Die 2-Zi-Einliegerwohnung könnte sehr gut als Ferienwohnung vermietet werden. Hier kann mit einem Tagessatz von ca. € 45.-- kalkuliert werden.
Daher sind die Mieteinnahmen auch unter diesem Gesichtspunkt zu sehen und dieses Objekt gewinnt erheblich an Attraktivität.
Raumaufteilung
Maße, alle Angaben in ca. qm/m²
EG: Einliegerwohnung ca. 31m²
Diele 3, Essen/Kochen 10, Wohnen 6, Dusche 3, Schlafen 10, Terrasse 6
EG: 3-Zi-Wohnung ca. 85m²
Diele 7, Flur 5, Küche 6, Essen 12, Wohnen 23, Schlafen 16, Bad + Ankleide 11, Terrasse 7
OG: 2,5-Zi-Wohnung ca. 85m²
Arbeitszimmer 7 (ehem. Diele), Flur 3, Küche 10, Essen 11, Wohnen 30, Schlafen 15, Bad + Ankleide 8, Terrasse 7
