Ferienimmobilien kaufen

Ferienimmobilie kaufen – Urlaub in Deutschland

Das Fachwerkhaus im Schwarzwald, Chalet in den Bergen oder Reethaus an der Ostsee: Wer eine Ferienimmobilie kaufen will, hat in Deutschland eine große Auswahl – und kurze Anfahrtswege. Tipps für den Kauf von Wochenendhaus und Anlageimmobilie.

Es muss nicht immer Italien sein – wer eine Ferienimmobilie kaufen will, wird auch in Deutschland fündig. Beliebte Urlaubsziele sind Nord- und Ostsee, doch auch abseits des Meeres gibt es schöne Landschaften mit Seen, Bergen und Wäldern, die zum Erholen einladen. Das Ferienhaus im eigenen Land hat zudem weitere Pluspunkte: Die Anreise ist auch ohne Flugzeug möglich und der Anfahrtsweg oftmals kürzer. Unter dem Jahr ließen sich Ferienhaus oder Ferienwohnung auch vermieten: Urlaub in der Heimat ist beliebt, so dass die Ferienimmobilie auch ein gutes Anlageobjekt sein kann.

Finanzierung, Kosten und Nebenkosten der Ferienimmobilie planen

Für den Kauf des eigenen Ferienhauses gilt es, den eigenen finanziellen Rahmen gut abzustecken. Die wenigsten Käufer können den Kaufpreis prompt auf den Tisch legen und finanzieren die Immobilie über ein Darlehen. Hierfür sollten sie sich frühzeitig Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einholen und sie miteinander vergleichen.

Neben dem reinen Kaufpreis sollten Käufer aber auch mit den Nebenkosten rechnen: Jenen unmittelbar beim Kauf, sowie mögliche Ausgaben für Gutachten, Versicherungen oder Renovierungsarbeiten. Je nach Gemeinde wird zudem Zweitwohnsitzsteuer und Kurtaxe fällig.

Wochenendhaus kaufen: Steuer für Zweitwohnsitz bedenken

Das Ferien- oder Wochenendhaus zählt in der Regel als Zweitwohnsitz, den der Eigentümer bei der Gemeinde anmelden muss. In vielen Städten und Kommunen muss er dafür auch eine Zweitwohnsitzsteuer zahlen. Ob und wie hoch diese ist, hängt von der Gemeinde ab: In der Regel beträgt sie zehn Prozent der Jahreskaltmiete, sie kann aber auch deutlich höher ausfallen.

Bei der Zweitwohnungssteuer ist es in der Regel egal, wie häufig der Eigentümer darin Urlaub macht oder ob er die Immobilie vermietet – zahlen muss er sie in voller Höhe. Nur wenn er die Ferienimmobilie nahezu lückenlos an Feriengäste vermietet, kann er von der Steuer befreit werden. Zudem gibt es je nach Kommune eigene Ausnahmefälle. Ein Trostpflaster für jene, die das Wochenendhaus sowohl vermieten als auch selbst nutzen: Sie können die Zweitwohnungssteuer bei der Steuer als Werbungskosten anteilig geltend machen (BGH, Az.: IX R 58/01).

Zur Zweitwohnsitzsteuer kommt je nach Gemeinde eine Orts- oder Kurtaxe hinzu. Dabei handelt es sich um eine Tourismus- und Fremdenverkehrsabgabe, die die Kommune erheben kann, sie liegt je nach Ort zwischen 0,50 bis 3,50 Euro pro Tag. Zahlen muss sie aber nur, wer dort Urlaub macht – nicht etwa der Eigentümer für seine Feriengäste.

Ferienimmobilie suchen und finden

Wer eine Ferienimmobilie sucht, weiß meist schon ungefähr, wo sie liegen soll und hat dort schon einmal Urlaub gemacht. Doch müssen das Örtchen und die Umgebung auch auf lange Sicht gefallen. Darum lohnt es sich oft, ein zweites Mal Urlaub vor Ort zu machen und viel Zeit für die Besichtigung verschiedener Ferienhäuser mitzubringen.

Ist der passende Urlaubsort und mögliche Ferienhäuser gefunden, können einige Fragen beim Analysieren helfen:

• Welche Freizeitmöglichkeiten gibt es vor Ort?
• Wenn Kinder mit in den Urlaub kommen: Welches Angebot gibt es für sie?
• Gibt es eine gute Verkehrsanbindung?
• Ist eine Arztpraxis in der Nähe?
• Ist die nächste Einkaufsmöglichkeit weit entfernt?
• Sind in der Umgebung mögliche Lärmquellen, zum Beispiel Bars?

Ist das Wohnumfeld gut, sollten Kaufinteressenten die Ferienimmobilie selbst prüfen: Der Zustand von Gebäude, Elektrik und Wasseranschlüssen, aber auch die Anzahl der Zimmer sind wichtig.

Verschiedene Regionen, verschiedene Ferienhaustypen

Ferienwohnung vermieten: was muss man beachten?

Wer nicht gerade Urlaub macht, kann seine Ferienimmobilie an Gäste vermieten. Hier gilt es, einiges zu bedenken:

Prüfen, ob die Vermietung gewerblich ist

Wird nur eine Ferienwohnung vermietet, zählt das in der Regel noch nicht als gewerbliche Tätigkeit. Erst wenn die Vermietung über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinausgeht und das Gewinnerzielen entschieden in den Vordergrund tritt, kann sie als Gewerbe zählen (BFH 1998, 831). Zudem gibt es einige starke Gründe, die eine gewerbliche Nutzung annehmen lassen:

• Wenn die Ferienimmobilie immer zur Vermietung zur Verfügung steht;
• Wenn sie einem Hotelbetrieb ähnelt, zum Beispiel durch einen Zimmerservice;
• Wenn ein pensionsähnlicher Geschäftsbetrieb vorliegt;
• Wenn die Ferienwohnung in einer Ferienwohnanlage und durch eine Feriendienstorganisation verwaltet und vermietet wird.

Im Zweifel hilft es hier, die Frage ob die Vermietung der Ferienwohnung gewerblich ist oder nicht, vom Steuerberater prüfen zu lassen und beim örtlichen Gewerbeamt nachzufragen.

Haftung als Reiseveranstalter vermeiden

Wer neben der Unterbringung in der Ferienimmobilie zusätzliche Leistungen anbietet – einen Frühstücksservice, Ausflüge oder Tanzkurse – kann als Reiseveranstalter haftbar gemacht werden. Spätestens, wenn das Ganze als Komplettpaket zu einem einheitlichen Preis angeboten wird, gilt der Vermieter als Reiseveranstalter. Das heißt: Fällt zum Beispiel der Ausflug in den Vergnügungspark flach, weil der Bus defekt ist, kann der Feriengast einen Teil des Reisepreises zurückfordern.

Ferienwohnung in Deutschland: Steuern zahlen und wieder absetzen

Seine Einnahmen aus der Vermietung an Feriengäste muss der Vermieter versteuern. Wird in der Ferienwohnung nicht durchgängig an Feriengästen vermietet, wird oft eine Zweitwohnsitzsteuer fällig. Bei einer gewerblichen Vermietung muss der Vermieter zudem Gewerbesteuer zahlen. Liegen seine jährlichen Einnahmen unter 17.500 Euro, kann er aber die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen und muss keine 19 Prozent Umsatzsteuer aufschlagen. In der Regel können Vermieter zudem die Zweitwohnsitzsteuer als Werbungskosten geltend machen.

Ein guter Online-Auftritt lockt mehr Urlauber

Ist die Ferienimmobilie gut beschrieben und glänzt mit schönen Fotos, zieht das mehr Feriengäste an: Lesen Sie hier, wie Sie ihre Ferienwohnung professionell in Szene setzen.

Ferienimmobilie als Kapitalanlage: Dann lohnt es sich

Dient die Ferienimmobilie vor allem als Kapitalanlage, sollte darauf geachtet werden, dass ihr Standort ganzjährig etwas zu bieten hat. Zudem sollte sie groß genug sein, dass sich die Gäste auch an regnerischen Tagen gerne darin aufhalten. Dafür, ab wann sich der Kauf einer Ferienimmobilie rechnet, nennt der Immobilienverband Deutschland (IVD) einen groben Richtwert von einer durchschnittlichen Vermietung von etwa 120 Tagen pro Jahr. Dann übersteigen die Einnahmen die laufenden Kosten, inklusive Kredittilgung. Die normalen Urlaubszeiten decken bereits circa 100 Tage ab – wer selber darin Urlaub machen will, tut sich leichter außerhalb dieser Zeiten.

Ferienhaus-Versicherung

Wie ein Wohnhaus auch, sollte ein Ferienhaus gut versichert sein. Wichtige Versicherungen sind:

• Wohngebäudeversicherung;
• Hausratversicherung;
• Elementarschadenversicherung;
• Haftpflichtversicherung.

Platz zum Entspannen, auch ohne Ferienhaus

Wer den Traum vom eigenen Ferienhaus oder von der eigenen Ferienwohnung nicht verwirklichen kann, aber trotzdem einen Ort zum Zurückziehen und Entspannen sucht, kann alternativ auch das Pachten eines Schrebergartens in Erwägung ziehen. Gerade in ländlicheren Gegenden gibt es aber auch oft nicht bebaubare Grundstücke, die als Freizeitgrundstück erworben werden können.