Finanzierungsrechner

Baufinanzierungsrechner: So berechnest und planst du deine Immobilienfinanzierung

Fast jeder, der eine Immobilie erwirbt, muss sich einen Teil der Finanzierungssumme bei einer Bank ausleihen. Der Finanzierungsrechner von immowelt gibt einen ersten Überblick, mit welcher monatlichen Belastung zu rechnen ist. Außerdem: Tipps, worauf bei der Finanzierung zu achten ist.

In den meisten Fällen müssen Immobilienkäufer ein Darlehen aufnehmen, um ihr Bau- oder Kaufvorhaben umzusetzen. Das bedeutet: Der Käufer bindet sich für lange Zeit und muss jeden Monat Zins und Tilgung für sein Hypothekendarlehen bezahlen. Wie hoch die monatliche Belastung ist, lässt sich mithilfe des Finanzierungsrechners von immowelt genau nachrechnen.

Was ist der Finanzierungsrechner und wie wird er bedient?

In den Baufinanzierungsrechner werden alle relevanten Daten eingegeben, die nötig sind, um die Immobilienfinanzierung eines bestimmten Objekts zu berechnen. Neben dem Kaufpreis sind dies die Kaufnebenkosten: Deren Höhe ist abhängig vom Bundesland, in dem die Immobilie liegt, und wird automatisch durch die Angabe des Bundeslandes genau bestimmt. Zudem wird die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals eingegeben.
Daraus berechnet sich der Betrag, der bei der Bank finanziert werden muss. Nachfolgend bietet der Finanzierungsrechner die Möglichkeit, die gewünschte Laufzeit der Zinsbindung des Darlehens, die Höhe der Zinsen und die Anfangstilgung einzugeben und sich hieraus die monatliche Belastung ausrechnen zu lassen. Der Kreditrechner macht bei den Konditionen auch gleich einen Vorschlag, der sich an marktüblichen Konditionen orientiert. Eine weitere Option besteht darin, etwaige Sondertilgungen einzugeben, um die Laufzeit bis zur Kompletttilgung zu verkürzen.

Wie viel Geld wird für die Immobilienfinanzierung benötigt?

Wie viel Geld man von der Bank für den Hauskauf oder Hausbau benötigt, hängt von der Höhe des vorhandenen Eigenkapitals und der Kaufnebenkosten ab. Wer beispielsweise in Berlin ein Haus mit Grundstück für 600.000 Euro erwerben will, und über 150.000 Euro Eigenkapital verfügt, muss mit Kaufnebenkosten in Höhe von rund 91.000 Euro rechnen, sofern die Immobilie von einem Makler vermittelt wird. Die Gesamtkosten der Investition belaufen sich demnach auf etwa 691.000 Euro, die Höhe des benötigten Darlehens demzufolge auf rund 541.000 Euro.

Die Tilgung des Darlehens

Wie hoch die Monatsrate für das benötigte Darlehen dann ist, hängt wiederum von der Zinshöhe und der Höhe der vereinbarten Anfangstilgung ab. In unserem Berlin-Beispiel wäre bei einem Zins in Höhe von zwei Prozent und einer Anfangstilgung von einem Prozent eine Monatsrate von rund 1.480 Euro fällig. Das ist gemessen an der Darlehenssumme wenig. Allerdings bewirkt die niedrige Anfangstilgung, dass sich bei über die gesamte Laufzeit bis zur Restschuldtilgung gleichbleibenden Konditionen eine Laufzeit von fast 55 Jahren ergäbe.

Schneller schuldenfrei: Höhere Anfangstilgung

Deshalb ist es in der Regel sinnvoll, eine höhere Anfangstilgung zu vereinbaren. Bei zwei Prozent steigt die monatliche Rate im Beispiel auf knapp 2.000 Euro, das Darlehen wäre aber schon nach rund 35 Jahren abbezahlt, bei drei Prozent Anfangstilgung wären knapp 2.500 Euro monatlich fällig und der Darlehensnehmer wäre nach weniger als 26 Jahren schuldenfrei.

Zinshöhe hat Einfluss auf Tilgung

Was viele nicht wissen: Wie stark sich der gewählte Anfangstilgung auf die Laufzeit auswirkt, hängt auch von der Höhe des Zinses ab. Wer in einer Hochzinsphase beispielsweise ein Darlehen über 100.000 Euro mit zehn Prozent Zinsen stemmen muss und nur eine Anfangstilgung von einem Prozent wählt, zahlt zwar hohe Monatsraten (rund 920 Euro), ist nach gut 21 Jahren aber schon schuldenfrei. Bei zwei Prozent Zinsen und einem Prozent Anfangstilgung wären es dagegen stolze 55 Jahre.

Dass hochverzinsliche Darlehen bei gleicher Anfangstilgung schneller zurückgezahlt sind als solche mit niedrigeren Zinsen, hängt mit den Besonderheiten des Annuitätendarlehens zusammen: Bei diesem bleiben die Monatsraten während der Zeit der Zinsfestschreibung immer gleich. Allerdings ist ja schon mit der ersten Rate ein kleiner Teil des Darlehens zurückgezahlt, die Zinsen fallen demnach nur noch auf den noch offenstehenden Betrag an. Dies bewirkt, dass mit jeder weiteren Zahlung der Zinsanteil an der Rate sinkt, während der Tilgungsanteil steigt, das Verhältnis verändert sich also kontinuierlich in Richtung mehr Tilgung, weniger Zinsen.

Sind die Zinsen eines Darlehens niedrig, reduziert sich bei gleicher Anfangstilgung der Zinsanteil an der Rate langsamer als bei einem Darlehen mit höheren Zinsen. Dadurch steigt bei Niedrigzinsen aber auch der Tilgungsanteil langsamer als bei Darlehen mit hohen Zinsen, mit der Folge, dass es länger dauert, bis der Darlehensnehmer schuldenfrei ist. Phasen niedriger Zinsen sollten Immobilienerwerber deshalb nutzen, um gleich eine höhere Anfangstilgung zu vereinbaren.

Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen

Eine weitere Möglichkeit, die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen, besteht darin, Sondertilgungen zu tätigen. Die meisten Banken bieten heute diese Option an. Oft können jährlich fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme zusätzlich getilgt werden. Sondertilgungen bieten sich dann an, wenn Geld übrig ist: Die Zeit bis zur endgültigen Tilgung des Darlehens kann damit erheblich verkürzt werden. Ein Beispiel: Wer ein Darlehen über 100.000 Euro mit jeweils zwei Prozent Zins und Tilgung und einer Laufzeit von zehn Jahren abschließt, zahlt eine monatliche Rate von rund 333 Euro und hat nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld von rund 78.000 Euro, wenn er keine Sondertilgungen tätigt. Wer dagegen jedes Jahr zusätzlich fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme zusätzlich tilgt, in diesem Fall also 5.000 Euro, hat nach zehn Jahren nur noch eine Restschuld von rund 22.000 Euro.

Sondertilgungen beschleunigen die Rückzahlung des Darlehens in zwei Arten. Zum einen, weil jede zusätzliche Tilgung die Restschuld verringert, zum anderen bewirkt dies aber auch, dass sich der Anteil von Zins und Tilgung an der Rate sprunghaft verschiebt: Da mit der Sondertilgung weniger Restdarlehen übrig bleibt, enthält jede weitere Rate einen höheren Tilgungsanteil. Dadurch ist der Gesamtgewinn am Ende höher als die anfangs getätigte Höhe der Sondertilgung.

Der Baufinanzierungsrechner von immowelt bietet die Möglichkeit, alle möglichen Optionen durchzuspielen, bevor man sich festlegt. So lässt sich die monatliche Belastung bei verschiedenen Zins- und Tilgungsraten und Laufzeiten berechnen und Sondertilgungsoptionen können berücksichtigt werden.

Zinshöhe abhängig vom Eigenkapital

Wie hoch die Zinsen einer Baufinanzierung sind, hängt auch von der Höhe des Eigenkapitals ab. Wer lediglich die Kaufnebenkosten mit eigenem Geld zahlen kann und damit 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren muss, zahlt höhere Zinsen als jemand, der mehr Eigenkapital zur Verfügung hat. Die besten Zinskonditionen erhalten Käufer, die mindestens 40 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie plus die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einbringen können. Der Beleihungswert ist übrigens niedriger als der Kaufpreis, da es sich um den nachhaltig zu erzielenden Wert abzüglich eines Sicherheitsabschlags handelt. Grob gesagt gibt es dann die Bestkonditionen, wenn mindestens die Hälfte der Investitionssumme mit eigenem Geld gezahlt werden kann.

Die Baufinanzierung: Tipps und Infos

Nachdem der Finanzierungsrechner von immowelt schon Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung aufzeigen konnte, und man sich schon Gedanken über den Finanzierungsplan machen konnte, kann es auf die Suche nach der passenden Bank gehen. Hierbei sollte sorgfältig vergleichen werden.

Kleine Zinsunterschiede können viel ausmachen

Denn bereits kleinere Unterschiede bei den Konditionen einer Immobilienfinanzierung können langfristig einen großen Unterschied ausmachen. Ein Beispiel: Bank A verlangt für ein Darlehen über 100.000 Euro mit 15 Jahren Zinsfestschreibung zwei Prozent Zinsen, Bank B dagegen nur 1,8 Prozent.

Wer sich für Bank A entscheidet und eine Anfangstilgung in Höhe von zwei Prozent wählt, zahlt monatlich 333 Euro an die Bank und  hat nach 15 Jahren noch eine Restschuld von rund 65.050 Euro. Bei Bank B mit einem Zinssatz von 1,8 Prozent ist eine Anfangstilgung in Höhe von 2,2 Prozent möglich, um ebenfalls auf eine monatliche Rate von 333 Euro zu kommen. Die Belastung für den Wohnungskauf ist in den ganzen 15 Jahren also identisch, nicht jedoch die Restschuld: Sie beträgt nach 15 Jahren infolge der höheren Tilgung nur noch 62.150 Euro. Der Unterschied: rund 2.900 Euro. Bei der Finanzierung eines Einfamilienhauses oder einer größeren Eigentumswohnung müssen üblicherweise weitaus höhere Summen als die beispielhaft genannten 100.000 Euro finanziert werden – dann können 0,2 Prozent Zinsunterschied schnell eine fünfstellige Summe ausmachen.

Die richtige Laufzeit für die Immobilienfinanzierung

Auch auf die Laufzeit der Zinsfestschreibung kommt es an. Dabei gilt üblicherweise: Je kürzer diese ist, desto niedrigere Zinsen sind zu zahlen. Wer sich beispielsweise nur für fünf Jahre bindet, kann oft mit einem Zinsvorteil in der Größenordnung von 0,3 bis 0,4 Prozent im Vergleich zu einem Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung rechnen. Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung sind nochmal um etwa 0,3 bis 0,4 Prozent teurer.

Der Nachteil einer kurzen Zinsbindung: Niemand weiß, wie hoch die Zinsen in einigen Jahren sind. Wer zum Beispiel nach fünf Jahren in einer Phase höherer Zinsen eine Anschlussfinanzierung abschließen muss, zahlt dann deutlich höhere Monatsraten, der Finanzierungsplan könnte dann nicht mehr aufgehen. Umgekehrt könnten die Zinsen in fünf Jahren aber immer noch niedrig, möglicherweise sogar niedriger als heute sein – dann hätte die kurze Zinsbindung einen erheblichen finanziellen Vorteil bewirkt. Wer auf Nummer Sicher gehen will, sollte für seinen Finanzierungsplan deshalb in Zeiten niedriger Zinsen eher eine lange Zinsbindung wählen.

Lange Zinsbindung: Vorzeitige Kündigung möglich

Bei langen Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren ergibt sich ein weiterer Vorteil für den Darlehensnehmer: Er kann das Darlehen für den Wohnungskauf vorzeitig frühestens nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen . Diese Möglichkeit hat die Bank nicht, sie ist an die lange Frist gebunden. Für den Darlehensnehmer bietet sich die vorzeitige Kündigung an, wenn nach rund zehn Jahren das Zinsniveau niedriger ist als dasjenige, das ursprünglich vereinbart wurde. Wer schon vor Ablauf dieser Frist kündigt, muss dagegen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – sofern die Bank sich überhaupt auf einen vorzeitigen Ausstieg einlässt. Rechtlich verpflichtet ist sie dazu in der Regel nicht.