Fischteich pachten oder kaufen: Rechte, Pflichten und Kosten
Einen eigenen Fischteich besitzen – das wünschen sich viele Angler. Andere haben größere Pläne und wollen eine eigene Fischwirtschaft aufziehen. Wem der Kauf eines eigenen Gewässers zum Fischen zu teuer ist, für den ist die Gewässerpacht eine Alternative. Beide Schritte sollten jedoch gut überlegt sein, denn mit Kauf oder Pacht gehen auch einige Hege- und Instandhaltungspflichten einher.
Ein eigenes Gewässer zum Fischen – diesen Traum können sich Berufsfischer und An-gelfans mit einem Gewässerkauf oder einer Pacht erfüllen. Mit beiden Schritten gehen bestimmte Rechte, aber auch Pflichten auf sie über.
Ein idyllisch gelegener Teich, Fluss oder See bietet Angelfreunden den perfekten Ort, um der Angelleidenschaft zu frönen. Wem es vor allem um das private Hobbyangeln geht, der kann eine Fischereipacht in Erwägung ziehen. Aber auch Profis, die Fischaufzucht, -pflege und -fang neben- oder hauptberuflich betreiben, schließen häufig Pachtverträge ab. Für diejenigen, die über das nötige Kleingeld verfügen, kann der Kauf eines Gewässers zur lohnenswerten Investition werden. Ein geeignetes Gewässer für die eigenen Bedürfnisse zu finden, ist hingegen gar nicht so leicht.
Gewässerarten: Was ist ein See, Weiher oder Teich?
Um entscheiden zu können, ob ein Gewässer überhaupt für das eigene Vorhaben geeignet ist, sollten sich Suchende zunächst über die Unterschiede zwischen den verschiedenen Gewässerarten klar werden. Von Größe, Tiefe und der Frage, ob Zu- und Abflüsse vorhanden sind, hängt beispielweise ab, welche Fischarten darin gedeihen können.
Zunächst wird bei Binnengewässern zwischen Still- und Fließgewässern unterschieden. Stillgewässer zeichnen sich, im Gegensatz zu Fließgewässern, durch eine geringe Fließgeschwindigkeit des Wassers aus. Zu den Stillgewässern zählen Seen, Weiher, Tümpel, Teiche und Stauseen. Fließgewässer sind Flüsse oder Bäche.
Ein See ist ein natürlich entstandenes Gewässer, das vollständig von Land umgeben ist und oft einen Zu- und Abfluss hat. Seen sind viel tiefer als beispielsweise Weiher. Sie haben eine Region unter Wasser, in die kein Licht vordringt. Der Bodensee misst an seiner tiefsten Stelle beispielsweise rund 250 Meter. Seen sind auch ihrer Fläche nach um einiges größer als Weiher oder Teiche.
Weiher weisen selten mehr als zwei Meter Wassertiefe auf, haben einen eher schlammigen Untergrund und meist keinen Zu- oder Ablauf. Deshalb ist das Wasser in Weihern auch viel sauerstoffärmer. Karpfen machen diese widrigen Bedingungen nichts aus, Forellen können in Weihern jedoch weniger gut gedeihen. Sie brauchen Gewässer mit viel Sauerstoff.
Noch seichter als Weiher sind Tümpel, die mit etwa einem halben Meter Tiefe im Sommer häufig austrocknen. Das Fischen in ihnen ist deshalb kaum möglich.
Teiche sind dagegen künstlich angelegte Gewässer, die in der Regel einen Zu- und Abfluss haben. Sie werden vorzugsweise für die Fischzucht genutzt. Auch bei Stauseen handelt es sich um künstlich angelegte Gewässer, die durch die Aufstauung von Wasser entstanden sind.
Flüsse und Bäche sind Fließgewässer. An großen deutschen Flüssen, wie dem Rhein, verpachtet der Staat abschnittsweise die Erlaubnis zu fischen. In privater Hand sind Flüsse selten.
Im Gegensatz zu Stillgewässern zeichnen sich Flüsse durch eine hohe Fließgeschwindigkeit des Wassers aus.
Weiher sind natürlich entstandene Gewässer und meist nicht tiefer als zwei bis drei Meter.
Teiche sind künstlich angelegt und werden in der Regel zur Fischzucht genutzt.
Ein See ist ein größeres Gewässer und erreicht eine bestimmte Tiefe, in die kein Licht mehr vordringt.
Durch den Gewässerkauf zum Fischereirecht
Das Statistische Bundesamt gibt die Wasserfläche deutscher Binnengewässer mit etwa 8 600 Quadratkilometer an. Vor allem Seen und Flüsse befinden sich häufig in öffentlicher Hand und werden nur in seltenen Fällen privatisiert. Besser sieht es bei Weihern und künstlich angelegten Teichen aus. Das Angebot an Gewässern, die zum Verkauf stehen ist generell eher übersichtlich. „Selbst für uns ist der Verkauf von Gewässern relativ selten“, bemerkt Andreas Eßer, Geschäftsführer von Greif & Meyer Immobilien. Seine Immobilienfirma ist spezialisiert auf die Vermittlung von land- und forstwirtschaftlichen Immobilien und Grundstücken. „Gewöhnlich vermitteln wir vor allem gewerbliche Fischzuchtanlagen mit vielen Teichen“, so Eßer weiter. Die meisten Käufer sind daher auch professionelle Fischzüchter, die auf dem Grundstück ihr eigenes Gewerbe aufziehen.
Ein entsprechendes Grundstück in einer bestimmten Region zu finden, kann für Kaufinteressenten unter Umständen schwierig werden. Sie können auf Onlineportalen wie immowelt.de nach einem passenden Objekt suchen. In sehr seltenen Fällen verkaufen Bund, Länder oder Gemeinden öffentliche Gewässer. Vor allem für Käufer, die eine Anlage zur gewerblichen Nutzung suchen, kann es sinnvoll sein einen fachkundigen Makler zu beauftragen.
Mit dem Kauf des Gewässers erhält der neue Eigentümer automatisch auch das sogenannte Fischereirecht, denn dieses ist untrennbar mit dem Eigentum am Gewässergrundstück verbunden. Dem Eigentümer stehen nun mehrere Möglichkeiten offen: Er kann das Gewässer selbst bewirtschaften und dort fischen oder er überträgt dieses Recht, gegen Geld, an Andere. Will oder kann er selbst nicht viel Zeit in Pflege- und Nutzung des Gewässers investieren, bietet sich eine Verpachtung an, für die der Eigentümer einen Pachtzins erhält.
Die Vergabe von Fischereierlaubnisscheinen
Das Fischereirecht ist Ländersache. Grundsätzlich gilt jedoch: Wer ein Gewässer besitzt ist automatisch Inhaber des Fischereirechts und darf somit auch dort fischen. Er kann dieses Recht aber auch durch die Vergabe von Fischereierlaubnisscheinen, häufig auch Gewässerscheine oder umgangssprachlich Angelkarten genannt, auf andere Angelfreunde übertragen. Der Eigentümer darf die Ausübung der Fischerei auch auf bestimmte Bereiche des Gewässers beschränken. Erst durch einen Fischereierlaubnisschein dürfen Angler in einem konkreten Gewässer angeln. Eigentümer stellen die Angelkarten oder Erlaubnisscheine deshalb meist gegen Geld entweder für einen Tag, einen Monat oder ein ganzes Jahr aus. Wer in Deutschland angeln will, benötigt zusätzlich noch einen Fischereischein.
Info
Ein Fischereischein kann in der jeweils zuständigen Fischereibehörde der einzelnen Bundesländer beantragt werden. Das ist in den allermeisten Fällen die örtliche Kreisverwaltungsbehörde. Um einen Fischereischein, häufig auch Angelschein genannt, zu erhalten, müssen Antragssteller eine bestandene Fischerprüfung vorlegen. Wer ohne Fischereischein angelt, riskiert eine Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren oder eine hohe Geldstrafe ab 5.000 Euro. In manchen Bundesländern gibt es allerdings Ausnahmen und Sonderregelungen, beispielsweise für Touristen, die das Fischen ohne Fischereischein unter bestimmten Umständen, für spezielle Fischarten und Gewässer erlauben.
Die Fischereipacht
Wer ein Gewässer bewirtschaften oder darin hobbymäßig fischen will, muss es nicht unbedingt kaufen. Beides ist auch durch Pacht möglich. Im Gegensatz zum Mietvertrag, ermöglicht es ein Pachtvertrag, eine Sache nicht nur zu nutzen, sondern auch zu bewirtschaften und von den Erträgen daraus zu profitieren.
Die Landesfischereigesetze (LFischG) regeln, dass der Eigentümer die Ausübung des Fischereirechts durch Abschluss eines Pachtvertrages auf den Pächter übertragen kann. Als Fischereiausübungsberechtigter kann der Pächter nun ebenfalls selbst angeln oder auch Fischereierlaubnisscheine an andere Angelfreunde vergeben.
Viele Angelvereine pachten Gewässer und vergeben Angelkarten an ihre Mitglieder, die dann dort fischen können.
Fischereipachtverträge, müssen der zuständigen Fischereibehörde in der Regel innerhalb einer Frist von einem Monat nach Vertragsabschluss angezeigt und anschließend von dieser genehmigt werden. Pächter sollten außerdem beachten, dass bei Pachtverträgen über Gewässer, wie allgemein bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen üblich, meist eine Mindestpachtdauer von zehn bis zwölf Jahren vorgeschrieben ist. Allerdings kann die Fischereibehörde in Härtefällen Ausnahmereglungen bezüglich der Mindestpachtdauer treffen.
Viele Flüsse, Seen und Weiher befinden sich in öffentlicher Hand. Daher schreiben Bund, Länder und Kommunen diese Gewässer häufig zur Pacht aus oder beauftragen Verbände treuhändisch damit. In Bayern kümmert sich beispielsweise der Landesfischereiverband um die Verpachtungen von Gewässern, an denen staatliche Fischereirechte bestehen. Häufig pachten Angelvereine Fischereirechte und geben dann, meist gegen Geld, Angelkarten an ihre Mitglieder oder andere Angelsportfans heraus. „Verpachtungen laufen meist zwischen Angelvereinen und der öffentlichen Hand: Der Bund verpachtet Angelfischereirechte, beispielsweise am Rhein oder die Kommune verpachtet das Fischereirecht an ihrem kleinen See vor der Haustür“, erklärt Immobilienexperte Eßer. „Kleinere Flüsse und Bäche werden zumeist von den örtlichen Fischereigenossenschaften, ein Zusammenschluss der Gewässeranlieger, verpachtet“, so Eßer weiter.
Pflichten von Eigentümern und Pächtern
Die Instandhaltung des Gewässers obliegt laut Paragrafen 40 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) dem Eigentümer. Im Pachtvertrag kann allerdings festgehalten werden, dass der Pächter einige dieser Pflichten übernimmt. Dazu gehört beispielsweise die Pflicht zur Müllentsorgung oder die Pflege von Ufern und Wegen.
Die Pflicht zur Hege von Fischbeständen ist laut der jeweiligen Landesfischereigesetze Sache des Fischereirechteinhabers und damit ebenfalls des Gewässereigentümers. Durch einen Pachtvertrag geht die Pflicht zur Hege gewöhnlich auf den Pächter über. Die Hegepflicht umfasst die Erhaltung eines der Größe des Gewässers angemessenen heimischen Fischbestandes. Ist ein Gewässer nicht groß genug, um einen eigenen Fischbestand dauerhaft aufrechterhalten zu können, müssen Pächter oder Eigentümer sich um den jährlichen Besatz mit Fischen kümmern. Die Hegemaßnahmen müssen dann in einem Hegeplan festgehalten werden. Dazu gehören beispielsweise die statistische Erfassung der Fänge oder Angaben über die Durchführung des Fischbesatzes. Der Hegeplan muss je nach Bundesland der Fischereibehörde vorgelegt und von dieser genehmigt werden.
Hinzu kommen noch buchhalterische Pflichten. In vielen Bundesländern ist die Anzahl der Personen, die einen Erlaubnisschein für einen bestimmten Fluss, Teich oder See erhalten, gesetzlich limitiert. Dadurch soll vor allem verhindert werden, dass es zur Überfischung kommt. Eigentümer, beziehungsweise Pächter müssen sicherstellen, dass sie nicht zu viele Erlaubnisscheine ausgeben und darüber Buch führen.
Grundsätzlich bietet sich Pächtern und Verpächtern die Möglichkeit im Pachtvertrag individuelle Regelungen zu treffen. Es sollte daher genau festgehalten werden, welche Hege- und Instandhaltungspflichten Sache des Eigentümers und welche Sache des Pächters sind.
Die professionelle Fischzucht wird meist in großen Anlagen betrieben. Für die artgerechte Haltung, Fütterung und den Vertrieb der Fische ist einiges an Expertenwissen nötig.
Ein Gewässer bewirtschaften, können sowohl Käufer als auch Pächter. Gezüchtet werden sowohl Fische zum Verzehr als auch zum Besatz für andere Teiche. Forellen, Zander und Karpfen gehören in Deutschland zu den am meisten gezüchteten Arten. In fast allen Bundesländern wird für die Bewirtschaftung von Anlagen zumindest ein Fischereischein verlangt. Eine Ausnahme bildet Schleswig-Holstein, wo der Fischereischein in Teichwirtschaften und Anlagen der Fischerzeugung ebenso wie in privaten Kleingewässern nicht erforderlich ist (§ 26, Abs. 2, LFischG SH).
Die Fischzucht ist nichts für Laien, denn zur artgerechneten Haltung, Fütterung und Vertrieb ist einiges an Expertenwissen nötig. Zudem müssen diverse tierschutzrechtliche Maßnahmen und die Bestimmungen der Tierschutzschlachtverordnung eingehalten werden. Teichwirte müssen außerdem mit Einschränkungen durch naturschutzrechtliche Vorgaben rechnen. Bewirtschaftet werden die Anlagen daher meist von geprüften Fischereimeistern.
Wasserrechte
Anlagen zur gewerblichen Fischzucht sind durchaus komplex. Sie bestehen in der Regel aus mehreren Teichsystemen, die miteinander verbunden sind. Wasser, das aus einem nahegelegenen Bach abgezweigt wird, fließt dann durch alle Teiche hindurch bis hin zur Zuchtanlage, die meistens in irgendeinem Gebäude ist. Wichtig ist daher auch, dass der Pächter oder Eigentümer ein Wasserrecht hat. Dieses regelt wie viel Wasser aus dem Bach abgeleitet werden darf und wird von den jeweiligen unteren Wasserbehörden vergeben. Es hat sich jedoch gezeigt, so Eßer, dass Behörden dieses Recht selten noch neu gewähren, da durch die Wasserentnahme sowohl das Gewässer selbst, aber vor allem auch die Unterlieger beeinträchtigt werden.
Diese Standortfaktoren sollten Fischzüchter berücksichtigen
Welche Gewässer für die gewerbliche Fischzucht geeignet sind, hängt auch davon ab, welche Fische gezüchtet werden sollen. So sind Forellen Fließgewässertiere, die nur eine bestimmte Wassertemperatur mit entsprechendem Sauerstoffgehalt verträgt. Karpfen sind dagegen weniger anspruchsvoll und können auch bei widrigeren Umweltbedingungen gut gedeihen.
Karpfen fühlen sich vor allem in stehenden Gewässern mit schlammigem Untergrund wohl.
Die Forelle bevorzugt sauberes, kaltes und sauerstoffreiches Wasser.
Neben der Wasserqualität und der Größe der Anlage, ist auch die in einem Gebiet vorhandene Nachfrage ein wichtiger Standortfaktor. Eine möglichst ballungsraumnahe Anlage gewährleistet, dass die Fische keine weiten Transportwege zurücklegen müssen und stellen zudem den Absatz sicher. „Viele Fischzüchter vermarkten ihren Fisch auch auf dem Grundstück, entweder durch einen Direktverkauf oder indem er im Rahmen eines Gaststättenbetriebs angeboten wird“, merkt Eßer an.
Mit diesen Kosten müssen Käufer und Pächter rechnen
In welchem Bereich sich Kaufpreise bewegen, hängt vor allem von Lage und Größe der Anlage ab. Zu einer Fischteichanalage für die gewerbliche Nutzung gehören neben den Gewässeranlagen beispielsweise noch Kühlgebäude, Zuchtgebäude und oft auch ein Wohngebäude für den Betreiber. Wenn zusätzlich noch ein Gastronomiebetrieb dabei ist oder umliegende Wald- oder Wiesenfläche mit dazu gekauft werden, klettert der Kaufpreis bald in einen hohen sechsstelligen Bereich. „Die Anlagen, die wir vermittelt haben, bewegen sich in einem Rahmen von 300.000 Euro und 1,5 Millionen Euro“, sagt Eßer. Bei Gewässern, die rein zum Angeln genutzt werden, liegen die Preise zwischen 50 Cent und 3 Euro pro m2 Fläche, so der Immobilienexperte.
Bei der Höhe des Pachtzinses kommt es ebenfalls darauf an, was verpachtet wird und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. Ein Pachtvertrag lohnt sich vor allem dann für beide Seiten, wenn der Eigentümer sich nicht selbst um das Gewässergrundstück kümmern möchte oder kann. In diesem Fall kann der Pächter dem Eigentümer anbieten für einen geringeren Pachtzins selbst umfänglich für Instandhaltung des Gewässers zu sorgen.
„Manchmal ist der Pachtpreis günstig und 50 Hektar Gewässer werden für 5000 Euro im Jahr an einen Verein verpachtet. Dann muss der Pächter aber auch alle Tätigkeiten übernehmen, die der Eigentümer eigentlich machen müsste.“, so Eßer. Wenn eine Fläche allerdings nur zum Angeln verpachtet wird und für den Verein keine weiteren Aufgaben anfallen, wird der Pachtzins entsprechend teurer, führt Eßer aus. Deshalb sind alle Aufgaben, die Geld und Arbeitsaufwand kosten, häufig in den Pachtverträgen einkalkuliert.
Spezielle Makler helfen bei der Suche
Naturschutzverordnungen können das Angeln vom Ufer aus untersagen. Angler müssen dann auf ein Boot zurückgreifen.
Egal, ob für die gewerbliche Nutzung oder den privaten Bedarf, ein geeignetes Fischgewässer in einer bestimmten Region zu finden, ist aufgrund des limitierten Angebots, gar nicht so leicht. Je nachdem welches Ziel Käufer oder Pächter mit einem Gewässer verfolgen, sollten sie sich die Angebote gut ansehen. Soll ein Gewässer Erträge bringen, muss das Fischen darin möglich und erlaubt sein.
Nicht erlaubt ist das Fischen beispielsweise in jungen Tagebaurestseen, Gewässern mit mangelhafter Wassergüte oder in Totalreservaten von Naturschutzgebieten und Nationalparks. „Vor allem natürliche Gewässer haben im Gegensatz zu künstlich angelegten immer irgendwelche Restriktionen“, erklärt der Immobilienprofi. So komme es durchaus häufig vor, dass durch Naturschutzverordnungen das Betreten der Uferbereiche untersagt ist, führt Eßer weiter aus.
Einschränkungen könne es auch bezüglich der Boote geben, von denen aus geangelt werden darf, sodass das Angeln vielleicht nur in einem Ruderboot, nicht aber in einem Boot mit Elektro- oder Verbrennungsmotor erlaubt ist.
Auch ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder intensiver Tourismus können einer fischereilichen Nutzung einen Strich durch die Rechnung machen. Deshalb empfiehlt es sich spezielle Makler bei der Suche zu Rate zu ziehen, die sich fischereiwirtschaftlichen Immobilien und Grundstücken auskennen.
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