Garage-Stellplatz kaufen

Garage kaufen: Zum selbst nutzen oder als Geldanlage

Das Auto ist des Deutschen Heiligtum. Deshalb gehört es weggesperrt – und zwar am besten in eine Garage, wo es gut vor Vandalismus, Wind und Wetter geschützt ist. Doch nicht zu jeder Wohnung gehört eine Garage. Allerdings gibt eine gute Auswahl an Garagen zum Kaufen, oft zu moderaten Preisen. Und wer seine Garage mal nicht selbst nutzen will, kann sie auch vermieten – sie verspricht dann eine gute Rendite.

In einer Garage ist das Auto gut geschützt. Wer eine Garage kaufen will, sollte sich vorab aber schon Gedanken darüber machen, welche Art von Garage für ihn die beste ist:

Arten von Garagen

Garage ist nicht gleich Garage. Es gibt verschiedene Varianten, sein Fahrzeug unterzustellen:

Freistehende Garage

Freistehende Garagen finden sich meist in weniger dicht bebauten Gebieten, oft auf dem gleichen Grundstück, auf dem ein Einfamilienhaus steht. Eine solche Garage kann nicht einzeln veräußert werden, sondern nur zusammen mit dem Gebäude. Separate Einzelgaragen sind in solchen Gebieten deshalb eher selten anzutreffen.

Garage in Garagenhof

In dichter besiedelten Gebieten ist der Garagenhof oft Teil einer Wohnanlage. Nur dann, wenn eine solche Garage im Grundbuch gemäß Wohnungseigentumsrecht als eigene Einheit aufgeführt wird, kann sie einzeln erworben werden.

Tiefgaragenstellplätze

Vermehrt bei neueren Gebäuden finden sich statt oberirdischen Garagen Tiefgaragenstellplätze. Auch hier gilt, dass solche Stellplätze nur dann einzeln erworben werden können, wenn sie eine eigene Einheit sind. In manchen Fällen handelt es sich auch um so genannte Mehrfachparker, auch Doppelstockgaragen genannt, bei denen zwei Autos platzsparend übereinander parken. Deren Hebemechanik kann aber auch einmal kaputt gehen, weshalb Käufer hier zumindest langfristig mit etwas höheren Unterhaltskosten rechnen müssen.

Garage kaufen für den Neubau

Wer neu baut und auch eine Garage kaufen will, kann sich für eine Fertiggarage entscheiden. Es gibt Modelle aus Stahl, Holz oder Beton. Der Vorteil: Fertiggaragen sind schnell zum Festpreis aufgebaut und oft auch günstiger als gemauerte Garagen. Vom Maurer gebaute Garagen bieten dafür mehr Raum für individuelle Gestaltung. Eine kostengünstige Alternative zur Garage ist ein Carport. Gleich, für welche Art von Unterstellplatz man sich entscheidet: Es ist immer das Baurecht einzuhalten, das zum Beispiel die Grenzbebauung regelt.

Bestandsgarage kaufen

Wer eine Garage aus dem Bestand erwerben möchte, sollte dabei einiges beachten:

• Baulicher und technischer Zustand der Garage: Zu prüfen ist hier vor allem die Dichtigkeit des (Flach-)Dachs, das bei Garagen oft mit Bitumendachpappe ausgeführt ist –diese Dächer müssen in der Regel alle 20 bis 30 Jahre erneuert werden. Handelt es sich um einen Doppelparker, sollte der technische Zustand der Hebemechanik geprüft werden. Auch die Frage an den Voreigentümer, ob es in der Vergangenheit Reparaturen gab, ist naheliegend. Gab es sie nicht, sollte man mögliche Kosten in der Zukunft in seiner Kalkulation berücksichtigen.
• Ist die Garage WEG-Eigentum: Wenn es sich bei der Garage um eine WEG-Einheit handelt, sollte bedacht werden, dass monatliche Kosten zum Beispiel für die Hausverwaltung oder Instandhaltungsrücklagen anfallen.

So viel kosten Garagen

Beim Bau einer neuen Garage dürfte die preiswerteste Alternative die Fertiggarage sein: Einfache Metallgaragen sind als Bausatz schon für weniger als 1.000 Euro zu haben, für Fertigmodelle in höherwertiger Ausstattung und aus anderen Materialien wie zum Beispiel Holz oder Beton sind Investitionen im unteren oder mittleren vierstelligen Bereich zu veranschlagen. Eine gemauerte Garage kostet mehr – bietet aber auch mehr Möglichkeiten, diese individuell zu planen und zu gestalten.

Bei Bestandsgaragen sind die Preise stark abhängig von Angebot und Nachfrage und sie unterscheiden sich auch erheblich je nach Region und Stadt. Im Allgemeinen muss in einer Stadt mit durchschnittlichen Immobilienpreisen mit einer Investition im oberen vierstelligen oder unteren fünfstelligen Bereich gerechnet werden.

Garage kaufen und vermieten

Garagen eignen sich auch als Investment für Kapitalanleger, wobei einige Besonderheiten beachtet werden sollten:

• So gilt für separat vermietete Garagen nicht das Wohnraummietrecht, sondern das allgemeine Mietrecht, das auch für Gewerbemietverträge gilt. Die Folge: Der Mietvertrag ist relativ frei gestaltbar. Ohne gesonderte Vereinbarungen ist dann auch eine Kündigung von beiden Seiten ohne Angaben von Gründen möglich – das gilt zumindest, solange die Garage nicht zusammen mit einer Wohnung vermietet wird. Auch muss sich der Vermieter einer Garage nicht um Nebenkostenabrechnungen oder Schönheitsreparaturen kümmern.
• Garageninvestments senken das Klumpenrisiko: Wer eine Eigentumswohnung kauft und vermietet, steht bei einem Leerstand oder Mietausfall ohne Einnahmen da. Wer fürs selbe Geld zehn oder 20 Tiefgaragenstellplätze oder einen Garagenhof erwirbt, hat bei einem einzelnen Mietausfall immer noch genug Einnahmen, um die laufenden Kosten zu decken.
• Vermietete Neubau-Garagen können steuerlich höher abgeschrieben werden als Wohnungen – allerdings nur, wenn sie nicht zusammen mit Wohnungen errichtet wurden.
• Für Garagen, die separat, also nicht zusammen mit einer Wohnung vermietet werden gilt: Es handelt sich um eine gewerbliche Vermietung, die umsatzsteuerpflichtig ist. Liegen die Mieteinahmen allerdings bei weniger als 17.500 Euro im Jahr, kann die Kleinunternehmerregelung angewandt werden – dann wird keine Umsatzsteuer abgeführt. Vor einem Investment sollten solche Fragen am besten mit dem Steuerberater besprochen werden.

Bei Garagen als Investment ist in besonderem Maße auf die Mikrolage zu achten: Dicht bebaute Altstädte zeichnen sich vielfach durch einen Mangel an Parkmöglichkeiten aus – hier findet sich schnell ein Mieter für eine Garage oder einen Tiefgaragenstellplatz. In vielen neueren Wohngebieten gibt es dagegen oftmals Tiefgaragenstellplätze im Überfluss, weil Neubauten meist nur dann genehmigt werden, wenn eine ausreichende Zahl an Stellplätzen geschaffen wird. Wenn an den Straßenrändern dann auch noch ausreichend Stellfläche für Laternenparker vorhanden ist, wird die Vermietung einer solchen Garage schwierig. Auch sind Innenstadtlagen nicht immer überdurchschnittlich begehrt: Denn hier gibt es oftmals große Parkhäuser, die Stellplätze auch an Dauerparker vermieten.

Die erzielbaren Mieten für Garagen und Tiefgaragenstellplätze variieren je nach Stadt und Lage erheblich. In teuren Großstädten mit Parkplatzmangel sind oft Monatsmieten über 100 Euro zu erzielen. In Wohngegenden mit weniger stark ausgeprägter Parklatzknappheit sind oft Mieten zwischen 30 und 70 Euro im Monat üblich. Die Rendite für den Anleger hängt demnach einerseits von der dauerhaft zu erzielenden Miethöhe, andererseits vom Kaufpreis ab. Ein Beispiel: Kostet ein gebrauchter Tiefgaragenstellplatz 10.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten und erzielt nach Abzug der laufenden Kosten 500 Euro Jahresmiete, entspricht dies einer Rendite von fünf Prozent.

Fazit: Garage ist eine sinnvolle Investition

Ganz gleich, ob man eine Garage zum selber Nutzen oder als Kapitalanlage erwirbt: Sie ist oft eine sinnvolle Investition. Ein gut geschütztes Auto ist nach ein paar Jahren meist in einem besseren Zustand als ein solches, das Wind, Wetter und möglicherweise Vandalismus ausgesetzt war und damit mehr Wert. Und Anleger können von Renditen profitieren, die bisweilen höher sind als diejenigen, die mit Wohnimmobilien erzielt werden können.