Der Schritt vom Mieter zum Eigenheimbesitzer ist groß und mit viel Aufwand und finanziellem Risiko verbunden. Wer lieber selbst baut, statt zu kaufen, kann sich architektonisch, in der Raumaufteilung und der Innenausstattung verwirklichen. Neben der gesicherten Finanzierung und einem guten Konzept sind dabei auch die passenden Baupartner hilfreich.
Es gibt viele gute Gründe, die dafür sprechen, sich ein Eigenheim zuzulegen. Eine sichere Altersvorsorge, viel Gestaltungsfreiheit und Unabhängigkeit von einem Vermieter sind nur ein paar Beispiele. Wer ein perfekt auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnittenes Haus haben möchte, der sollte, statt zu kaufen, einfach selbst bauen. Doch bevor es losgeht, müssen Eigenheim-Besitzer in spe noch einiges bedenken.
Verschiedene Haustypen: Für jeden das passende Haus
Die erste Frage, die sich stellt, ist, was es für ein Haus sein soll. Diese Entscheidung wird zwar auch durch das Budget und den Standort beeinflusst, viel wichtiger ist jedoch der eigene Geschmack was Bauweise, Material und Optik betrifft.
Folgende Haustypen bieten sich für private Bauherren an:
Einfamilienhaus: Ein Einfamilienhaus ist freistehend, hat meist zwei Stockwerke und bietet so in der Regel viel Platz und Privatsphäre. Außerdem kann sich der Eigentümer normalerweise über einen stabilen Wertzuwachs freuen. Bei der Gestaltung hat der Bauherr viele Freiheiten.
Bungalowhaus: Sollen lieber alle Räume im Erdgeschoss liegen, bietet sich ein Bungalowhaus an. Das ist ebenfalls in der Regel freistehend und besticht durch seine Barrierefreiheit. Wer trotzdem nicht auf Platz verzichten möchte, benötigt jedoch ein großes Grundstück beziehungsweise muss bei den Außenanlagen Abstriche machen.
Doppelhaus/Reihenhaus: Wer sich ein Einfamilienhaus nicht leisten kann, für den kann eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus eine gute Alternative sein. Dabei hat jede Partei einen eigenen Hauseingang und somit einen komplett voneinander abgetrennten Bereich. Ein Nachteil: Beim Bau müssen alle Parteien an einem Strang ziehen.
Zweifamilienhaus: Dabei handelt es sich meist um ein größeres mehrstöckiges Haus, das über zwei abgeschlossene Wohnungen verfügt. Während beim Doppelhaus zwei Häuser sich eine Wand teilen, liegen die Wohnungen in einem Zweifamilienhaus meist übereinander. Außerdem teilen sich die Bewohner in der Regel einen Hauseingang und den Garten. Deshalb wird dieser Haustyp von vielen Familien bevorzugt, bei denen beispielsweise die Großeltern mit einziehen sollen.=
Fertighaus oder Massivhaus? Eine Frage der Bauweise
Doch nicht nur über die passende Größe des Hauses sollte sich der Bauherr Gedanken machen. Auch die Bauweise spielt bei der Planung eine große Rolle. Soll es ein Fertighaus werden, bei dem die Wände und Decken in einer Fabrik gefertigt und erst auf der Baustelle zu einem fertigen Haus zusammengefügt werden? Oder soll es doch lieber ein Haus in massiver Bauweise werden, bei dem alle Wände direkt vor Ort entstehen? Ein Haus aus dem Katalog oder doch frei von einem Architekten entworfen? Energiesparhäuser sind zwar im Bau meist erstmal teurer, werden aber dafür unter Umständen vom Staat subventioniert und die eingesparten Strom- und Heizkosten tun das Übrige.
Wem bei der Wahl des Haustyps und der Bauweise die Vorstellungskraft fehlt oder einfach noch etwas mehr Inspiration benötigt wird, für den lohnt sich der Besuch eines Musterhauses. Diese vermitteln einen Eindruck, wie das fertige Haus aussehen kann. Außerdem können Interessenten erkennen, was ihnen wichtig ist und was nicht. Während neun Quadratmeter Bad erstmal recht klein klingt, kann man im Musterhaus vielleicht feststellen, dass es für die eigenen Bedürfnisse dennoch ausreichend ist.
Wer noch gar keine genauen Vorstellungen hat, für den ist der Besuch eines Musterhausparks das Richtige. Dort werden gleich mehrere verschiedene Haustypen von einem oder mehreren Anbietern präsentiert.
Baufinanzierung klären – erst dann kann’s weiter gehen
Letztlich gilt, träumen ist das eine – bezahlbar muss das ganze Projekt aber auch noch sein. Kaum einer hat die Kosten für ein komplett neues Haus auf seinem Konto liegen. In der Regel suchen sich Bauherren daher einen Kreditgeber. Dabei lohnt es sich immer, sich von mehreren Banken beziehungsweise Kreditinstituten Angebote machen zu lassen und alle Optionen genau durchzurechnen. Denn selbst kleinste Unterschiede in den Konditionen können letzten Endes viel Geld ausmachen.
Wie hoch der Kredit sein muss, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital der Bauherr einbringen kann. Um das herauszufinden, ist ein Kassensturz hilfreich. Banken sehen in der Regel eine Eigenkapitaldecke von 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme als vorteilhaft an.
Eine andere Art des Eigenkapitals, das der Bauherr einbringen kann, ist die sogenannte Muskelhypothek. Dabei wird die Arbeitsleistung, die er selbst in den Bau der Immobilie steckt, angerechnet. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Denn oftmals überschätzen sich Bauherren, was die Eigenleistungen betrifft. Dann kommen zusätzliche Kosten auf sie zu, die nicht einkalkuliert waren und diese bringen dann das ganze Projekt ins Wanken.
Ein weiteres probates Mittel, mehr Kapital zu mobilisieren besteht darin, sich nach öffentlichen Förderungen durch den Staat oder die Kommune umzuhören. Gerade wenn energiesparend gebaut wird, gibt es oftmals eine kleine Finanzspritze.
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Suche nach dem passenden Grundstück
Es nutzt die schönste Vorstellung vom Traumhaus nichts, wenn nicht der passende Grund und Boden dafür gefunden wird. Die Suche nach einem geeigneten Grundstück gestaltet sich jedoch in der Regel schwierig. Insbesondere in Ballungszentren wird der Baugrund immer knapper und damit auch teurer. Hierbei ist oftmals ein Makler eine gute Hilfe. Denn die Immobilienprofis kennen nicht nur den Markt, sondern meist auch das Baurecht der jeweiligen Region.
Gerade in kleineren Gemeinden kann es auch erfolgsversprechend sein, dort einfach mal nachzufragen ob und welche Grundstücke derzeit als Baugrund ausgeschrieben und noch nicht verkauft sind. Oft verfügen auch Bauträger über Grundstücke. An diese kommt man aber meist nur dann, wenn man auch mit dem Bauträger baut.
Ist ein Grundstück gefunden, dass die richtigen Maße und einen angemessenen Preis hat, sollten Bauherren vorm Kauf jedoch noch prüfen, ob es Altlasten gibt. Ist dies der Fall, sollte vereinbart werden, dass der Alteigentümer diese auf seine Kosten noch abtragen lässt. Ein Bodengutachten gibt hierbei Aufschluss. Auch ein Blick in die Nachbarschaft lohnt sich. So sollten Infrastruktur, Freizeitangebot und die nähere Umgebung passen.
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Ist alles geklärt – also ein Grundstück gefunden, der Haustyp ausgesucht – kann der Bauherr mit der detaillierten Planung beginnen. Dafür muss er entscheiden, wie viel will er selbst machen will oder ob er die Zügel lieber komplett aus der Hand gibt. Wer das Haus beispielsweise mit einem Generalunternehmer baut, kann sich größtenteils zurücklehnen. Denn dieser organisiert alles rund um den Bau. Der große Vorteil: Der Generalunternehmer übernimmt auch die Verantwortung und damit auch die Haftung für Mängel.
Wer nicht alles aus der Hand geben und viel selbst erledigen will, auf den kommen eine Menge Aufgaben zu. Der erste Schritt, bevor der Bau tatsächlich losgehen kann, ist es, einen Bauantrag zu stellen. Die notwendigen Unterlagen stellt in der Regel der Architekt oder der Bauträger zusammen. Erst wenn dieser genehmigt wurde, können die Arbeiten beginnen. Wichtig: Die Baugenehmigung muss deutlich sichtbar an der Baustelle angebracht werden. Anschließend sollten alle Arbeiten, die der Bauherr nicht selbst erledigen kann oder will, ausgeschrieben werden. Bauherren sollten sich unbedingt mehrere Angebote ansehen und sich auch Referenzen einholen, um die richtigen Baupartner zu finden. Generell ist es aber nur dann ratsam, den Bau selbst in die Hand zu nehmen, wenn man über ausreichend Erfahrung mit dem Prozedere des Hausbaus verfügt. Sonst ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass das Projekt Traumhaus scheitert.
Ist der Bau im Gange, sollte der Bauherr sich um die regelmäßige Kontrolle der Arbeit kümmern. Es empfiehlt sich, ein detailliertes Bautagebuch zu führen. Die lückenlose Dokumentation kann bei versteckten Mängeln später von Vorteil sein. Außerdem müssen die Finanzen im Blick bleiben. Dafür müssen Bauherren alle Lieferscheine, Rechnungen und sonstige Belege kontrollieren.
Ist das Haus fertig, folgt als letzter Schritt die Bauabnahme. Kommen dort keine Probleme mehr zutage, steht dem Einzug nichts mehr im Wege. Mit dem Tag der Abnahme beginnt auch die Gewährleistungsfrist. Innerhalb dieser in der Regel fünfjährigen Frist, kann der Bauherr auftretende Mängel von den zuständigen Handwerkern beheben lassen.
Hausbau und Haus richtig absichern
Wer nicht plötzlich vor dem finanziellen Ruin stehen will, sollte das Haus und auch den Bau des Hauses ordentlich versichern. Gerade auf der Baustelle kann viel passieren und das Kostenrisiko trägt hierbei der Bauherr. Mit verschiedenen Versicherungen ist der Bauherr dabei auf der sicheren Seite. Nicht immer werden alle Versicherungen benötigt, die möglich sind. Das kommt auch immer auf das Bauprojekt an. Diese Versicherungen sind für Bauherren wichtig:
- Bauherrenhaftpflichtversicherung: für die Sicherheit auf dem Bau, bei Schäden, die im Zusammenhang mit dem Bau passieren, wie Schäden am Nachbarhaus
- Feuer-Rohbau-Versicherung: versichert in der Bauphase gegen Brände, Blitzschlag und Explosionen
- Bauleistungsversicherung: gegen Naturgewalten, Vandalismus oder fahrlässiges Handeln
- Bauhelfer-Unfallversicherung: nötig, wenn private Bauhelfer auf der Baustelle arbeiten, wie Familienmitglieder, Freunde oder Bekannte
- Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke: für den Fall, dass Dritte auf dem noch unbebauten Grundstück Schaden nehmen
Ist der Bau fertig, hört das Risiko für den Eigentümer aber nicht auf. Denn Hagel, Sturm, Feuer oder ein geplatztes Wasserrohr können immer Schäden am Haus verursachen. Mit einer Wohngebäudeversicherung ist der Hauseigentümer in der Regel vor einem finanziellen Fiasko abgesichert. Zusätzlich ist auch eine Elementarschadenversicherung ratsam. Dabei werden jene Schäden versichert, die nicht von der Wohngebäudeversicherung abgedeckt werden. Dazu gehören Naturkatastrophen wie Erdrutsche, Lawinen oder Hochwasser.
Die Versicherungen fürs eigene Haus springen aber auch nur ein, wenn es sich um Schäden am eigenen Haus dreht. Beschädigt jedoch ein Wasserrohrbruch im eigenen Haus auch das Nachbarhaus, springt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ein.
Wie in jeder anderen Wohnung auch, sollten sich Hauseigentümer eine Hausratsversicherung zulegen.
Mit Blick aufs Detail wird das Traumhaus Wirklichkeit
Wer konzentriert und gut überlegt in die Planung eines Hausbaus geht, kann zum Schluss in der Regel dann auch in sein Traumhaus einziehen. Da den meisten privaten Bauherren die Erfahrung fehlt, ist es immer ratsam, sich Hilfe zu suchen. Mit dem richtigen Hausanbieter an der Seite, wird am Ende aus dem Traum vom Haus auch kein Albtraum.
Caroline Schiko 02.07.2020