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Wie funktioniert der Mieten-Kaufen-Rechner?

Was lohnt sich eher – Kaufen oder Mieten? Bei dieser Frage scheiden sich die Geister, denn eine pauschale, allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Es geht schließlich nicht nur um finanzielle Aspekte, sondern auch um die Zukunft, die Familie, das eigene Zuhause.

Der immowelt Mieten-Kaufen-Rechner soll dir deshalb bei deiner Entscheidung helfen, denn mit ihm kannst du dir einen ersten Überblick verschaffen. Er wertet die wichtigsten Daten zu deiner Miete, deinem Eigenkapital sowie deinem Standort aus und berücksichtig dabei auch Kosten wie beispielsweise die Instandhaltung deiner Wunschimmobilie. Auch wenn einige Angaben nur Annahmen sind und der Rechner keine professionelle Finanzierungsberatung darstellt, kann er dir vorab zeigen, wie sich die Kosten für Miete und Eigenheim auch über einen längeren Zeitraum hinweg entwickeln werden.

Im Folgenden erklären wir dir, welche Angaben wichtig sind und was sie genau bedeuten.

Allgemeine Angaben im Mieten-Kaufen-Rechner

Der Standort

Gib hier das Bundesland ein in dem du wohnst, beziehungsweise in dem deine Wunschimmobilie steht/stehen soll. Der Mieten-Kaufen-Rechner berechnet automatisch die entsprechenden Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer und die übliche Maklerprovision. Im Bereich Kaufnebenkosten kannst du diese übrigens einfach deaktivieren, falls dein Wunschobjekt courtagefrei verkauft wird.

Die Warmmiete

In dieses Feld trägst du die Warmmiete inklusive Nebenkosten ein. Zu den Nebenkosten gehören beispielsweise Heiz- und Wasserkosten, Müllabfuhrgebühren oder sonstige Wartungsgebühren. Die Ausgaben für Strom und Internet werden hier nicht berücksichtigt.

Der Kaufpreis

Der Kaufpreis ist die Summe, die du auf dem Immobilienmarkt für dein Wunschobjekt bezahlen musst. Solltest du den konkreten Kaufpreis deines Traumhauses noch nicht kennen, kannst du hier auch die Summe eintragen, die du maximal ausgeben willst – oder laut unserem Budgetrechner kannst.

Neben dem reinen Kaufpreis können allerdings noch Zahlungen anfallen, die darüber hinausgehen. Dazu zählen beispielsweise Arbeiten wie der Abriss eines alten Schuppens oder das Fällen der Bäume im Baufeld. Verkäufer, die diese Arbeiten nicht erledigen können oder wollen, gewähren in den meisten Fällen Preisnachlässe – trotzdem solltest du vorab genau prüfen, welche finanziellen Mehraufwände damit auf dich zukommen.

Das Eigenkapital

Das Eigenkapital entspricht dem Kapital, welches du schon besitzt und für den Kauf deiner Immobilie einsetzen kannst. Dazu zählen unter anderem auch Bankdarlehen, Summen auf Sparbüchern, Festgelder, Fondsanteile, Aktien, Wertpapiere, Bargeld oder ähnliches. Im besten Fall sollten 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital bestritten werden.

Der gebundene Sollzinssatz

Mit Sollzinssatz wird der Zinssatz bezeichnet, den die Bank für einen Bau- oder Immobilienkredit festlegt und verlangt. Der Sollzins wird unter anderem auch Festzins oder gebundener Zinssatz genannt.

Angaben zur Finanzierung im Mieten-Kaufen-Rechner

Tilgung

Die Tilgung ändert sich über die gesamte Laufzeit – zur Berechnung der Finanzierungsrate aber ist die anfängliche Tilgung entscheidend. Die Monatsrate über die gesamte zinsgebundene Laufzeit ist 1/12tel der Summe aus effektivem Jahreszins und anfänglicher Tilgungsrate in Bezug zur Finanzierungssumme.

Beispiel: Du möchtest eine Wohnung für 225.000 € kaufen, hast 25.000 € Kaufnebenkosten aber 50.000 € Eigenkapital. Dann beträgt deine Finanzierungssumme 200.000 €. Nehmen wir weiterhin 1 % effektiven Jahreszins, sowie 2 % Tilgung an.

1 % + 2 % = 3 %

3 % von 200.000 € = 6.000 €

6.000 € / 12 = 500 €

Deine Monatsrate an die Bank wären in diesem Beispiel also 500 €.

Zinsbindung

Über den Zeitraum der Zinsbindung bleibt dein Zinssatz garantiert gleich. Je länger du die Zinsbindung wünschst, desto höher wird in der Regel dein Jahreszins ausfallen.

Kaufnebenkosten

Die Nebenkosten sind beim Kauf so unvermeidlich wie unerlässlich und umfassen Ausgaben für die Grunderwerbsteuer, den Notar und die Eintragung ins Grundbuch. Die Prozentsätze dieser Kosten sind regional unterschiedlich und werden in jedem Bundesland anders festgelegt. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten aber bei ungefähr 10 Prozent des Gesamtkaufpreises, von denen 3,5 bis 6,5 Prozent für die Grunderwerbsteuer fällig werden, 1,5 bis 3 Prozent an den Notar gehen und mit 0,5 bis 1 Prozent für die Grundbucheintragung gerechnet werden muss.

Zu den Kaufnebenkosten gehört auch die Maklerprovision – auch hier gibt es regionale Unterschiede. Hast du mit deinem Makler einen anderen Satz verhandelt oder ist das Kaufobjekt provisionsfrei, kannst du das hier festlegen bzw. einfach ausschalten.

Weitere Angaben im Mieten-Kaufen-Rechner

Die laufenden Kosten und Instandhaltungskosten

Insbesondere bei Eigentumswohnungen musst du, neben den laufenden Kosten wie den Heizkosten, mit fest geplanten und von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Kosten rechnen, die im Hausgeld enthalten sind. Auch bei älteren Immobilien können Kosten für mitunter größere Reparaturen des Daches oder der Fassade anfallen, die du ebenfalls berücksichtigen solltest. Bei neuen Immobilien liegen die realistischen Instandhaltungskosten bei etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises, ältere Häuser beanspruchen rund 2 bis 3 Prozent für Reparaturen, Sanierungen und ähnliches pro Jahr.

Liegt ein erheblicher Reparaturbedarf vor, können diese Kosten allerdings auch in die Höhe schnellen. In solch einem Fall solltest du deine Entscheidung zwischen Kaufen oder Mieten am besten noch einmal genau abwägen.

Welches Ergebnis liefert mir der Mieten-Kaufen-Rechner?

Nachdem du alle wichtigen Angaben in den passenden Felder gemacht hast, errechnet dir der Mieten-Kaufen-Rechner eine prozentuale Prognose, was sich für dich persönlich mehr lohnt: Mieten oder kaufen? Bitte vergiss dabei nicht, dass es sich hier um eine rein hypothetische Berechnung und keine ausführliche, auf dich und deine persönlichen Verhältnisse abgestimmte, Finanzberatung handelt.

Welche Vorteile hat Kaufen?

Das eigene Häuschen irgendwo im Grünen (oder in der Stadt, im Wald, auf dem Berg… ) – davon träumen viele. Verständlich, denn so ein Eigenheim ist oft nicht nur das Zuhause für die Familie, sondern vor allem auch eine gute Wertanlange, die vielen stürmischen (Börsen- und Wetter-)Lagen standhält.

Doch es gibt noch weiter Vorteile des Immobilienkaufs:

  • Vermögensaufbau
    Mit jeder einzelnen Monatsrate für dein Traumhaus, baust du Stück für Stück ein wertbeständiges Vermögen auf. Der Vermögensaufbau ist für viele der entscheidende Grund, eine Immobilie zu kaufen – daher zeigen wir den über den Vergleichszeitraum überschlagenen Anteil des Vermögensaufbaus unter Berücksichtigung der angenommenen Wertsteigerung als dunkleren, türkisen Balken innerhalb des Kaufen-Blocks an.
  • Altersvorsorge
    Im Alter miet- und sorgenfrei wohnen – das wünschen wir uns doch alle, oder? Mit einer eigenen Immobilie kannst du dir diesen Wunsch erfüllen.
  • Unabhängigkeit
    Bei nahezu allen Entscheidungen bist du als Eigentümer*in selbstständig und nicht von einem Vermieter abhängig. Es ist dein Haus, also mach damit was du willst!
  • Timing
    Stehen Renovierungen an, kannst du sie nach deinem eigenen Zeitplan timen und durchführen (lassen). Auch die Entscheidung ob und wenn ja welche Handwerker du engagierst, bleibt bei dir.
  • Kündigungsschutz
    Eine Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters? Davor bist du nach dem Kauf deines Hauses oder deiner Eigentumswohnung definitiv gefeit.
  • Planbarkeit
    Unerwartete Mieterhöhungen können nach dem Immobilienkauf endgültig ad acta gelegt werden. Da deine monatliche Finanzierungsrate über einen sehr langen Zeitraum konstant bleibt (abhängig von deiner gewählten Laufzeit), kannst du andere Ausgaben besser planen und bist somit vor bösen Überraschungen geschützt.
  • Wertsteigerung
    In vielen Regionen rechnen Experten mit weiter steigenden Preisen. Solltest du dein Haus oder deine Eigentumswohnung also doch wieder verkaufen wollen, kann das in bestimmten Regionen sehr lukrativ sein.

Welche Nachteile hat Kaufen?

Wo Licht, da auch Schatten – diesen Fakt sollten vor allem potenzielle Immobilienkäufer nicht außer Acht lassen. Neben dem oftmals höheren finanziellen Aufwand für die monatliche Darlehensrate und das (im besten Fall) vorhandene Eigenkapital, bleibst du im Fall eines Umzugs oder Jobwechsels auch länger an deine Immobilie gebunden – eine schnelle Kündigung wie bei einer Mietwohnung, ist dann nicht möglich.

Welche Vorteile hat Mieten?

Gerade in der heutigen Zeit ist Flexibilität ein großes Thema – oder weißt du heute schon, wo du in zehn Jahren sein willst und wirst? Wer sowohl finanziell als auch örtlich ungebunden sein will, für den ist das Wohnen zur Miete ganz klar die bessere Alternative.

Weitere Vorteile des Mietens sind:

  • Flexibilität
    Du musst häufig umziehen oder dein Job verschlägt dich regelmäßig in andere Gegenden? Dann lohnt sich eine Wohnung, deren Mietvertrag du mit einer kurzen Frist wieder kündigen kannst.
  • Service
    Als Mieter musst du dich um Schadensreparaturen oder Ausbesserung an und in deiner Wohnung nicht selbst kümmern. Für solche Dinge sind der Vermieter oder die Wohnungsgesellschaft zuständig.
  • Spar-Faktor
    In einer Mietwohnung fallen die monatlichen Wohn- und Nebenkosten häufig geringer aus als in einem Eigenheim. Darüber hinaus musst du auch keine größeren Rücklagen zur Instandhaltung oder für eventuelle Sanierungen bereithalten.

Welche Nachteile hat Mieten?

Auch diese Medaille hat zwei Seiten, die du bei deiner Wahl berücksichtigen solltest. Relevante Entscheidungen, beispielsweise wann welche Reparaturen durchgeführt werden, ob du ein Haustier halten darfst, welche Küche du einbaust und welchen Fußbodenbelag du wählst, obliegen ausschließlich dem Vermieter. Das gilt auch für Modernisierungen.

Zudem werden die Mietkosten üblicherweise regelmäßig erhöht – die monatliche Finanzierungsrate hingegen bleibt innerhalb der Zinsbindung immer gleich!

FAQ – Mieten-Kaufen-Rechner:

Was ist besser – mieten oder kaufen?

Diese Frage ist pauschal nicht zu beantworten, da jeder seine individuellen Vorstellungen und Bedürfnisse hat. Zwar gilt eine eigene Immobilie in den Punkten Wertsteigerung und Altersvorsorge oft als alternativlos, allerdings kann es sich auch durchaus lohnen, ein Haus oder eine Wohnung zu mieten. Legst du den Rest deines Kapitals dann clever und gewinnbringend an, solltest du dir auch bei einer Miete keine Gedanken um die Altersvorsorge machen müssen. Schlussendlich gilt aber: Frag dich selbst, wie und wo du leben willst – und triff dann deine Entscheidung.

Wann ist kaufen günstiger als mieten?

Die Option des Immobilienkaufs ist dann günstiger, wenn:

  • Die Instandhaltungskosten der Immobilie gering sind
  • Die vergleichbare Miete der (aktuellen) Wohnung zu hoch ist
  • Du einen Finanzierungskredit zu günstigen Konditionen aufnehmen kannst

Welche Faktoren beeinflussen die Entscheidung „Mieten oder kaufen?“ zusätzlich?

Wenn du unseren immowelt Mieten-Kaufen-Rechner verwendest, zeigt er dir eine auf dich abgestimmte finanzielle Prognose, ob du eher mieten oder kaufen solltest. Genauso wichtig ist bei dieser Entscheidung allerdings auch die Frage, wie du eigentlich leben willst?

In der Stadt, auf dem Land, in einem Mehrgenerationenhaus? Allein, zu zweit, mit der ganzen Familie? Wie flexibel willst und musst du sein? All diese Faktoren und Lebensmodelle spielen eine ebenso große Rolle, wie der wirtschaftliche Faktor – und zumindest über den weißt du ja jetzt Bescheid.

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