Baufinanzierung über eine Lebensversicherung

Man muss zunächst unterscheiden zwischen 2 unterschiedlichen Varianten der Lebensversicherung - den kapitalbildenden Lebensversicherungen sowie den Risikolebensversicherungen. Bei den kapitalbildenden Lebensversicherungen wird Monat für Monat Geld in einen Topf eingezahlt, das im sogenannten Leistungsfall beziehungsweise Erlebensfall bei Ablauf der Versicherung ausgezahlt wird. Das ist häufig bei Eintritt ins Rentenalter der Fall. Die Summe wird verzinst ausgezahlt und eignet sich somit als Baustein bei der Baufinanzierung.

Dieses System funktioniert dagegen nicht mit einer Risikolebensversicherung. Auch hier wird zwar Monat für Monat Geld in einen Topf eingezahlt, das Geld wird aber nur im Todesfall oder Invalidität ausgeschüttet. So kann mit der Versicherungssumme eine Kreditabsicherung ähnlich einer Restschuldversicherung geschlossen werden, damit die Familie und damit die Finanzierung der Immobilie für den Fall abgesichert ist, dass der Hauptverdiener stirbt. 

Soll eine bestehende Lebensversicherung als Tilgungsbaustein verwendet werden, müssen Bauherren und Immobilienkäufer genau nachrechnen, ob sich das Modell rechnet. Das ist nur dann der Fall, wenn die Lebensversicherung nach Abzug aller Kosten eine höhere Rendite erwirtschaftet, als die Zinsen fürs Darlehen kosten. Die Chancen, dass sich das Modell auszahlt, sind besonders hoch, wenn folgende Punkte zutreffen.

Bei der klassischen Immobilienfinanzierung zahlt der Kreditnehmer sein Darlehen mit Hilfe monatlicher Raten zurück, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzen. Finanziert er seine Immobilie über eine kapitalbildende Lebensversicherung, fällt der Tilgungsbeitrag weg. Zur späteren Tilgung der ausstehenden Kreditsumme wird dann die Auszahlungsleistung der parallel besparten, kapitalbildenden Lebensversicherung herangezogen. Das Kalkül bei dieser Finanzierungsvariante: Die Erträge der Lebensversicherung sind so hoch, dass das Darlehen entweder schneller als bei einer herkömmlichen Finanzierung zurückgezahlt werden kann oder die Police am Ende einen Betrag ausschüttet, der sogar über der Kreditsumme liegt.

Ein Annuitätendarlehen beim Hauskauf  über beispielsweise 400.000 Euro mit 4 Prozent Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent kostet monatlich rund 2.000 Euro und wäre nach etwa 28 Jahren komplett getilgt. Ohne Tilgung betrüge die Monatsrate bei gleichen Zinsen lediglich 1.333,33 Euro. In diesem Fall böte es sich an, die eingesparte Tilgung in Höhe von rund 666 Euro in die Lebensversicherung einzuzahlen.

In vielen Fällen wird dieses Kalkül aber nicht aufgehen, aus mehreren Gründen:

• Die Erträge aus Lebensversicherungen, die nach dem 1. Januar 2005 abgeschlossen wurden, müssen voll versteuert werden.
  Ausnahme:  Wurde die Lebensversicherung vor dem 31. Dezember 2011 abgeschlossen, wird bei einer Auszahlung nach Vollendung des 60. Lebensjahres nur die Hälfte des Ertrags versteuert. Für nach dem 1. Januar 2012 abgeschlossene Lebensversicherungen steigt diese Altersgrenze auf 62 Jahre.
• Die Garantiezinsen von neu abgeschlossenen Lebensversicherungen sind in den vergangenen Jahren immer weiter gesunken.
• Die Erträge einer Lebensversicherung bestehen neben den Garantiezinsen auch aus erfolgsabhängigen Überschussbeteiligungen. Deren Höhe ist wegen des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes allerdings ungewiss.

Für Kapitalanleger kann die Baufinanzierung mit Hilfe einer Lebensversicherung rentabel sein. Denn anders als Selbstnutzer können Kapitalanleger die Zinsen des Darlehens als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Bei einem konventionellen Annuitätendarlehen mit Tilgung sinkt der Zinsanteil im Laufe der Zeit, da ja mit jeder Rate ein Teil des Darlehens getilgt wird. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. Die Folge: Die Steuerersparnis wird Monat für Monat geringer. Anders bei der Baufinanzierung über eine Lebensversicherung: Weil hier nicht getilgt wird, bleiben die monatlich zu zahlenden Zinsen beim Hauskauf immer gleich hoch und wirken damit steuermindernd:

• Bei einem Annuitätendarlehen über 400.000 Euro mit 4 Prozent Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent verbleibt nach 20 Jahren nur noch eine Restschuld von knapp 155.484 Euro. Statt anfänglich rund 1.333,33 Euro Zinsen fallen auf diese Restschuld dann nur noch rund 518 Euro monatliche Zinsen an, die steuerlich geltend gemacht werden können.
• Bei einem tilgungsfreien Darlehen über 400.000 Euro werden über die gesamte Zeit der Zinsfestschreibung monatlich 1.333,33 Euro Zinsen fällig, die steuerlich geltend gemacht werden können.

Da die Finanzierung eines Kapitalanlageobjektes in der Regel viele Jahre läuft, profitiert der Immobilieneigentümer also im gesamten Zeitraum voll von dem steuersenkenden Werbungskostenabzug der Zinsen.

Ob sich das Modell aber am Ende lohnt, hängt auch bei Kapitalanlegern davon ab, ob die Lebensversicherung ausreichend ertragreich war. Und wie bei Selbstnutzern ist das vor allem dann der Fall, wenn es sich bei der Lebensversicherung um einen alten Vertrag handelt, der vor 2005 abgeschlossen wurde.

Die Kombination eines tilgungsfreien Darlehens mit einer Lebensversicherung ist in vielen Fällen beim Hauskauf nicht mehr ertragreich, weil die Erträge aktueller Lebensversicherungen versteuert werden müssen. Kapitalanleger profitieren immerhin noch von dem Vorteil, Darlehenszinsen von der Steuer absetzen zu können – für Selbstnutzer gilt das nicht. In beiden Fällen kann das Modell aber interessant sein, wenn der Kreditnehmer eine alte, noch steuerfreie Police mit hohen Garantiezinsen nutzen kann.