Warum eine Reservierungsgebühr fast immer unzulässig ist

Wenn Makler Kaufimmobilien vermitteln, verlangen sie manchmal eine Reservierungsgebühr von einem potenziellen Käufer. Im Gegenzug bieten sie die Immobilie in einem bestimmten Zeitraum keinem anderen Kunden mehr an. Allerdings sind solche Reservierungsgebühren oft nicht zulässig.

Was ist die Reservierungsgebühr?

Makler kennen das: Bei der Besichtigung einer Kaufimmobilie geben viele potenzielle Käufer an, sehr interessiert an einem Kauf zu sein, springen später aber doch wieder ab. Das ist nicht ungewöhnlich, schließlich ist ein Immobilienkauf keine leichte Entscheidung. Um sicher zu gehen, dass der Interessent das Haus oder die Eigentumswohnung auch wirklich kaufen will, verlangen einige Makler eine sogenannte Reservierungsgebühr.

Die Idee dahinter: Der Makler bietet die Immobilie im Gegenzug für einen bestimmten Zeitraum keinem weiteren Interessenten an. Kauft der Interessent das Haus später, wird die Gebühr von der noch zu zahlenden Maklerprovision abgezogen. Hat er dann aber doch kein Interesse, bekommt er die Gebühr nicht zurück. Allerdings: Nur in den allerwenigsten Fällen sind solche Gebühren Rrechtlich zulässig sind solche Gebühren nur in einem engen Rahmen.

Keine Reservierungsgebühr bei vorformulierten Klauseln

Reservierungsgebühr, "Reserviert"-Schild auf einem Tisch mit rotkarierter Tischdecke

In einigen Maklerverträgen finden sich Vereinbarungen über eine Reservierungsgebühr. Diese ist jedoch in den meisten Fällen unzulässig. Foto: iStock / Detlef Voigt

Unwirksam sind Vereinbarungen über Reservierungsgebühren auf jeden Fall dann, wenn sie im Rahmen eines vorformulierten Vertrags getroffen wurden und dem potenziellen Kunden keinen nennenswerten Vorteil verschaffen. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat, muss der Makler die Gebühr in einem solchen Fall zurückzahlen, wenn sich der Kunde gegen den Kauf der Immobilie entscheidet (Az.: III ZR 21/10). Der Grund: Vorformulierte Vereinbarungen unterliegen laut Bürgerlichem Gesetzbuch einer besonders strengen Inhaltskontrolle. Im vorliegenden Fall urteilten die Richter, die Klausel sei lediglich ein Versuch des Vermittlers gewesen, sich eine Vergütung zu sichern, falls die Immobilienvermittlung scheiterte.

Auch urteilten die Richter, dass sich für den Interessenten kaum ein Vorteil durch die Zahlung der Reservierungsgebühr ergebe. Denn: Selbst wenn der Makler sich verpflichtet, die Immobilie in einem bestimmten Zeitraum keinem anderen anzubieten, bestimmt im Zweifel immer noch der Verkäufer, was mit seinem Haus geschieht. Er kann sich jederzeit entscheiden, sein Haus doch nicht zu verkaufen oder es, ganz ohne Makler, an einen anderen Interessenten zu veräußern.

Manche Makler versuchten deshalb, Reservierungsgebühren außerhalb des Vertrags in allgemeinen Geschäftsbedingungen zu vereinbaren. Dem schob der BGH allerdings nun auch einen Riegel vor. Nach einem aktuellen Urteil ist auch diese Variante nicht zulässig (Az.: I ZR 113/22).

Wirksame Reservierungsgebühr nur schwer zu vereinbaren

Die Hürden für zulässige Reservierungsgebühren sind hoch. „Eine wirksame Reservierungsvereinbarung ist zwar theoretisch denkbar“, erklärt Rechtsanwalt Wolfgang Lehner von der Kanzlei Lehner, Dänekamp & Mayer aus Heidelberg, „in der Praxis müssen dafür aber eine ganze Reihe von Faktoren erfüllt sein, die es unwahrscheinlich machen, dass eine solche Vereinbarung einer richterlichen Überprüfung standhält“. So müsse der Makler beispielsweise einen qualifizierten Alleinauftrag des Verkäufers haben, damit ausgeschlossen ist, dass ein anderer Makler die Immobilie vermittelt. Zudem müsse der Verkäufer mit der Reservierung und dem Verkauf an den potenziellen Interessenten grundsätzlich einverstanden sein und die Reservierung muss zeitlich begrenzt sein. „Außerdem halten die Gerichte eine Reservierungsvereinbarung teilweise für notariell beurkundungsbedürftig – und zwar dann, wenn die Gebühr die Grenze von zehn Prozent der Provision überschreitet“, so Lehner weiter.

Rechtsanwalt Wolfgang Lehner von der Kanzlei Lehner, Dänekamp & Mayer aus Heidelberg. Foto: Wolfgang Lehner

Fazit

„In den meisten Fällen würde ich dazu raten, auf eine Reservierungsgebühr zu verzichten“, sagt Lehner. Theoretisch seien Individualvereinbarungen weiter möglich. Auch hiervon ist allerdings abzuraten, da in der Regel die seitens der Rechtsprechung an eine solche Vereinbarung gestellten strengen Anforderungen nicht vorliegen“, so Lehner. Vor Gericht hielten solche Gebühren nur in den seltensten Fällen stand. Die BGH-Urteile sieht Lehner daher praktisch als „Todesstoß für jeder Reservierungsgebühr“. Reservierungsvereinbarungen ohne Gebühr können indes weiterhin problemlos getroffen werden.