Nutzungsänderung Gewerbe: So funktioniert die Umwandlung in Wohnraum

Eine Nutzungsänderung bei Immobilien liegt vor, wenn die Immobilie oder Fläche für einen anderen Zweck genutzt werden soll, als ursprünglich im Bauplan vorgesehen war. Es handelt sich bei einer solchen Änderung um ein baurechtliches Vorhaben.

Eine Nutzungsänderung kann aus verschiedenen Gründen notwendig sein und erfordert in der Regel einen Antrag zur Änderung der Nutzung von Gebäuden oder Gebäudeteilen. Der Antrag muss von der zuständigen Baubehörde genehmigt werden. Die Nutzungsänderung unterliegt den Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die im Paragraf 29 des Baugesetzbuchs (BauGB) verankert sind und der jeweiligen Landesbauordnung. Zusätzlich variieren die Vorschriften nach der Art der Nutzungsänderung.

Eine Nutzungsänderung muss in folgenden Fällen zwingend beantragt werden:

• Wenn Gewerberaum in Wohnraum umgewandelt werden soll, beispielsweise ein Büro in eine Wohnung oder Lagerräumen beziehungsweise Garagen in Wohnräume.
• Wenn Wohnraum in Gewerberaum umgewandelt werden soll, zum Beispiel eine Wohnung in ein Kosmetikstudio.
• Wenn ein Raum für ein bestimmtes Gewerbe in ein anderes Gewerbe umgewandelt werden soll, beispielsweise von einem Lebensmittelladen zu einem Blumenladen.
• Wenn selbstgenutzter Wohnraum vermietet werden soll, zum Beispiel die Vermietung eines Gästezimmers an Messebesucher.

In einem Mehrfamilienhaus möchte der Eigentümer ein ehemaliges Optikergeschäft in eine Wohnung umwandeln. Die geplanten Veränderungen sind größtenteils kosmetischer Natur, darunter eine wohnlichere Gestaltung des Badezimmers und das Anstreichen der Wände in freundlicheren Farben. Obwohl die Räumlichkeiten weitgehend unverändert bleiben, ist aufgrund sich ändernden Verwendungszwecks eine Nutzungsänderung erforderlich.

Die Schritte, die der Eigentümer nun unternehmen muss, sind in der folgenden Grafik dargestellt:

Pro:

• Der Bedarf an Büroflächen hat in den letzten Jahren immer stärker abgenommen. Leerstehende Bürogebäude bieten die Chance neuen Wohnraum zu schaffen und so dem Mangel an Wohnraum entgegenzuwirken.
• Die Umwandlung von gewerblichen Anlagen in Wohnraum kann sich lohnen, wenn beispielsweise eine Gewerbeeinheit schwer zu vermieten oder nicht mehr interessant für Unternehmen ist, aufgrund einer weniger günstigen Lage. Insbesondere in älteren Wohngebieten gibt es oft Mehrfamilienhäuser mit kleinen Geschäften im Erdgeschoss, die aufgrund ihrer Größe oder Lage nicht mehr genutzt werden.
• Wohnräume sprechen im Vergleich zu Gewerberäumen eine breitere Zielgruppe an.

Contra:

• Die Umwandlung von gewerblichen Anlagen in Wohnraum erfordert oft komplexe Genehmigungsverfahren und kann an Bauvorschriften scheitern.
• Um eine Nutzungsänderung durchzuführen, sind Anträge bei der zuständigen Behörde notwendig, die bewilligt werden müssen. Dies ist mit zusätzlichen Planungs- und Genehmigungskosten verbunden. Auch die notwendigen Umbauarbeiten können kostspielig sein und erfordern Zeit und Ressourcen.
• Die rechtlichen und vertraglichen Aspekte sollten sorgfältig geprüft werden, um Haftungsprobleme zu vermeiden.

Die Berücksichtigung energetischer Aspekte bei Nutzungsänderungen hängt von den individuellen Umständen ab. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt an, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. In den meisten Fällen entsprechen die Anforderungen des GEG denen der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Welche Anforderungen müssen wann erfüllt werden?

• Reine Nutzungsänderungen ohne bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle: In der Regel sind keine energetischen Sanierungen erforderlich.
• Veränderungen an der Gebäudehülle: Die EnEV-Anforderungen müssen erfüllt werden.
• Erweiterung eines Gebäudes um mehr als 50 Quadratmeter und Einbau eines neuen Wärmeerzeugers: Es gelten strengere Regeln. In diesem Fall müssen die neuen Gebäudeteile die Anforderungen für Neubauten in vollem Umfang erfüllen.

Die Gemeinschaftsordnung von Mehrparteienhäusern legt die Nutzungsart fest, die erlaubt ist. Eine Nutzungsänderung für Eigentümer einer Einheit in einem Wohn- oder Geschäftshaus kann daher komplex sein und darf nicht im Konflikt mit den Interessen der anderen Eigentümer in der Gemeinschaft stehen.

In einem vor dem Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall (Az.: V ZR 307/16) besaß ein Eigentümer zwei ehemalige Praxiseinheiten in einem rein gewerblich genutzten Mehrparteienhaus. Die Teilungserklärung erlaubte ausschließlich berufliche oder gewerbliche Nutzung. Da eine gewerbliche Vermietung nicht möglich war, entschied der Eigentümer, die Einheiten in Wohnraum umzubauen. Die anderen Eigentümer klagten und erhielten letztinstanzlich Recht.

Der BGH betonte, dass solche Umwidmungen nachteilig sein könnten, aber grundsätzlich nicht ausgeschlossen sind. Bei schwerwiegenden Gründen kann eine Änderung der Gemeinschaftsordnung beantragt werden. Im genannten Fall argumentierte der Eigentümer, dass seine Räumlichkeiten aufgrund der Lage und Ausstattung nicht mehr gewerblich vermietbar seien. Allerdings hätte er die Änderung vorher gerichtlich erwirken müssen, anstatt eigenmächtig mit dem Umbau zu beginnen.

• Einreichung des Bauantrags: Der Bauantrag für die beabsichtigte Nutzungsänderung muss bei der zuständigen Kommune eingereicht werden. Dieser Antrag enthält Informationen zur geplanten Nutzungsänderung und zum Zustand des Gebäudes. Für die Erstellung und Einreichung des Bauantrags sollte ein Bauvorlageberechtigter wie beispielsweise ein Architekt, Bauingenieur oder Handwerksmeister hinzugezogen werden, der den Antrag gemeinsam mit dem Antragsteller unterzeichnet. Daneben sind weitere Unterlagen erforderlich.
  
  Bauantragsformulare sind auf den offiziellen Webseiten der einzelnen Bundesländer verfügbar:

• Prüfung und Stellungnahmen: Die zuständige Kommune leitet den Antrag nach lokaler Prüfung an die zuständige Genehmigungsbehörde weiter, normalerweise die Bauaufsichtsbehörde. Diese prüft den Antrag und holt gegebenenfalls Stellungnahmen von anderen Behörden, wie dem Umweltamt oder dem Brandschutzamt, ein.
• Entscheidung und Auflagen: Eine Genehmigung der Nutzungsänderung kann an bestimmte Auflagen und Bedingungen geknüpft sein, wie beispielsweise Anforderungen an den Brandschutz oder die Schallisolierung. Beachte: Das Genehmigungsverfahren für eine Nutzungsänderung ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt und kann sich je nach Bundesland und Art der Nutzungsänderung unterscheiden.
• Dauer des Baugenehmigungsverfahrens: Die Dauer von der Antragstellung bis zur Erteilung der Baugenehmigung ist abhängig von der Komplexität der Nutzungsänderung und der Auslastung der Baubehörde. Normalerweise dauert das Baugenehmigungsverfahren zwischen 4 und 6 Monaten – in einigen Fällen auch bis zu einem Jahr. Eine frühzeitige Antragstellung ist empfehlenswert, um Verzögerungen zu vermeiden.
• Umbau und Abnahme: Nach der Zustimmung zur Nutzungsänderung folgt die Ausstellung einer neuen Baugenehmigung, in der der geänderte Nutzungszweck festgehalten ist. Erst nach Erhalt dieser Genehmigung ist die neue Nutzung des Objekts gestattet und die Umbauarbeiten können beginnen. Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt die Abnahme durch die Baubehörde. Sie stellt sicher, dass die Pläne und Vorschriften eingehalten wurden und gibt bei erfolgreicher Abnahme die neue Nutzung frei.

Für einen Nutzungsänderungsantrag sind neben dem Bauantragsformular weitere Unterlagen, je nach der jeweiligen Landesbauordnung notwendig:

• Plan- und Bauzeichnungen
• Statische Berechnungen
• Nachweise zur Brandschutztechnik und zum Immissionsschutz
• Stellplatznachweis
• Energieausweise

Die Gebühren für Nutzungsänderungen sind in der Bauaufsichtsgebührensatzung der jeweiligen Landkreise, Städte und Gemeinden festgelegt. Detaillierte Informationen finden sich im angegliederten Verwaltungskostenverzeichnis (VwKostVerz). Hinzu kommen:

• Die Kosten für den Bauvorlageberechtigten, wie zum Beispiel dem Architekten, der an der Erstellung des Bauantrags beteiligt war.
• Die Kosten für die Umbauarbeiten, die nach der Genehmigung des Vorhabens anfallen. Diese sind stark abhängig von der Komplexität des baulichen Eingriffs. Ist eine umfassende Entkernung des Gebäudes erforderlich oder müssen Anpassungen am Grundriss oder der Statik vorgenommen werden, so können die Kosten pro Quadratmeter schnell steigen. Hingegen fallen die Ausgaben bei kleineren Anpassungen deutlich niedriger aus.
• Möglicherweise wird eine Ablösesumme fällig, wenn von der Bauaufsichtsbehörde vorgeschriebene Anzahl von Stellplätzen nicht nachgewiesen werden kann.

Die Bundesregierung verfolgt grundsätzlich das Ziel, die Umnutzung von leerstehenden Gewerbeflächen in Wohnungen zu fördern, um eine kostengünstige und ressourcenschonende Alternative zum Neubau zu schaffen. Gleichzeitig könnten auf diese Weise bis zu 235.000 neue Wohneinheiten in zentralen Innenstadtlagen entstehen.

Ursprünglich war ein zusätzliches Förderprogramm der KfW mit einem Budget von 480 Millionen Euro für die Jahre 2024 und 2025 geplant, um Eigentümer und Investoren durch zinsverbilligte Kredite aus Mitteln des Klima- und Transformationsfonds (KTF) zu unterstützen. Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht im November 2023 entschieden, dass die vorgesehenen 60 Milliarden Euro aus dem KTF nicht für den Klimaschutz genutzt werden dürfen. Das Klimafonds-Urteil führte zur Sperrung des Fonds und dem Stopp verschiedener Förderprogramme für Immobilien durch die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Es bleibt abzuwarten, ob und welche Fördermöglichkeiten für den Umbau leerstehender Büros und Ladengeschäfte in Zukunft geschaffen werden. Neue Erkenntnisse werden voraussichtlich erst nach dem Inkrafttreten des Bundeshaushalts 2024 bekannt.