Aktualisiert am 23.04.2025 von 
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Gewerbe in Wohnraum umwandeln ist gerade in Städten ein gefragtes Thema. Der Bürobedarf sinkt, während die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Wenn du also überlegst, eine gewerblich genutzte Immobilie umzuwidmen, brauchst du in der Regel eine genehmigte Nutzungsänderung. Was das bedeutet, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und welche Neuerungen 2025 gelten, erfährst du hier.
Nutzungsänderung Gewerbe: Das Wichtigste in Kürze
- Eine Nutzungsänderung wird benötigt, wenn Eigentümer die genehmigte Nutzungsart ihrer Immobilie ändern möchten, beispielsweise von Büroflächen zu Wohnungen.
- Bauvorschriften müssen eingehalten werden und ein von der Baubehörde genehmigter Bauantrag ist nötig.
- In Eigentümergemeinschaften darf die geplante Nutzungsänderung nicht im Konflikt mit den Interessen anderer Eigentümer stehen.
- Bei Nichtbeachtung der Vorschriften zur Nutzungsänderung können erhebliche Strafen drohen.
Übersicht
- Was ist eine Nutzungsänderung?
- Wann ist eine Nutzungsänderung erforderlich?
- Welche Voraussetzungen müssen bei Nutzungsänderungen erfüllt sein?
- Änderungen durch die BauGB-Novelle 2025
- Gibt es 2025 Förderungen für die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum?
- Der Ablauf: So beantragst du die Nutzungsänderung
- Was kostet eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum?
- Fazit zur Nutzungsänderung von Gewerberäumen
Was ist eine Nutzungsänderung?
Kleine Läden in Seitenstraßen lassen sich heute oft nicht mehr gewerblich vermieten. Die Umwandlung in eine Wohneinheit mit Hilfe einer Nutzungsänderung könnte für den Eigentümer die Lösung sein. Foto: iStock / Jchambers
Eine Nutzungsänderung bedeutet, dass du ein Gebäude anders nutzen willst, als es ursprünglich erlaubt war. Das ist meistens baugenehmigungspflichtig. Die bisherige Nutzung steht im Bebauungsplan oder in der Baugenehmigung. Zum Beispiel dann, wenn von einem Büro eine Nutzungsänderung in Wohnraum geplant ist.
Solche Vorhaben fallen unter das Baurecht. Sie müssen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Grundlage dafür sind § 29 des Baugesetzbuchs (BauGB) sowie die jeweiligen Landesbauordnungen (BauO oder LBO).
Wann ist eine Nutzungsänderung erforderlich?
Nicht jede neue Nutzung erfordert einen Antrag – aber viele. Eine Nutzungsänderung brauchst du vor allem dann, wenn sich durch die neue Nutzung etwas ändert. Das können bauliche Anforderungen, das Emissionsverhalten oder die Erschließung sein. Typische Beispiele sind:
- die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum
- die Nutzung eines Zimmers zur gewerblichen Vermietung (z. B. für Touristen)
- die Veränderung innerhalb der gewerblichen Nutzung, z. B. von Einzelhandel zu Gastronomie
Selbst wenn keine baulichen Änderungen geplant sind, ist die Nutzungsänderung oft notwendig. Zum Beispiel, weil die neue Nutzung mehr Parkplätze oder andere Brandschutzmaßnahmen erfordert.
- Selbst beim Untervermieten eines Zimmers ist die Beantragung einer Nutzungsänderung erforderlich. Jedenfalls dann, wenn diese Nutzungsart nicht ausdrücklich in der Baugenehmigung und / oder im Mietvertrag erlaubt ist.
Risiken bei ungenehmigter Nutzungsänderung
Wer ohne Genehmigung umnutzt, riskiert viel: Die künftige Nutzung kann untersagt oder ein Rückbau angeordnet werden. In manchen Fällen werden auch Bußgelder verhängt. Zudem kann der Versicherungsschutz erlöschen – im Schadensfall ein teures Problem.
Grafik: immowelt
Welche Voraussetzungen müssen bei Nutzungsänderungen erfüllt sein?
Die wichtigste Voraussetzung: Deine geplante Umnutzung muss mit dem örtlichen Bebauungsplan vereinbar sein. Eine Wohnung in einem reinen Industriegebiet? In den meisten Fällen nicht erlaubt. In Mischgebieten hingegen ist die Umwandlung in Wohnraum in der Regel zulässig.
Darüber hinaus müssen auch bautechnische und funktionale Anforderungen erfüllt werden. Zu diesen baulichen Maßnahmen können zählen:
- ausreichend Tageslicht und Belüftung
- Sanitäranlagen und Küchenanschlüsse
- Schall- und Wärmeschutz gemäß Gebäudeenergiegesetz
- sichere Fluchtwege und Brandschutz
Neu in 2025: Bei Nutzungsänderungen wird häufig ein Lüftungskonzept gefordert. Besonders dann, wenn sich die Nutzung auf Aufenthaltsräume bezieht.
Änderungen durch die BauGB-Novelle 2025
Mit der Novelle des Baugesetzbuchs 2025 wurden Genehmigungsverfahren vereinfacht. Unter anderem wurde ein sogenannter „Bau-Turbo“ eingeführt (§ 246e BauGB). Dieser soll besonders bei Wohnraumschaffung für schnelleres Bauen sorgen. Anträge auf Nutzungsänderung in Wohnraum sollen künftig schneller bearbeitet werden, wenn sie der Wohnraumschaffung dienen.
Außerdem gelten neue Kriterien bei der Nachhaltigkeit. Bei Umbauten sollen vermehrt klimafreundliche Materialien verwendet und energieeffiziente Technologien eingesetzt werden. Wer diese Aspekte berücksichtigt, profitiert von besseren Chancen bei der Genehmigung neuer Nutzungsarten – und von staatlicher Förderung.
Gibt es 2025 Förderungen für die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat 2025 neue Förderprogramme für die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum aufgelegt. Diese beinhalten zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für:
- energetische Sanierungen
- barrierefreien Umbau
- Nachrüstung von Anlagen zur Haustechnik
Das Ziel ist klar: Leerstand vermeiden, Wohnraum schaffen und gleichzeitig den CO₂-Ausstoß senken.
Der Ablauf: So beantragst du die Nutzungsänderung
Für die erforderliche Genehmigung brauchst du zunächst einen sogenannten Bauvorlageberechtigten – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Gemeinsam stellt ihr die Unterlagen für das Baugenehmigungsverfahren zusammen. Diese reichst du dann bei deiner Kommune ein, um den Antrag auf Nutzungsänderung stellen zu können. Dazu gehören:
- der Bauantrag
- Grundriss- und Schnittzeichnungen des Gebäudes oder der Anlage
- statische Nachweise
- Nachweise zu Brand-, Schall- und Wärmeschutz
Dein Antrag wird dann von der Bauaufsichtsbehörde geprüft. Diese kann auch Stellungnahmen anderer Ämter einholen – etwa vom Umwelt- oder Brandschutzamt.
Wird der Antrag genehmigt, bekommst du eine neue Baugenehmigung mit dem geänderten Nutzungszweck. Erst dann darfst du mit den Umbauarbeiten beginnen. Nach Fertigstellung erfolgt eine abschließende Abnahme durch die Behörde.
Bauantragsformulare sind auf den offiziellen Webseiten der einzelnen Bundesländer verfügbar:
| ▷ Baden-Württemberg | ▷ Bayern |
| ▷ Berlin | ▷ Brandenburg |
| ▷ Bremen | ▷ Hamburg |
| ▷ Hessen | ▷ Mecklenburg-Vorpommern |
| ▷ Niedersachsen | ▷ Nordrhein-Westfalen |
| ▷ Rheinland-Pfalz | ▷ Saarland |
| ▷ Sachsen | ▷ Sachsen-Anhalt |
| ▷ Schleswig-Holstein | ▷ Thüringen |
Was kostet eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum?
Die Gebühren für Nutzungsänderungen sind in der Bauaufsichtsgebührensatzung der jeweiligen Landkreise, Städte und Gemeinden festgelegt. Detaillierte Informationen finden sich im angegliederten Verwaltungskostenverzeichnis (VwKostVerz). Hinzu kommen:
- Die Kosten für den Bauvorlageberechtigten, wie zum Beispiel dem Architekten, der an der Erstellung des Bauantrags beteiligt war.
- Die Kosten für die Umbauarbeiten, die nach der Genehmigung des Vorhabens anfallen sind stark abhängig von der Komplexität. Sie steigen dann schnell, wenn eine umfassende Entkernung erforderlich ist. Auch Anpassungen am Grundriss oder der Statik sind Kostentreiber. Hingegen fallen die Ausgaben bei kleineren Anpassungen deutlich niedriger aus.
- Möglicherweise wird eine Ablösesumme fällig, wenn von der Bauaufsichtsbehörde vorgeschriebene Anzahl von Stellplätzen nicht nachgewiesen werden kann.
Fazit zur Nutzungsänderung von Gewerberäumen
Die Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum bietet große Chancen – für Eigentümer, Kommunen und Wohnungssuchende. Aber eine Umnutzung ist auch mit klaren Regeln verbunden. 2025 erleichtern neue Gesetze und Förderprogramme die Umwandlung, stellen aber auch neue Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Informiere dich frühzeitig und hol dir Unterstützung – dann ist die Genehmigung des Bauantrags kein Problem.
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