Abstandszahlung und Ablöse: Zeitwert berechnen für die Einrichtung

Abstandszahlung und Ablöse werden oft gleichgesetzt, sind aber grundverschieden. Ein Überblick über alle Regelungen, die Mieter dazu kennen sollten sowie ein Ablöserechner für Küchen und eine Ablösevereinbarung zum Download.

Zwar verbietet das Wohnvermittlungsgesetz grundsätzlich eine Abstandszahlung für eine Wohnung. Es gibt allerdings eine Ausnahme. Räumt der Mieter vorzeitig die Wohnung, kann er mit seinem Nachmieter eine schriftliche Vereinbarung treffen, dass dieser ihm die Umzugskosten erstattet (§ 4a Abs.1 S.2 WoVermittG). Dabei darf der Mieter aber nur die tatsächlich entstandenen Kosten in Rechnung stellen und muss sie auch belegen können.

Hat der Mieter mit Einverständnis des Vermieters in der Wohnung Baumaßnahmen durchgeführt, verbessert dies oft den Wohnwert. Beispiele, wie man die Wohnung selbst renoviert,  sind eine Badsanierung oder die Erneuerung eines Fußbodens.  In solchen Fällen ist der Vermieter in der Regel verpflichtet, diese Kosten zum aktuellen Zeitwert beim Auszug zu erstatten. Jedoch kann ein Mieter den Vermieter nicht zwingen, den Baumaßnahmen zuzustimmen.

Warst du als Vermieter mit dem Einbau nicht einverstanden und willst ein vom Mieter verlegtes Parkett nicht behalten? Dann kannst du von ihm verlangen, dass er die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzt und das Parkett entfernt.

Ob du als Vermieter eine Ablöse für Möbel verlangen darfst, kommt darauf an. Wenn du eine möblierte Wohnung vermietest, sollten wesentliche Einrichtungsgegenstände vorhanden sein, für die der Mieter nichts zahlen muss. Eine Definition, wann eine Wohnung als „möbliert“ gilt, gibt Constantin Päch, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Nürnberg: „Dazu gehören nicht nur ein Bett und ein Schrank, sondern zum Beispiel auch Gardinen. Die Wohnung muss so eingerichtet sein, dass der Mieter quasi nur mit seiner Kleidung einziehen kann.“

Ein anderer Fall liegt vor, wenn du als Vermieter einer unmöblierten Wohnung beispielsweise die Einbauküche an den neuen Mieter verkaufst. In diesem Fall geht diese in sein Eigentum über und der Mieter kann sie beim Auszug entweder mitnehmen oder von seinem Nachmieter ablösen lassen.

Als Vormieter hast du die Möglichkeit, Möbel und Inventar, welches dir gehört, deinem Nachmieter anzubieten. Dieser ist allerdings nicht verpflichtet, irgendetwas zu übernehmen. Zudem muss der Vermieter zustimmen, dass du diese Gegenstände in der Wohnung lassen darfst.

Die Ablösevereinbarung wird dann zwischen Mieter und Nachmieter getroffen. Ein schriftlicher Kaufvertrag ist keine Pflicht, aufgrund des Nachweises aber ratsam. Grundsätzlich ist die Vereinbarung nur dann wirksam, wenn der Mietvertrag zwischen Nachmieter und Vermieter auch zustande kommt.

Wichtig: Es gibt Ausnahmefälle, in denen du als Mieter darauf hinwirken kannst, dass du eine Ablöse bekommst. Dies ist dann der Fall, wenn du verpflichtet oder berechtigt bist, einen Nachmieter zu suchen. Hier könntest du dich eher für einen Nachmieter entscheiden, der bereit ist, die Ablöse zu zahlen.

Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Regelung für die Höhe der geleisteten Ablösezahlung. Entsprechend können Mieter diese mit dem Nachmieter frei verhandeln. Generell ist es dem Mieter überlassen, wie viel er für seine Möbel verlangt – solange er mit der Forderung nicht gegen das Gesetz verstößt oder Wucherpreise verlangt. Das heißt: Preis und Leistung müssen stimmen und der Preis des Möbelstücks darf nicht mehr als 50 Prozent über seinem Wert liegen (BGH, VIII ZR 212/96).

Der Zeitwert ergibt sich aus folgender Rechenformel:

(Wiederbeschaffungswert – Wertminderung von einem Jahr – Wertminderung der Folgejahre) x erwartete Restlebensdauer in Jahren / (Durchschnittliche Lebensdauer in Jahren – 1) + mögliche Zuschläge – mögliche Abschläge = Zeitwert

1. Beim Wiederbeschaffungswert solltest du recherchieren, ob es das Modell noch immer im Handel gibt und dann diesen Preis ansetzen. Ist dies nicht der Fall, suchst du eine vergleichbare Küche, beispielsweise vom gleichen Anbieter.
2. Im nächsten Schritt beziehst du die Wertminderung mit ein. Dazu sind zwei Rechnungen nötig. Am meisten Wert verliert die Küche innerhalb des ersten Jahres. Dafür ziehst du 24 Prozent des Neukaufpreises ab. Für jedes Folgejahr ziehst du jeweils 4 weitere Prozent ab.
3. Das Zwischenergebnis multiplizierst du anschließend mit der erwarteten Restlebensdauer. Dieser Wert ergibt sich aus der Qualität der Küche minus des Alters. Je hochwertiger eine Küche ist, desto höher ist ihre Lebensdauer:
   • niedrige Qualität = 10 Jahre
   • mittlere Qualität = 15 Jahre
   • hohe Qualität = 20 Jahre

Beispiel: Bist du seit vier Jahren im Besitz einer Küche mittlerer Qualität, beträgt die Restlebensdauer elf Jahre.

1. Dann wird die Zwischensumme mit der zu erwartenden Lebensdauer minus eins dividiert.
2. Im letzten Schritt beziehst du noch mögliche Abschläge oder Zuschläge ein. Für Abschläge sorgen mögliche Schäden oder fehlende Komponenten, die den Wert der Küche mindern. Zuschläge hingegen sind zusätzliche Einbauten und Extras, die den Wert erhöhen. 

Das Ergebnis ist dann die Summe, an der du dich orientieren kannst. Mehr oder weniger Kosten sind möglich, maximal darf der Preis jedoch nur 50 Prozent über dem Endwert der Rechnung liegen.

Rechenbeispiel: Ausgangspunkt ist eine Küche für 10.000 Euro, die 7 Jahre alt ist. Wir nehmen an, dass der Wiederbeschaffungswert gleichbleibt und die Küche von hoher Qualität ist. Dann liegt der Zeitwert bei etwa 3.380 Euro, noch ohne eventuelle Zu- oder Abschläge. Gibst du diese Daten in den immowelt Ablöserechner ein, sieht die Berechnung der Ablöse wie folgt aus: