Aktualisiert am 05.08.2024 von 
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Abstandszahlung und Ablöse werden oft gleichgesetzt, sind aber grundverschieden. Ein Überblick über alle Regelungen, die Mieter dazu kennen sollten sowie ein Ablöserechner für Küchen und eine Ablösevereinbarung zum Download.
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Übersicht
Was ist der Unterschied zwischen Abstandszahlung und Ablöse?
Abstandszahlung oder Ablöse – beide Begriffe werden umgangssprachlich gern synonym verwendet, sie unterscheiden sich rechtlich aber deutlich:
- Eine Abstandszahlung ist in der Regel ein Geldbetrag, den der Vormieter vom neuen Mieter dafür verlangt, dass er die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt räumt. Vorsicht: Solche Abstandszahlungen sind verboten – bis auf eine Ausnahme.
- Mit einer Ablöse oder auch Abschlag verkauft der Vormieter dem Nachmieter einzelne Möbelstücke oder Inventar, wie eine Einbauküche. Vorsicht: Wertverlust einer Küche beachten.
Was ist eine Abstandszahlung?
Unter einer Abstandszahlung wird ein Geldbetrag verstanden, der einmalig an den Vormieter erstattet wird, damit dieser die Mietsache für den Nachmieter noch vor Ende der Kündigungsfrist räumt. Diese Zahlung ist jedoch durch das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) verboten (§4a Abs. 1 WoVermRG) und nur in einer Ausnahme erlaubt.
Hat der Nachmieter eine Abstandszahlung entrichtet, obwohl er nicht müsste, kann er sein Geld wieder zurückfordern. Laut des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist derjenige, der „durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ihm zur Herausgabe verpflichtet“ (§ 812 ff BGB).
Ausnahme bei Abstandszahlungsverbot: Umzugskosten erstatten lassen
Zwar verbietet das Wohnvermittlungsgesetz grundsätzlich eine Abstandszahlung. Es bietet allerdings eine Ausnahme: Räumt der Mieter vorzeitig die Wohnung, kann er mit seinem Nachmieter eine schriftliche Vereinbarung treffen, dass dieser ihm die Umzugskosten erstattet (§ 4a Abs.1 S.2 WoVermittG). Dabei darf der Mieter aber nur die tatsächlich entstandenen Kosten in Rechnung stellen und muss sie auch belegen können.
Tipp: Nachmieter sollten sich die Kostenaufstellung vom Umzug – sei es in Eigenregie oder mit einem Umzugsunternehmen vorlegen lassen und schriftlich vereinbaren, nur diesen Betrag zu zahlen.
Was ist eine Ablöse?
Wer umzieht hat nicht immer die Möglichkeit oder den Willen alle Möbel in die neue Bleibe mitzunehmen. Doch oftmals ist das Sofa, die Waschmaschine oder die Küche noch gut in Schuss und zu schade, sie einfach zu entsorgen. Hier bietet sich die Möglichkeit, sie dem Nachmieter anzubieten für eine gewisse Ablöse.
Achtung: Eine solche vertragliche Vereinbarung nur dann wirksam, wenn die verlangte Ablöse den Wert des Möbels oder Inventars nicht unzumutbar übersteigt (§4a Abs. 2 WoVermRG).
Die Ablöse kann es vom Vermieter oder vom Nachmieter geben, je nachdem, wem was überlassen wird. Nachmieter sind jedoch nicht verpflichtet, Möbel oder Inventar wie eine Einbauküche zu übernehmen.
Zudem bedarf es der Zustimmung des Vermieters, ob die an den Nachmieter verkauften Gegenstände bei der Wohnungsübergabe in der Mietsache verbleiben dürfen. Er kann auf eine Übergabe einer leeren Wohnung bestehen.
Es gibt keine gesetzliche Regelung über die Höhe der Ablöse. Sie darf jedoch maximal 50 Prozent über dem tatsächlichen Zeitwert der Sache liegen.
Wann muss der Vermieter eine Ablöse zahlen?
Hat der Mieter mit Einverständnis des Vermieters in der Wohnung Baumaßnahmen vollzogen, die den Wohnwert verbessern – beispielsweise eine Badsanierung oder die Erneuerung eines Fußbodens – ist der Vermieter in der Regel in der Pflicht, diese Kosten zum aktuellen Zeitwert beim Auszug zu erstatten. Jedoch kann der Vermieter nicht gezwungen werden, den Baumaßnahmen zuzustimmen.
War der Vermieter mit dem Einbau nicht einverstanden und will zum Beispiel ein vom Mieter verlegtes Parkett nicht behalten, kann er von ihm verlangen, dass er die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzt und das Parkett entfernt.
Wann muss der Mieter eine Ablöse für Möbel zahlen?
Ob umgekehrt der Vermieter eine Ablöse für Möbel verlangen darf, kommt darauf an: Wenn er eine möblierte Wohnung vermietet, sollten wesentliche Einrichtungsgegenstände vorhanden sein, für die der Mieter nichts zahlen muss. Eine Definition, wann eine Wohnung als "möbliert" gilt, gibt Constantin Päch, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Nürnberg: "Dazu gehört nicht nur ein Bett und ein Schrank, sondern zum Beispiel auch Gardinen. Die Wohnung muss so eingerichtet sein, dass der Mieter quasi nur mit seiner Kleidung einziehen kann."
Ein anderer Fall liegt vor, wenn der Vermieter einer unmöblierten Wohnung beispielsweise die Einbauküche an den neuen Mieter verkauft. In diesem Fall geht diese in sein Eigentum über und der Mieter kann sie bei seinem Auszug entweder mitnehmen oder von seinem Nachmieter ablösen lassen.
Wann muss der Nachmieter Ablöse zahlen?
Der Vormieter hat die Möglichkeit, Möbel und Inventar, welches ihm gehört, seinem Nachmieter anzubieten – dieser ist allerdings nicht verpflichtet, irgendetwas zu übernehmen. Zudem muss sich der Mieter die Zustimmung seines Vermieters einholen, diese Gegenstände in der Wohnung lassen zu dürfen.
Die Ablösevereinbarung wird dann zwischen Mieter und Nachmieter getroffen, ein schriftlicher Kaufvertrag ist keine Pflicht – aber aufgrund des Nachweises ratsam. Grundsätzlich ist die Vereinbarung nur dann wirksam, wenn der Mietvertrag zwischen Nachmieter und Vermieter auch zustande kommt.
Wichtig! Es gibt Ausnahmefälle, in denen ein Mieter darauf hinwirken kann, dass er eine Ablöse bekommt. Dies ist dann der Fall, wenn er verpflichtet oder berechtigt ist, einen Nachmieter zu suchen. Hier könnte er sich eher für jenen Nachmieter entscheiden, der bereit ist, die Ablöse zu zahlen.
Wie hoch darf eine Ablöse sein?
Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Regelung für die Höhe der geleisteten Ablösezahlung. Entsprechend können Mieter diese mit dem Nachmieter frei verhandeln. Generell ist es dem Mieter überlassen, wie viel er für seine Möbel verlangt – solange er mit der Forderung nicht gegen das Gesetz verstößt oder Wucherpreise verlangt. Das heißt: Preis und Leistung müssen stimmen und der Preis des Möbelstücks darf nicht mehr als 50 Prozent über seinem Wert liegen (BGH, VIII ZR 212/96).
Wertverlust, Zeitwert und Ablöse einer Küche berechnen
Am häufigsten werden Küchenmöbel, in der Regel Einbauküchen, an den Nachmieter für eine Ablöse übergeben. Gerade bei Küchen wird der Wert allerdings gerne überschätzt – beziehungsweise der Wertverlust unterschätzt.
Generell wird davon ausgegangen, dass die Küche bereits nach dem Einbau rund 24 Prozent an Wert verliert. Jedes weitere Jahr vermindert den Wert um 4 Prozent. Zudem beeinflusst die Qualität die Lebensdauer maßgeblich. Die durchschnittliche Nutzungsdauer bei Einbauküchen liegt demnach lediglich bei 25 Jahren, danach gilt sie als verbraucht.
Auf Grundlage dieser Kriterien ermittelt unser immowelt Ablöserechner den Wertverlust einer Küche und damit den passenden Zeitwert für eine Ablöseforderung:
Mit dem Excel-Rechner von immowelt schnell und einfach den Wertverlust und die Ablöse für eine Küche berechnen.
Das sollten Mieter für den immowelt Ablöserechner über ihre Küche wissen
Das sollten Mieter für den immowelt Ablöserechner über ihre Küche wissen
Der Zeitwert ergibt sich aus folgender Rechenformel:
(Wiederbeschaffungswert – Wertminderung von einem Jahr – Wertminderung der Folgejahre) x erwartete Restlebensdauer in Jahren / (Durchschnittliche Lebensdauer in Jahren – 1) + mögliche Zuschläge – mögliche Abschläge = Zeitwert
- Beim Wiederbeschaffungswert sollten Mieter recherchieren, ob es das Modell noch immer im Handel gibt und dann diesen Preis ansetzen. Sollte dies nicht der Fall sein, muss eine vergleichbare Küche gefunden werden, beispielsweise vom gleichen Anbieter.
- Im nächsten Schritt muss die Wertminderung einbezogen werden. Dazu sind zwei Rechnungen nötig.
- Am meisten Wert verliert die Küche innerhalb des ersten Jahres – dafür sollen 24 Prozent des Neukaufpreises abgezogen werden.
- Für jedes Folgejahr sollen jeweils 4 weitere Prozent abgezogen werden. - Das Zwischenergebnis wird anschließend mit der erwarteten Restlebensdauer multipliziert. Dieser Wert ergibt sich aus der Qualität der Küche minus des Alters – je hochwertiger eine Küche ist, desto höher ist ihre Lebensdauer.
Es gilt: Ist der Mieter also seit vier Jahren im Besitz einer Küche mittlerer Qualität, beträgt die Restlebensdauer elf Jahre.- niedrige Qualität = 10 Jahre
- mittlere Qualität = 15 Jahre
- hohe Qualität = 20 Jahre
- Dann wird die Zwischensumme mit der zu erwartenden Lebensdauer minus eins dividiert.
- Im letzten Schritt werden noch mögliche Abschläge oder Zuschläge einbezogen. Für Abschläge sorgen mögliche Schäden oder fehlende Komponenten, die den Wert der Küche mindern. Zuschläge hingegen sind zusätzliche Einbauten und Extras, die den Wert erhöhen. Das Ergebnis ist dann jene Summe, an der sich der Mieter orientieren kann. Mehr oder weniger Kosten sind möglich, maximal darf der Preis jedoch nur 50 Prozent über dem Endwert der Rechnung liegen.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: Ausgangspunkt ist eine Küche für 10.000 Euro, die 7 Jahre alt ist. Wenn davon ausgegangen wird, dass der Wiederbeschaffungswert gleichbleibt und die Küche von hoher Qualität ist, so liegt der Zeitwert circa bei 3.380 Euro - jedoch noch ohne eventuelle Zu- oder Abschläge. Werden diese Daten in den immowelt Ablöserechner eingebunden, sieht die Berechnung der Ablöse so aus:
| Wiederbeschaffungswert | 10.000 Euro |
| Wertverlust 1. Jahr | 7.600 Euro |
| Alter der Küche (max. 25 Jahre) | 7 Jahre |
| Wertverlust nach Folgejahren | 5.200 Euro |
| Qualität der Küche | Hoch |
| Restlebensdauer | 13 Jahre |
| Ergebnis | 3.380 Euro |
| Maximaler Zuschlag (50 Prozent) | 5.070 Euro |
Die Zuschläge dürfen insgesamt 50 Prozent über dem ermittelten Wert liegen. Dieser ist also maximal 5.070 Euro.
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