Aktualisiert am 09.09.2024 von 
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Beziehen Mieter eine Wohnung oder ein Haus mit Garten, möchten sie diesen in der Regel auch nutzen. Doch inwieweit sind Mieter überhaupt verpflichtet, sich um den Garten zu kümmern und dürfen sie diesen nach ihren individuellen Vorstellungen gestalten und nutzen?
Inhalt
Wer muss sich um die Gartenpflege kümmern: Mieter oder Vermieter?
Ein Garten muss regelmäßig gepflegt und instandgehalten werden. Entscheidend für Mieter dabei ist, ob ein Garten Teil der Mietsache, sprich mitvermietet ist und eine Vereinbarung zur Gartenpflege im Mietvertrag getroffen wurde:
Option 1: Die Gartenpflege ist im Mietvertrag festgehalten
Steht im Mietvertrag die allgemein gehaltene Formulierung Mieter ist für die Gartenpflege zuständig, muss der Mieter – so die Entscheidung des Oberlandesgericht Düsseldorf – lediglich einfache Gärtnertätigkeiten, wie beispielsweise Unkraut jäten oder Rasenmähen erledigen (Az.: 10 U 70 / 04). Auch bei einem Mehrparteienhaus mit Gemeinschaftsgarten müssen Mieter die Gartenpflege nur dann übernehmen, wenn dies im Mietvertrag schriftlich festgehalten wurde.
Option 2: Die Gartenpflege ist nicht im Mietvertrag festgehalten
Wurde im Mietvertrag keine Vereinbarung bezüglich der Gartenpflege getroffen, so ist der Vermieter für sämtliche Arbeiten im Garten zuständig. Er kann sie selbst übernehmen oder an Dritte, beispielsweise einen Gärtner übergeben. Hierfür anfallende Gartenpflegekosten können dem Mieter im Rahmen seiner Betriebs- beziehungsweise Nebenkostenabrechnung gestellt werden – allerdings nur, wenn es sich um Tätigkeiten handelt, die in regelmäßigen Abständen am Garten vorgenommen werden müssen, wie zum Beispiel Hecke schneiden.
Wichtig: Eindeutig formulierte Klauseln im Mietvertrag schaffen von Beginn an Klarheit für Mieter und Vermieter. So kann das Risiko gerichtlicher Auseinandersetzungen vermieden werden. Ist keine Regelung zur Gartenpflege im Vertrag enthalten, kann dies nachträglich angepasst werden, wenn Mieter und Vermieter sich diesbezüglich einig sind.
Option 3: Einfamilienhaus
Bei einem Einfamilienhaus mit Garten liegt die Zuständigkeit – solange im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde – immer beim Mieter (OLG Köln Az.: 19 U 132 / 93).
Welche Gartenarbeiten muss der Mieter übernehmen?
Voraussetzung: Die Klausel Mieter ist für die Gartenpflege zuständig ist im Mietvertrag enthalten.
Mieter sind im Rahmen der allgemeinen Gartenpflege für einfache Pflegearbeiten zuständig, die keine Fachkenntnisse erfordern, mit einem geringen Kostenaufwand einhergehen und den Mieter keinen Gefahren aussetzen. Hierzu zählen zum Beispiel:
- Rasenmähen
- Unkraut beseitigen
- Laub rechnen
- Beete umgraben
- Sträucher schneiden
Dabei muss er sich nicht an detaillierte Vorschriften halten. Der Vermieter darf also nicht bestimmen, in welchen zeitlichen Abständen beispielsweise das Laub beseitigt oder die Rasenfläche gemäht werden muss.
Allerdings darf der Mieter den Garten auch nicht allzu sehr verwildern lassen – wer das Grün vor der Haustür durch lange Untätigkeit zum Feuchtbiotop umwandelt, hat im Streitfall vor Gericht schlechte Karten.
Welche Gartenarbeiten muss der Vermieter übernehmen?
Der Vermieter übernimmt die darüber hinausgehenden Pflegemaßnahmen, die nicht zur allgemeinen Gartenpflege zählen und ein spezielles Fachwissen erfordern. Sie sind meist von längerer Dauer und mit einem größeren Aufwand verbunden. Beispielsweise:
- Bäume fällen und schneiden
- Hecken schneiden
- Rasen und Grünflächen düngen und vertikutieren
- Beete und Gartenflächen neu anlegen
- Gartenhaus renovieren
Ausnahme: Es steht anders im Mietvertrag. Hat sich ein Mieter darin verpflichtet, auch solche Pflegearbeiten zu übernehmen, ist er an diese Abmachung gebunden. Diese müssen jedoch klar definiert sein. Sollte das Maß der Zumutbarkeit im Einzelfall überschritten werden, ist die Klausel unwirksam.
Wer trägt die Kosten für die Gartenpflege?
Lässt der Vermieter die Arbeiten im Garten durch ein entsprechendes Fachunternehmen oder einen Gärtner erledigen, sind die Gartenpflegekosten umlagefähig auf den Mieter und werden in der Betriebskostenabrechnung nach Paragraf 2 Punkt 10 der Betriebskostenverordnung aufgeführt. Auch das muss ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sein.
Folgende Nebenkosten, die im Rahmen der Gartenpflege anfallen, können auf den Mieter umgelegt werden:
- Personalkosten für den Gärtner
- Pflege von Rasen, Grünflächen, Gartenflächen und Beeten
- Baum- und Heckenschnitt
- Abtransport von Gartenabfällen
- Betrieb und Reparatur von Gartengeräten
Kommt der Mieter seiner mietrechtlich vereinbarten Eigenleistung nicht nach, muss er dafür ebenfalls die Kosten tragen. In einem Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter die Betriebskosten für die Pflege des Gartens selbst dann auf den Mieter umlegen kann, wenn er die Gartennutzung verboten hat (Az.: VIII ZR 135/03). Ein Grund dafür ist, dass ein schöner und gepflegter Garten sich positiv auf den Gesamteindruck der Immobilie auswirkt.
Wer muss die Gartengeräte und Werkzeuge stellen?
Von einem Garten träumen viele. Im Mietrecht gibt es jedoch Besonderheiten, was die Gartenpflege und Gartennutzung angehen. Foto: serhiibobyk / stock.adobe.com
Haben sich die Mietvertragsparteien darauf geeinigt, dass die Gartenarbeiten Mietersache sind, ist der Vermieter nicht verpflichtet, Gartengeräte wie zum Beispiel einen Rasenmäher zur Verfügung zu stellen. Der Mieter muss sie in diesem Fall auf eigene Kosten besorgen und unterhalten. Ist die Gartenpflege hingegen Vermietersache, hat auch dieser die Kosten für Werkzeug und Geräte zu tragen.
Was darf ein Mieter im Garten verändern?
Mieter eines Einfamilienhauses dürfen ihren Garten individuell ausstatten und gestalten, da er in der Regel Teil der Mietsache ist. Dies gilt auch für Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die über die alleinige Nutzung eines Gartens verfügen.
- Schaukel, Klettergerüst, Hundehütte, Sandkasten, Spielhaus, Gartenzwerge und Planschbecken: Die errichteten Gegenstände dürfen nicht fest im Boden verankert sein (AG Flensburg Az.: 69 C 41/15) und müssen bei einem Auszug mitgenommen werden.
- Maschendrahtzaun zur Einzäunung des Gartens: Auch eine geringe optische Beeinträchtigung hat der Vermieter zu akzeptieren.
- Blumen und Gemüsebeete: Blumen- und Gemüsebeete kann der Mieter ohne Absprache anlegen.
- Gartenteich: Ein Gartenteich stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, das heißt der Vermieter kann die Beseitigung beim Auszug vom Mieter nicht fordern.
Was darf ein Mieter im Garten nicht verändern?
Die Gestaltungsfreiheit hat allerdings auch Grenzen. So darf die Beschaffenheit und Struktur des Gartens baulich nicht verändert werden.
- Ist ein Garten bereits bei Abschluss des Mietvertrags bepflanzt und will der Mieter einzelne Sträucher, Büsche oder Bäume entfernen, muss er dies grundsätzlich mit dem Vermieter absprechen. Das Gleiche gilt, wenn er eigene Bäume oder Sträucher pflanzen möchte. Pflanzt ein Mieter tatsächlich neue Bäume und Sträucher gehören ihm diese auch nach dem Auszug – er darf sie also mitnehmen. Allerdings: Sind die Pflanzen so tief verwurzelt, dass sie sich nicht mehr entfernen lassen, hat er keinen Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich, hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 387/04). Auch hat das Landgericht Detmold entschieden, dass ein Mieter verpflichtet werden kann, den ursprünglichen Zustand des Gartens beim Auszug wiederherzustellen (Az.: 10 S 218/12).
- Möchte der Mieter einen fest eingebauten Pool oder Schwimmteich errichten, muss er zwingend das Einverständnis des Vermieters einholen und dieser wiederum eine Genehmigung vom Bauamt. Gleiches gilt für ein Gartenhaus oder einen Schuppen mit einem festen Fundament.
Dürfen Mieter den Gemeinschaftsgarten verändern?
Ist der Garten mehreren Mietern vorbehalten, müssen diese sich neben der Vereinbarung im Mietvertrag und der Absprache mit dem Vermieter grundsätzlich auch untereinander absprechen, wenn sie etwas verändern wollen. Zudem weist der Mieterverein Köln darauf hin, dass ein Mieter einen Teil des Gartens nicht für sich allein abgrenzen darf.
Wie muss der Garten beim Auszug übergeben werden?
Der Mieter ist verpflichtet den Garten möglichst in dem Zustand zurückzugeben, indem er ihn beim Einzug vorgefunden hat. Es kommt aber auch vor, dass der Vermieter einen Rückbau nicht fordert und den Mieter stattdessen für die Aufwertung des Gartens finanziell entschädigt. Hinterlässt der Mieter Schäden am Garten, hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz – sofern er dies nachweisen kann.
Für welche Aktivitäten dürfen Mieter einen Garten nutzen?
Im Mietvertrag steht, ob ein Mieter den Garten nutzen darf. Die Formulierung kann beispielsweise lauten: Zu der Mietwohnung wird der (anliegende) Garten zur alleinigen Nutzung / Mitbenutzung mitvermietet. Bei einem Gemeinschaftsgarten gilt die vertraglich vereinbarte Mitbenutzung für alle Mieter.
Mieter, die den Garten nutzen dürfen, haben dort in der Regel viel Freiraum – sie dürfen sich sonnen, ihre Kinder spielen lassen oder feiern, solange sie dabei die Ruhezeiten einhalten.
Welche Regelungen im Garten außerdem gelten:
- Den deutschen Gerichten zufolge dürfen Kinder im Garten grundsätzlich laut sein. Mieter können allerdings von Eltern verlangen, dass deren Kinder sich spätestens am Abend ruhig verhalten (BGH Az.: VIII ZR 226/16).
- Der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung zufolge darf werktags von 7 bis 20 Uhr Rasen gemäht werden.
- Eine unzumutbare Geruchsbelästigung durch Zigarettenrauch kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen (AG Düsseldorf Az.: 24 C 1355/13), wenn der Raucher keine zumutbaren Maßnahmen gegen die Beeinträchtigung des Nachbarn unternimmt (LG Berlin Az.: 65 S 362/16).
- Der Vermieter darf den Garten ohne ausdrückliche Genehmigung nicht betreten und hat die Privatsphäre seines Mieters zu wahren. Hält der Vermieter sich nicht daran, macht er sich strafbar wegen Hausfriedensbruch (§ 123 StGB).
Dürfen Mieter im Garten grillen?
Regelungen zum Grillen finden sich normalerweise in der Hausordnung oder im Mietvertrag. In einem Mehrfamilienhaus dürfen die Nachbarn durch das Grillen nicht beeinträchtigt werden.
Des Weiteren gibt es in Deutschland unterschiedliche Gerichtsentscheidungen bezüglich der Grill-Thematik im Garten: Beispielsweise darf dem Landgericht Stuttgart zufolge nur sechs Stunden pro Jahr auf der Terrasse gegrillt werden (Az. 10 T 359/96).
Hingegen hat das Landgericht München kürzlich entschieden, dass Grillen nur noch maximal vier Mal im Monat und zudem nicht an zwei Wochenendtagen hintereinander zulässig ist (Az.: 1 S 7620/22 WEG). Wer sich nicht daran hält, muss mit einer Strafe von bis zu 250.000 Euro oder sechs Monaten Gefängnis bei Zahlungsunfähigkeit rechnen.
Zudem empfiehlt es sich bei einer Mietwohnung einen Elektrogrill zu verwenden, da so weitaus weniger Rauch und unangenehme Gerüche entstehen.
Streitfall Garten: Was können Mieter tun?
Kommt es bei der Pflege und Nutzung des Gartens zu Streitigkeiten mit dem Vermieter oder den Nachbarn, bietet es sich immer an, ein klärendes Gespräch mit den jeweiligen Parteien zu suchen, um den Konflikt möglichst friedlich beizulegen. Mieter können sich aber auch an eine Mietrechtsschutz-Versicherung wenden und sich dort beraten lassen.
Bei sehr störender, dauerhafter Beeinträchtigung durch einen Nachbarn haben Mieter das Recht, eine Mietminderung beim Vermieter zu fordern, da es sich um einen Mangel an der Mietsache handelt. Mit einer Mängelanzeige kann der Mieter den Vermieter rechtsgültig auffordern, diesen zu beseitigen und unter Umständen eine Mietminderung erwirken.
Praxis-Tipp
In einem Mehrparteienhaus stehen – unabhängig davon, ob der Garten gemeinsam oder exklusiv genutzt wird – klare Absprachen und Rücksicht unter den Mietern für ein harmonisches Mietverhältnis und Miteinander an oberster Stelle.
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