Genossenschaftswohnung: Sicher wie Eigentum, flexibel wie Miete

Eine Genossenschaftswohnung wird nicht von einer Privatperson oder einem gewinnorientierten Unternehmen vermietet, sondern den Genossenschaftsmitgliedern von der Wohnungsbaugenossenschaft zur Verfügung gestellt. Dabei wird dann nicht von einem Miet- sondern von einem Nutzungsverhältnis gesprochen. Folglich sind die Bewohner einer Genossenschaftswohnung nicht Mieter, sondern Nutzer. Diese zahlen auch keine Miete, sondern eine Nutzungsgebühr. Umgangssprachlich wird dennoch meist der Miet-Begriff verwendet.

Den Nutzern gehört die Genossenschaftswohnung zwar nicht, trotzdem haben sie eigentumsähnliche Rechte. Um Genossenschaftsmitglied zu werden, müssen sie erst Genossenschaftsanteile kaufen. Dadurch werden sie zum Miteigentümer dieser Genossenschaft. Allen Genossenschaftsmitgliedern gehört alles gemeinsam.

Da Genossenschaftswohnungen für viele Suchende attraktiv sind, ist es gar nicht einfach, sofort eine Wohnung zu bekommen, wenn man sie braucht.

In Deutschland werden etwa 2,2 Millionen Wohnungen laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) von Wohnungsgenossenschaften verwaltet. Da Wohnungsgenossenschaften ihren Genossenschaftsmitgliedern vergleichsweise günstig Wohnraum zur Verfügung stellen und ihnen gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht zugestehen, ist es gar nicht so leicht an eine dieser Genossenschaftswohnungen ranzukommen.

Wer sich für eine Genossenschaftswohnung interessiert, muss zunächst Genossenschaftsmitglied werden. Dafür ist in der Regel eine schriftliche Bewerbung nötig. Das Bewerbungsformular der meisten Genossenschaften ähnelt einer Mieterselbstauskunft. Neben ihren persönlichen Daten müssen Bewerber unter anderem Angaben zu ihrem Arbeitsverhältnis, ihrer Gehaltshöhe, zur aktuellen und zur gewünschten Wohnsituation und zu ihrer Verschuldung machen.

Um Genossenschaftsmitglied zu werden, zeichnet der Bewerber bei den meisten Genossenschaften mindestens einen, manchmal auch mehrere Genossenschaftsanteile. Über die Mitgliedsaufnahme entscheidet üblicherweise der Vorstand. Einige Wohnungsgenossenschaften verlangen dagegen lediglich eine Eintrittsgebühr in deutlich niedrigerer Höhe.

Es gibt keine weiteren Voraussetzungen, um Genossenschaftsmitglied zu werden. Bewerber müssen aber in vielen Fällen eine lange Wartezeit in Kauf nehmen. Das liegt daran, dass Genossenschaftswohnungen sehr begehrt sind und viele Genossenschaften nur dann Neumitglieder aufnehmen, wenn gerade freie Wohnungen verfügbar sind und niemand, der bereits Mitglied ist, Anspruch darauf erhebt.

Genossenschaftswohnungen bieten neben vielen Vorteilen, die es so bei gewöhnlichen Mietwohnungen in der Regel nicht gibt, auch ein paar Nachteile.

Während für Mieter einer Mietwohnung voll und ganz das Mietrecht gilt, ist es bei Genossenschaftswohnungen etwas komplizierter. Hier gilt nämlich sowohl das Mietrecht als auch das Genossenschaftsrecht. Bei der reinen Nutzung einer Wohnung kommt meist das Wohnungsmietrecht zum Tragen. Handelt es sich dagegen um das Verhältnis zwischen Genossen und Genossenschaft, dann gilt das Genossenschaftsgesetz. So fällt beispielsweise die Rückzahlung der Genossenschaftsanteile unter das Genossenschaftsgesetz. Sie werden oft fälschlicherweise mit einer Kaution, die dem Mietrecht unterliegen, gleichgesetzt, haben damit aber nichts zu tun.

Da es nicht immer ganz einfach ist, hier eine klare Linie zu ziehen, sollten sich Genossenschaftsmitglieder in Streitfällen an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt wenden.

Wohnungsgenossenschaften kündigen meist auf ihrer Homepage an, wenn der Bau neuer Wohnungen geplant ist oder neue Wohnungen fertiggestellt werden. Manche bieten dort auch freie Wohnungen an. Aufgrund der hohen Nachfrage werden freie Genossenschaftswohnungen aber eher selten veröffentlicht. Da der Weg zu einer Genossenschaftswohnung ohnehin in der Regel über eine schriftliche Bewerbung läuft, sollten sich Interessenten am besten direkt an die jeweilige Wohnungsgenossenschaft wenden, um zu erfahren, ob es gerade eine passende Wohnung in der bevorzugten Gegend gibt. Weitere Informationen, Bewerbungsbögen sowie Kontaktdaten zu den Ansprechpersonen finden Interessenten ebenfalls auf der Website der jeweiligen Genossenschaft.

Unüblich, aber doch möglich ist es, eine Genossenschaftswohnung zu kaufen. Das geht auch nur dann, wenn die jeweilige Wohnungsgenossenschaft das auch anbietet. Oft haben diese Option Genossenschaftsmitglieder, die schon jahrelang bei der Wohnungsgenossenschaft sind.

Beachten sollten Käufer allerdings, dass sie dann eine Eigentumswohnung in einem Haus haben, das wahrscheinlich größtenteils noch der Wohnungsgenossenschaft gehört. Eigentümer legen dabei unter Umständen mehr Wert auf Details, die ein Mieter, der womöglich nur kurz im Haus wohnt, für nebensächlich hält. Die Kombination aus Mietern und Eigentümern birgt daher ein höheres Konfliktpotenzial unter den Nachbarn. Außerdem hat ein privater Eigentümer auf der Eigentümerversammlung stets die Genossenschaft als Mehrheit gegenüber und somit kaum Einfluss auf Entscheidungen, die das Haus und seine Bewohner betreffen.

Wer innerhalb der Wohnungsgenossenschaft umzieht und sich in einer anderen Wohnung der Genossenschaft einquartiert, der muss allenfalls zusätzliche Genossenschaftsanteile erwerben, falls die Wohnung größer oder hochwertiger sein sollte.

Wer allerdings aus seiner Genossenschaftswohnung auszieht und auch die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft kündigt, der bekommt seinen eingezahlten Betrag für die Genossenschaftsanteile innerhalb von zwei Jahren nach der Kündigung zurück.

Es kann jedoch sinnvoll sein, Mitglied der Genossenschaft zu bleiben, selbst wenn man die Wohnung kündigt. Wer nämlich später doch wieder eine Wohnung bei dieser Genossenschaft benötigt, hat als langjähriges Genossenschaftsmitglied bessere Chancen, eine Genossenschaftswohnung zu bekommen als neue Mitglieder.

Obwohl eine Genossenschaft ihre Vorhaben wie Wohnungsbau oder Sanierung normalerweise umfassend durchplant und die Kosten entsprechend kalkuliert, kann es passieren, dass sie sich übernommen hat und ihre Kosten nicht mehr tragen kann. In diesem Fall droht dann die Insolvenz. Wohnungsgenossenschaften können also auch bankrottgehen.

Für Bewohner einer Genossenschaftswohnung bedeutet das jedoch nicht automatisch, dass sie ihre Wohnung verlieren. Oft werden die betroffenen Immobilien an eine andere Wohnungsgenossenschaft verkauft und die bestehenden Nutzungsverträge übernommen. In den meisten Fällen kann die Vermietung der Wohnungen dann ganz normal weiterlaufen.

Da bei der alten Genossenschaft aber kein Vermögen mehr da ist, müssen Mitglieder damit rechnen, dass auch ihre eingezahlten Beträge für die Genossenschaftsanteile teilweise oder sogar vollständig verloren sind. Inwieweit Mitglieder sogar selbst im Insolvenzfall haften, steht in der Satzung jeder Genossenschaft.

Eine Genossenschaftswohnung bietet ihren Bewohnern Vorteile gegenüber einer Mietwohnung. Die Nutzungsgebührenfallen meist vergleichsweise gering aus und Nutzer haben ein lebenslanges Wohnrecht. Allerdings kann es in Städten mit knappem oder teurem Wohnraum wie München mehrere Jahre dauern, bis Bewerber eine Zusage von einer Wohnungsgenossenschaft erhalten. Denn wer es einmal in eine Genossenschaftswohnung geschafft hat, der möchte meist nicht mehr so schnell raus.