Aktualisiert am 13.09.2024 von 
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Eine Instandhaltung der Wohnung kann der Mieter vom Vermieter meist verlangen, jedoch keine Modernisierung. Aber was ist der Unterschied? Ein Überblick, wann der Vermieter renovieren muss.
Inhalt
Renovierung oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?
Wann der Vermieter tatsächlich tätig werden muss, hängt in erster Linie davon ab, ob es sich um eine Renovierung im Sinne der Instandhaltung handelt oder um eine Modernisierung der Mietwohnung. Bei Instandhaltung muss der Vermieter in der Regel ran, bei Modernisierungen meist nicht.
Info: Unterschied Instandhaltung und Modernisierung
- Renovierung: Die Instandhaltung der Wohnung steht dem Mieter in der Regel zu. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung und ihre Nutzbarkeit zu erhalten – für die der Mieter mit seiner Miete zahlt (§ 535 BGB).
- Modernisierung: Diese Maßnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert (§ 555b BGB).
Grob zusammengefasst lässt sich sagen: Eine Renovierung bessert aus, eine Modernisierung verbessert die Wohnung.
Wann hat der Mieter ein Anrecht auf Renovierung?
Warum dem Mieter meist die Renovierung zusteht, erklärt Oliver Fouquet, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, so: „Mit seiner Kaltmiete zahlt der Mieter dafür, dass er die Wohnung nutzen darf. Damit hat er bereits für die üblichen Gebrauchsspuren der Wohnung gezahlt.“ So steht es auch im Gesetz (§538 BGB).
Mit der Zeit werden solche Spuren jedoch immer sichtbarer. Gesetzlich gibt es aber keine genau festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter beispielsweise die Erneuerung von Bodenbelägen einfordern kann. Sinngemäß steht ihm dies nur zu, wenn diese so abgenutzt sind, dass er sie nicht oder nur beeinträchtigt nutzen kann (siehe § 535 BGB).
- So können Mieter einen Mangel richtig anmahnen.
Wann muss der Vermieter das Badezimmer sanieren?
Mit der Dauer der Mietzeit zeichnen sich immer mehr Gebrauchsspuren ab, auch im Bad: Lösen sich Fliesen von den Wänden, platzt der Lack an der Badewanne oder rostet der Wasserhahn, sind Teile der Wohnung nicht mehr uneingeschränkt nutzbar. Dann stehen die Chancen auf eine Renovierung beziehungsweise eine Instandsetzung durch den Vermieter gut. Jedenfalls, wenn er die Badeinrichtung nicht mit Absicht, grob fahrlässig oder durch übermäßiges Benutzen demoliert hat.
Achtung: Es gibt keine festgeschriebene Regel, wann ein Vermieter ein Bad sanieren muss. Bestehende Mängel muss er nach Paragraf 535 BGB sofort beheben, dazu ist in der Regel aber keine vollständige Badsanierung notwendig. Aufgrund eines veralteten und unmodernen Designs haben Mieter kein Recht auf eine Sanierung.
Wann muss der Vermieter neue Böden verlegen?
Mit seiner Miete hat der Mieter bereits für die üblichen Verschleißerscheinungen an Teppich, Laminat oder Parkett bezahlt. Erst, wenn der Boden nahezu unbenutzbar ist, kann der Mieter je nach Situation eine Erneuerung fordern. Die Erneuerung des Bodens ist in der Regel Vermieterpflicht. Aber: Wenn der Mieter den Boden durch übermäßigen Gebrauch oder eigene Schuld derart heruntergewirtschaftet hat, muss er selbst für den Austausch aufkommen.
Muss der Vermieter eine kaputte Heizung reparieren?
Die Instandhaltung der Heizung ist Aufgabe des Vermieters. Dazu gehört auch, dass er Schäden daran behebt oder durch einen Handwerker beheben lässt, und sie bei Totalschaden austauscht.
Wenn der Mieter die Heizung jedoch selbst demoliert hat, kann er keine Reparatur der Heizung fordern, sondern muss den Schaden selbst ersetzen.
- Das Wichtigste bei Heizungsausfall findest du in unserem Ratgber.
Wer trägt die Kosten für die Renovierung?
Ob der Mieter oder Vermieter für die Renovierungskosten aufkommt, ist von der Ausgangssituation abhängig:
- Gibt es einen Mangel in der Mietwohnung, den der Mieter nicht selbst zu verschulden hat, so trägt der Vermieter die Kosten für die Renovierung.
- Gibt es im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, muss der Mieter die Kosten tragen.
- Wenn eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, der optische Zustand sich über die Zeit weiter verschlechtert, so kann der Mieter eine Renovierung fordern, muss aber dann die Hälfte der Kosten bezahlen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Bei einer Modernisierung kann der Vermieter einen Teil der Kosten über eine Mieterhöhung nach Modernisierung auf den Mieter umlegen, jedoch hat der Gesetzgeber hierbei Grenzen gesetzt.
Info: Selbst renoviert – Geld zurückfordern
Wenn der Mieter renoviert hat, obwohl es Aufgabe des Vermieters gewesen wäre, kann er hinterher seine Ausgaben vom Vermieter zurückfordern (BGH VIII ZR 302/07). Das gilt aber nur für die Kosten des Arbeitsmaterials und der bezahlten Helfer. Seinen eigenen Arbeitsaufwand kann der Mieter sich nicht zurückzahlen lassen.
Wann hat der Mieter kein Anrecht auf eine Renovierung?
Der Vermieter ist in den meisten Fällen für Renovierungen im Sinne der Instandhaltung verantwortlich. Doch gibt es Ausnahmen:
Muss der Vermieter vor dem Einzug die Wohnung renovieren?
Es gibt keine allgemeine gesetzliche Verpflichtung für Vermieter, eine Wohnung vor dem Einzug des Mieters zu renovieren. Allerdings gibt es bestimmte Regelungen, die eine Instandhaltungspflicht des Vermieters vorschreiben.
- Ist die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig, gibt es Mietverträge, in denen der Vermieter eine Renovierung vor dem Einzug des Mieters zusagt. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem renovierten Zustand zu übergeben.
- Wenn der Mieter bei der Besichtigung zudem Schäden sieht und gemeinsam mit dem Vermieter in einem Wohnungsübergabeprotokoll eine Reparatur festhält, muss der Vermieter diese noch beheben. Ansonsten kann der Mieter nachträglich die Miete kürzen. Ohne Protokoll und Vereinbarung kann er hinterher weder eine Renovierung einfordern noch die Miete kürzen (§ 536b). Dies gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung vorbehaltlos abnimmt.
- Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, kann dann eine Renovierung vom Vermieter einfordern, wenn eine wesentliche Verschlechterung des sogenannten Dekorationszustandes eingetreten ist – es optisch also nicht mehr hinnehmbar ist. Laut BGH-Urteil muss der Mieter in dem Fall jedoch die Kosten zur Hälfte mittragen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Der Mietrechtsanwalt Oliver Fouquet empfiehlt, bei der Wohnungsbesichtigung aufmerksam zu sein und Mängel direkt anzusprechen und in einem Wohnungsübergabeprotokoll zu dokumentieren. Habe der Mieter die Schäden der neuen Wohnung jedoch nicht sehen können, weil sie etwa verdeckt oder nicht erkennbar waren, könne er oft noch die Instandsetzung vom Vermieter fordern, so der Experte.
Muss der Vermieter Schäden reparieren, die der Mieter selbst verursacht hat?
Herrscht ein Mangel, für den der Mieter nichts kann, muss der Vermieter tätig werden und gegebenenfalls auch renovieren. Foto: contrastwerkstatt / stock.adobe.com
Der Mieter hat die Pflicht, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln und alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Wohnung oder dem Haus führen kann. Diese so genannte Obhutspflicht (§§ 280 Abs. 1, 538 BGB) beschränkt sich jedoch nicht nur auf das Unterlassen von Beschädigungen der Mietsache sondern verlangt im zumutbaren und gebotenen Umfang auch ein positives Tun des Mieters zur Schadensvermeidung sowie zur Schadensabwendung.
Verletzt der Mieter diese Obhutspflicht, muss er den Schaden selbst reparieren oder Schadensersatz leisten. Das gilt etwa bei Brandlöchern im Boden, sagt Fouquet. Wenn dieser Boden bereits älter sei, müsse der Mieter jedoch nicht den Preis eines neuen zahlen. Denn dann werde der Wert des Bodens nach Zeitwert berechnet.
Renovierungsklausel: Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter selbst durchführen?
Wenn der Mietvertrag eine gültige Renovierungsklausel beinhaltet, muss der Mieter bestimmte kleinere Arbeiten selbst übernehmen und kann sie nicht vom Vermieter einfordern. Dazu zählen etwa das Streichen der Wände oder der Türen in der Wohnung. In einigen Fällen kann es aber sein, dass diese Vereinbarung ungültig ist und doch der Vermieter für das Streichen zuständig ist – etwa, wenn starre Renovierungsfristen vorgeschrieben sind oder die Wohnung bei Einzug unrenoviert war.
Wann hat der Mieter ein Anrecht auf Modernisierung?
Während dem Mieter die Instandhaltung meist zusteht, kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierung fordern. Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen, die die Wohnung auf Dauer auf bestimmte Weise verbessern (§ 555b BGB).
Als Modernisierung zählen Maßnahmen, die:
- den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, zum Beispiel der Einbau einer Zentralheizung
- die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, zum Beispiel das Anbringen eines Türöffners mit Gegensprechanlage oder den Einbau eines Aufzuges in einem mehrstöckigen Haus
- Energie einsparen, zum Beispiel eine verbesserte Wärmedämmung
Auch wenn dem Mieter grundsätzlich keine Modernisierung zusteht, hat er laut Bundesgerichtshof ein Anrecht auf einen gewissen Mindeststandard (Az.: VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03). So muss beispielsweise selbst in einem unsanierten Altbau das Stromnetz ausreichen, damit der Mieter gleichzeitig die Waschmaschine und einen Staubsauger einschalten kann.
Wichtig: Laut Mietrechtsexperte Fouquet kann der Mieter eine Stromversorgung nach Mindeststandard fordern, ohne eine Mieterhöhung fürchten zu müssen: „In diesem Fall liegt die Wohnung derart unter dem Standard, dass der Ausbau des Stromnetzes auf Mindeststandard keine Modernisierung im eigentlichen Sinn sein kann.“
Eine Ausnahme sei nur dann möglich, wenn im Mietvertrag stünde, dass die Wohnung unter dem absoluten Mindeststandard liegt und der Mieter das als gegeben hinnimmt.
Achtung: Mieterhöhung durch Modernisierung
Während eine Instandhaltung kein Grund ist, die Miete zu erhöhen, so ist dies bei einer Modernisierung der Fall. Für eine Modernisierungsmieterhöhung gibt der Gesetzgeber feste Regeln vor.
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