Aktualisiert am 11.04.2025 von 
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Eine Renovierung der Wohnung kann der Mieter vom Vermieter meist verlangen, jedoch keine Modernisierung. Aber was ist der Unterschied? Ein Überblick, wann der Vermieter die Wohnung renovieren muss.
Pflichten des Vermieters bei Sanierung und Renovierung
Der Vermieter hat bestimmte Pflichten, wenn es um die Renovierung der Mietwohnung geht:
- Wohnung muss in gutem Zustand sein, also bewohnbar und funktional sein. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass sie sich laut der vertraglichen Vereinbarung zumm Gebrauch eignet. Außerdem muss er den Zustand während der gesamten Mietzeit erhalten.
- Der Vermieter hat eine Renovierungspflicht bei Mängeln. Verschlechtert sich der Zustand der Wohnung über die Jahre ist der Vermieter verpflichtet das zu beheben. Er muss also renovieren oder reparieren, wenn es notwendig wird.
- Dabei zählt nicht jeder Kratzer oder jede Abnutzung. Normale Gebrauchsspuren muss der Mieter akzeptieren. Erst bei deutlichen Schäden oder Mängeln muss der Vermieter aktiv werden.
- Eine Pflicht die Wohnung aufzuwerten oder zu modernisieren hat der Vermieter nicht. Ist das Bad beispielsweise alt, aber funktionstüchtig muss er es nicht erneuern. Dabei ist egal wie lange der Mieter schon dort wohnt.
Inhalt
Sanierung und Modernisierung
Um eine Sanierung oder Modernisierung handelt es sich, wenn der Gebrauchswert einer Wohnung verbessert wird. Zum Beispiel, bei einem neuen luxuriösen Badezimmer oder dem Einbau einer energieeffizienten Heizung.
Ein Recht des Mieters auf eine Modernisierung der Mietwohnung während der Mietzeit gibt es in er Regel nicht. Es gilt dem Mieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit beibehalten.
Es gibt aber Ausnahmen, nämlich dann, wenn nicht einmal ein absoluter Mindeststandard eingehalten wird. Zum Beispiel muss das Stromnetz ausreichen, dass gleichzeitig die Waschmaschine und ein Staubsauger genutzt werden können. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03).
Info: Unterschied Instandhaltung und Modernisierung
- Renovierung: Der Vermieter ist verpflichtet eine Wohnung in ihrer Nutzbarkeit zu erhalten. Das betrifft auch eine Renovierung der Mietwohnung während der Mietzeit. Im Gegenzug muss der Mieter seine Miete zahlen. Das steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 535 BGB).
- Modernisierung: Zu Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnung ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 555b BGB).
Instandsetzung und Instandhaltung: Was ist der Unterschied?
Die Instandhaltung einer Mietwohnung ist die Aufrechterhaltung des Zustands der Wohnung. Das betrifft zum Beispiel Wartungsarbeiten, wie die Inspektion der Heizkörper. Unter Instandsetzung versteht man die Beseitigung von Mängeln, also die Reparatur. Solche Renovierungspflichten hat der Vermieter.
Achtung: Während eine Instandhaltung kein Grund ist, die Miete zu erhöhen, so ist dies bei einer Modernisierung der Fall. Hierbei gibt der Gesetzgeber aber feste Regeln vor.
Was sind Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind kosmetische Renovierungen, zum Beispiel das Streichen der Wände.
Laut Gesetz ist das eigentlich Sache des Mieters. Allerdings kann der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag auf seinen Mieter übertragen.
Manche Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind unwirksam. Zum Beispiel wenn:
- starre Fristen für eine Renovierung vorgegeben sind
- die Wohnung bei Einzug unrenoviert war
- der Mieter wegen kurzer Fristen zu oft renovieren soll
- er grundsätzlich beim Auszug renovieren soll.
Eine Renovierungsklausel, die zu umfassende Mieterpflichten enthält, ist im Zweifelsfall unwirksam.
- Hier liest du noch mehr zu Schönheitsreparaturen beim Auszug
Auch Kleinreparaturen können innerhalb enger Grenzen mittels Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Auch hier gibt es enge Grenzen:
- eine einzelne vom Mieter zu zahlende Rechnung darf nur einen geringen Betrag haben
- übers Jahr betrachtet dürfe es nicht zu viele Kleinreparaturen sein.
Verlangt der Vermieter in solchen Klauseln zu viel, so sind sie insgesamt unwirksam.
Auch Kleinreparaturen können innerhalb enger Grenzen mittels Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Auch hier gibt es enge Grenzen:
- eine einzelne vom Mieter zu zahlende Rechnung darf nur einen geringen Betrag haben
- übers Jahr betrachtet dürfe es nicht zu viele Kleinreparaturen sein.
Verlangt der Vermieter in solchen Klauseln zu viel, so sind sie insgesamt unwirksam.
Link-Tipp
Hier findest du weitere Infos zur unwirksamen Kleinreparaturklausel
Wer trägt die Kosten für die Renovierung?
Enthält dein Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel zu Schönheitsreparaturen musst du bestimmte kleinere Arbeiten selbst übernehmen. Du kannst sie dann nicht vom Vermieter einfordern. Dazu zählen etwa das Streichen der Wände oder der Türen in der Wohnung oder das Tapezieren.
Renovierung vor Einzug
Es gibt keine allgemeine gesetzliche Verpflichtung für Vermieter, eine Wohnung vor dem Einzug des Mieters zu renovieren. Allerdings gibt es bestimmte Regelungen, die eine Instandhaltungspflicht des Vermieters bei Mietverhältnissen vorschreiben.
- Der Vermieter muss eine Wohnung vor Einzug des Mieters renovieren, wenn er das versprochen hat.
- Stellen Mieter und Vermieter bei der Besichtigung Schäden fest, können sie eine Reparatur im Übergabeprotokoll festhalten. Der Vermieter muss dann für die Reparatur sorgen, sonst kann der Mieter die Miete mindern - auch nachträglich. Ohne Protokoll und Vereinbarung kann er hinterher weder eine Renovierung einfordern noch die Miete kürzen (§ 536b). Dies gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung vorbehaltlos abnimmt.
- Übernimmt ein Mieter eine unrenovierte Wohnung kann er eine Renovierung vom Vermieter einfordern. Dann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des sogenannten Dekorationszustandes eingetreten ist – es optisch also nicht mehr hinnehmbar ist. Der Mieter muss in diesem Fall die Hälfte der Renovierungskosten übernehmen. Das urteilte der Bundesgerichtshof (BGH Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Wann besteht ein Recht des Mieters auf Renovierung oder Sanierung?
Meist steht Mietern eine Renovierung zu.
Warum, erklärt Oliver Fouquet, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg. „Mit seiner Kaltmiete zahlt der Mieter dafür, dass er die Wohnung nutzen darf. Damit hat er bereits für die üblichen Gebrauchsspuren der Wohnung gezahlt.“ So steht es auch im Gesetz (§538 BGB).
Solche Spuren werden mit der Zeit sichtbarer. Die im Mietvertrag vereinbarte Gebrauchstauglichkeit kann dann nicht mehr gegeben sein. Eine gesetzlich festgeschriebene Regelung, Klausel oder Frist zur Nutzungsdauer gibt es aber nicht.
Eine Erneuerung von Bodenbelägen zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Beispiel kann er nicht einfordern. Das steht ihm nur zu, wenn er sie nicht oder nur noch beeinträchtigt nutzen kann (§ 535 BGB).
Damit der Vermieter tätig wird, muss er von dem Mangel erfahren. Lies hier, wie du einen Mangel richtig anmahnst.
Welche konkreten Renovierungsarbeiten muss der Vermieter erledigen?
Wann muss der Vermieter das Badezimmer sanieren?
Platzt der Lack an der Badewanne oder rostet der Wasserhahn, sind Teile des Bades nicht mehr uneingeschränkt nutzbar. Dann ist der Vermieter meist zu einer Renovierung verpflichtet.
Wann muss der Vermieter neue Böden verlegen?
Erst, wenn der Boden nahezu unbenutzbar ist, kann der Mieter je nach Situation eine Erneuerung fordern. Die Erneuerung des Bodens ist in der Regel Vermieterpflicht. Ausnahme: Der Mieter hat den Boden durch übermäßigen Gebrauch oder eigene Schuld selbst heruntergewirtschaftet. In diesem Fall muss er selbst für den Austausch aufkommen.
Muss der Vermieter eine kaputte Heizung reparieren?
Die Instandhaltung der Heizung ist Aufgabe des Vermieters. Dazu gehört auch, dass er Schäden daran behebt, beheben lässt oder sie bei Totalschaden austauscht.
Muss der Vermieter Schäden reparieren, die der Mieter selbst verursacht hat?
Der Mieter ist verpflichtet die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln. Das ist die so genannte Obhutspflicht (§§ 280 Abs. 1, 538 BGB). Mieter sind dadurch nicht nur verpflichtet die Wohnung nicht zu beschädigen. Du musst außerdem durch einen pfleglichen Umgang Schäden vermeiden und abwenden.
Verletzt du deine Obhutspflicht, musst du Schäden selbst reparieren oder Schadensersatz leisten. Das gilt etwa bei Brandlöchern im Boden, sagt Fouquet. Wenn dieser Boden bereits älter sei, müsse der Mieter jedoch nicht den Preis eines neuen zahlen. Denn dann werde der Wert des Bodens nach Zeitwert berechnet.
Fällt der Schaden erst nach Auszug des Mieters auf, kann der Vermieter die Kosten von der Mietkaution finanzieren.
Wer zahlt die Renovierung?
Herrscht ein Mangel, für den der Mieter nichts kann, muss der Vermieter tätig werden und gegebenenfalls auch renovieren. Foto: contrastwerkstatt / stock.adobe.com
Ob Mieter oder Vermieter für die Renovierung aufkommen müssen, hängt vom Einzelfall ab:
- Vermieter zahlt, wenn ein Mangel vorliegt, den der Mieter nicht verschuldet hat.
- Mieter zahlt, wenn im Mietvertrag eine gültige Schönheitsreparaturklausel steht.
- Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und hat sich optisch weiter verschlechtert, kann der Mieter eine Renovierung verlangen. In diesem Fall muss er aber die Hälfte der Kosten tragen (laut BGH-Urteilen).
Bei einer Modernisierung darf der Vermieter die Kosten teilweise und in begrenztem Rahmen über die Miete umlegen.
Selbst renoviert – Geld zurückfordern
Hast du die Renovierungsarbeiten in deiner Wohnung selbst erledigt, kannst du die Kosten vom Vermieter zurückfordern (BGH VIII ZR 302/07). Das gilt, wenn die Renovierung Aufgabe des Vermieters gewesen wäre.
In Frage für eine Erstattung kommen Renovierungskosten für Material und bezahlte Helfer. Seinen eigenen Arbeitsaufwand kann der Mieter sich nicht zurückzahlen lassen. Der Mieter sollte damit aber nicht bis zum Ende des Mietverhältnisses warten, sollte er ohnehin ausziehen wollen.
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