Aktualisiert am 03.02.2025 von 
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Häufig weicht die Quadratmeterzahl, die im Miet- oder Kaufvertrag steht, von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Wer nachmisst, kann vielleicht Geld sparen oder sogar zurückbekommen. Wie die Wohnflächenberechnung genau funktioniert, erfährst du in diesem Artikel.
Wohnflächenberechnung: Das Wichtigste in Kürze
- Es gibt mehrere Methoden, um die Wohnfläche zu berechnen. Die Methode erster Wahl ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WiFlV). Nach ihr orientieren sich im Streitfall auch Gerichte.
- Zur Wohnfläche zählen alle Räume einer Wohnung. Für Balkone, Terrassen oder Kellerabteile gelten Sonderregelungen bei der Berechnung.
- Gibst du oder die andere Partei die Wohnfläche im Miet- oder Kaufvertrag falsch an, kann das für beide Parteien Konsequenzen haben. Mieter können damit zum Beispiel eine Mietminderung begründen. Aber auch für die Höhe der Grundsteuer spielt die Wohnflächenberechnung eine Rolle. Denn das Finanzamt zieht die Wohnfläche heran, um die Grundsteuer zu berechnen.
Übersicht
- Wohnfläche und Nutzfläche – die Unterschiede
- Wohnflächenberechnung: So berechnest du die Wohnfläche richtig
- Dachschrägen, Balkon, Treppen und Co.: So werden sie berechnet
- Dachschrägen, Balkon, Treppen und Co.: So werden sie berechnet
- Drei Berechnungsmethoden – die Unterschiede
- Tipps zum exakten Ausmessen der Wohnfläche
- Quadratmeterrechner: Jetzt Wohnfläche richtig berechnen
- Wohnfläche falsch berechnet: Die Konsequenzen
- Wohnfläche berechnen: Wann ein Profi hilft
Wohnfläche und Nutzfläche – die Unterschiede
Bevor es an die Wohnflächenberechnung geht, ist es wichtig zu wissen, wie die Wohnfläche denn überhaupt definiert ist. Und was ist eigentlich der Unterschied zur Nutzfläche?
Was ist die Wohnfläche?
Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Auf welchen Raum das zutrifft, das kann aber je nach verwendeter Berechnungsart unterschiedlich sein.
Was ist die Nutzfläche?
Die Nutzfläche ist jene Fläche einer Immobilie, die du zu bestimmten Zwecken, auch zum Wohnzweck nutzt. Die Nutzfläche umfasst demnach Wohnfläche als auch anderweitig nutzbare Flächen wie sogenannte Verkehrsflächen, beispielsweise Flure. Es geht also weniger darum, zwischen Wohn- und Nichtwohnflächen zu unterscheiden.
Die Nutzfläche ermittelst du mit der DIN 277-Norm. Es ist ein Regelwerk, in dem es darum geht, Rauminhalte und Grundflächen zu berechnen. In der Praxis kommt es vor allem für die Berechnung von Baukosten oder der Wirtschaftlichkeit von Gebäuden zum Einsatz.
Wohnflächenberechnung: So berechnest du die Wohnfläche richtig
Für die Wohnflächenberechnung kannst du mehrere Methoden heranziehen. Einzig beim geförderten Wohnbau ist durch das Wohnraumförderungsgesetz eine Methode zwingend vorgeschrieben.
Diese Methoden gibt es:
- die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277
- die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung
- die gängigste Methode: die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (für Sozialwohnungen vorgeschrieben und wird im Zweifelsfall von den Gerichten als Berechnung der Wahl herangezogen)
So berechnest du die Wohnfläche nach der DIN-Norm 277
Nach der DIN-Norm 277 beziehst du bei der Grundflächenermittlung Dachflächen, Balkone, Wintergärten, Kellerräume und Abstellräume innerhalb der Wohnung vollständig als Nutzfläche beziehungsweise Wohnfläche mit ein. Du misst hierbei die lichten Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung. Fußleisten zählen zum Beispiel nicht dazu.
Was ist ein lichtes Maß?
Als lichtes Maß bezeichnet man beispielsweise den Innenabstand von Tür- oder Fensterrahmen.
Problem: Besonders Dachgeschosswohnungen können so schnell viele Quadratmeter mehr Wohnfläche haben als bei anderen Berechnungsmethoden.
Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) berechnen
Die Zweite Berechnungsverordnung galt für die Wohnflächenberechnung nur bis zum 31. Dezember 2003. Sie gilt bei Altbauten in seltenen Fällen allerdings weiterhin. Ab dem 01. Januar 2004 griff dann die Wohnflächenverordnung.
So berechnest du die Wohnfläche mit dieser Methode: Bei dieser Art der Wohnflächenberechnung zählst du die Grundfläche der Wohnräume zusammen. Im Anschluss ziehst du die Flächen wie Schornsteine oder Säulen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen, ab. Einige Grundflächen wie Balkone, Loggien oder Dachgärten lassen sich bis zur Hälfte beim Wohnraum anrechnen.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Seit 1. Januar 2004 gilt für die Wohnflächenberechnung die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Berechnungsmethode kommt in der Praxis am häufigsten zum Einsatz. Im Streitfall orientieren sich selbst die Gerichte an dieser Methode. Sie gilt offiziell für den öffentlich geförderten Wohnbau und man muss sie gemäß des Wohnraumförderungsgesetzes zum Berechnen des geförderten Wohnraums anwenden.
Auch das Finanzamt setzt beim Thema Grundsteuer auf diese Methode, um die Wohnfläche zu berechnen. In der Praxis vermisst das Finanzamt die Wohnung allerdings nicht selbst, sondern die Eigentümer müssen dies übernehmen und dem zuständigen Sachbearbeiter mitteilen. Mit den Angaben berechnet er dann die anfallende Grundsteuer. Der Vermieter muss diese allerdings nicht zwangsläufig aus eigener Tasche bezahlen, sondern kann sie zu 100 Prozent auf den Mieter umlegen (Betriebskosten).
So berechnest du die Wohnfläche mit dieser Methode: Grundsätzlich bewertest du bei dieser Methode ausschließlich den Wohnteil einer Wohnung. Dies ist allerdings recht streng geregelt. Denn Raumteile mit Dachschrägen darfst du beispielsweise nur teilweise anrechnen.
Wohnflächenverordnung greift bei fehlender Angabe im Mietvertrag
„Ist im Mietvertrag nichts zur Wohnflächenberechnung geregelt, verweisen die Gerichte üblicherweise auf die Wohnflächenverordnung“, sagt Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg. Daher gilt die Wohnflächenverordnung seit 2004 als Berechnungsgrundlage erster Wahl.
Dachschrägen, Balkon, Treppen und Co.: So werden sie berechnet
Gerade solche Bereiche in deiner Wohnung, die du zwar nutzen aber nicht wirklich bewohnen kannst, werfen Fragen auf. Erfahre hier, wie du mit diesen Zonen im Kontext der Wohnflächenberechnung umgehen musst.
Gehören Terrasse und Balkon zur Wohnfläche?
- in der Regel: 25 Prozent Wohnfläche
- bei sehr hochwertiger Ausstattung (je nach Einzelfall): 50 Prozent Wohnfläche
Wie berechne ich eine Wohnfläche bei Dachschrägen?
Grafik: immowelt
Lebst du beispielsweise in einer Dachgeschosswohnung, verfügst du wegen der Schrägen häufig über eine geringere Fläche. Dies wird allerdings in der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung berücksichtigt.
- Erst ab einer Raumhöhe von 2 Metern geht die Wohnfläche vollständig in die Berechnung ein.
- In Bereichen, in denen die Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern beträgt, zählt die Fläche hälftig.
- Ist die Raumhöhe aufgrund der Dachschrägen niedriger als 1 Meter, darfst du die Fläche nicht berücksichtigen.
Wie ermittle ich die Wohnfläche bei Treppen?
- Bei Treppen beziehungsweise Treppenflächen mit mehr als 3 Stufen: keine Wohnfläche, Treppen musst du komplett abziehen.
- Treppen mit bis zu 3 Stufen: 100 Prozent Wohnfläche.
Zählen Fenster- und Türnischen zur Wohnfläche?
- Eine durchgehende Fensternische lässt sich dann auf die Wohnfläche anrechnen, wenn sie 13 Zentimeter oder mehr tief ist.
- Ab einer lichten Höhe von 2 Metern kannst du ein Fenstersturz gänzlich auf die Wohnfläche anrechnen, darunter hälftig.
Wie lassen sich Wintergärten und Schwimmbäder bei der Wohnflächenberechnung integrieren?
- Wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind: 50 Prozent Wohnfläche
- Wenn sie beheizt sind: 100 Prozent Wohnfläche
Zählen Keller und Garage zur Wohnfläche?
Da diese außerhalb der Wohnung liegen: keine Wohnfläche.
Gelten Geschäftsräume als Teil der Wohnfläche?
- in der Regel: keine Wohnfläche.
- Ausnahme: Wenn du oder der Mieter einen der Wohnräume als Arbeitszimmer nutzt, lässt sich die Fläche zu 100 Prozent einbeziehen.
Zählt der Heizungsraum zur Wohnfläche?
Heizungsräume zählen nicht zur Wohnfläche, woraufhin du sie bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigen darfst.
Wohnfläche oder nicht? Öfen, Badewannen, Heizgeräte, freiliegende Installationen Raumteiler, Einbaumöbel:
Diese musst du nicht von der Gesamtfläche des Raumes abziehen. Quasi also: 100 Prozent Wohnfläche.
Zählen Nischen zur Wohnfläche?
Sofern sie nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 Zentimeter tief sind: keine Wohnfläche, du musst sie gegebenenfalls abziehen.
Zählen Schornsteine und Co. zur Wohnfläche?
Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen sowie freistehende Pfeiler und Säulen gelten nicht als Wohnfläche. Dies gilt nur, wenn sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter aufweisen. Solche Bauelemente musst du daher von der Wohnfläche abziehen.
Wie werden Verkleidungen und Leisten bei der Wohnflächenberechnung gehandhabt?
Verkleidungen und Leisten musst du in die Wohnflächenberechnung mit einbeziehen: 100 Prozent Wohnfläche. Praktisch heißt das, dass du den Zollstock oder das Laserentfernungsmesser oberhalb beziehungsweise neben den Verkleidungen und Leisten ansetzen musst.
Übersicht: Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Damit du die Berechnung deiner Wohnfläche auch korrekt durchführst, hilft es dir auch genau zu wissen, welche Räume nicht als Wohnraum gelten. In der folgenden Liste führen wir dir alle Funktionsräume und -bereiche auf, die du nicht in die Wohnflächenberechnung integrieren darfst.
Drei Berechnungsmethoden – die Unterschiede
Je nach Methode zählen die Flächen unterschiedlich bei der Wohnflächenberechnung, wie ein Vergleich zwischen DIN 277, Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV) und WoFlV zeigt.
| Raum | II. BV | DIN 277 | WoFlV |
| Arbeitszimmer außerhalb der Wohnung | Keine Wohnfläche | Nutzfläche | Keine Wohnfläche |
| Bad | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Balkone, Loggien und Terrassen | max. zu 50% Wohnfläche | Nutzfläche | 25% bis max. 50 % Wohnfläche |
| Dachboden | Keine Wohnfläche | Keine Wohnfläche | Keine Wohnfläche |
| Esszimmer | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Flur | Wohnfläche | Verkehrsfläche | Wohnfläche |
| Hauswirtschaftsraum, Abstellraum innerhalb der Wohnung | Keine Wohnfläche | Nutzfläche, ggf. Funktionsfläche | Wohnfläche |
| Keller | Keine Wohnfläche | Nutzfläche, ggf. Funktionsfläche | Keine Wohnfläche |
| Kinderzimmer | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Treppe | Bis zu 3 Stufen Wohnfläche, danach muss die Fläche abgezogen werden | Bis zu 3 Stufen Wohnfläche, danach muss die Fläche abgezogen werden | |
| Vorratsraum außerhalb der Wohnung | Keine Wohnfläche | Nutzfläche | Keine Wohnfläche |
| Wohnzimmer | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
Tipps zum exakten Ausmessen der Wohnfläche
Messen Mieter oder Eigentümer ihre Räume im Rahmen der Wohnflächenberechnung aus, stoßen sie häufig an ihre Grenzen. Verwinkelte Räume, Schrammleisten oder Badewannen lassen sie verzweifeln. Einige lassen deshalb die Wohnfläche von einem Experten berechnen. Doch mit diesen Tipps klappt die Berechnung der Wohnung auch allein:
- Zollstock oder Laserentfernungsmesser? Wer eine ganze Wohnung samt Nischen und Schrägen messen möchte, benötigt auch ein exaktes Messinstrument. Dabei bietet sich der Laserentfernungsmesser an: Er lässt sich kinderleicht bedienen, misst millimetergenau und speichert Ergebnisse auf Knopfdruck.
- Tipp: Grundriss zeichnen. In diesen kannst du die Ergebnisse übertragen und erst zum Schluss alles in Ruhe ausrechnen.
- Verwinkelte Räume können viele vor eine echte Herausforderung stellen. Für die Berechnung der Wohnfläche hilft es, diese Räume in mehrere Teile aufzuteilen. Als optische Hilfe können Klebestreifen am Boden dienen. Die Einzelflächen kannst du dann getrennt voneinander ausmessen und anschließend addieren.
- Bei Dachschrägen solltest du unbedingt die Raumhöhe berücksichtigen: Denn Raumteile mit maximal 1 Meter Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche – zwischen 1 und 2 Metern nur zur Hälfte. Um die Punkte genau zu bestimmen, stellst du den Laserentfernungsmesser einfach am Rand auf den Boden und bewegst ihn dann Richtung Raummitte. Sobald er eine Höhe von 1 Meter anzeigt, markierst du die Stelle am Boden mit einem Klebestreifen. Dasselbe wiederholst du bei 2 Metern Raumhöhe. So kannst du die anteiligen Flächen problemlos berechnen.
Wohnflächenberechnung: Wer macht das eigentlich?
Wenn du die Wohnflächenberechnung nicht selbst erledigen möchtest, kannst du einen zertifizierten Makler oder Gutachter beauftragen – das ist allerdings mit Kosten verbunden. Diese belaufen sich in der Regel zwischen 600 und 1.000 Euro. Beachte dabei, dass die Kosten von unterschiedlichen Faktoren wie Wohnungsgröße, Dachschrägen und bewohnter oder unbewohnter Immobilie abhängen. Idealerweise holst du dir von Experten einige Angebote zur Wohnflächenberechnung online ein und vergleichst diese miteinander. Gerade für die Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer ist es wichtig, die Angaben so genau wie möglich an das Finanzamt zu übermitteln. Schließlich hängt davon die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ab!
Quadratmeterrechner: Jetzt Wohnfläche richtig berechnen
Du hast alle Räume exakt vermessen? Dann berechne jetzt schnell und einfach die Wohnfläche deiner Immobilie:
Wohnfläche falsch berechnet: Die Konsequenzen
Doch was ist, wenn die gemessene Wohnungsgröße nicht mit den Flächenangaben im Mietvertrag übereinstimmt? In diesem Fall sollten Mieter und Eigentümer wissen, dass eine falsche Wohnflächenberechnung mit Konsequenzen verbunden sein kann. Entscheidend ist die Höhe der Wohnflächenabweichung. Dabei ist es laut Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg, unerheblich, ob im Vertrag ein konkreter Wert oder eine Circa-Flächenangabe steht. Allerdings sind Vermieter nicht verpflichtet, im Mietvertrag überhaupt eine Wohnfläche anzugeben.
Konsequenzen für Mieter: Miete, Nebenkosten, Kündigung
Aus einer Wohnflächenabweichung ergeben sich für Mieter gleich mehrere Rechte.
Mietminderung ab 10 Prozent Abweichung
- Bereits ab einer Wohnflächenabweichung von 10 Prozent zulasten des Mieters, kann er die Miete mindern! Stellst du etwa fest, dass deine Wohnung 20 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben? Dann kannst du die Miete normalerweise um 20 Prozent senken, erklärt Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg.
- „Mieter haben in so einem Fall natürlich die Möglichkeit, die in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete zurückzufordern“, ergänzt Frischhut. Die Option besteht aber nur drei Jahre lang. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von der Flächenabweichung erfahren hat (BGH WuM 2007, 346).
Wenn Vermieter mit einem umfangreichen Mietvertrag als Vorlage arbeiten, können sie mit einem Trick bei der Formulierung aber auch diese 10-Prozent-Regelung umgehen, entschied der Bundesgerichtshof (ABH; Az.: VIII ZR 306/09). Es sei dann nicht von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche auszugehen. Das gilt, wenn die Klausel zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese jedoch einschränkt. Die Angabe diene nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. In diesem Fall kannst du beispielsweise, selbst bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent, die Miete nicht mindern.
- Lies hier, wie du mit Hilfe einer Mängelanzeige und die Miete richtig mindern kannst.
Nebenkosten bei Flächenabweichungen kürzen
In Verbindung mit der Wohnflächenberechnung ist auch der richtige Umgang mit den Nebenkosten notwendig. Der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 220/17) hat entschieden: Alle nach Wohnfläche abgerechneten Nebenkosten, sind auch nach der tatsächlichen Wohnfläche auf die verschiedenen Mieter aufzuteilen. Dabei ist es egal, wie groß die Abweichung von der im Mietvertrag angegebenen zur tatsächlichen Wohnfläche ist – die 10-Prozent-Hürde gilt hier also nicht.
In der Praxis heißt das: Sollte deine Wohnung kleiner sein als im Mietvertrag angegeben, darfst du die Nebenkosten ebenfalls senken. Vorausgesetzt, dein Vermieter rechnet sie nach Wohnfläche ab. Die bereits zu viel gezahlten Nebenkosten der vorausgegangenen 3 Jahre kannst du dann zurückfordern.
Zu kleine Wohnung: fristlose Kündigung durch Mieter möglich?
Hinzu kommt außerdem ein weiteres Recht: Weicht die Wohnungsgröße um mehr als 10 Prozent vom im Mietvertrag konkret vereinbarten Wert ab, können Mieter sogar fristlos kündigen. Allerdings gilt das nicht, wenn der Mieter bereits früher wusste, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen abweicht – und er das damals nicht bereits zum Anlass für eine fristlose Kündigung genommen hat (BGH, Az.: VIII ZR 142/08). Das bedeutet: Sobald ein Mieter von der zu kleinen Wohnfläche erfährt, muss er reagieren! Er kann mit der fristlosen Kündigung nicht noch ein halbes Jahr warten, weil es ihm dann besser passt.
Wohnung größer: Was kann der Vermieter tun?
Vermieter haben – im Gegensatz zum Mieter – nicht dasselbe Recht. Stellen Vermieter im Rahmen der Wohnflächenberechnung eine Abweichung fest, dürfen sie nicht die Miete entsprechend anpassen oder dem Mieter kündigen. Das müssen sie hinnehmen und können dann nachträglich nicht mehr Kaltmiete vom Mieter einfordern.
Müssen die Nebenkosten bei falscher Wohnflächenangabe angepasst werden?
Wenn Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, können sie bei den Positionen, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, die tatsächliche Quadratmeterzahl zugrunde legen und so unter Umständen mehr einfordern (BGH, Az.: VIII ZR 220/17).
Mieterhöhungen: Hier muss die Wohnfläche stimmen
Unabhängig davon, wie viele Quadratmeter von der Zahl im Mietvertrag fehlen, hat das auf jeden Fall Auswirkungen auf die derzeitige Miethöhe & Mieterhöhung. Denn dort zählt nur die tatsächliche Wohnungsgröße, nicht, was im Mietvertrag steht (BGH, Az.: VIII ZR 266/14). Es lohnt sich also in jedem Fall nachzumessen: Ist die Wohnung größer als im Mietvertrag angegeben, können Vermieter möglicherweise eine höhere Miete verlangen. Ergibt die Wohnraumberechnung allerdings eine kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben, können sich Mieter unter Umständen gegen eine bevorstehende Mieterhöhung wehren.
Falsche Wohnfläche: Welche Rechte haben Immobilienkäufer?
Wer einen Neubau plant, benötigt genaue Flächenangaben des zukünftigen Hauses. Denn diese spielen für die Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Anhand der Größe des Wohnraums kann die Bank beispielsweise die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens beurteilen.
Bei Gebrauchtimmobilien kann es sich ebenfalls lohnen, die Wohnfläche zu berechnen. Ist diese kleiner als die vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl, können Käufer in der Regel einen Teil des Kaufpreises vom Verkäufer zurückverlangen. In manchen Fällen kann eine Abweichung auch ein Grund für die Rückabwicklung eines Kaufvertrags für Immobilien sein. Die Höhe der Wohnflächenabweichung ist dabei unerheblich (OLG Saarbrücken, Az.: 8 U 450/10). Wichtig ist, dass dem Käufer für die Beschaffenheit der Immobilie – hier die Quadratmeterzahl – eine Garantie im Vertrag zugesichert wurde.
Wohnfläche berechnen: Wann ein Profi hilft
Grundsätzlich können Mieter ihre Wohnung selbst ausmessen und Rechte geltend machen. Denn: „Der Vermieter kann kein Gutachten verlangen“, betont Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg. Doch kommt es zum Streit zwischen den Mietparteien, müsse der Mieter die Wohnflächenabweichung vor Gericht beweisen. Dann führt in der Regel kein Weg an einem Sachverständigengutachten vorbei. Beauftragen Mieter einen Gutachter zur Wohnflächenberechnung, müssen die Auftraggeber je nach Größe der Wohnung mit etwa 500 Euro aufwärts rechnen – dennoch lohnenswert, falls große Abweichungen bestehen.
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