Wohnflächenberechnung: So wird richtig gemessen

Häufig weicht die Quadratmeterzahl, die im Miet- oder Kaufvertrag steht, von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Wer nachmisst, kann vielleicht Geld sparen oder sogar zurückbekommen. So funktioniert die Wohnflächenberechnung.

• Es gibt mehrere Methoden, um die Wohnfläche zu berechnen. Die Methode erster Wahl ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WiFlV). Nach ihr orientieren sich im Streitfall auch Gerichte.
• Zur Wohnfläche zählen alle Räume einer Wohnung. Für Balkone, Terrassen oder Kellerabteile gelten Sonderregelungen bei der Berechnung.
• Ist die Wohnfläche im Miet- oder Kaufvertrag falsch angegeben, kann das für Mieter und Vermieter, Käufer und Verkäufer Konsequenzen haben. Mieter können damit zum Beispiel eine Mietminderung begründen.

Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Auf welchen Raum das zutrifft, das kann aber je nach verwendeter Berechnungsart unterschiedlich sein.  

Die Nutzfläche ist jene Fläche einer Immobilie, die zu bestimmten Zwecken, auch zum Wohnzweck genutzt wird. Die Nutzfläche umfasst demnach Wohnfläche als auch anderweitig nutzbare Flächen wie sogenannte Verkehrsflächen, beispielsweise Flure. Es geht also weniger um die Unterscheidung von Wohn- und Nichtwohnflächen.

Die Nutzfläche wird mit der DIN 277-Norm ermittelt. Das ist ein Regelwerk für die Berechnung von Rauminhalten und Grundflächen und wird in der Praxis vor allem für die Berechnung von Baukosten oder der Wirtschaftlichkeit von Gebäuden angewandt.

Problem: Besonders Dachgeschosswohnungen können so schnell viele Quadratmeter mehr Wohnfläche haben als bei anderen Berechnungsmethoden.

Die Zweite Berechnungsverordnung galt für die Wohnflächenberechnung bis zum 31. Dezember 2003 und wurde dann von der Wohnflächenverordnung abgelöst. Für Altbauten gilt sie in seltenen Fällen weiterhin.

So wird berechnet: Bei dieser Art der Wohnflächenberechnung wird die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, zusammengezählt und im Anschluss Flächen wie Schornsteine oder Säulen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen, abgezogen. Einige Grundflächen wie Balkone, Loggien oder Dachgärten können bis zur Hälfte beim Wohnraum angerechnet werden.

Seit 1. Januar 2004 gilt für die Wohnflächenberechnung die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese Berechnungsmethode wird in der Praxis am häufigsten angewendet. Im Streitfall orientieren sich auch die Gerichte an dieser Methode.

Offiziell betrifft die Wohnflächenverordnung öffentlich geförderten Wohnbau und muss aufgrund des Wohnraumförderungsgesetzes bei der Ermittlung der geförderten Wohnflächen angewendet werden.

So wird berechnet: Grundsätzlich bewertet sie nur den Teil der Grundfläche einer Wohnung, der zum Wohnen genutzt werden kann. Dabei geht sie relativ streng vor – Raumteile mit Dachschrägen werden beispielsweise nur teilweise angerechnet.

Aus einer Wohnflächenabweichung ergeben sich für Mieter gleich mehrere Rechte.

Mietminderung ab 10 Prozent Abweichung

• Ab einer Wohnflächenabweichung von 10 Prozent zulasten des Mieters kann die Miete gemindert werden. „Ist eine Wohnung beispielsweise 20 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, können Mieter die Miete in der Regel um 20 Prozent mindern“, erklärt Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg.
• „Mieter haben in so einem Fall natürlich die Möglichkeit, die in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete zurückzufordern“, ergänzt Frischhut. Die Option besteht aber nur drei Jahre lang. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von der Flächenabweichung erfahren hat (BGH WuM 2007, 346).

• Ab einer Wohnflächenabweichung von zehn Prozent zulasten des Mieters kann die Miete gemindert werden. „Ist eine Wohnung beispielsweise 20 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, können Mieter die Miete in der Regel um 20 Prozent mindern“, erklärt Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg.
• „Mieter haben in so einem Fall natürlich die Möglichkeit, die in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete zurückzufordern“, ergänzt Frischhut. Die Option besteht aber nur drei Jahre lang. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von der Flächenabweichung erfahren hat (BGH WuM 2007, 346).

Mit einem Trick bei der Formulierung im Mietvertrag können Vermieter aber auch diese Zehn-Prozent-Regelung umgehen, entschied der Bundesgerichtshof (ABH; Az.: VIII ZR 306/09). Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche sei dann nicht auszugehen, wenn die Klausel zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese jedoch einschränkt, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene. In diesem Fall kann der Mieter also auch bei mehr als zehn Prozent Abweichung keine Miete zurückfordern oder diese mindern.

• Lies hier, wie du Mängel anzeigen und die Miete richtig mindern kannst.

Alle Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, müssen laut Urteil des Bundesgerichtshofes auch entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche auf die verschiedenen Mieter verteilt werden (Az.: VIII ZR 220/17). Dabei ist es egal, wie groß die Abweichung von der im Mietvertrag angegebenen zur tatsächlichen Wohnfläche ist – die 10-Prozent-Hürde gilt hier also nicht.

In der Praxis heißt das: Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, können Mieter die Höhe der Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, ebenfalls mindern – und können die bereits zu viel gezahlte Nebenkosten der vorangegangenen 3 Jahre zurückfordern.

Zu kleine Wohnung: fristlose Kündigung durch Mieter möglich?

Hinzu kommt außerdem ein weiteres Recht: Weicht die Wohnungsgröße um mehr als 10 Prozent vom im Mietvertrag konkret vereinbarten Wert ab, können Mieter sogar fristlos kündigen. Allerdings gilt das nicht, wenn der Mieter bereits früher wusste, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen abweicht – und er das damals nicht bereits zum Anlass für eine fristlose Kündigung genommen hat (BGH, Az.: VIII ZR 142/08). Das bedeutet, sobald ein Mieter von der zu kleinen Wohnfläche erfährt, muss er reagieren und kann mit der fristlosen Kündigung nicht noch ein halbes Jahr warten, weil es ihm dann besser passt.

Vermieter haben – im Gegensatz zum Mieter – nicht das Recht, die Miete anzupassen, beziehungsweise zu erhöhen, oder zu kündigen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Wohnung in Wirklichkeit größer ist. Das müssen sie hinnehmen und können dann nachträglich nicht mehr Kaltmiete vom Mieter einfordern.

Nebenkosten müssen bei falscher Wohnflächenangabe angepasst werden

Bei der Nebenkostenabrechnung können Vermieter bei den Positionen, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, die tatsächliche Quadratmeterzahl zugrunde legen und so unter Umständen mehr einfordern (BGH, Az.: VIII ZR 220/17).

Mieterhöhungen: Hier muss die Wohnfläche stimmen

Unabhängig davon, wie viele Quadratmeter von der Zahl im Mietvertrag fehlen, hat das auf jeden Fall Auswirkungen auf eine Mieterhöhung. Denn dort zählt nur die tatsächliche Wohnungsgröße, nicht, was im Mietvertrag steht (BGH, Az.: VIII ZR 266/14). Es lohnt sich also in jedem Fall nachzumessen: Ist die Wohnung größer als im Mietvertrag angegeben, haben Vermieter möglicherweise die Chance, eine höhere Miete zu verlangen. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, können sich Mieter unter Umständen gegen eine bevorstehende Mieterhöhung wehren.

Wer einen Neubau plant, benötigt genaue Flächenangaben des zukünftigen Hauses. Denn diese sind für die Baufinanzierung von großer Bedeutung. Anhand der Größe des Wohnraums kann die Bank beispielsweise die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens beurteilen.

Bei Gebrauchtimmobilien kann es sich ebenfalls lohnen, die Wohnfläche zu berechnen. Ist diese kleiner als die vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl, können Käufer in der Regel einen Teil des Kaufpreises vom Verkäufer zurückverlangen. In manchen Fällen kann eine Abweichung auch ein Grund für die Rückabwicklung eines Kaufvertrags für Immobilien sein. Die Höhe der Wohnflächenabweichung ist dabei unerheblich (OLG Saarbrücken, Az.: 8 U 450/10). Wichtig ist, dass dem Käufer für die Beschaffenheit der Immobilie – hier die Quadratmeterzahl – eine Garantie im Vertrag zugesichert wurde.