Deine Mietwohnung wird verkauft: Ein Sechser im Lotto?

Wenn dein Vermieter deine Mietwohnung in Eigentum unwandeln und verkaufen will, kannst du auf Zeit spielen. Denn du sitzt am langen Hebel, und darfst kräftig mitentscheiden, ob und wann du die Wohnung selbst kaufst und sogar ein echtes Schnäppchen machen.

Ein Mieter aus Berlin-Moabit steht vor einer wichtigen Entscheidung: Ihm wird angeboten, seine Mietwohnung, die in Eigentum umgewandelt wird, für rund 320.000 Euro zu kaufen. Doch ist das Angebot fair? Auf der Plattform Reddit sucht er nach Rat, um das Angebot richtig einschätzen zu können. Dabei gibt es viele Faktoren, die bei einem Wohnungskauf eine Rolle spielen – besonders, wenn der Mieter gleichzeitig ein Vorkaufsrecht hat.

Der 33-jährige Mieter, der ein unbefristetes Arbeitsverhältnis mit einem Jahresgehalt von 70.000 Euro angibt, war zunächst nicht an einem Immobilienkauf interessiert. Doch das Angebot des Vermieters hat ihn zum Nachdenken gebracht. Die Wohnung liege in einer guten Gegend in Moabit, der Quadratmeterpreis betrage etwa 4.600 Euro. Ist das ein fairer Preis, oder sollte er verhandeln?

Warum der Mieter am längeren Hebel sitzt

Ein wesentlicher Vorteil für den Mieter ist das gesetzlich verankerte Vorkaufsrecht. Dieses Recht erlaubt es dem Mieter, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die der Eigentümer mit einem potenziellen Käufer aushandelt. Der Mieter kann somit abwarten, ob die Wohnung günstiger auf dem Markt angeboten wird und dann sein Vorkaufsrecht nutzen.

Zusätzlich besteht ein starker Kündigungsschutz, der potenzielle Käufer abschrecken könnte. In vielen Fällen kann der neue Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel dem Mieter mindestens 3 Jahre nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.  Je nach regionaler Gesetzgebung sogar bis zu 10, was beispielsweise für Berlin gilt. Das bedeutet, dass der Mieter seine Verhandlungsposition ohne Zeitdruck ausspielen kann, da er weiterhin in der Wohnung bleiben darf, selbst wenn der Verkauf an einen neuen Käufer abgeschlossen wird.

Wichtige Kriterien beim Wohnungskauf beachten

Ob ein Kauf sinnvoll ist, hängt nicht nur vom Preis ab. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine große Rolle. Im Fall der Berliner Wohnung weist die Energieklasse E auf einen möglicherweise höheren Modernisierungsbedarf hin. Das mindert nicht nur den Verkaufswert der Immobilie, sondern solche energetischen Maßnahmen könnten in den kommenden Jahren zusätzliche Kosten verursachen. Muss das Dach saniert werden, oder Wände gedämmt werden? Oder muss gar das Heizungssystem erneuert werden? Dass kostet viel Geld und die Eigentümergemeinschaft kann das Hausgeld daraufhin entsprechend hoch ansetzen. Daher ist es ratsam, vor einem Kauf den genauen Zustand der Wohnung und des Hauses und mögliche Investitionen in Modernisierungen zu prüfen.

Auch der Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung ist entscheidend. Ein Quadratmeterpreis von 4.600 Euro mag hoch erscheinen, besonders da die Wohnung noch vermietet ist und einen Kündigungsschutz genießt. Auf Immobilienportalen wie immowelt lassen sich ähnliche Angebote einsehen, um ein Gefühl für den lokalen Marktwert zu bekommen.

Verhandlung und Finanzierung

Sollte der Mieter die Wohnung kaufen wollen, ist eine frühzeitige Klärung der Finanzierung essenziell. Banken und Kreditvermittler bieten maßgeschneiderte Lösungen an, die dabei helfen, die finanziellen Möglichkeiten richtig einzuschätzen. Die  Reddit-Community empfiehlt, den Preis nicht sofort zu akzeptieren, sondern mindestens 10 bis 15 Prozent unter dem Angebot zu bieten, um einen besseren Deal auszuhandeln.

Starke Situation für Mieter

Das kann gut gehen. Denn oft Mieter aufgrund von Mieterhöhungen in den sauren Apfel beißen müssen. In diesem Fall schützt sie das Mietrecht wirklich. Der Mieter hat in dieser Situation einen starken Verhandlungshebel in der Hand. Durch das Vorkaufsrecht und den Kündigungsschutz kann er ohne Druck entscheiden, ob der Kauf der Wohnung für ihn eine gute Investition darstellt. Indem er den Marktwert prüft, mögliche Modernisierungen einplant und den Preis geschickt verhandelt, könnte er am Ende einen fairen Deal erzielen – oder sich dafür entscheiden, weiterhin sicher zur Miete zu wohnen.