Vermieter stehen oft vor der Herausforderung, die maximale Rendite für ihre Immobilie zu erzielen. Der beste Tipp? Eine verkürzte Restnutzungsdauer über ein Gutachten nachweisen. Mit diesem Steuerinstrument lässt sich die jährliche Abschreibung erhöhen – und damit der Cashflow steigern. Doch wie funktioniert das?

Erhöht dieser Tipp die Rendite aus vermieteten Immobilien? Umso kürzer die Restnutzungsdauer, desto weniger Steuerabgaben für Vermieter. Foto: iStock_Nikada
Restnutzungsdauer: Die Suche nach der optimalen Rendite
Viele Vermieter kennen die Herausforderung: Trotz detaillierter Berechnungen zu Kaufpreis, Nettomieten, Hausgeld und Abschreibung (AfA) bleibt die angestrebte Rendite oft unerreicht. Während die standardmäßige Abschreibung bereits eingeplant ist, stellt sich die Frage, welche weiteren Stellschrauben genutzt werden können, um die Rendite zu steigern.
Bei der Recherche stößt man auf ein spannendes Konzept: die „verkürzte Restnutzungsdauer“. Dieses Steuerinstrument verspricht, die Abschreibung zu beschleunigen und so den Cashflow erheblich zu verbessern. Doch was steckt dahinter, und wie lässt sich dieses Potenzial nutzen?
Was bedeutet Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer beschreibt die verbleibende wirtschaftliche Lebenszeit eines Gebäudes. Sie bildet die Grundlage für die steuerliche Abschreibung, auch bekannt als Absetzung für Abnutzung (AfA). Die gesetzlich vorgegebenen Abschreibungszeiträume sind:
- 50 Jahre für Gebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden (2 Prozent Abschreibung pro Jahr).
- 40 Jahre für Gebäude bis 1924 (2,5 Prozent Abschreibung pro Jahr).
- 33 Jahre für Neubauten ab 2023 (3 Prozent Abschreibung pro Jahr).
Doch diese Standardwerte spiegeln nicht immer den tatsächlichen Zustand eines Gebäudes wider. Hier setzt die verkürzte Restnutzungsdauer an: Mit einem Gutachten, das den baulichen Zustand und die Abnutzung belegt, kann eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden. Das Ergebnis? Höhere Abschreibungsbeträge pro Jahr und deutlich mehr Cashflow für Vermieter.
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Berechnung: Warum eine verkürzte Restnutzungsdauer Rendite bringt
Über die Nutzungsdauer kann der Kaufpreis einer Immobilie (ohne Grundstück) steuerlich aufgeteilt und jährlich abgesetzt werden. Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten:
- Berechnung des Prozentsatzes der Abschreibung:
Der Prozentsatz ergibt sich aus dem Verhältnis der gesamtem Kaufkosten (100 Prozent) und der Nutzungsdauer in Jahren.
Beispiel: Bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren lautet die Rechnung 100 / 50 = 2.
Der Abschreibungsprozentsatz liegt also bei 2 Prozent.
- Berechnung des jährlichen Abschreibungsbetrags:
Der Kaufpreis wird mit dem Prozentsatz multipliziert, um den jährlichen Abschreibungswert zu erhalten.
Beispiel: Ein Kaufpreis von 900.000 Euro bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ergibt eine jährliche Abschreibung von 18.000 Euro (900.000 × 2 % = 18.000).
Für kürzere Restnutzungsdauern wird der Prozentsatz entsprechend angepasst:
Beispiel bei 30 Jahren: Der Prozentsatz beträgt 3,33 % (100 / 30), und der jährliche Abschreibungsbetrag beträgt 30.000 Euro (900.000 × 3,33 % = 30.000).
Das bedeutet, je kürzer die Restnutzungsdauer ist, desto höher ist der jährliche Abschreibungsbetrag. Das wirkt sich positiv auf die Liquidität aus, da das zu versteuernde Einkommen stärker reduziert wird.
- Reguläre Abschreibung:
- Gesetzliche Nutzungsdauer: 50 Jahre.
- Jährliche Abschreibung: 18.000 Euro (2 Prozent).
- Verkürzte Restnutzungsdauer:
- Gutachten stellt eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren fest.
- Jährliche Abschreibung: 30.000 Euro (3,33 Prozent).
Das zu versteuernde Einkommen wird in diesem Fall also um weitere 12.000 Euro reduziert. Das bedeutet, vom Finanzamt kommt mit der Rückzahlung deutlich mehr zurück als zuvor.
Das gibt Vermietern neue finanzielle Spielräume. Mit der zusätzlichen Liquidität lassen sich beispielsweise Sondertilgungen für bestehende Immobilienkredite leisten, wodurch die Zinsbelastung weiter gesenkt wird. Alternativ kann das freiwerdende Kapital für weitere Investitionen genutzt werden – sei es für einen längst überfälligen Urlaub oder zur Finanzierung neuer Projekte.
Restnutzungsdauer Rechner: Mit der Restnutzungsdauer die Abschreibung berechnen
Mit unserem Restnutzungsdauer-Rechner können Vermieter ihre individuelle Abschreibung über die verkürzte Restnutzungsdauer ihrer Immobilie berechnen. Dazu müssen nur wenige Daten wie den Kaufpreis (ohne Grundstück) angegeben werden und die Dauer der Restnutzung.
Abschreibung über die Restnutzungsdauer berechnen
Gutachten: Der Weg zur optimierten Restnutzungsdauer
Ein entscheidender Schritt, um die Vorteile der optimierten Restnutzungsdauer zu nutzen, ist die Erstellung eines qualifizierten Gutachtens. Dieses dokumentiert den baulichen Zustand des Gebäudes und belegt eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer.
Obwohl die Erstellung eines solchen Gutachtens mit Kosten verbunden ist, amortisieren sich diese in der Regel bereits innerhalb weniger Monate durch die Steuerersparnis. Ein zertifizierter Sachverständiger analysiert Faktoren wie:
- Baujahr und Bauweise: Wie robust ist das Gebäude konstruiert?
- Erhaltungszustand: Wurden notwendige Instandhaltungen durchgeführt?
- Technische Ausstattung: Wie modern sind die haustechnischen Anlagen?
Das Gutachten für die Restnutzungsdauer dient als Grundlage für die Argumentation beim Finanzamt und bietet Vermietern rechtliche Sicherheit.
Mehr als nur Steuervorteile
Die verkürzte Restnutzungsdauer ist mehr als ein steuerliches Werkzeug – sie ist ein strategisches Instrument, um die gesamte Finanzplanung zu optimieren. Durch die zusätzliche Liquidität können langfristige Ziele effizienter erreicht werden. Ob Modernisierung des Portfolios, Aufbau von Vermögen oder persönliche Investitionen – die Möglichkeiten sind vielfältig.