Vorsicht beim Maklerexposé: Übertreibung kann zu Schadensersatz führen!

Angaben im Maklerexposé sollten nicht zu kreativ formuliert werden, da sie zu Regressansprüchen führen können, selbst wenn sie nicht ausdrücklich vertraglich festgehalten wurden.

Makler und Verkäufer sollten mit den Formulierungen in einem Maklerexposé sehr vorsichtig sein. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat entschieden, dass ausschmückende Angaben im Exposé auch dann als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung gewertet werden können, wenn sie nicht explizit im Kaufvertrag festgehalten sind. Dies bedeutet, dass selbst Formulierungen, die eher zur Anpreisung dienen, rechtliche Folgen haben können.

Im vorliegenden Fall hatte ein Käufer erfolgreich Schadensersatzansprüche geltend gemacht, da die beschriebene Beschaffenheit der Immobilie nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprach.

Beispiel: "Topsaniert" kann teuer werden

Ein anschauliches Beispiel zeigt, wie schnell eine blumige Beschreibung zum Problem wird: Ein Makler hatte eine Immobilie als "topsaniert" beworben. Der Käufer ging daher davon aus, dass alle Räume, einschließlich des Gäste-WCs, entsprechend modernisiert und mit der im Exposé erwähnten modernen Haustechnik ausgestattet seien. Nach dem Kauf stellte sich jedoch heraus, dass das Gäste-WC im Erdgeschoss keine Fußbodenheizung hatte – ein Detail, das im Exposé nicht explizit ausgeschlossen wurde. Der Käufer machte Schadensersatz geltend, da er davon ausgegangen war, dass das gesamte Erdgeschoss, einschließlich des Gäste-WCs, über diese Ausstattung verfügen müsse.

Die im Exposé verwendeten Begriffe wie "modernste Haustechnik" und "topsaniert" wurden als irreführend bewertet, da sie ein höheres Ausstattungsniveau suggerierten.

Regressansprüche: Makler in der Haftung

Im besagten Fall wurde nicht nur der Verkäufer, sondern auch der Makler zur Verantwortung gezogen. Regressansprüche können auch dann entstehen, wenn der Makler die Angaben im Exposé nicht sorgfältig genug prüft oder sich auf die Aussagen des Verkäufers verlässt, ohne diese zu überprüfen. Das Gericht stellte klar, dass auch bei einem vertraglichen Haftungsausschluss für Mängel, ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen kann, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat. In diesem Fall hatte der Verkäufer behauptet, den Käufer über den fehlenden Heizungsanschluss informiert zu haben, was sich als unwahr herausstellte.

Praxistipps für Makler: Wie Sie Regressansprüche vermeiden

Um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden, sollten Makler folgende Punkte beachten:

• Prüfe alle Angaben im Exposé sorgfältig und übernehmen keine Angaben ungeprüft vom Verkäufer.
• Vermeide übertriebene Formulierungen wie "topsaniert" oder "modernste Haustechnik" ohne konkrete Nachweise.
• Weise im Exposé klar auf etwaige Abweichungen oder fehlende Ausstattungsmerkmale hin, um Missverständnisse zu vermeiden.
• Dokumentiere alle relevanten Informationen und Kommunikation mit Käufern und Verkäufern, um im Streitfall abgesichert zu sein.

Durch sorgfältige und präzise Formulierungen im Maklerexposé können rechtliche Auseinandersetzungen vermieden werden. Ausschmückende Hinweise sollten daher nur mit Vorsicht verwendet werden, da sie ansonsten als vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung ausgelegt werden können und zu teuren Regressansprüchen führen.