Geschrieben am 24.03.2025 von 
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Die Ehegattenschaukel ist eine steuerliche Strategie, die es Ehepartnern ermöglicht, durch den gegenseitigen Verkauf einer Immobilie erhebliche steuerliche Vorteile zu erzielen. Besonders bei vermieteten Objekten optimiert diese Methode das Abschreibungsvolumen oftmals und senkt damit die Steuerlasten. Doch wie funktioniert das Modell genau, welche rechtlichen Aspekte sind zu beachten und welche Risiken bestehen?
Das Wichtigste in Kürze
- Steuerliche Optimierung: Durch die Ehegattenschaukel kannst du höhere Abschreibungen geltend machen.
- Keine Spekulationssteuer: Immobilienverkäufe zwischen Ehepartnern unterliegen nicht der Spekulationssteuer.
- Keine Grunderwerbsteuer: Bei Transaktionen zwischen Ehepartnern entfällt die Grunderwerbsteuer.
- Notarieller Kaufvertrag erforderlich: Die Transaktion muss durch einen Notar beurkundet werden.
Inhaltsverzeichnis
Definition: Was ist die Ehegattenschaukel?
Die Ehegattenschaukel ist eine clevere Steuerstrategie, mit der du als Immobilienbesitzer erhebliche steuerliche Vorteile erzielen kannst. Dabei verkaufst du eine Immobilie an deinen Ehepartner – oft finanziert durch ein Bankdarlehen. Durch diesen Verkauf wird der steuerliche Wert der Immobilie neu festgelegt, sodass dein Ehepartner den Gebäudeanteil erneut abschreiben kann. Das senkt die Steuerlast spürbar und sorgt für eine langfristige Optimierung deiner Immobilienfinanzierung.
Ablauf: Schritt für Schritt erklärt
Wenn du die Ehegattenschaukel für deine Immobilie nutzen möchtest, läuft der Prozess in der Regel folgendermaßen ab:
- Bewertung der Immobilie
Zunächst solltest du den aktuellen Marktwert der Immobilie ermitteln, um sicherzustellen, dass der Verkaufspreis dem üblichen Marktwert entspricht. Eine unabhängige Immobilienbewertung oder Vergleichswerte helfen dabei, steuerliche Probleme zu vermeiden. - Verkauf der Immobilie zwischen Ehepartnern
Einer von euch verkauft die Immobilie offiziell an den anderen. Die Transaktion muss notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein. - Finanzierung des Kaufs
Der kaufende Ehepartner sichert in der Regel eine Baufinanzierung, um den Kaufpreis der Immobilie zu begleichen. Diese Finanzierung wird dann durch Mieteinnahmen oder andere Einkünfte abgedeckt. Bei der Ehegattenschaukel ist es wichtig, die Zinsentwicklung im Blick zu behalten, da sie die Wirtschaftlichkeit der Finanzierung beeinflusst. - Neue Abschreibungsmöglichkeit
Der neue Eigentümer kann nun den Gebäudeanteil der Immobilie anhand des aktuellen Kaufpreises abschreiben. Dadurch ergeben sich höhere steuerliche Abschreibungen, die zu deutlichen Steuervorteilen führen.
Die Ehegattenschaukel als Steuerhack – geht das?
Mit der innovative Strategie der Ehegattenschaukel können Ehepaare ihre Immobiliensteuern optimieren. Foto: Supanan / stock.adobe.com
Wenn du eine Immobilie über die Ehegattenschaukel überträgst, wird ihr steuerlicher Wert neu berechnet. Die lineare Abschreibung für Immobilien richtet sich nach dem Kaufpreis, wobei nur der Gebäudeanteil (nicht das Grundstück) abgeschrieben werden kann.
- Verkauft ein Ehepartner die Immobilie an den anderen zu einem marktüblichen Preis, entsteht eine neue Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.
- Diese ist meist höher als die ursprünglichen Anschaffungskosten, insbesondere wenn die Immobilie über die Jahre an Wert gewonnen hat.
- Dadurch kannst du höhere jährliche Abschreibungsbeträge geltend machen, was die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduziert.
Beispielrechnung:
Angenommen die Immobilie wurde vor 15 Jahren für 300.000 Euro erworben, davon 80 Prozent Gebäudeanteil (240.000 Euro abschreibungsfähig). Nach der Wertsteigerung wird sie heute für 500.000 Euro verkauft, mit 400.000 Euro Gebäudeanteil. Die jährliche Abschreibung (2 Prozent p. a.) steigt damit von 4.800 Euro auf 8.000 Euro, was zu einer höheren Steuerersparnis führt.
Vermeidung von Steuern
Die Ehegattenschaukel bei deiner Immobilie hat einen weiteren entscheidenden Vorteil: Bestimmte Steuerarten entfallen vollständig.
- Keine Spekulationssteuer
Normalerweise fällt auf Gewinne aus Immobilienverkäufen die Spekulationssteuer an, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre gehalten wurde. Da der Verkauf jedoch innerhalb der Ehe erfolgt, betrachtet das Finanzamt ihn nicht als steuerpflichtigen Verkauf – die Spekulationssteuer entfällt also.
- Keine Grunderwerbsteuer
Beim Kauf einer Immobilie fällt in der Regel eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises an. Verkäufe zwischen Ehepartnern sind davon befreit, sodass dieser Kostenfaktor vollständig entfällt.
Voraussetzungen für die Ehegattenschaukel beim Eigenheim
Die Ehegattenschaukel funktioniert nur bei vermieteten Immobilien, da nur diese steuerlich abgeschrieben werden können. Wenn du eine selbstgenutzte Immobilie besitzt, bringt dir dieses Modell keine steuerlichen Vorteile, weil du keine Abschreibungsmöglichkeiten hast.
- Die Immobilie muss einem der Ehepartner gehören.
- Sie muss an Dritte vermietet sein.
- Der kaufende Ehepartner sollte ebenfalls vorhaben, die Immobilie weiterhin zu vermieten.
Wertsteigerung der Immobilie: Warum ein höherer Verkaufspreis entscheidend ist
Je höher der Wert deiner Immobilie gestiegen ist, desto größer sind die steuerlichen Vorteile durch die Ehegattenschaukel. Denn:
- Die neue Abschreibungsbasis orientiert sich am aktuellen Kaufpreis und nicht an den ursprünglichen Anschaffungskosten.
- Das bedeutet: Je höher der neue Kaufpreis, desto höher die jährliche Abschreibung und damit auch die Steuerersparnis.
Wann macht die Ehegattenschaukel besonders viel Sinn?
- Wenn in den letzten Jahren eine hohe Wertsteigerung der Immobilie stattgefunden hat.
- Wenn der Gebäudewert im Kaufpreis möglichst hoch angesetzt werden kann (da das Grundstück nicht abgeschrieben wird).
Wenn die Mieteinnahmen hoch genug sind, um die Finanzierungskosten für den neuen Eigentümer zu tragen.
Rechtliche und finanzielle Aspekte der Ehegattenschaukel
Damit die Ehegattenschaukel steuerlich anerkannt wird, musst du rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen beachten. Das Finanzamt prüft genau, ob es sich um eine wirtschaftlich sinnvolle Transaktion handelt oder ob ein steuerlich motiviertes Scheingeschäft vorliegt.
Marktüblicher Verkaufspreis
Beim Immobilienverkauf zwischen Ehepartnern darfst du den Preis weder zu hoch noch zu niedrig ansetzen.
Also Vorsicht: Das Finanzamt erkennt die Ehegattenschaukel nur dann an, wenn der Kaufpreis dem aktuellen Marktwert entspricht.
- Verkaufst du die Immobilie zu günstig, könnte das Finanzamt den Vorgang als steuerlich motivierte Schenkung einstufen – das ist dann ein Problem.
- Ist der Kaufpreis überhöht, könnte das Finanzamt annehmen, dass der Verkauf nicht fremdüblich ist und die Steuerersparnis infrage stellen.
- Ein Immobiliengutachten oder Vergleichswerte ähnlicher Immobilien sorgen für eine rechtssichere Bewertung.
Notarielle Beurkundung: Rechtliche Absicherung und steuerliche Vorteile
Jede Immobilientransaktion in Deutschland muss notariell beurkundet werden – das gilt auch für den Verkauf zwischen Ehepartnern. Die Notarkosten und andere Nebenkosten des Verkaufs kannst du steuerlich geltend machen. Sie zählen zu den Anschaffungskosten und erhöhen den Abschreibungsbetrag, sodass du langfristig mehr Steuern sparst. Somit ist der Notartermin beim Immobilienverkauf Pflicht.
Optimierungsmöglichkeiten
Doch bevor wir tiefer in die Materie der Kaufpreisaufteilung eintauchen, werfen wir einen Blick darauf, wie bereits durch eine Neubewertung der Restnutzungsdauer signifikante steuerliche Vorteile realisiert werden können.
Gutachten zur Restnutzungsdauer: Höhere Abschreibung der Ehegattenschaukel-Immobilie durch Neubewertung
Die jährliche Abschreibung einer Immobilie richtet sich nach ihrer Restnutzungsdauer. Standardmäßig geht das Finanzamt von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus, was einer linearen Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr entspricht. Doch oft ist die tatsächliche Restnutzungsdauer geringer, insbesondere bei älteren oder modernisierten Immobilien.
Durch ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann nachgewiesen werden, dass die Immobilie z. B. nur noch 30 Jahre nutzbar ist. Dadurch steigt die Abschreibungsrate auf 3,33 Prozent pro Jahr, was die steuerliche Entlastung deutlich erhöht.
Aufteilung des Kaufpreises: Gebäudeanteil optimieren
Ein weiterer wichtiger Faktor für die Steueroptimierung ist die Verteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück. Nur den Gebäudeanteil kannst du abschreiben, während der Grundstücksanteil steuerlich nicht berücksichtigt wird.
Der Gebäudeanteil sollte möglichst hoch und der Grundstücksanteil möglichst gering angesetzt werden. In vielen Regionen wird standardmäßig eine Aufteilung von 80 Prozent Gebäude und 20 Prozent Grundstück angenommen. Mit einem Gutachten oder Vergleichswerten lässt sich häufig ein höherer Gebäudeanteil durchsetzen, was die Abschreibungsbasis erhöht.
Ehegattenschaukel Beispiel:
| Position | Variante 1 (80/20-Aufteilung) | Variante 2 (90/10-Aufteilung) |
| Kaufpreis Immobilie | 500.000 € | 500.000 € |
| Grundstücksanteil | 100.000 € (20 %) | 50.000 € (10 %) |
| Gebäudeanteil | 400.000 € (80 %) | 450.000 € (90 %) |
| Abschreibung (2 % p. a.) | 8.000 € | 9.000 € |
| Steuerersparnis (bei 42 % Steuersatz) | 3.360 € pro Jahr | 3.780 € pro Jahr |
Rechtliche Risiken: Wann wird die Ehegattenschaukel zum Problem?
Das größte rechtliche Risiko besteht darin, dass das Finanzamt die Transaktion als Scheingeschäft einstuft und steuerliche Vorteile nicht anerkennt.
Scheingeschäft oder tatsächliche wirtschaftliche Transaktion?
Der Verkauf darf nicht nur auf dem Papier bestehen – er muss wirtschaftlich nachvollziehbar und real sein. Ein Indiz für ein Scheingeschäft wäre es, wenn der Verkauf ohne Geldfluss oder zu extrem niedrigen oder überhöhten Preisen erfolgt. Das Finanzamt erwartet eine klare Dokumentation, dass der Kaufpreis tatsächlich gezahlt wurde, z. B. durch einen Banknachweis oder Darlehensvertrag.
Fremdvergleichsprüfung: Verkauf muss marktüblich sein
Das Finanzamt prüft, ob der Verkauf zu marktüblichen Konditionen erfolgt ist – der Kaufpreis muss sich also an realen Marktwerten orientieren. Ein Immobiliengutachten oder Vergleichswerte helfen, den Kaufpreis zu belegen und steuerliche Risiken zu vermeiden. Auch eine fremdübliche Verzinsung eines Bankdarlehens ist wichtig, falls der kaufende Ehepartner eine Finanzierung in Form eines Kredits für die Ehegattenschaukel nutzt.
FAQ – Häufige Fragen zur Ehegattenschaukel
Ist die Ehegattenschaukel legal?
Ja, die Ehegattenschaukel ist eine völlig legale Steuerstrategie, solange sie wirtschaftlich begründet ist und keine Scheingeschäfte vorliegen.
Wie funktioniert eine Güterstandsschaukel?
Die Güterstandsschaukel ist ein steuerliches Gestaltungsinstrument für verheiratete Paare im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, um Vermögen steuerfrei zu übertragen. Dabei wechseln die Ehepartner zunächst von der Zugewinngemeinschaft in die Gütertrennung, wodurch ein steuerfreier Zugewinnausgleich erfolgt (§ 5 ErbStG). Ein Ehepartner kann so dem anderen größere Vermögenswerte übertragen, ohne dass Schenkungssteuer anfällt. Anschließend kehren sie in die Zugewinngemeinschaft zurück, wodurch langfristig erneute Steuerfreibeträge genutzt und die spätere Erbschaftssteuer reduziert werden kann.
Was ist das Sylter Modell?
Das Sylter Modell ist eine steuerliche Gestaltungsstrategie, mit der Immobilienvermögen innerhalb der Familie übertragen wird, um Schenkungs- und Erbschaftssteuer zu reduzieren. Es basiert darauf, dass Eltern ihren Kindern Immobilien gegen Nießbrauchsvorbehalt schenken. Das bedeutet, dass die Eltern die Immobilie weiterhin nutzen oder vermieten dürfen, während das Eigentum an die Kinder übergeht.
Was zählt nicht zum Zugewinn?
Zum Zugewinn in einer Zugewinngemeinschaft zählen nicht Vermögenswerte, die ein Ehepartner bereits vor der Ehe besaß, sowie Schenkungen und Erbschaften während der Ehe, da sie als privilegiertes Anfangsvermögen gelten. Auch persönliche Gegenstände wie Kleidung oder Erinnerungsstücke sowie Entschädigungszahlungen, etwa Schmerzensgeld, werden nicht in den Zugewinnausgleich einbezogen. Falls ein Ehepartner vor der Ehe ein Unternehmen besaß, zählt nur die Wertsteigerung während der Ehe zum Zugewinn, nicht aber der ursprüngliche Unternehmenswert.
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