Aktualisiert am 02.04.2025 von 
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Die Spekulationssteuer bei Immobilien kann zur Kostenfalle werden. Vor allem, wenn Du sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf veräußerst. In diesem Ratgeber erfährst Du, wann die Spekulationssteuer anfällt, wie hoch sie ist und wie Du sie vermeidest.
Spekulationssteuer Immobilie: Das Wichtigste in Kürze
- Spekulationssteuer fällt bei Verkauf innerhalb einer Frist von 10 Jahren nach Erwerb an
- Steuerfreiheit bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren
- Geerbte Immobilien: Besitzzeit des Erblassers wird übernommen
- Teilweise Eigennutzung: anteilige Besteuerung des vermieteten Teils
- Kosten für Renovierungen können bei der Gewinnberechnung abgezogen werden (unter Bedingungen)
- der Steuersatz richtet sich nach dem persönlichen Einkommen
- Keine regionalen Unterschiede – bundesweit einheitliche Regelung
Übersicht
- Was ist die Spekulationssteuer?
- Wann fällt die Spekulationssteuer beim Hausverkauf an?
- Spekulationssteuer: Wie hoch ist sie und wie wird sie für Immobilien berechnet?
- Spekulationssteuer Immobilien: Wie hoch ist sie?
- Spekulationssteuer Hausverkauf: Diese Renovierungskosten senken deinen Gewinn
- Wie lässt sich die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie vermeiden?
- Gibt es eine Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken?
- FAQ - Spekulationsfrist und Spekulationssteuer
Was ist die Spekulationssteuer?
Spekulationssteuer ist die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus privaten Verkäufen (§ 23 EstG). Fällig wird die Spekulationssteuer beim Hausverkauf oder wenn du andere Immobilien verkaufen willst.
Die Spekulationssteuer soll verhindern, dass mit schnellen Gewinnen aus Verkäufen Steuern umgangen werden. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem Verkaufsgewinn. Dieser wird dann bei der Einkommensteuer dem Einkommen zugerechnet.
Grafik: immowelt
Spekulationssteuerrechner
Hier kannst du in einem ersten Schritt errechnen, ob die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist oder nicht.
Spekulationssteuer errechnen?
Wann fällt die Spekulationssteuer beim Hausverkauf an?
Eine Spekulationssteuer fällt bei Veräußerungsgeschäften an,
- Bei einem nicht selbstgenutzten Objekt – also in der Regel vermietet –
- innerhalb der Zehnjahresfrist nach dem Erwerb
- wenn mit Gewinn wieder verkauft wird.
Wann beginnt die Spekulationsfrist?
Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags – nicht mit der Übergabe der Immobilie oder der Kaufpreiszahlung. Das Datum des Kaufvertrags ist entscheidend für die Spekulationssteuer.
Spekulationssteuer: Wie hoch ist sie und wie wird sie für Immobilien berechnet?
Methoden und Formel
Für die Spekulationssteuer zählt der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften – also nicht nur die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis. Auch Abschreibungen, die du während der Besitzzeit genutzt hast, werden wieder hinzugerechnet. So ergibt sich der steuerpflichtige Gewinn:
Gewinn = (Veräußerungsgewinn + AfA – Kosten der Veräußerung) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen)
Spekulationssteuer Immobilien: Wie hoch ist sie?
Die Spekulationssteuer hängt vom Einkommen ab. Im Jahr des Immobilienverkaufs gehört der Gewinn zum zu versteuernden Einkommen. Er wird den sonstigen Einkünften aus Job oder Kapitalerträgen aus Mieten zugerechnet. Daran wird der Einkommensteuersatz veranlagt.
Hat der Verkäufer in diesem Jahr also ein Bruttoeinkommen von 50.000 Euro und zusätzlich einen Spekulationsgewinn von weiteren 40.000 Euro, beläuft sich sein zu versteuerndes Bruttoeinkommen in diesem Fall auf 90.000 Euro. Wegen der Steuerprogression wird die Steuerlast erheblich höher sein.
Beispielrechnung für die Berechnung des Spekulationsgewinns
| Verkaufserlös: | 620.000 Euro |
| Ursprünglicher Kaufpreis: | 500.000 Euro |
| + nachträgliche Herstellungskosten | 20.000 Euro |
| + Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) | 50.000 Euro |
| ./. in Anspruch genommene AfA | 40.000 Euro |
| Kauf-/Herstellungskosten: | 530.000 Euro |
| Veräußerungskosten: | |
| Direkte Veräußerungskosten (Inserate, Notar, Maklercourtage, Grundbuch etc.) | 30.000 Euro |
| Vorfälligkeitsentschädigung Bankdarlehen: | 15.000 Euro |
| Schuldzinsen für Leerstandzeiten: | 3.000 Euro |
| Renovierungskosten Verkaufsvorbereitung: | 7.000 Euro |
| Summe Veräußerungskosten: | 50.000 Euro |
| Spekulationsgewinn: | |
| (620.000 Euro ./. 530.000 Euro ./. 50.000 Euro:) | 40.000 Euro |
Es wird also nicht nur die Wertsteigerung versteuert. Durch die Rückabwicklung der Absetzung für Abnutzung (AfA) kann es auch dann zu einem steuerpflichtigen Gewinn kommen. Dann, wenn der Verkaufserlös niedriger ist als der ursprünglich gezahlte Kaufpreis. Der Verkaufsgewinn wird dann mit dem individuellen Steuersatz versteuert.
Spekulationssteuer Hausverkauf: Diese Renovierungskosten senken deinen Gewinn
Du kannst bestimmte Renovierungs- und Sanierungskosten von deinem Gewinn abziehen. Damit senkst du auch die Höhe der Spekulationssteuer.
Welche Kosten können angerechnet werden?
Folgende Ausgaben können bei der Berechnung der Spekulationssteuer berücksichtigt werden:
- Herstellungskosten: Kosten für den Ausbau, Anbau oder Aufstockung der Immobilie, die zu einer wesentlichen Erweiterung führen.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: sind Kosten für Instandsetzung oder Modernisierungen. Die Kosten entstehen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Erwerb der Immobilie. Sie liegen 15 Prozent über den Anschaffungskosten (ohne Grundstückswert). Dazu zählen beispielsweise:
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Austausch von Fenstern und Türen
- Modernisierung von Bädern
- Erneuerung von Elektronik
In diesen Fällen werden die Kosten den Anschaffungskosten zugerechnet und erhöhen so die Abschreibungsbasis des Eigentümers.
Nicht abziehbare Kosten:
Laufende Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die der Erhaltung des Gebäudes dienen. Dazu gehören beispielsweise:
- Malerarbeiten
- Kleinere Reparaturen
- Wartungsarbeiten
Diese Aufwendungen kannst du allerdings bei den jährlichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend machen.
Wichtige Hinweise:
- Zeitpunkt der Maßnahmen. Sofort abziehbare Erhaltungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten werden anhand des Zeitpunktes und Umfang der Maßnahmen unterschieden.
- Dokumentation: Damit du Maßnahmen und Kosten gegenüber dem Finanzamt nachweisen kannst, musst du sie detailliert und sorgfältig dokumentieren.
Wie lässt sich die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie vermeiden?
Der erzielte Gewinn aus dem Veräußerungsgeschäft wird im Verkaufsjahr mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Das geschieht im Rahmen der Einkommensteuer. Doch kannst du die Spekulationssteuer beim Hausverkauf auch vermeiden?
- die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde
- die Immobilie im Verkaufsjahr und in den 2 Jahren davor selbst bewohnt wurde
- 10 Jahre nach dem Bau oder Kauf endet die Spekulationsfrist
Eigennutzung: Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?
Wird eine Immobilie ausschließlich selbst genutzt, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.
Wie lange musst du die Immobilie für Steuerfreiheit selbst nutzen?
- Die Immobilie muss im Verkaufsjahr und
- in den beiden vorherigen Kalenderjahren
- zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein.
Steuerfrei kannst du auch verkaufen, wenn du die Immobilie zunächst vermietet und später selbst genutzt hast. Sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
- So ist ein steuerfreier Verkauf nach weniger als 3 Jahren Eigennutzung möglich.
Übrigens: Diese Regelung gilt auch für den Zweitwohnsitz und für nicht vermietete Ferienimmobilien (Bundesfinanzhof, Az.: 8 K 3825/11).
Welche Ausnahmen gibt es?
In bestimmten Fällen musst Du die Eigennutzung nicht bis zum Verkauf durchziehen, ohne steuerliche Nachteile zu befürchten:
- Beruflich bedingter Umzug: Ein Umzug aus beruflichen Gründen kann als Ausnahme gelten. Insbesondere, wenn Du die Immobilie ursprünglich zur Eigennutzung vorgesehen hattest.
- Nutzung durch enge Angehörige: Wird die Immobilie z. B. von Deinen Kindern unentgeltlich bewohnt, kann auch das als Eigennutzung anerkannt werden.
- Zwangslagen: Auch bei gesundheitlichen Gründen oder wenn du pflegebedürftig wirst, kann ein früherer Auszug steuerlich akzeptiert werden.
Wichtig: Wenn Du nach der Eigennutzung zur Vermietung übergehst, startet die zehnjährige Spekulationsfrist neu. Ein späterer Verkauf ist dann nicht mehr automatisch steuerfrei.
Info: Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und später vermietet, gilt ebenfalls die 10-jährige Frist.
Spekulationsfrist bei Erbschaft und Schenkung
Wer eine Immobilie als Erbe oder Schenkung erhält, muss die Spekulationsfrist bei der Veräußerung beachten. Doch sie beginnt nicht von neuem. Erben übernehmen die bereits verstrichene Besitzzeit des Erblassers.
Wurde die Immobilie vom Erblasser bereits seit mehr als 10 Jahren gehalten, fällt keine Spekulationssteuer an.
Beispiel:
Hat der Erblasser die Immobilie vor 8 Jahren erworben, beträgt die verbleibende Spekulationsfrist noch 2 Jahre. Ansonsten ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig.
Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien
Steuerbefreiung ist bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken möglich.
Wichtig: Diese Regelung bezieht sich auf die tatsächliche Nutzung durch den Erben selbst.
Teilweise Eigennutzung und anteilige Steuerpflicht. Wird eine Immobilie beispielsweise teils vermietet und ein anderer Teil selbst bewohnt, kann eine anteilige Steuerpflicht entstehen.
Beispiel:
Ein Zweifamilienhaus, bei dem eine Wohnung vom Erben selbst genutzt und die andere vermietet wurde. Beim Verkauf wäre der Gewinn aus dem Verkauf des vermieteten Teils steuerpflichtig, während der selbstgenutzte Teil steuerfrei bleibt.
Die genaue Aufteilung des Gewinns erfolgt in der Regel anhand des Verhältnisses der Wohnflächen. Also wie viel der Fläche selbstgenutzt und vermietet waren.
Gibt es eine Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken?
Für ein unbebautes Grundstück fällt die Spekulationsteuer immer an, wenn es vor Ablauf der 10-Jahresfrist wieder verkauft wird. Der Bundesfinanzhof hat zudem geurteilt, dass unbebaute Grundstücke nie zur Eigennutzung bestimmt sind (BFH, Urteil vom 25.05.2011, IX R 48/10). Auch dann nicht, wenn sich beispielsweise ein Garten darauf befindet.
Lesetipp: Grundstücksverkauf Steuer: Wann zahlst du Steuern?
FAQ - Spekulationsfrist und Spekulationssteuer
Kann ich Spekulationssteuer beim Hausverkauf durch Verlust sparen?
Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Verlust verkauft, fällt beim Verkauf eines Hauses keine Spekulationssteuer an. Der Verlust kann aber nur mit Gewinnen aus anderen Immobilienverkäufen verrechnet werden. Gibt es das nicht, können die Verluste im Rahmen eines sogenannten unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden.
Gibt es eine Spekulationssteuer für teilweise selbstgenutzte Immobilien?
Bei einer teilweisen Selbstnutzung und teilweisen Vermietung fällt die Spekulationssteuer nur anteilig an.
Beispiel Zweifamilienhaus:
- 60 Prozent selbst genutzt
- 40 Prozent vermietet
Bei einem Spekulationsgewinn von 100.000 Euro sind nur 40.000 Euro zu versteuern.
Auch für ein Arbeitszimmer, das während der Nutzungszeit steuerlich geltend gemacht wurde, fällt so anteilig die Spekulationssteuer an.
Gibt es eine Spekulationssteuer beim Verkauf der Ferienimmobilie?
Für eine Ferienwohnung gilt auch die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Das Finanzgericht Köln entschied, dass auch beim Zweitwohnsitz Spekulationssteuer anfällt (FG Köln Az.: 8 K 3825/11). Das gilt, wenn die Wohnung nicht aus beruflichen Gründen, sondern für Erholung erworben wurde.
Die Regelungen sind auch gültig, wenn die Immobilie im Ausland ist und dort ein Doppelbesteuerungabkommen getroffen wurde.
Gibt es eine Spekulationssteuer für gewerbliche Verkäufer?
Gewerbliche Immobilienverkäufer müssen den Erlös immer versteuern – auch, wenn die 10-Jahresfrist abgelaufen ist. Gewerbliche Verkäufer sind Personen, die innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kaufen und gewinnbringend wieder verkaufen.
Gibt es regionale Unterschiede für die Höhe der Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist in Deutschland bundesweit einheitlich geregelt und unterliegt dem Einkommensteuergesetz (EStG). Daher gibt es keine regionalen Unterschiede in Bezug auf ihre Anwendung oder Höhe.
Allerdings existieren bei anderen Steuern für Immobilien, wie der Grunderwerbsteuer, regionale Unterschiede. Diese wird von den Bundesländern festgelegt und variiert für Eigentümer zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Beispielsweise beträgt der Satz in Bayern 3,5 Prozent, während er in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent liegt.
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