Aktualisiert am 05.11.2024 von 
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Die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien beträgt 10 Jahre und beginnt mit dem Datum des Kaufvertrags. Nach Ablauf der Spekulationsfrist kann die Immobilie verkauft werden, ohne dass eine Spekulationssteuer für die Immobilie anfällt.
Übersicht
- Was ist die Spekulationssteuer?
- Was ist die Spekulationssteuer?
- Wann fällt die Spekulationssteuer für Immobilien an?
- Wie lässt sich die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie vermeiden?
- Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
- Gibt es eine Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken?
- FAQ - Spekulationsfrist und Spekulationssteuer
Was ist die Spekulationssteuer?
Der Begriff Spekulationssteuer meint die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EstG). Diese Steuer fällt an, wenn ein Wirtschaftsgut wie beispielsweise eine Immobilie veräußert wird. Durch die Steuer sollen kurzfristig realisierte Wertsteigerungen eines Wirtschaftsgutes einer Besteuerung unterzogen werden. Der Spekulationsgewinn wird bei der Einkommenssteuer dem Einkommen zugerechnet.
Grafik: immowelt
Spekulationssteuerrechner
Hier kannst du in einem ersten Schritt errechnen, ob die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist oder nicht.
Spekulationssteuer errechnen?
Wann fällt die Spekulationssteuer für Immobilien an?
Eine Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn
- eine nicht selbstgenutzte Immobilie – also in der Regel vermietet –
- innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb
- mit Gewinn wieder verkauft wird.
Wie wird die Spekulationssteuer für Immobilien berechnet?
Methoden und Formel
Bei der Ermittlung der Spekulationssteuer wird der durch den Verkauf realisierte Gewinn berechnet. Dieser betrifft nicht nur die Differenz zwischen Erwerbskosten und Veräußerungserlös. Auch die während der Haltezeit in Anspruch genommene AfA wird quasi rückabgewickelt. Der Gewinn berechnet sich demnach wie folgt:
Gewinn = (Veräußerungserlös + AfA – Veräußerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen)
Beispielrechnung für die Ermittlung des Spekulationsgewinns
| Verkaufserlös: | 620.000 Euro |
| Ursprünglicher Kaufpreis: | 500.000 Euro |
| + nachträgliche Herstellungskosten | 20.000 Euro |
| + Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) | 50.000 Euro |
| ./. in Anspruch genommene AfA | 40.000 Euro |
| Kauf-/Herstellungskosten: | 530.000 Euro |
| Veräußerungskosten: | |
| Direkte Veräußerungskosten (Inserate, Notar, Maklercourtage, Grundbuch etc.) | 30.000 Euro |
| Vorfälligkeitsentschädigung Bankdarlehen: | 15.000 Euro |
| Schuldzinsen für Leerstandzeiten: | 3.000 Euro |
| Renovierungskosten Verkaufsvorbereitung: | 7.000 Euro |
| Summe Veräußerungskosten: | 50.000 Euro |
| Spekulationsgewinn: | |
| (620.000 Euro ./. 530.000 Euro ./. 50.000 Euro:) | 40.000 Euro |
Es wird also nicht nur die Wertseigerung versteuert - durch die Rückabwicklung der Absetzung für Abnutzung (AfA) kann es demnach selbst dann zu einem steuerpflichtigen Gewinn kommen, wenn der Verkaufserlös niedriger ist, als der ursprünglich gezahlte Kaufpreis.Der Verkaufsgewinn wird dann mit dem individuellen Steuersatz versteuert.
Übrigens: Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb anfielen, können den Anschaffungskosten zugerechnet werden und reduzieren damit die Spekulationsgewinne bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist. Renovierungskosten, die im Rahmen des Verkaufs anfallen, können ebenfalls berücksichtigt werden.
Wie lässt sich die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie vermeiden?
Da der Verkaufsgewinn aus einem Immobilienverkauf im Verkaufsjahr mit dem individuellen Steuersatz im Rahmen der Einkommensteuer versteuert wird, stellt sich für viele die Frage, wie sich dies vermeiden lässt.
Zeitverlauf
Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie bis zum Hausverkauf ausschließlich selbst genutzt wird. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien gilt eine 10-jährige Spekulationsfrist. Diese beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Nach diesem Zeitraum fällt keine Einkommensteuer mehr an.
Eigennutzung
Wird ein Objekt ausschließlich selbst genutzt, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Doch auch dann, wenn die Immobilie zunächst vermietet und anschließend selbst genutzt wurde, kann eine Spekulationssteuer bei der Veräußerung vermieden werden, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.
Wurde die Immobilie im Jahr des Veräußerungsgeschäfts und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der gewinnbringende Verkauf steuerfrei. Das müssen übrigens keine vollen Jahre sein: Wer erst am Ende eines Kalenderjahres in die zuvor vermietete Wohnung zieht, diese im folgenden vollen Jahr bewohnt und dann zum darauffolgenden Jahresbeginn veräußert, erfüllt bereits die Voraussetzungen. Demzufolge ist ein spekulationssteuerfreie Veräußerung des zu Wohnzwecken selbst genutzten Objektes schon nach weniger als 3 Jahren Eigennutzung steuerfrei möglich.
Übrigens: Diese Regelung gilt auch für den Zweitwohnsitz und für nicht vermietete Ferienimmobilien (Bundesfinanzhof, Az.: 8 K 3825/11).
Info: Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und später vermietet, gilt in der Regel die 10-jährige Spekulationsfrist.
Spekulationsfrist bei Erbschaft und Schenkung
Wer eine Immobilie als Erbe oder Schenkung erhält, muss in der Regel keine Spekulationsfrist beim der Veräußerung beachten – sie beginnt nicht von neuem.
Nur wenn der Erblasser oder Schenker eine vermietete Immobilie vor weniger als 10 Jahren selbst erst erworben hatte, läuft die Spekulationsfrist weiter. Wer beispielsweise eine vermietete Wohnung erbt, die der Erblasser selbst erst vor 8 Jahren kaufte, muss mit einer Veräußerung noch 2 Jahre warten, um die Spekulationssteuer zu vermeiden. Ansonsten ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Veräußerungsgewinne werden im Jahr des Verkaufs dem Einkommen, also seine anderen Einkünfte aus Job oder Kapitalerträgen aus Mieten zugerechnet und werden dann mit dem individuellen Einkommensteuersatz veranlagt. Hat der Verkäufer in diesem Jahr also ein Bruttoeinkommen von 50.000 Euro und zusätzlich einen Spekulationsgewinn von weiteren 40.000 Euro, so beläuft sich sein zu versteuerndes Bruttoeinkommen in diesem Jahr auf 90.000 Euro. Wegen der Steuerprogression wird er deshalb mit einer erheblich höheren Forderung des Fiskus zu rechnen haben.
ACHTUNG
Kosten für Renovierungen, die innerhalb der ersten 3 Jahre nach Erwerb anfielen, können den Anschaffungskosten zugerechnet werden und reduzieren damit die Spekulationsgewinne bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist. Renovierungskosten, die im Rahmen des Verkaufs anfallen, können ebenfalls berücksichtigt werden.
Gibt es eine Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken?
Für ein unbebautes Grundstück fällt die Spekulationsteuer immer an, wenn es vor Ablauf der 10-Jahresfrist wieder verkauft wird. Der Bundesfinanzhof hat zudem geurteilt, dass unbebaute Grundstücke nie zur Eigennutzung bestimmt sind (BFH, Urteil vom 25.05.2011, IX R 48/10). Auch dann nicht, wenn sich beispielsweise ein Garten darauf befindet.
FAQ - Spekulationsfrist und Spekulationssteuer
Kann ich Spekulationssteuer sparen?
Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Verlust verkauft, fällt keine Spekulationssteuer an. Der Verlust kann aber nicht einfach vom zu versteuernden Einkommen abgezogen, sondern nur mit anderen Veräußerungsgewinnen als Verlustvortrag gegengerechnet werden. Gibt es solche nicht, können die Verluste im Rahmen eines sogenannten unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden.
Gibt es eine Spekulationssteuer für teilweise selbstgenutzte Immobilien?
Bei einer teilweisen Selbstnutzung und teilweisen Vermietung fällt die Spekulationssteuer nur anteilig an.
Beispiel Zweifamilienhaus:
- 60 Prozent selbst genutzt
- 40 Prozent vermietet
Bei einem Spekulationsgewinn von 100.000 Euro sind nur 40.000 Euro zu versteuern.
Auch für ein Arbeitszimmer, das während der Nutzungszeit steuerlich geltend gemacht wird, fällt nach diesen Maßstäben anteilig die Spekulationssteuer an.
Gibt es eine Spekulationssteuer beim Verkauf der Ferienimmobilie?
Für eine Ferienwohnung gilt auch die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Beim Zweitwohnsitz fällt die Steuer an, wenn diese Wohnung nicht aus beruflichen Gründen erworben wurde, sondern für Erholungsaufenthalte, entschied das Finanzgericht Köln (Az.: 8 K 3825/11).
Wenn sich die Immobilie im Ausland befindet, dann sind die Regelungen gültig, die im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem jeweiligen Land getroffen wurden.
Gibt es eine Spekulationssteuer für gewerbliche Immobilienverkäufer?
Gewerbliche Immobilienverkäufer müssen den Erlös immer versteuern – auch, wenn die 10-Jahresfrist abgelaufen ist. Als gewerbliche Immobilienverkäufer stuft das Finanzamt Personen ein, die innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kaufen oder bauen und gewinnbringend wieder verkaufen.
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