Geschrieben am 02.04.2025 von 
100% der Leser fanden diesen Artikel hilfreich
Wenn du eine Immobilie kaufen oder verkaufen willst, ist der Verkehrswert des Hauses oder der Eigentumswohnung entscheidend. Eine gängige Methode zur Wertermittlung ist das Vergleichswertverfahren. Das Verfahren bildet das aktuelle Marktgeschehen ab und gilt daher als besonders präzise. Wenn du wissen möchtest, wie viel deine Immobilie aktuell wert ist, ist die kostenlose Immobilienbewertung von immowelt perfekt für dich.
Weitere wichtige Fakten zum Thema haben wir im folgenden Ratgeber zusammengestellt. Unter anderem erfährst du, wie die Festsetzung nach dem Vergleichswertverfahren funktioniert, welche Faktoren dabei wichtig sind was die Vor- und Nachteile sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Vergleichswertmethode dient als marktbasierte Wertermittlung: Das Verfahren basiert auf realen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien und spiegelt die aktuelle Marktlage wider.
- Datenqualität entscheidend: Die Genauigkeit hängt von der Verfügbarkeit und Vergleichbarkeit geeigneter Referenzobjekte ab.
- Anwendbarkeit: Besonders geeignet für Standardimmobilien wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in gut dokumentierten Märkten.
- Einschränkungen: In Regionen mit wenigen Verkäufen oder bei einzigartigen Objekten kann das Verfahren ungenau sein.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Die Vergleichswertbewertung ist eine anerkannte Methode, um den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks festzustellen. Die Berechnung erfolgt anhand von real erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien oder Grundstücke.
Das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) dienen als gesetzliche Grundlage. Die Verordnung legt fest, welche Parameter in die Bewertung einfließen.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Vergleichswertverfahren: Eines von 3 Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Foto: iStock.com / sommart
Geeignet für Immobilien mit ausreichend Vergleichswerten, typischerweise:
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Reihenhäuser
- Eigentumswohnungen
- Unbebaute Grundstücke
Typische Einsatzgebiete:
- Immobilienverkäufe
- Erbschafts- und Schenkungsangelegenheiten
- Scheidungen
- Steuerliche Bewertungen durch das Finanzamt (z. B. Grundsteuer oder Grunderwerbsteuer)
Wie wird der Vergleichswert berechnet?
Beispiel:
- 140 m² großes Haus wurde für 560.000 € verkauft → 4.000 €/m²
- Zu bewertendes Haus: 150 m² → 4.000 € × 150 m² = 600.000 €
- Mit 10 % Zuschlag (z. B. PV-Anlage, hochwertige Küche) → 660.000 €
Formel-Schritte:
- Vergleichsobjekte ermitteln
- Durchschnittlichen Quadratmeterpreis berechnen
- Anpassung durch Zu-/Abschläge
- Endgültigen Vergleichswert ermitteln
Welche Faktoren beeinflussen den Vergleichswert?
- Lage und Infrastruktur: Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen etc.
- Grundstücksgröße und Zuschnitt: Fläche, Form, Lage
- Baujahr und Zustand: Sanierungsstand, Bausubstanz, Mängel
- Ausstattung und Modernisierungen: Energieeffizienz, Technik
- Angebot und Nachfrage: Marktverhältnisse
- Besondere Merkmale: Architektur, Bootssteg etc.
Was sind die Vorteile und Nachteile?
Vorteile
- Marktnahe Bewertung
- Transparenz und Nachvollziehbarkeit
- Gut geeignet für Standardobjekte
Nachteile
- Erfordert ausreichende Vergleichsdaten
- Risiko von Preisverzerrungen bei Ausnahmesituationen
- Nicht geeignet für Unikate
Direktes vs. indirektes Vergleichswertverfahren
| Verfahren | Beschreibung |
|---|---|
| Direktes Vergleichswertverfahren | Reale Verkaufspreise ähnlicher Immobilien werden herangezogen |
| Indirektes Vergleichswertverfahren | Preisfaktoren werden geschätzt und auf das Objekt übertragen |
Rolle des Gutachterausschusses
Gutachterausschüsse erfassen notarielle Kaufverträge, bestimmen Bodenrichtwerte und veröffentlichen Marktberichte. Ihre Daten sind Grundlage für die Vergleichswertberechnung und sorgen für Transparenz.
Online-Rechner und Tools
Tools wie die Immobilienbewertung von immowelt bieten eine erste Einschätzung. Dank großer Datenbasis (Anzeigen, Verkäufe, Marktdaten) ist eine recht genaue Orientierung möglich.
Weitere Bewertungsverfahren im Überblick
| Verfahren | Anwendung | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Standardobjekte | Marktnah, verständlich | Datenbasis nötig |
| Ertragswertverfahren | Renditeobjekte | Zukunftserträge berücksichtigt | Komplex, marktanfällig |
| Sachwertverfahren | Sonderobjekte | Marktunabhängig | Praxisferne möglich |
Fazit
Das Vergleichswertverfahren ist besonders bei marktüblichen Immobilien eine verlässliche Methode. Online-Tools liefern erste Anhaltspunkte, während Gutachterausschüsse oder Sachverständige eine exakte Bewertung ermöglichen.
FAQ zum Vergleichswertverfahren
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Anhand realer Verkaufspreise ähnlicher Immobilien, angepasst an individuelle Merkmale wie Lage, Zustand und Baujahr.
Wie wird ein Einfamilienhaus bewertet?
Durch Vergleich mit verkauften Objekten in ähnlicher Lage und Größe. Wichtige Faktoren: Grundstück, Baujahr, Ausstattung, Markt.
Wie bewertet das Finanzamt Immobilien?
Liegt eine ausreichende Datenlage vor, nutzt das Finanzamt das Vergleichswertverfahren zur Bewertung für Steuerzwecke.
Seite weiterleiten
