Mietvertrag - Rechtssichere und kostenlose PDF Vorlage

Ein Mietvertrag regelt, zu welchen Konditionen der Mieter die Wohnung des Vermieters nutzen darf. Damit dieser gültig ist, müssen in einem schriftlich geschlossenen Wohnungsmietvertrag folgende Dinge aufgenommen werden:

• Vor- und Nachname sowie die Anschriften aller Mieter und Vermieter. Alle genannten Personen, müssen den Mietvertrag selbst unterschreiben
• Adresse der Immobilie inklusive Lage der Wohnung bei einem Mehrparteienhaus
• alle Räume, die die Mieter neben der eigentlichen Wohnung mitbenutzen dürfen, zum Beispiel den Keller, die Waschküche oder auch den Garten
• die Höhe der Grundmiete – also der Kaltmiete ohne Nebenkosten
• die umlagefähigen Nebenkosten müssen exakt aufgelistet werden. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für Heizung, die Wasserversorgung, Abwassergebühren, Hausmeisterservice oder Müllabfuhr.
• der Beginn des Mietverhältnisses und – bei einem Zeitmietvertrag – das Ende der Wohndauer

Diese Angaben dürfen in einem Mietvertrag nicht fehlen. Daneben können Vermieter und Mieter den Mietvertrag noch individueller ausgestalten und beispielsweise weitere Anmerkungen aufnehmen:

• Angaben zur Kaution (maximal 3 Monatsmieten)
• Regelungen zu Schönheitsreparaturen
• Angaben zur Haustierhaltung

Es ist durchaus möglich, einen Mietvertrag selbst zu erstellen. Solange alle relevanten Informationen enthalten sind, gibt es keine Vorgaben für diesen. Um einen einfachen Mietvertrag zu verfassen, bietet es sich allerdings an, auf bewährte Mietvertrag Muster oder eine kostenlose Mietvertrag Vorlage zurückzugreifen. Diese Vorlagen helfen, die wesentlichen Punkte im Mietvertrag zu erfassen.

• Hier kannst du dir ein kostenloses Muster für einen Mietvertrag herunterladen.

Bei speziellen Wünschen oder Bedingungen empfiehlt es sich außerdem, einen Fachmann zu konsultieren. Dieser gewährleistet, dass der Vertrag auch vor Gericht Bestand hat und schützt vor späteren unerwarteten Problemen.

Aus dem Mietvertrag entstehen sowohl für Mieter als Vermieter Pflichten, denen beide nachkommen müssen.

Die meisten Mietverträge, die geschlossen werden, sind Standard-Mietverträge. Daneben gibt es noch weitere Arten von Mietverträgen:

• Standard-Mietvertag: In der Regel ein unbefristeter Mietvertrag. Der Mieter kann immer mit einer Frist von 3 Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen (§ 573c BGB). Der Vermieter kann hingegen nur bei berechtigtem Interesse eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen.
• Unbefristeter Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht: Sowohl Mieter als auch Vermieter verzichten für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zu kündigen. Ab Unterzeichnung des Mietvertrags bis zur Beendigung des Mietverhältnisses dürfen aber höchstens 4 Jahre vergehen. Ist im Vertrag eine längere Frist vereinbart worden, so ist die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam.
• Befristeter Mietvertrag: Befristete Mietverträge, auch Zeitmietverträge genannt, sind seit der Mietrechtsreform 2001 nur noch möglich, wenn es einen Grund für die Befristung gibt – nur dann liegt ein qualifizierter Zeitmietvertrag vor.
• Indexmietvertrag: Mieterhöhungen orientieren sich am Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
• Staffelmietvertrag: Der Vermieter legt im Vertrag fest, wann und um welchen Betrag die Miete in Zukunft steigen wird.
• Untermietvertrag: Der Mieter einer Wohnung vermietet (mit Erlaubnis des Vermieters) einen Teil davon an einen Untermieter.

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter einzelne Klauseln oder gar den gesamten Vertrag individuell aushandeln. In den meisten Fällen werden bei Vermietungen aber vorgefertigte Formularmietverträge verwendet. Diese stellt der Vermieter. Das heißt, sie werden nicht individuell zwischen den beiden Parteien ausgehandelt.

Aber: Der Vermieter gilt in solchen Fällen vor der Rechtsprechung dann als die stärkere Partei und die Verträge sind sehr mieterfreundlich.

Für Vermieter kann ein Staffelmietvertrag besonders attraktiv sein. Denn dieser sieht von Anfang an eine vertraglich vereinbarte und transparente Mietsteigerung vor. Damit haben Vermieter eine sichere Kalkulationsgrundlage für die Zukunft und können somit Instandhaltungs- und Betriebskostensteigerungen besser einkalkulieren.

Zudem wird das Prozedere von Mieterhöhungen, etwa auf Grundlage des Mietspiegels oder durch Modernisierungsinvestitionen, vermieden. Denn die Steigerung der Miete ist bereits im Vertrag geregelt. Allerdings ist es wichtig, dass die Staffelungen angemessen gesetzt sind, um den Wohnraum auch weiterhin für Mieter attraktiv zu halten.

Ein Indexmietvertrag kann ebenfalls vorteilhaft sein. Insbesondere in Zeiten hoher Inflation, da die Miete automatisch an die Lebenshaltungskosten gekoppelt wird. Somit bleibt die Wertstabilität des Mietzinses gewahrt.

Mieter profitieren in der Regel am meisten von einem Standard-Mietvertrag ohne Kündigungsfrist. Er bietet ihnen ein hohes Maß an Sicherheit und Flexibilität. Denn er gibt dem Mieter die Freiheit, auf Änderungen im Leben reagieren zu können, ohne an rechtliche Restriktionen gebunden zu sein.

Im gleichen Zuge bietet der Kündigungsschutz auch Sicherheit gegenüber dem Vermieter. Der Mieter weiß, dass er nicht ohne triftigen Grund – wie Eigenbedarf des Vermieters – aus der Wohnung gekündigt werden kann.

Es gilt: Mietvertrag sticht Hausordnung. Wenn Vermieter möchten, dass bestimmte Punkte aus der Hausordnung für die Mieter verbindlich werden, muss die Hausordnung Teil des Mietvertrags sein.

In Mietverträgen kommt es oft auf die Formulierung an. Für Vermieter und Mieter lohnt es sich, den Vertrag deswegen genau zu überprüfen. Ist zum Beispiel angegeben, dass die Wohnungsgröße unverbindlich ist, so kann es sein, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist als angegeben. Laut BGH-Rechtsprechung ist eine Abweichung von bis zu 10 Prozent zulässig. Erst darüber liegt ein Mangel vor. Während der Mieter sich besonders bei bestimmten Begriffen auskennen sollte, sollte der Vermieter darauf achten, keine veralteten Klauseln zu verwenden.

Bei der Anmietung einer Wohnung gibt es bestimmte Anforderungen und Fragen seitens des Vermieters, die legal sind. Dazu gehört zum Beispiel die Prüfung der Bonität des zukünftigen Mieters.

Es gibt jedoch auch Grenzen dessen, was ein Vermieter verlangen darf. Beispielsweise darf der Vermieter keine unverhältnismäßig hohen Kautionen einfordern. Gesetzlich ist die Kaution auf maximal 3 Nettokaltmieten begrenzt. Des Weiteren ist es ihm nicht gestattet, eine Vorab-Gebühr für die Besichtigung der Wohnung oder für die Erstellung des Mietvertrags zu fordern.

Persönliche Fragen, die in die Privatsphäre eingreifen, wie zum Beispiel nach einer Schwangerschaft, der sexuellen Orientierung oder religiösen Überzeugungen, sind ebenso unzulässig und dürfen vom Vermieter nicht gestellt werden. Zudem kann der Mieter nicht dazu verpflichtet werden, bestimmte Zahlungsformen, wie beispielsweise die Einrichtung eines Dauerauftrags, zu akzeptieren, solange die Miete pünktlich bezahlt wird.

Ein Mietvertrag kann aus verschiedenen Gründen ungültig oder Teile davon nicht durchsetzbar sein. Eine häufige Ursache für die Ungültigkeit sind formale Fehler. Etwa wenn für bestimmte Arten von Mietverträgen die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten wird. Ein Beispiel hierfür sind unbefristete Mietverträge, die nur mündlich abgeschlossen wurden.

Auch Klauseln, die gegen geltendes Recht verstoßen, können einen Vertrag ungültig machen oder zur Nichtanwendung bestimmter Regelungen führen. Dies gilt zum Beispiel für Vereinbarungen, die dem Mieter unangemessen hohe Nebenkosten aufbürden oder ihm grundlegende Rechte nehmen, wie die ordnungsgemäße Ankündigung von Instandhaltungsarbeiten.

Ein weiterer Grund für die Teilungültigkeit oder Ungültigkeit ist die Verwendung von unangemessenen Klauseln in Formularmietverträgen, wie zum Beispiel übermäßige Renovierungspflichten beim Auszug, die so nicht vom Gesetz vorgesehen sind.

Der Bundesgerichtshof (BGH) und andere Gerichte haben im Laufe der Jahre zahlreiche solcher Klauseln für nichtig erklärt, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Wenn solche unzulässigen Bestimmungen einen wesentlichen Teil des Vertrags berühren und nicht einfach durch gesetzliche Regelungen ersetzt werden können, kann dies zur gesamten Unwirksamkeit des Mietvertrags führen.