Mietvertrag – Rechtssichere und kostenlose PDF-Vorlage

Ein Mietvertrag regelt, zu welchen Konditionen der Mieter die Wohnung des Vermieters nutzen darf. Er ist sowohl in schriftlicher als auch in mündlicher Form gültig. Idealerweise bestehst du jedoch immer auf die Schriftform. So kannst du im Streitfall die vereinbarten Vertragsinhalte besser nachweisen.

Der Vertrag lässt sich in gewissen Teilen vollkommen individuell gestalten, er umfasst jedoch auch einige Grunddaten von Mieter und Vermieter. In einer Vorlage für einen Mietvertrag sind alle Felder vorgegeben, sodass beide Parteien sie nur noch ausfüllen müssen. Angefangen mit den Vor- und Nachnamen sowie den Anschriften aller Vertragsparteien. Hinzu kommt dann noch die Adresse der Immobilie inklusive Lage der Wohnung bei einem Mehrparteienhaus.

Neben der Immobilienanschrift umfasst der Mietvertrag auch sämtliche Details zu den Wohnräumen selbst, sowie die vereinbarte Mitnutzung beispielsweise einer Waschküche oder des Gartens. Selbstverständlich gehört auch die Höhe der Grundmiete (Kaltmiete) sowie alle dazugehörigen Nebenkosten mit in den Vertrag. Die umlagefähigen Nebenkosten müssen exakt aufgelistet werden. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für Heizung, die Wasserversorgung, Abwassergebühren, Hausmeisterservice oder Müllabfuhr.

Zu guter Letzt ist auch der Beginn des Mietverhältnisses und – bei einem Zeitmietvertrag – das Ende der Wohndauer ein wichtiger Bestandteil des Vertrags.

In der nachfolgenden Tabelle erhältst du noch einmal einen Überblick, über alle wichtigen Bestandteile eines Mietvertrags:

Diese Angaben dürfen in einem Mietvertrag nicht fehlen und werden eigentlich auch in jeder Vorlage eines Mietvertrags abgefragt. Daneben können Vermieter und Mieter den Mietvertrag noch individueller ausgestalten und beispielsweise weitere Punkte aufnehmen:

• Angaben zur Kaution (maximal 3 Monatsmieten)
• Regelungen zu Schönheitsreparaturen
• Angaben zur Haustierhaltung

Du kannst durchaus einen Mietvertrag für Mieträume selbst erstellen. Wichtig ist nur, dass er alle relevanten Informationen enthält. Rechtliche Vorgaben gibt es hierfür nämlich nicht. Um einen einfachen Mietvertrag zu verfassen, solltest du allerdings auf bewährte Mietvertrag Muster oder eine kostenlose Mietvertrag Vorlage zurückzugreifen. Diese Vorlagen helfen dir, die wesentlichen Punkte im Mietvertrag zu erfassen.

Du möchtest den Mietvertrag nicht selbst erstellen, sondern lieber einen kostenlosen Vordruck herunterladen

• Hier kannst du dir ein kostenloses Muster für einen Mietvertrag herunterladen.

Bei speziellen Wünschen oder Konditionen empfehlen wir dir außerdem, einen Fachmann zu kontaktieren. Er setzt einen rechtskonformen Vertrag auf und schützt dich so vor späteren unerwarteten Problemen.

Aus dem Mietvertrag entstehen sowohl für Mieter als auch Vermieter Pflichten, denen beide nachkommen müssen.

Am häufigsten schließt du als Mieter oder Vermieter sogenannte Standard-Mietverträge. Daneben gibt es noch weitere Arten von Mietverträgen:

• Standard-Mietvertag: In der Regel ein unbefristeter Mietvertrag. Als Mieter kannst du immer mit einer Frist von 3 Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen (§ 573c BGB). Als Vermieter kannst du hingegen nur bei berechtigtem Interesse eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen.
• Unbefristeter Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht: Sowohl Mieter als auch Vermieter verzichten für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zu kündigen. Die Frist für den Kündigungsverzicht darf höchsten 4 Jahre betragen und beginnt mit dem Vertragsbeginn. Legst du oder die andere Partei eine längere Frist im Vertrag fest, gilt die entsprechende Mietvertragsklausel als unwirksam.
• Befristeter Mietvertrag: Befristete Mietverträge sind auch als Zeitmietverträge bekannt. Sie waren bis zur Mietrechtsreform 2001 noch problemlos möglich. Seither darfst du sie als Vermieter allerdings nur noch abschließen, wenn ein Befristungsgrund vorliegt.
• Indexmietvertrag: Mieterhöhungen orientieren sich am Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
• Staffelmietvertrag: Als Vermieter legst du im Vertrag fest, wann und um welchen Betrag die Miete in Zukunft steigen wird.
• Untermietvertrag: Als Mieter einer Wohnung vermietest du (mit Erlaubnis des Vermieters) einen Teil des Wohnraums an einen Untermieter.

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter einzelne Klauseln oder gar den gesamten Vertrag individuell aushandeln. In den meisten Fällen kommen für einen Mietvertrag aber vorgefertigte Formularmietverträge (Vorlagen) zum Einsatz. Diese stellst du beispielsweise als Vermieter – als Mieter musst du dich hingegen nicht darum kümmern. Das heißt, sie werden nicht individuell zwischen den beiden Parteien ausgehandelt.

Aber: Als Vermieter giltst du in solchen Fällen vor der Rechtsprechung dann als die stärkere Partei, und die Verträge sind sehr mieterfreundlich.

Für dich als Vermieter kann ein Staffelmietvertrag besonders attraktiv sein. Denn dieser sieht von Anfang an eine vertraglich vereinbarte und transparente Mieterhöhung vor. Damit hast du eine sichere Kalkulationsgrundlage für die Zukunft und kannst somit Instandhaltungs- und Betriebskostensteigerungen besser einkalkulieren. Zudem wird das Prozedere von Mieterhöhungen, etwa auf Grundlage des Mietspiegels oder durch Modernisierungsinvestitionen, vermieden. Denn die stufenweise ansteigende Miete ist bereits im Vertrag geregelt.

Allerdings solltest du die Staffelungen angemessen setzen. Schließlich soll der Wohnraum auch weiterhin für Mieter attraktiv sein.

Tipp: In unserer kostenlosen Vorlage für einen Mietvertrag findest du unter § 4 Miete (Alternativ Variante 2) bereits vorgefertigte Vorgaben. Die dortigen Zeilen musst du nur noch mit der vorgesehenen Staffelmiete ausfüllen.

Ein Indexmietvertrag kann ebenfalls vorteilhaft sein. Insbesondere in Zeiten hoher Inflation, da die Miete automatisch an die Lebenshaltungskosten gekoppelt wird. Somit bleibt die Wertstabilität des Mietzinses gewahrt.

Es gilt: Mietvertrag sticht Hausordnung. Wenn Vermieter möchten, dass bestimmte Punkte aus der Hausordnung für die Mieter verbindlich werden, muss die Hausordnung Teil des Mietvertrags sein.

In Mietverträgen kommt es oft auf die Formulierung an. Für dich als Vermieter oder auch Mieter lohnt es sich, den Vertrag deswegen genau zu überprüfen. Steht dort beispielsweise, dass die Wohnungsgröße unverbindlich ist? Dann könnte die Wohnung theoretisch kleiner sein als angeben. Laut BGH-Rechtsprechung ist eine Abweichung von bis zu 10 Prozent zulässig. Erst darüber liegt ein Mangel vor. Während du als Mieter besonders mit bestimmten Begriffen vertraut sein solltest, solltest du als Vermieter hingegen darauf achten, keine veralteten Klauseln zu verwenden.