Legionellenprüfung: Diese Pflichten haben Vermieter

„Vermieter haben eine große Verantwortung für die Gesundheit der Mieter, die aus ihrer Trinkwasserinstallation, Warmwasserbereitung oder Brunnenanlage versorgt werden“, sagt Corinna Kodim von Haus & Grund Deutschland. „Der Vermieter hat sicherzustellen, dass das Trinkwasser in seinem Haus nicht kontaminiert wird.“  Die regelmäßige Legionellenuntersuchung ist die wichtigste Aufgabe des Vermieters.

• Warmwasserspeicher ist kleiner als 400 Liter oder
• Das Rohrleitungsvolumen ist kleiner als 3 Liter vom Boiler bis zur weitentferntesten Abnahmestelle

Ist der Warmwasserspeicher kleiner als 400 Liter, das Rohrleitungsvolumen aber größer als 3 Liter bis zur entferntesten Entnahmestelle, handelt es sich der Definition nach auch um eine Großanlage.

Bei Kleinanlagen im Sinne der oben genannten Definition bestimmt das Gesundheitsamt, in welchen Zeitabständen welche Untersuchungen des Trinkwassers durchzuführen sind (§ 14 Abs. 2 TrinkWV). Mehr als 5 Jahre dürfen zwischen den Legionellenprüfungen aber nicht vergehen. Mindestens einmal im Jahr muss bei Hausbrunnen jedoch geprüft werden, dass die Grenzwerte von E.-coli-Bakterien beziehungsweise Enterokokken nicht überschritten werden.

Vermieter mit Gebäuden, die eine Trinkwasseranlage ohne zentrale Erwärmung beziehungsweise zentralen Warmwasserspeicher haben, müssen keine Legionellenprüfung durchführen. Ihr Wasser wird dezentral erhitzt, so dass keine Gefahr der Kontaminierung besteht. Das bedeutet allgemein, Häuser mit Anlagen, bei denen ausschließlich dezentrale Durchlauferhitzer oder Gasthermen in den Wohnungen verwendet werden, sind von der Kontrollpflicht ausgeschlossen.

Nicht jeder darf das Trinkwasser nach Legionellen überprüfen. Es gibt dafür spezielle Dienstleister, beispielsweise von der Techem, Ivario oder auch der Deutschen Wasserakademie. Das Legionellen Zentrum vermittelt ebenfalls Probennehmer in ganz Deutschland für eine Trinkwasseruntersuchung.

Die Höhe der Kosten der Legionellenprüfung ist von der Größe des Hauses abhängig und regional unterschiedlich.

• 30 bis 60 Euro je Wohneinheit zuzüglich der An- und Abfahrt,
• bei kleineren Mehrfamilienhäusern im Mittel Kosten zwischen 200 und 300 Euro
• bei größeren Liegenschaften 800 Euro und mehr

Bei einem positiven Legionellenbefund des Trinkwassers wird das zuständige Gesundheitsamt vom Labor unverzüglich informiert. Auf den Vermieter kommen dann mehrere Aufgaben zu:

• umgehend alle Mieter informieren
• Einleitung weitergehender Untersuchungen der Trinkwasserinstallation und Gefährdungsanalyse ohne gesonderte Anweisung des Gesundheitsamts

Hierbei werden in der Regel Proben in allen Stockwerken entnommen. Die Anzahl der zu nehmenden Proben ist abhängig von der Größe und Verzweigung der Hausinstallation.

Die jeweiligen Maßnahmen richten sich nach der Intensität des Legionallenbefalls.

Ist der Vermieter zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers verpflichtet, geht damit auch die Pflicht einher, die Ergebnisse anschließend seinen Mietern schriftlich mitzuteilen. Das kann über einen Brief oder auch über einen gut sichtbaren Aushang im Haus passieren.

Weitere Vorgaben:

• Die Ergebnisse sind zudem vom Hauseigentümer mindestens 10 Jahre lang aufzubewahren.
• Weicht das Ergebnis der Trinkwasserkontrolle von den geforderten Grenzwerten ab, unterliegt die Untersuchungsstelle einer Anzeigepflicht.
• Vernachlässigt sie diese, muss der Vermieter die Überschreitung der Grenzwerte selbst dem Gesundheitsamt melden (§ 16 Abs.1 TrinkwV).

Für alle Vermieter gilt, dass sie dem Gesundheitsamt melden müssen, wenn ihnen eine wahrnehmbare Veränderung des Trinkwassers auffällt – sei es nun durch Verfärbung oder aufgrund von Geruch. Vermieter müssen sich, wenn eine mögliche Verunreinigung des Trinkwassers vorliegt, sofort kümmern: Dabei gilt es nachzuforschen, ob der Grund dafür vielleicht in der eigenen Trinkwasser-Installation liegt.

Es müssen dann folgende Schritte unternommen werden

• Meldung beim Gesundheitsamt.
• eine Ortsbesichtigung und Prüfung der technischen Anlage
• eine Gefährdungsanalyse durch das Gesundheitsamt oder eine der akkreditierten Prüfstellen erstellen lassen.

Daraus können sich Einschränkungen der Verwendung des Trinkwassers ergeben und im schlimmsten Fall muss die Trinkwasserversorgung zeitweise eingestellt werden.

„Außerdem müssen Vermieter mindestens jährlich die Mieter über die Qualität des Trinkwassers informieren. Dazu erhalten sie in der Regel vom regionalen Wasserversorger mit der Jahresabrechnung ein Informationsblatt“, sagt Kodim. Seit Dezember 2013 müssen Vermieter ihre Mieter zusätzlich über vorhandene Bleileitungen informieren. Gemäß der neuen Trinkwasserverordnung, die seit Juni 2023 in Deutschland gilt und sich an den Richtlinien der EU orientiert, müssen alle alten Bleirohre bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder außer Betrieb genommen werden.

• Vermieter und Selbstnutzer mit dezentralem Wasserwerk oder Brunnenanlage müssen unter Umständen die Wasserversorgungsanlage dem Gesundheitsamt melden.
• Meldung erforderlich bei Errichtung, erstmaliger oder erneuter Inbetriebnahme, baulichen oder betriebstechnischen Änderungen sowie Eigentums- oder Nutzungsübertragung.
• Inbetriebnahme muss innerhalb von 3 Tagen gemeldet werden, andere Änderungen müssen mindestens 4 Wochen im Voraus gemeldet werden.
• Vermieter sind für die Meldung verantwortlich, unabhängig von der Art der Änderung.

Ordnungswidrigkeit:

Bis zu 25.000€ Bußgeld bei Verletzung der Untersuchungspflicht, egal wie groß die Anlage ist.

Besonders teuer: wenn Mieter durch verunreinigtes Wasser gesundheitliche Probleme bekommen.

Straftat:

• Vorsätzliche oder fahrlässige Bereitstellung von verunreinigtem Wasser an Mieter
• Gilt für alle Anlagengrößen
• Strafmaß: Geldstrafe oder bis zu 2 Jahre Freiheitsstrafe (Infektionsschutzgesetz)

Zusätzliche Folgen:

• Mietminderung
• Schadenersatzforderungen
• Schmerzensgeld möglich, falls Vermieter keine Verantwortung nachweisen kann

Wichtig:

Die Unschuldsvermutung gilt nicht. Der Vermieter muss beweisen, dass er die Verunreinigung nicht verschuldet hat.