Auswandern in die USA: So klappt der Umzug nach Amerika

Die USA gehören zu den Top-Auswanderungszielen für Deutsche. Wer seinen amerikanischen Traum in den USA verwirklichen will, sollte sich nicht nur um eine Aufenthaltsgenehmigung kümmern, sondern auch einige Besonderheiten in Hinblick auf den Wohnungs- und Immobilienmarkt beachten. Beste Voraussetzungen hat, wer eine Green Card ziehen kann.

Die Green Card erlaubt es Einwanderern, zeitlich unbeschränkt in den USA zu leben und zu arbeiten. Besitzer dieses Einwanderungsvisums werden als Lawful Permanent Residents bezeichnet. Die Green Card kann entweder direkt bei der US-amerikanischen Einwanderungsbehörde United States Citizenship and Immigration Services (USCIS) oder beim US-amerikanischen Generealkonsulat in Frankfurt beantragt werden.

Wer eine Green Card besitzt, hat fast die gleichen Rechte wie ein US-amerikanischer Staatsbürger – mit ein paar kleinen Einschränkungen. So genießen Permanent Residents zwar Reisefreiheit innerhalb den USA, können sich aber maximal ein Jahr im Ausland aufhalten.

Dauert der Auslandsaufenthalt länger als ein Jahr, müssen sie vor der Abreise in die USA eine Rückkehrerlaubnis (Re-entry Permit) beantragen. Auch bei einem nur sechs Monate dauernden Aufenthalt im Ausland können Widerreinreisende Probleme mit US-Behörden bekommen und beispielsweise über die Gründe des langen Aufenthalts befragt werden.

An eine Green Card ranzukommen ist allerdings gar nicht so einfach. Das Kontingent an Green Cards, das die USA jährlich herausgibt, ist begrenzt. Einwanderungswillige können auf drei Wegen zu einer Green Card kommen: Indem sie die geforderten Voraussetzungen für den Erhalt einer Green Card erfüllen, durch eine Familienzusammenführung oder indem sie die Green Card in der Lotterie gewinnen.

Hochqualifizierte oder Investoren

Grundsätzlich gilt: Je höher und besser die Qualifikation eines Bewerbers, desto wahrscheinlicher wird der Green-Card-Antrag zum Erfolg führen. Beste Chancen auf eine Green Card haben daher Personen, die hochqualifiziert sind, wie beispielsweise Wissenschaftler, Manager oder andere Führungskräfte. Aber auch Auswanderer mit Hochschulabschluss  und selbst Facharbeiter mit einer mindestens zweijährigen Berufserfahrung erhalten eine Green Card.

Dafür müssen Sie jedoch ein Jobangebot von einem US-Arbeitgeber vorlegen können. Außerdem muss der Arbeitgeber nachweisen, dass die Stelle durch keinen US-Bürger besetzt werden kann.

Wer in den USA investieren will, hat ebenfalls gute Chancen auf eine Green Card. Voraussetzung ist jedoch, dass er zehn Arbeitsplätze schafft und ein Mindestkapital von je nach US-Bundesstaat 50.000 Dollar bis zu einer Million Dollar nachweist.

Achtung: Immobilienfachmann Tom Breuer weist darauf hin, dass – anders als es sich vielleicht vermuten lässt – der Kauf einer Immobilie keine Auswirkungen auf die Visumsvergabe hat. Immobilienbesitzer unterliegen denselben Regeln und müssen die gleichen Verfahren durchlaufen, wie alle anderen Auswanderungswilligen.

Daneben gibt es familienbasierte Green Cards, die an unmittelbare Verwandte von US-Bürgern (Immediate Relatives) und an andere enge Familienmitglieder (Other Close Family Members) ausgegeben werden. In die erste Gruppe der Immediate Relatives fallen Eltern, Ehepartner oder minderjährige Kinder eines US-Staatsbürgers, der bereits älter als 21 Jahre ist. Diese Verwandten haben besonderen Vorrang.

Zur zweiten Gruppe der Other Close Family Members fallen volljährige Kinder oder Brüder und Schwestern von US-Bürgern über 21 Jahren. Für diese Gruppe gilt allerdings eine zahlenmäßige jährliche Begrenzung. Außerdem wird unter ihnen priorisiert. Volljährige, unverheiratete Kinder haben beispielsweise bessere Chancen als Brüder oder Schwestern von US-amerikanischen Staatsbürgern.

Green Card Lotterie

Im Rahmen des Diversity Visa Programs verlost die USA jedes Jahr weltweit 55.000 Einwanderungsvisa nach festgelegten Länderkontingenten. Interessierte können sich jedes Jahr im Herbst für die Teilnahme an der Lotterie registrieren lassen. Die Anmeldeperiode dauert meist von Oktober bis November. Die Gewinner werden nach dem Zufallsprinzip durch ein Computerprogramm ausgewählt.

Teilnahmeberechtigt sind Personen, die über eine zwölfjährige Schulausbildung mit Abschluss (z.B. Fachhochschulreife, Abitur, Realschulabschluss) verfügen oder eine Berufserfahrung von mindestens zwei Jahren in einem Ausbildungsberuf nachweisen können. Damit sind die Hürden wesentlich niedriger als über das standardmäßige Green Card Auswahlverfahren.

Mit dem Diversity Visa Program verfolgt die USA in erster Linie das Ziel die Vielfalt der verschiedenen Einwanderergruppen zu gewährleisten. Auf Länder, aus denen ohnehin viele Einwanderer kommen, wie beispielsweise Großbritannien, entfällt deshalb auch ein niedrigeres Gewinnerkontingent als auf andere Länder.

Wer noch keine Green Card erhalten hat, kann auch mit Hilfe eines Arbeitsvisums in die USA einreisen und sich trotzdem weiterhin um eine dauerhafte Arbeits- und Aufenthaltserlaubnis bemühen. Ein Arbeitsvisa erlaubt es Personen in die USA einzureisen und für ein US-amerikanisches Unternehmen zu arbeiten.

Je nach Personengruppe und Aufenthaltszweck gibt es verschieden Arten von Arbeitsvisa. Vorzugsweise werden Arbeitsvisa an hochqualifizierte Fachkräfte, Personen mit akademischem Abschluss oder an besonders Begabte mit außerordentlichen Fähigkeiten vergeben. Allerdings gibt es auch spezielle Visa, etwa für Besatzungsmitglieder von Schiffen. Zudem gibt es die Möglichkeit ein Praktikanten-, Studenten- oder Au-pair-Visum zu erhalten.

Wer seinen Wohnsitz dauerhaft in die USA verlegt, muss sich beim Einwohnermeldeamt abmelden. Auswanderer sollten sich unbedingt eine Abmeldebescheinigung geben lassen. Diese brauchen sie unter anderem zur Vorlage bei den deutschen Auslandsvertretungen in den USA. Die Mitarbeiter in der deutschen Botschaft können so beispielsweise den Wohnort im Reisepass ändern.

Eine Abmeldung aus Deutschland hat Konsequenzen. Zum Beispiel erlischt der Anspruch auf Kindergeld, wenn Familien nicht mehr in Deutschland gemeldet sind. Auch verlieren Auswanderer, die sich abmelden, ihren Eintrag im Wählerverzeichnis und können somit nur durch gesonderten Antrag an Wahlen in Deutschland teilnehmen. Darüber hinaus ist auch bei vielen Banken eine Weiterführung des Bankkontos nicht möglich, wenn Kontoinhaber im Ausland leben.

Auch versicherungstechnisch hat die Auswanderung Konsequenzen. So endet das Versicherungsverhältnis grundsätzlich in der gesetzlichen und privaten Krankenversicherung durch Wegzug ins Nicht-EU-Ausland. Manchmal besteht für Privatversicherte jedoch die Möglichkeit, mit dem Versicherer eine Fortsetzung des Vertrages zu vereinbaren. Auf diese Weise würden Privatversicherte ihren Versicherungsschutz auch im Ausland behalten, allerdings müssen sie mit Beitragszuschlägen rechnen.

Weil zwischen den USA und Deutschland ein Rentenversicherungsabkommen besteht, verlieren Auswanderer ihre Rentenansprüche dagegen nicht. Durch das Abkommen werden die deutschen und die amerikanischen Versicherungszeiten zusammengezählt. Sind Auswanderer bereits Rentner, können sie sich ihre Rente in den USA auszahlen lassen.

Vor allem der Transport des eigenen Autos will gut überlegt sein. Zu den hohen Transportkosten kommen noch Kosten für den Zoll und die Einfuhr in die USA sowie eventuelle Nachrüstungen gemäß amerikanischer Standards. Je nachdem, wo die neue Bleibe ist, lohnt es sich für Auswanderer womöglich, erstmal auf öffentliche Verkehrsmittel umzusteigen.

• Ein Umzugsberater kann ihnen einen Überblick über die Umzugskosten geben und hilft ihnen ihren Umzug zu handhaben.

Wer vierbeinige Familienmitglieder wie Hund oder Katze mit in die USA nimmt, muss sich vorher um ein Gesundheitszertifikat kümmern, das auf Englisch übersetzt werden muss und bei Einreise nicht älter als 30 Tage sein darf. Außerdem wird häufig der Nachweis über bestimmte Impfungen verlangt. Die Bestimmungen zum Import von Haustieren unterscheiden sich je nach US-Bundesstaat. Haustierbesitzer sollten sich deshalb vorher über die genauen Regelungen schlau machen.

• Um den Umzug so günstig und reibungslos wie möglich zu gestalten, sollten Auswanderer auf international arbeitende Speditionen zurückgreifen. Kostenlose Angebote für ihren Umzug nach Übersee können Sie auf Umzugspreisvergleich einholen.

Auf dem Wohnungsmarkt in den USA gelten andere Regeln als in Deutschland. Wohnungsanzeigen können Unkundige leicht in die Irre führen, denn was in den USA als Wohnung mit zwei Schlafzimmern angepriesen wird, entspricht nicht etwa einer Zweizimmerwohnung in Deutschland, es handelt sich dabei in der Regel um eine Dreizimmerwohnung.

Der Mietvertrag hält ebenfalls einige Besonderheiten bereit, über die potenzielle Mieter Bescheid wissen sollten. Auch der Kündigungsschutz ist in Deutschland viel mieterfreundlicher als in den USA. In vielen Fällen werden Wohnungen möbliert vermietet.

Wer finanziell gut ausgestattet ist, kann eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Das Vorgehen unterscheidet sich zum Teil von dem in Deutschland. So ist die Immobiliensuche mithilfe eines Maklers in den USA wesentlich verbreiteter. Außerdem gibt es in den USA kein öffentliches Register ähnlich einem Grundbuch. Deshalb sollten Käufer unbedingt eine spezielle Versicherung abschließen, mit der sie sich beispielsweise gegen eine etwaige Belastung des Grundstücks durch Dritte absichern.

Für Kaufinteressenten kann es ratsam sein, einen Makler mit der Suche zu beauftragen, denn er kennt den Immobilienmarkt vor Ort und kann Auswanderer entsprechend beraten. Im Idealfall finden sie einen deutschsprachigen Makler oder Rechtsanwalt, der ihnen als Übersetzer zur Seite steht. Denn selbst wenn Auswanderer sehr gut Englisch sprechen, verstehen sie vielleicht nicht alle Passagen eines Kaufvertrages ganz genau.

In den USA kooperieren Makler eng miteinander über die so genannten Multiple-Listing-Services (MLS). Das sind webbasierte Datenbanken, die Gemeinschaftsgeschäfte zwischen den Maklern erleichtern. Der Vorteil ist, dass dadurch fast jeder Makler Zugriff auf alle Objekte hat, die sich in einer Region auf dem Markt befinden.

„Deshalb kommen Immobiliensuchende auf dem US-amerikanischen Markt kaum an Immobilien ran, wenn sie nicht mit einem Makler zusammenarbeiten“, betont Tom Breuer. „Wir raten unseren Kunden davon ab, ohne Makler zu agieren, denn das ist mehr als ein Sprung ins kalte Wasser“, so Breuer.

Als Käufer müssen Auswanderer also nicht von Makler zu Makler ziehen, um das passende Angebot zu finden, denn jeder Makler kann allen Kunden jede Immobilie auf dem Markt vermitteln. Über MLS-Datenbanken werden die meisten Immobilien innerhalb weniger Wochen vermittelt. Auswanderer, die eine Kaufimmobilie in den USA suchen, haben daher gute Chancen, relativ schnell etwas Passendes zu finden.

Kaufinteressenten sollten sich zudem an einen Makler wenden, der ihnen nicht nur Immobilien vermittelt und Besichtigungstermine organisiert, sondern auch bei der weiteren Abwicklung des Kaufprozesses unterstützt.

Wer lieber schon von Deutschland aus selbst auf die Suche gehen oder sich einen Überblick über das Immobilienangebot in seiner zukünftigen Heimatregion verschaffen möchte, kann dies auch über deutsche Immobilienportale wie immowelt tun.

Wenn die Immobilie dem Käufer zusagt, wird ein Kaufvertrag geschlossen. In jedem US-Bundesstaat gelten unterschiedliche Regelungen hinsichtlich der Bestimmungen des Kaufvertrages, des Verfahrens zum Kaufabschluss und sogar hinsichtlich der Pflichten und Rechtsansprüche von Käufer und Verkäufer. „Meistens ist es so, dass die Makler die Kaufverträge schon vorformulieren und die Käufer damit zum public notary (eine Art Notar) gehen“, so USA-Immobilienfachmann Breuer.
Im Kaufvertrag enthalten sind meist folgende Punkte:

• Der Kaufpreis, auf den sich Eigentümer und Käufer geeinigt haben, und die Anzahlungssumme,
• eine Beschreibung der Immobilie,
• eine Auflistung der Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien,
• ausformulierte Rücktritts- und Entschädigungsklauseln,
• ein Termin für die Eigentumsübertragung (closing).

Der Käufer sollte die Immobilie und das Grundstück im Rahmen einer Begutachtung des Hauses (house inspection) von einem Bausachverständigen genau prüfen und vermessen lassen. Eine house inspection kostet zwischen 300 und 500 Euro und wird beispielsweise von örtlichen Bauunternehmern angeboten. Diese Inspektion sollte vor Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Festgestellte Mängel werden protokolliert und in einem abschließenden Bericht zusammengefasst. So ergeben sich für den Käufer keine unangenehmen Überraschungen.

In den USA gibt es keinen verpflichtenden Grundbucheintrag mit verlässlichen Informationen beispielsweise darüber, ob ein Grundstück mit Forderungen durch Dritte belastet ist. Kaufinteressenten müssen außerdem prüfen lassen, ob der Verkäufer tatsächlich berechtigt ist, über das Grundstück zu verfügen oder ob nicht andere Eigentumsrechte bestehen.

Grundstückskäufer beauftragen deshalb vor dem Closing Date eine sogenannten Title Company damit, die entsprechende Immobilie sorgfältig auf Rechtsmängelfreiheit zu prüfen. Diese stellt anschließend eine Title Insurance an den Käufer aus. Durch diese Versicherung ist der Käufer gegen Mängel und Belastung der Immobilie durch Dritte geschützt. Auch Banken verlangen diese Versicherung meist im Falle einer Finanzierung. „Der Abschluss einer Title Insurance ist unbedingt zu empfehlen“, sagt Tom Breuer. „Den Käufer kostet dies rund 500 Euro.“

Die meisten Auswanderer können den Kaufpreis einer Immobilie nicht sofort in voller Höhe bezahlen. Deshalb muss in vielen Fällen eine Finanzierung auf die Beine gestellt werden. „Deutsche Staatsbürger sind nicht grundsätzlich schlechter gestellt, was die Gewährung einer Finanzierung betrifft“, versichert Immobilienprofi Tom Breuer. „Wie in Deutschland wird auch von US-amerikanischen Banken die Bonität des Kunden überprüft. Dieses Verfahren kann lang dauern, da alle relevanten Unterlagen übersetzt werden müssen“, erläutert Breuer.

Bei einer Finanzierung wird von Banken in der Regel eine Eigenkapitalquote von knapp 30 Prozent gefordert. „Auswanderer sollten am besten auch an dieser Stelle eng mit einem deutschsprachigen Finanzierungsmakler zusammenarbeiten“, so der Tipp des Immobilienfachmanns. Dies sei in den meisten Fällen günstiger, als direkt zur Bank zu gehen.

Ist die Finanzierung gesichert und hat der Käufer das Grundstück auf Herz und Nieren prüfen lassen, steht der Übertragung des Grundstücks am Closing Date nichts mehr im Wege. Dazu ist in den Staaten lediglich eine Übertragungsurkunde (deed) nötig. Beim closing wird die Übertragungsurkunde vom Verkäufer unterschrieben, von einem notary public beglaubigt und dem Käufer anschließend ausgehändigt.

Achtung: Ein notary public ist nicht mit einem deutschen Notar gleichzusetzen, denn er hat keine juristische Ausbildung genossen. Der notary public ist lediglich für die Beglaubigung der Unterschriften zuständig.

Eine Abschrift der Eigentumsurkunde kann in einem Landesregister aufbewahrt werden. Die Hinterlegung der Urkunde ist allerdings in den meisten Staaten freiwillig und die Urkunde wird auch nicht rechtlich geprüft.

Info: Käufer sollten beachten, dass sie in den USA für ihre Immobilie jährlich eine Property Tax, also eine Art Grundsteuer abführen müssen. Die Höhe der erhobenen Steuern ist von US-Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich und bewegt sich zwischen etwa 0,2 Prozent und 2 Prozent des Immobilienwertes. Der Wert der Immobilie wird nach Faktoren, wie dem Marktwert, der Lage, dem Zustand oder der Fläche geschätzt. Häufig werden aber auch Vergleichswerte von Verkaufserlösen des vergangenen Jahres in der gleichen Region als Berechnungsgrundlage herangezogen.