Haus in Eigennutzung: Das können Eigentümer in der Steuererklärung geltend machen

Als selbst nutzender Eigentümer darfst du 20 Prozent von Handwerkerkosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr, von der Steuer abziehen.

Das kannst du abziehen:

• Arbeitskosten
• Fahrtkosten
• Maschinenkosten
• Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Nicht absetzen kannst du:

• Materialkosten, beispielsweise Tapeten oder Fußbodenbeläge

Tipp: Wenn du als Immobilienbesitzer Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen willst, musst du darauf achten, dass die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten gesondert von den Materialkosten aufgeführt werden. Nur dann kommt ein steuerlicher Abzug in Frage.

Beispielrechnung: Handwerkerkosten steuerlich absetzen
Du lässt dein Wohnzimmer für 1.600 Euro, davon 300 Euro Materialkosten, von einem Maler streichen. Du kannst dann 20 Prozent von 1.300 Euro, also 260 Euro, von der Steuer abziehen. Wichtig: Nicht die Bemessungsgrundlage, sondern direkt die Steuerlast wird reduziert.

Renovierst du dein Haus oder deine Wohnung selbst, kannst du von den Steuervorteilen nicht profitieren. Bei einem Neubau kann ebenfalls nichts abgesetzt werden.

Wenn du deine Immobilie energetisch sanierst, profitierst du zeitlich befristet bis Ende 2029 von einem Steuervorteil. Geregelt ist das in Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Die Förderung funktioniert anders als die AfA, von der Vermieter profitieren. Bei Selbstnutzern beteiligt sich das Finanzamt direkt an den Kosten. Gefördert werden 20 Prozent der Sanierungskosten, verteilt über einen Zeitraum von 3 Jahren Obergrenze der energetischen Sanierungskosten sind 200.000 Euro. Das Finanzamt zahlt also bis zu 40.000 Euro:

• Im 1. und 2. Förderjahr können jeweils 7 Prozent der Sanierungskosten direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden
• Im 3. Förderjahr können 6 Prozent der Sanierungskosten abgezogen werden
• Das wird gefördert: Energetische Maßnahmen wie Dämmungen oder der Einbau einer neuen Heizung. Gefördert werden selbst genutzte Immobilien, also auch Zweit- und Ferienwohnungen

• Das wird nicht gefördert: Einbau fossiler Heizungsanlagen wie gasbetriebene Wärmepumpen oder Brennwertheizungen
• Wer eine KfW  - oder eine BAFA-Förderung in Anspruch nimmt, erhält den Steuerbonus nicht.
• Keinen Steuerbonus gibt es für vermietete Immobilien

Übrigens: An den Kosten für einen Energieberater beteiligt sich das Finanzamt sogar mit 50 Prozent.

Bist du Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG), hast du zudem die Möglichkeit, bestimmte Arbeiten an der Wohnanlage von der Steuer abzusetzen, auch wenn die Eigentümergemeinschaft der Auftraggeber ist. Du musst als Eigentümer aber an den Kosten beteiligt gewesen sein. Dein Anteil wird dann individuell errechnet.

Steuerermäßigte Arbeitskosten sind zum Beispiel:

• Wartung von Heizung, Aufzug oder Warmwasser
• Hausmeister
• Schornsteinreinigung
• Gartenpflege 
• Dachrinnenreinigung 
• Prüfung der Elektroanlagen

Verwalterkosten kannst du nicht von der Steuer abziehen.

Wenn du ein Baudenkmal erwirbst oder bereits besitzt, und dieses sanierst, kannst du von der Denkmal-AfA profitieren. Du kannst dann die Sanierungskosten in deiner Steuererklärung für dein denkmalgeschütztes Haus in Eigennutzung geltend machen. Das sind 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten.

• Hier findest du mehr zur Abschreibung bei denkmalgeschützten Immobilien und eine Beispielrechnung zur Denkmalschutz-AfA. 

Verschenkst du deine Immobilie an deine Nachkommen, gelten folgende Steuerfreibeträge:

• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro

Ist deine Immobilie wertvoller als der Freibetrag, müssen deine Nachkommen für den überschießenden Betrag Erbschafts-, beziehungsweise Schenkungssteuer zahlen.

Tipp: Der Schenkungsfreibetrag kann alle 10 Jahre ausgeschöpft werden. Es kann sich also lohnen, wenn du deine Immobilie früh an die Nachkommen überschreibst und dir im Gegenzug den Verbleib im Eigenheim über ein Wohnrecht sicherst. Denn: Wenn du mindestens 10 Jahre vor deinem Ableben eine Immobilie im Wert von unter 400.000 Euro an deine Kinder verschenkt, sorgst du dafür, dass deine Nachkommen dafür keine Steuern zahlen müssen. Sie müssen dann nach deinem Ableben nur noch den Rest des Erbes versteuern, oder auch gar keine Steuern zahlen, wenn das Erbe unter 400.000 Euro liegt.

• So regelst du als Immobilieneigentümer das Erbe.

Berechne mit unserem Rechner, wie viel Steuern deine Kinder oder Enkel bei einer Schenkung zahlen müssen:

Wenn du deine Steuererklärung erstellst, kannst du in folgenden Fällen die Kosten für ein Arbeitszimmer von der Steuer absetzen:

1. Das Arbeitszimmer ist Mittelpunkt der beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit
   Dieser Fall gilt nur für reine Heimarbeiter und Selbständige, die zu Hause arbeiten. Dann sind die Kosten unbeschränkt abzugsfähig. Für Arbeitnehmer als Werbungskosten, für Selbständige als Betriebsausgaben.
2. Als Eigentümer steht dir sonst kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung
   Das betrifft zum Beispiel Berufsgruppen wie Lehrer und Außendienstmitarbeiter. Gehörst du zu diesem Personenkreis, kannst du bis zu 1.250 Euro pro Jahr als Werbungskosten für das Arbeitszimmer geltend machen (beschränkter Abzug).

Wenn du eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllst, kannst du für dein Arbeitszimmer gleich mehrere Kostenpunkte in deiner Steuererklärung geltend machen. Die anteiligen Kosten für das Arbeitszimmer können dann entsprechend ihrem Verhältnis zur Gesamtwohnfläche abgezogen werden. Zu den Kosten zählen:

• Gebäudeabschreibung (AfA) und Schuldzinsen für Kredite, die für die Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des Gebäudes oder der Wohnung verwendet worden sind
• Laufende Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhrgebühr, Hausrat- und Wohngebäudeversicherung, Mitgliedsbeiträge zum Eigentümerverein
• Anteilige Renovierungskosten für Flur und Treppenhaus

Hinzu kommen voll abzugsfähige Kosten wie:

• die Renovierungskosten für das Arbeitszimmer
• die Ausstattungskosten des Arbeitszimmers, etwa Tapeten, Teppiche, Vorhänge oder Lampen
• die benötigten Arbeitsmittel, zum Beispiel Schreibtisch und Computer

Die Grundsteuer können selbst nutzende Eigentümer grundsätzlich nicht steuerlich geltend machen. Das Finanzamt betrachtet eigengenutzte Immobilien als Privatangelegenheit. Einzige Ausnahme ist hier die anteilige Absetzung des Arbeitszimmers, soweit dies vom Fiskus akzeptiert wird. Doch auch dieser eher seltene Ausnahmefall dürfte bestenfalls für minimale Einsparungen gut sein. Vermieter können die Grundsteuer hingegen in voller Höhe geltend machen.