Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – welcher Energieausweis der richtige ist

Beim Hausverkauf und bei der Vermietung von Immobilien ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Es gibt allerdings 2 verschiedenen Arten von Energieausweisen, die sich nach ihrer Berechnungsgrundlage unterscheiden:

• Bei Bedarfsausweisen wird der Energiebedarf auf Grundlage von Daten wie etwa die verwendeten Baumaterialien berechnet.
• Beim Verbrauchsausweis wird anhand des früheren Energieverbrauchs eine Prognose erstellt.

Beide sind 10 Jahre gültig. Anhand der ermittelten Kennwerte kann in beiden Fällen eine Aussage über den zu erwartenden jährlichen Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) je Quadratmeter (m²) Nutzfläche getroffen werden.

Was ist die Nutzfläche?

Die Nutzfläche kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit beheiztem Keller aus der Wohnfläche mit dem Faktor 1,35 und bei allen sonstigen Wohnungen mit dem Faktor 1,2 errechnet werden. Dabei gilt: Je höher der Kennwert, desto schlechter ist der energetische Zustand der Immobilie.

• Das musst du wissen, um einen Energieausweis zu lesen

Prinzipiell können Eigentümer frei wählen, ob sie sich für ihre Immobilie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ausstellen lassen.

Es gibt allerdings Ausnahmen. Der Bedarfsausweis ist in folgenden Fällen Pflicht:

• Bei Mehrfamilienhäuser mit weniger als 5 Wohneinheiten, die noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten.
• Wenn bei einer Immobilie erst vor kurzem nachträglich die Fassade gedämmt worden ist oder wenn mehr als 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert worden sind. Für einen Verbrauchsausweis müssten hier erst neue Verbrauchsdaten aus 3 Jahren vorliegen.
• Bei Neubauten – denn hier liegen noch keine Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre vor.

Der genaue Preis für einen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dabei spielen die Gebäudegröße, der Aufwand der Erfassung, die Komplexität des Gebäudes oder das Heizsystem eine Rolle. Die Kosten muss der Eigentümer tragen.

Kosten Verbrauchsausweis: In der Regel ist der Verbrauchsausweis ein wenig günstiger und kann auch online bestellt werden. Ein solcher Online-Energieausweis ist meist schon für einen zweistelligen Euro-Betrag erhältlich. Erforderlich sind Angaben zum Gebäude und zu den Verbrauchswerten der 3 vergangenen Heizperioden.

Kosten Bedarfsausweis: Der Bedarfsausweis kostet meist mehrere hundert Euro, ist aber auch aussagekräftiger. Für den Bedarfsausweis untersucht ein Experte, der berechtig ist, einen Energieausweis auszustellen, die Immobilie. Ausstellungsberichtigte können zum Beispiel Architekten sein.

Auch hier gibt es inzwischen auch Online-Anbieter, die einen solchen Ausweis anhand von detaillierten Angaben des Eigentümers wesentlich günstiger ausstellen. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass falsche oder ungenaue Angaben, die bei der Online-Eingabe der Daten gemacht werden, einen Bedarfsausweis ungültig machen können. Auch dann, wenn sie aufgrund von Unkenntnis gemacht wurden.

Für Bedarfs- und Verbrauchsausweise, die seit dem 1. Mai 2021 neu ausgestellt werden, gelten folgende Regeln:

• Die Ausweises müssen jetzt auch über die Höhe der CO₂-Emissionen des Gebäudes informieren. Dafür wird die Höhe der CO₂-Emmissionen aus dem Primärenergiebedarf des Gebäudes errechnet, wenn es sich um einen Bedarfsausweis handelt. Beim Verbrauchsausweis dienen die tatsächlichen Verbrauchswerte als Berechnungsgrundlage.
• Was bei Bedarfsausweisen schon der Fall war, gilt seit 1. Mai 2021 auch bei Verbrauchsausweisen: Eigentümer müssen die energetische Qualität des Gebäudes detailliert angeben, dazu gehört auch ein Hinweis auf inspektionspflichte Klimaanlagen und das Datum der nächsten fälligen Untersuchung.
• Wer einen Bedarfsausweis ausstellt, muss das Gebäude weiterhin vor Ort prüfen, es reichen aber jetzt für die Bewertung auch Fotos aus, wenn sie geeignet sind, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen.
• Stellen Eigentümer Daten für die Erstellung des Ausweises zur Verfügung, sind sie für die Richtigkeit der Daten verantwortlich. Der Aussteller ist zusätzlich verpflichtet, die Daten zu prüfen.
• Bei Neuvermietung muss der Energieausweis spätestens zur Besichtigung vorgelegt werden. Bestandsmieter haben aber kein Recht auf Einsicht in den Energieausweis. Energieausweise sind 10 Jahre gültig. Danach müssen sie erneuert werden.
• Seit 2014 erhalten Ausweise zudem eine Registriernummer, die das Deutsche Institut für Bautechnik vergibt und den Behörden zur stichprobenartigen Kontrolle dient.

Ausstellen dürfen die Energieausweise nur Personen, die nach dem GEG besondere Aus- und Weiterbildungen sowie Berufspraxis haben. In Frage kommen Berufsgruppen wie Ingenieure, Architekten, Physiker oder Handwerker.

Info: Stellen nicht berechtigte Personen Energieausweise aus, können bis zu 10.000 Euro Bußgeld fällig werden. Da es aber kein allgemein gültiges Zertifikat über die Zulassung gibt, müssen die Auftraggeber von Energieausweisen sich auf die Angaben verlassen. Der Aussteller sollte deswegen am besten über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen.

Um einen seriösen Aussteller zu finden, hilft unsere Checkliste:

• Ausführliche Beschreibung der Leistungen im Vertrag
• Schriftliche Erklärung des Ausstellers über seine Ausstellungsberechtigung nach GEG
• Bestätigung der Daten und Angaben, die für die Erstellung verwendet wurden
• Sicherung der übermittelten Daten nach DSGVO
• Daten der Berufshaftpflichtversicherung des Ausstellers

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchte, braucht einen Energieausweis. Andernfalls droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Die Grundlage bildet das GEG. Die Angaben aus dem Bedarfs- oder Verbrauchsausweis müssen bei kommerziellen Immobilieninseraten schon aus dem Inserat hervorgehen. Angaben zur Höhe des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs, der verwendete Energieträger, Baujahr der Immobilie sowie bei nach dem 1. Mai 2014 ausgestellten Ausweisen die Energieeffizienzklasse des Hauses sind ebenso Pflicht. Ausweise, die seit dem 1. Mai 2021 ausgestellt werden, müssen zusätzlich die CO₂-Emission des Gebäudes informieren. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis dann tatsächlich vorgezeigt werden. Den Ausweis erst auf Nachfrage des Interessenten vorzulegen, ist mittlerweile unzulässig.

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