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Mehrfamilienhaus kaufen: Gute und nachhaltige Rendite sichern

Von dem Kauf eines Mehrfamilienhauses versprechen sich Anleger eine attraktive Rendite. Bei der Auswahl und Finanzierung des Mehrfamilienhauses ist jedoch Sorgfalt geboten: Es kommt auf Zustand, Lage und Vermietbarkeit an und auch bei der Finanzierung ist auf einiges zu achten.

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen will, weil er das als sinnvolle Kapitalanlage betrachtet, sollte bei der Auswahl des Objekts sehr sorgfältig vorgehen. Denn eine gute Rendite ist nur dann machbar, wenn nicht unerwartete Zusatzkosten später die Kalkulation infrage stellen.

Darauf müssen Käufer achten

1. Baulichen Zustand prüfen: Bisweilen gibt es große Mehrfamilienhäuser für vergleichsweise wenig Geld. Doch dann sollten Interessenten genau hinschauen: Ist der bauliche Zustand noch zeitgemäß oder gibt es gar erhebliche Mängel? Ein Mehrfamilienhaus mit Wohnungen, in denen nur Gaseinzel- oder Nachtspeicheröfen stehen und das Bad den typisch beigen Charme der 1960er-Jahre versprüht, muss früher oder später aufwendig saniert werden. Noch teurer wird es, wenn zusätzlich bauliche Mängel wie etwa ein feuchter Keller oder Hausschwamm zu beseitigen sind. Eine Totalsanierung kann dann unter Umständen fast so teuer werden, wie der Neubau eines Gebäudes. Ebenfalls nachteilig sind ungünstig geschnittene Grundrisse, wie etwa gefangene Zimmer – also solche, die nicht über den Flur, sondern nur über ein anderes Zimmer begehbar sind.

2. Lage, Lage, Lage: Neben dem Zustand eines Mehrfamilienhauses ist aber auch die Lage der Immobilie wertbestimmend. Ein Gebäude in einem sozialen Brennpunkt ist in der Regel weniger wert, weil die Wohnungen schwieriger vermietbar sind. Das Risiko von Leerständen oder Mietrückständen kann in solchen Häusern größer sein als in einer besseren Lage.

Auf die Lage zu achten, bedeutet umgekehrt aber nicht, ausschließlich nach Mehrfamilienhäusern in Top-Villenlagen zu suchen. Attraktiv sind vielmehr Gebäude, die von einer Vielzahl von Mietern gesucht werden. Durchschnittliche Mieter suchen oft Wohnungen in mittleren, aber gepflegten Lagen mit guter Infrastruktur. Häuser, die diesen Kriterien entsprechen, sind deshalb auch für Kapitalanleger interessant.

3. Ist die Stadt oder die Region auch in Zukunft begehrt? Neben der Lage innerhalb einer Stadt oder Gemeinde kommt es aber auch auf die Zukunftsfähigkeit einer Stadt oder Region an. Manche deutsche Städte haben rückläufigen Bevölkerungszahlen, Überalterung und hoher Arbeitslosigkeit. Immobilien in solchen Städten sind zwar häufig vergleichsweise günstig. Käufer sollten aber bedenken, dass sich die Vermietbarkeit ihrer Immobilie in solchen Städten unter Umständen in Zukunft schwierig gestalten könnte. Deshalb gilt es genau zu prüfen, ob ein Investment in einer solchen Stadt nachhaltig sinnvoll sein kann.

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses sind viele Kostenfaktoren zu berücksichtigen:

1. Kaufnebenkosten nicht vergessen: >Die Kaufnebenkosten sollten nicht unterschätzt werden. Sie setzten sichzusammenm aus Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer. Sie sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Käufer müssen je nach Bundesland mit rund neun bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen.

2. Mietmultiplikator und Rendite ermitteln: Lohnt sich der Erwerb eines Mehrfamilienhauses langfristig? Um diese Frage zu klären, sollten Kaufinteressenten einige Kennzahlen berechnen. Der Mietmultiplikator ist eine einfache Kennzahl, bei der der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete dividiert wird. Ein Multiplikator von zum Beispiel 20 besagt demnach, dass die Immobilie 20 Nettojahresmieten kostet. Dieser Mietmultiplikator sagt noch nichts über die tatsächliche Rendite aus, ist aber ein guter Vergleichsmaßstab, um herauszufinden, ob ein Mehrfamilienhaus im Vergleich zu anderen Angeboten günstiger oder teurer ist.

Die Ermittlung der tatsächlich zu erwartenden Rendite berücksichtigt demgegenüber weitere Faktoren, etwa die jährlichen Bewirtschaftungskosten auf der einen Seite, und hinsichtlich der Anschaffungskosten auch die Kaufnebenkosten. Die Formel hierzu lautet:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Wer sich ein realistisches Bild von der möglichen Rendite verschafft hat, sollte zudem noch prüfen, ob einerseits Mieterhöhungen in naher Zukunft durchsetzbar wären – das würde die Rendite steigern. Andererseits sollten auch in nicht ferner Zukunft fällige Sanierungs- und Renovierungskosten bedacht werden – die wiederum die Rendite senken würden.

3. Finanzierung planen: Neben der Auswahl des richtigen Mietshauses ist vor allem die richtige Finanzierung der Immobilie wesentlich für die künftige Wirtschaftlichkeit. Dabei gilt: Selbst kleine Zinsdifferenzen summieren sich mit der Zeit zu beachtlichen Kostenpositionen.

Auch die Höhe der vereinbarten Tilgung ist ein wesentlicher Aspekt. Wer nur eine sehr geringe Tilgung mit der Bank vereinbart, muss in einer Niedrigzinsphase nur eine vergleichsweise niedrige Monatsrate zahlen. Allerdings dauert es sehr lange, bis ein Darlehen mit nur geringer Tilgung abbezahlt ist. Da die meisten Darlehen eine Zinsbindung von zehn oder 15 Jahren haben, besteht dann ein erhebliches Risiko bei der Anschlussfinanzierung: Nach Ende Zinsbindung werden die Konditionen für die Anschlussfinanzierung neu mit der Bank verhandelt. Besteht dann noch eine hohe Restschuld, würde eine deutliche Zinssteigerung zu erheblich höheren Monatsraten führen.

4. Förderungen und Zuschüsse sichern: >Wer ein Mietshaus oder einen Wohnblock kaufen will, kann unter Umständen aber auch von verschiedenen Förderprogrammen profitieren, die seine finanziellen Aufwendungen senken können. So gibt es verschiedene KfW-Programme, die beispielsweise die energieeffiziente Sanierung mittels vergünstigter Darlehen oder auch Zuschüssen fördern. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BafA) beteiligt sich mittels Zuschüssen an bestimmten Maßnahmen, etwa dem Einbau einer besonders effizienten Heizung.

5. Steuerliche Aspekte können Rendite steigern. Daneben können auch steuerliche Aspekte den Erwerb einesMehrfamilienhauses wirtschaftlich attraktiv machen.

Zum einen können Käufer eines vermieteten Mehrfamilienhauses von der Abschreibung für Abnutzung (AfA) profitieren. Vom Kaufpreis ist dabei zunächst der Wert des Grundstücks abzuziehen, da sich Grundtücke nicht abnutzen und deshalb nicht abgeschrieben werden können. Diese Anschaffungs-und Herstellungskosten können dann 50 Jahre lang jährlich mit zwei Prozent steuerlich geltend gemacht werden, wobei es nicht darauf ankommt, ob es sich um einen Neubau oder ein Bestandsgebäude handelt. Sehr alte Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, können sogar jährlich mit 2,5 Prozent abgeschrieben werden und das 40 Jahre lang.

Ein Beispiel: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus samt Grundstück kostet 800.000 Euro, der Wert des Grundstücks beläuft sich auf 200.000 Euro.

Info

Der Wert des Grundstücks wird in der Regel aufgrund einer Wertermittlung bestimmt, die sich am Gutachterausschuss der Gemeinden orientiert. Die Gutachterausschüsse beziehen ihre Daten dadurch, dass sie Kopien sämtlicher Transaktionen von den Notaren übermittelt bekommen und aus diesen Daten den Wert von Grundtücken innerhalb ihrer Gemeinde ermitteln.

Abgeschrieben können in diesem Fall also insgesamt 600.000 Euro, linear verteilt über einen Zeitraum von 50 Jahren. Pro Jahr sind das also 12.000 Euro, die vom zu versteuerndem Einkommen abgezogen werden können.

Neben der Abschreibung können auch die Schuldzinsen steuermindernd geltend gemacht werden. Wer also beispielsweise den Erwerb seines Mehrfamilienhauses mit einem Fremdkapitalanteil von 500.000 Euro finanziert und 1,5 Prozent Zinsen sowie zwei Prozent Tilgung vereinbart, zahlt eine Monatsrate von rund 1.460 Euro. Der Zinsanteil beläuft sich dabei anfangs auf gut 600 Euro im Monat und kann steuersteuerlich geltend gemacht werden.

Allerdings sinkt der Zinsanteil an der Rate mit fortschreitender Tilgung des Darlehens, während der Tilgungsanteil sukzessive steigt. Dadurch wird der Steuervorteil im Zeitverlauf immer geringer.

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen will, sollte auch auf vertragliche und rechtliche Aspekte achten und sich vorab genau informieren:

Rechtliche Aspekte bei Kauf eines Mehrfamilienhauses

Wer ein Mehrfamilienhaus oder gar einen ganzen Wohnblock kaufen will, sollte auch rechtliche Aspekte beachten.

So verpflichtet die Energieeinsparverordnung (EnEV) Hauseigentümer, bestimmte Standards einzuhalten. Dabei gilt: Es gibt Maßnahmen, die verpflichtend sind und solche, die nur dann vorgenommen werden müssen, wenn bestimmte Sanierungsmaßnahmen ohnehin durchgeführt werden.

Zu den verpflichtenden Maßnahmen gehört zum Beispiel die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des wahlweise des gesamten Daches. Solche energetischen Verbesserungen hätte zwar in vielen Fällen bereits der Vorbesitzer vornehmen müssen. Doch die Erfahrung zeigt, dass manche Eigentümer dies bisher unterließen. Käufer von Mehrfamilienhäusern sollten deshalb schon bei der Besichtigung des Gebäudes genau darauf achten, dass das Dach den Vorgaben der EnEV entspricht oder aber einige tausend Euro in die Nachrüstung einkalkulieren.

Nachrüstpflichten können auch hinsichtlich der Zentralheizungsanlage bestehen: Anlagen, die älter als 30 Jahre sind und nicht bestimmten Effizienzkriterien entsprechen, müssen ausgetauscht werden. Käufer von Mehrfamilienhäusern sollten also noch vor dem Erwerb prüfen, ob die vorhandene Heizungsanlage bald 30 Jahre alt sein wird und dann ausgetauscht werden müsste.

Daneben gibt es weitere EnEV-Pflichten, die aber nur dann greifen, wenn ohnehin saniert wird. So muss zum Beispiel immer dann, wenn mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche grundlegend erneuert werden, eine zeitgenmäße Dämmung angebracht werden. Dies gilt es kalkulatorisch zu berücksichtigen, wenn nach dem Erwerb zeitnah solche Arbeiten durchgeführt werden sollen.

Auch bei der späteren Vermietung der Wohnungen im Mehrfamilienhaus selbst gilt es, steuerliche Fallen zu umgehen. Wer beispielsweise vergünstigt an Angehörige oder auch sonstige Dritte vermietet, kann nicht die gesamte Anschreibung in Anspruch nehmen, sondern nur anteilig: Das gilt dann, wenn die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Eigentumsübertragung: Darauf ist zu achten

In Deutschland können Kaufverträge über Immobilie ausschließlich notariell beurkundet erfolgen. Ein Vertrag auf dem Bierfilz wäre unwirksam. Bei der Vertragsgestaltung sollten Käufer auf Details achten und genau beim Notar nachhaken. Dieser ist verpflichtet, neutral und unparteiisch über die rechtlichen Folgen einzelner Klauseln des Vertrags aufzuklären. Im Zweifel kann es sich lohnen, genau nachzuhaken: Ungünstige Klauseln können später negative finanzielle Folgen haben.

Mehrfamilienhaus jetzt kaufen – ein Ausblick

Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren zumindest in den meisten deutschen Großstädten teils deutlich gestiegen. Das betrifft insbesondere auch Mehrfamilienhäuser, die besonders bei Kapitalanlegern beliebt sind. Grund hierfür: Die anhaltende Niedrigzinsphase.

Geldanleger haben die Immobilie als Kapitalanlage vor allem deshalb wiederentdeckt, weil andere sichere Anlageformen fast keine Zinsen mehr erwirtschaften – schlimmer noch: Kapital vernichten, weil die für festverzinste Anlagen gezahlten Zinsen meist unterhalb der Inflation liegen. Zudem wirken sich die Niedrigzinsen auch massiv auf die Finanzierungskonditionen aus: Vor etlichen Jahren lagen die Zinsen für Hypothekendarlehen oftmals bei rund fünf Prozent. Bei einem (tilgungsfreien) Darlehen über 500.000 Euro bedeutete das, dass monatlich knapp 2.100 Euro alleine für Zinsen an die Bank zu entrichten waren. Bei einem Zinsniveau von 1,5 Prozent beläuft sich die monatliche Zinslast dagegen auf nur noch 625 Euro. In der Praxis können Niedrigzinsen dazu genutzt werden, eine deutlich höhere Tilgung zu vereinbaren, um das Darlehen schneller abzuzahlen.

Allerdings sind die Niedrigzinsen auch ein wesentlicher Grund für die Preissteigerungen bei Immobilien. Ein Teil des Zinsvorteils wird demnach wieder durch den höheren Kaufpreis aufgezehrt. Wer heute ein Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage erwerben will, muss deshalb einerseits besonders sorgfältig bei der Objektauswahl sein, andererseits sollte die Zinsbindung des Hypothekendarlehens möglichst lange gewählt werden. Denn wer sich heute die Niedrigzinsen für 15 oder noch mehr Jahre sichert, muss sich lange Zeit keine Gedanken um die Zinsentwicklung machen.