Renditeobjekte kaufen

Renditeobjekte: Erfolgreich in Immobilien investieren

Die Immobilie als Renditeobjekt verspricht gute Erträge. Doch bei der Auswahl des Objektes und dessen Bewirtschaftung sind einige Regeln zu beachten. Nicht nur Mietshäuser, in manchen Regionen auch Zinshaus genannt, sondern auch Gewerbeimmobilien wie Büros oder SB-Märkte versprechen eine Rendite, die höher ist als die von klassischen, konservativen Bankprodukten.

Wer sein Geld in ein Renditeobjekt investieren will, steht zunächst vor der Frage, welcher Objekttyp für die individuelle Vermögensstrategie am besten geeignet ist. Neben den verfügbaren Mitteln spielt bei der Auswahl auch die eigene Marktkenntnis eine beträchtliche Rolle:

Welche Immobilienarten sich am besten als Renditeobjekte eignen

Als Renditeobjekt eigenen sich die verschiedensten Immobilienarten:

Wohnungen

Wer nicht gleich ein ganzes Zinshaus finanzieren, sondern in kleinerem Rahmen investieren will, entscheidet sich oft für eine vermietbare oder vermietete Wohnung als Renditeobjekt. Allerdings: Nicht alle Wohnungen eignen sich uneingeschränkt als solches. Gerade gut ausgestattete Wohnungen in Bestlagen in großen deutschen Städten sind in den vergangenen Jahren so teuer geworden, dass sich trotz guter Mieteinnahmen und Niedrigzinsen nur noch eine magere Rendite ergibt. Wer ein solches Objekt erwirbt und mit einem hohen Fremdkapitalanteil arbeiten muss, muss wahrscheinlich auf lange Zeit ohne Überschüsse auskommen oder könnte sogar regelmäßig draufzahlen, weil die Darlehensraten und Kosten für Verwaltung und Instandhaltung nur knapp oder nicht mehr durch die Mieteinnahmen gedeckt sind.

Unter Renditegesichtspunkten kann es dann sinnvoller sein, eine Mietwohnung mit eher mittelmäßiger Ausstattung in ordentlicher – aber nicht in Top-Lage zu erwerben. Hier sind die Renditen in der Regel höher. Wer nicht unbedingt auf eine Anlage in einer Metropole fixiert ist, kann auch weitere Standorte in Betracht ziehen, etwa kleinere Städte, die oftmals mit einer höheren Rendite punkten können. Dann gilt es allerdings zu beachten, dass Städte, die in einer strukturschwachen Region liegen, ungewisse Zukunftsaussichten haben, das künftige Leerstandsrisiko könnte also höher sein.

Mietshäuser und Zinshäuser

Unter  Zinshäusern versteht man in der Regel größere Wohn- und Geschäftshäuser oder Mietshäuser, deren Einheiten ausschließlich vermietet werden. Aus Investorensicht besteht der Zweck des Investments darin, regelmäßig eine Miete zu erwirtschaften – daher auch der Begriff Zinshaus. Im Vergleich zum Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Investition in ein ganzes Mehrfamilienhaus meist um ein Vielfaches teurer. Dafür bietet das Mietshaus aber auch eine Reihe von Vorteilen:

• Das Klumpenrisiko ist geringer, als bei einzelnen Einheiten. Steht in einem Zehnfamilienhaus eine Wohnung leer, fließen immer noch 9/10 der Mieteinnahmen, bei der einzelnen Eigentumswohnung gilt: Alles oder nichts.
• Die Rendite von Mietshäusern ist oft höher als die von einzelnen Wohnungen.
• Die Verwaltungskosten sind geringer als diejenigen für Eigentumswohnungen, da es der Verwalter nur mit einem einzigen Eigentümer zu tun hat und es keine Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum gibt.
• Wer größere Handwerkeraufträge erteilt, bekommt oftmals bessere Konditionen als bei der Vergabe kleinerer Aufträge.
• Bei der Finanzierung größerer Beträge gewähren Banken – bei guter Bonität – oft bessere Konditionen als für kleinere Darlehen.

Wohnanlagen

Investoren mit größerem Budget kaufen keine einzelnen Zinshäuser, sondern oft ganze Wohnanlagen, also ganze Gruppen von Wohngebäuden. Wohnanlagen haben manchmal zusätzlich Gemeinschaftseinrichtungen und Grünanlagen für die Bewohner, was diese attraktiv für Mieter machen kann. Ansonsten unterscheiden sich einzelne Zinshäuser und Wohnanlagen eigentlich nur dadurch, dass es sich bei Letzteren um mehrere Gebäude handelt.

Bürogebäude

Manche Investoren erwerben statt Wohn- lieber Gewerbeimmobilien, zum Beispiel Büros. Büroimmobilien haben zwar stellenweise eine höhere Rendite vorzuweisen als Wohnimmobilien, bergen aber einige spezifische Risiken. Dazu zählen:

• Meist werden in einem Bürogebäude größere Büroflächen an nur einen oder wenige gewerbliche Mieter vermietet, bei einem Mietausfall, zum Beispiel infolge einer Insolvenz eines Mieters, macht sich der Mietausfall entsprechend stark bemerkbar.
• Büromieter sind anspruchsvoll: Wird eine Bürofläche zum Beispiel nach zehn Jahren wieder frei, so haben sich oft die Ansprüche an Ausstattung, Technik und Grundrisse geändert. Der Investor muss also mit schnelleren Zyklen bei Investitionen rechnen.
• Der Büromarkt ist zudem stark zyklisch. Sind Büroimmobilien knapp, entstehen in den Folgejahren oft zahlreiche große Bürokomplexe mit dem Ergebnis, dass es zu einem Überhang kommen kann, den der Markt erstmal abbauen muss. Die Folge: In Phasen knappen Angebots lassen sich überdurchschnittliche Renditen erzielen. Bei einem Angebotsüberhang hingegen droht Leerstand – oder man muss potenziellen Mietern erhebliche Zugeständnisse machen, was Miethöhe oder Revitalisierungsmaßnahmen betrifft.

Büroimmobilien haben wie Gewerbeimmobilien im Allgemeinen aber auch einige Vorzüge. So ist das Mietrecht bei Gewerbeimmobilien im Vergleich zu Wohnimmobilien weniger mieterfreundlich, so dass Gewerbemietverträge viel freier Verhandelt werden können. Üblich sind bei Büroimmobilien zudem lange Vertragslaufzeiten, von zum Beispiel fünf oder zehn Jahren.

Bei der Auswahl der Mieter ist große Sorgfalt geboten: Große, international agierende Konzerne bieten oft viel Sicherheit, aber auch Kanzleien sind meist gute Mieter. Bei Neugründungen oder Start Ups besteht immer das Risiko, dass es die Firma in wenigen Jahren nicht mehr gibt.

Grundsätzlich sollten Investoren, die eine Büroimmobilie als Renditeobjekt erwerben wollen, gute Kenntnisse über den Markt haben oder zumindest bei ihrer Suche mit Profis wie Immobilienmaklern und Steuerberatern zusammenarbeiten.

Einkaufszentren, SB-Märkte

Gute Marktkenntnisse sind auch vorteilhaft, wenn man in Einkaufszentren oder SB-Märkte investieren will. Hier treffen oft gute Renditen mit erhöhtem Risiko zusammen. Denn Einkaufszentren haben oft einen großen Ankermieter. Fällt dieser weg, entfällt oft auch die Geschäftsgrundlage für die kleineren Geschäfte, die in diesem Einkaufszentrum sind.

Industrieanlagen

Industrieanlagen, Lager- und Logistikimmobilien sowie Produktionsstätten sind ebenfalls eher ein Investments für Profis, die sich mit dem Markt auskennen. Auch hier sind gute Renditen möglich, da eine solche Immobilie aber oft an einen einzigen Mieter vermietet wird, muss gewährleistet sein, dass es potenzielle Nachmieter gibt, wenn dieser wegfällt.

Worauf bei der Auswahl des Renditeobjektes zu achten ist

Nicht jede Immobilie, die anfangs einen guten Eindruck macht, erweist sich als rentabel. Investoren sollten auf einige Dinge achten:

1. Baulicher Zustand

Nicht nur offensichtliche Mängel wie etwa Schimmelbefall sollten die Wahl des Renditeobjekts beziehungsweise den Preis beeinflussen, sondern auch der allgemeine bauliche Zustand der Immobilie. Alte, schlecht isolierende Fenster, fehlende Dämmung oder eine veraltete Haustechnik können entweder ein Ausschlusskriterium sein oder sollten den Kaufpreis des Objektes zumindest deutlich senken. Denn dann sind kostspielige Sanierungen in der Zukunft unumgänglich.

2. Grundrisse und künftige Nutzungsmöglichkeiten

Auch die Grundrisse und die Frage nach künftigen Nutzungsmöglichkeiten sind von Interesse. Bei Wohnimmobilien sollten die Grundrisse zeitgemäß sein, gefangene Zimmer – also solche, die nicht vom Flur aus, sondern nur über ein anderes Zimmer begehbar sind – finden sich in manchen Altbauten, sind aber heute nicht mehr zeitgemäß. Zudem sollten die Zimmer ausreichend groß sein – insbesondere auch das Badezimmer. Bei Gewerbeimmobilien ist es wichtig, dass sich das Objekt möglichst für eine Vielzahl von Branchen und damit für viele potenzielle Nachmieter eignet.

3. Zukunftspotenzial, Lage und Infrastruktur

Wer sich für eine Renditeimmobilie entscheidet, sollte nicht nur die aktuelle Mietrendite im Blick haben, sondern auch das Zukunftspotenzial der Immobilie einschätzen. Gerade in Städten mit schrumpfender Bevölkerung sind die Renditen zwar aktuell hoch, es ist aber nicht sicher, ob die jeweilige Immobilie auch in Zukunft noch leicht zu vermieten ist – ein leerstehendes Objekt kostet laufende Unterhaltskosten, erwirtschaftet aber keinen Ertrag. Die hohe Rendite kann sich künftig dann schnell in hohe Verluste umkehren. Auch auf Lage und Infrastruktur sollten Investoren achten, das gilt sowohl für Gewerbe- als auch für Wohnimmobilien. Denn eine unattraktive Lage oder fehlende Infrastruktur kann auch dann die künftige Vermietung erschweren.

Renditeobjekte richtig kalkulieren

Bei Renditeobjekten kommt es maßgeblich auf die künftige Rendite an. Deshalb sollten Anleger noch vor dem Erwerb gründlich kalkulieren:

Kaufnebenkosten

Neben dem eigentlichen Kaufpreis muss der Erwerber zusätzlich Kaufnebenkosten tragen. Diese variieren abhängig vom Bundesland und belaufen sich auf rund acht bis 15 Prozent des Kaufpreises, sofern ein Makler eine Vermittlungsprovision erhält.

Mietmultiplikator und Nettorendite

Einen ersten Anhaltspunkt darüber, ob eine Immobilie im Vergleich zu anderen Immobilien günstig oder teuer ist, liefert der Mietmultiplikator. Er wird berechnet, indem der Kaufpreis mit der Jahreskaltmiete dividiert wird. Eine Immobilie für eine Million Euro und Jahresmieteinnahmen von 50.000 Euro hat demnach einen Multiplikator von 20. Je höher der Multiplikator, desto teurer ist die Immobilie. Der Mietmultiplikator sagt aber noch nichts über die Nettorendite aus. Bei dieser werden die jährlichen Bewirtschaftungskosten einerseits und die Kaufnebenkosten andererseits berücksichtigt. Die Formel lautet:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Das obige Objekt hat demnach eine Nettorendite von rund 3,6 Prozent, wenn man von jährlichen bewirtschaftungskosten von 10.000 Euro und Kaufnebenkosten in Höhe von 100.000 Euro ausgeht.

Finanzierungsmöglichkeiten bei Banken

Großen Einfluss auf die künftige Rentabilität eines Renditeobjekts haben die Konditionen der Bankfinanzierung. Dabei gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger sind die Zinsen. Doch auch die Konditionen der Banken unterscheiden sich erheblich. Bei einer Finanzierungssumme von 800.000 Euro und zwei Prozent Anfangstilgung bedeuten zwei statt 1,5 Prozent Zins innerhalb von zehn Jahren einen Unterschied von über 35.000 Euro.

Künftige Kosten

Der langfristige Ertrag eines Renditeobjekts hängt auch davon ab, welche Kosten künftig anfallen werden. Umfangreiche Sanierungsarbeiten, die in der Zukunft fällig werden, müssen einkalkuliert werden. Zwar können Vermieter bestimmte Sanierungskosten in Form einer Modernisierungsmieterhöhung auf ihre Mieter umlegen, doch reine Kosten der Instandsetzung oder Instandhaltung sind allein Sache des Vermieters. Das heißt: Maßnahmen, die zum Beispiel dabei helfen, Energie einzusparen wie eine Dämmung oder eine besonders effiziente Heizungsanlage können eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigen, die Neueindeckung eines maroden Daches oder der Austausch von undichten Wasserleitungen nicht.

Abschreibungen und steuerliche Aspekte

Wer eine Immobilie erwirbt, kann steuersenkend eine AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend machen. Sie beträgt bei Wohnimmobilien jährlich zwei Prozent des Kaufpreises ohne den Grundstückswert, beziehungsweise zwei Prozent der Herstellungskosten. Bei denkmalgeschützten Immobilien ist die AfA wesentlich höher. Für Neubauten gibt es zeitlich bis Ende 2021 begrenzt eine Sonderabschreibung. Die steuerlichen Absetzbarkeiten erhöhen die Rendite einer Immobilie.

Erträge bei einem späteren Verkauf – Vorsicht Steuerfallen

Der Wert guter Renditeobjekte steigt für gewöhnlich im Zeitverlauf. Ein Teil der Rendite kann sich dann auch aus dem Verkauf der Immobilie ergeben. Allerdings besteht dann die Gefahr, dass der Fiskus einen Teil des Veräußerungsgewinnes haben will. Das ist dann der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Dann berechnet das Finanzamt eine Spekulationssteuer. Diese berechnet sich zum Leidwesen von Anlegern nicht nur aus der Differenz aus Erlös abzüglich Verkaufskosten minus Anschaffungskosten zuzüglich Kaufnebenkosten, in diesen Fällen wird die bereits gewährte AfA nachträglich sozusagen rückabgewickelt. Unter Umständen kann dann im Jahr der Veräußerung eine satte Steuernachzahlung fällig werden.

Weitere Steuerfallen für Investoren sind:

• Die Drei-Objekt-Regel: Wer mehr als zwei Immobilien innerhalb von fünf Jahren mit Gewinnerzielungsabsicht kauft und wieder veräußert, gilt vor dem Fiskus in der Regel als gewerblicher Immobilienhändler und muss entsprechend Steuern zahlen.
• Wer innerhalb von drei Jahren nach Erwerb mehr als 15 Prozent der Erwerbskosten für Sanierungen aufwendet, kann diese kosten nicht in kurzer Zeit, sondern nur im Rahmen der linearen Immobilien-AfA steuerlich geltend machen.

Käufer von Renditeimmobilien sollten diese steuerlichen Aspekte berücksichtigen, um keine finanziellen Nachteile zu erleiden.

Fazit: Marktkenntnisse und sorgfältige Kalkulation schützen vor Fehleinschätzungen

Der Kauf einer Renditeimmobilie ist in der Regel mit hohen Kosten verbunden und sollte gut kalkuliert werden. Wer hinsichtlich Marktkenntnissen, Immobilien-Erfahrung und steuerliche  Aspekten Defizite hat, sollte die Hilfe von Profis wie erfahrenen Immobilienmaklern, Sachverständigen oder Steuerberatern in Anspruch nehmen.