Wohnung kaufen, Eigentumswohnung

Rund 14 Prozent aller Haushalte leben in einer Eigentumswohnung. Damit zählt diese nach dem Einfamilienhaus zur häufigsten Form von Haus- und Grundbesitz in Deutschland. Eine Wohnung zu kaufen empfiehlt sich für Personen, die ihre Eigentumswohnung zum Vermieten nutzen oder direkt in der Stadt wohnen möchten. Denn gerade in zentralen Lagen stehen mehr Eigentumswohnungen zur Verfügung als Häuser, die gekauft werden können. Welche Vorteile der Kauf einer Wohnung mit sich bringt und auf was potentielle Eigentümer achten sollten. 

Wohnen im Eigentum: Vorteile und Nachteile

Soll ich eine Wohnung kaufen oder mieten? Auch wenn die hohe Kaufsumme zunächst abschreckend wirkt, lohnt sich der Wohnungskauf meist langfristig als Kapitalanlage. Gerade Ballungszentren sind lukrativ, weil dort die Mieten konstant steigen.

Diese Vorteile sind es wert, eine Wohnung zu kaufen:

• Es ist in der Regel teurer, in vergleichbarer Wohnlage ein Haus statt eine Wohnung zu kaufen.
• In zentralen Lagen gibt es mehr Wohnungen als Häuser zu kaufen.
• Ändert sich die persönliche Lebenssituation, beispielsweise durch einen Umzug, lässt sich die Wohnung vermieten.
• Bewohner der eigenen vier Wände sind unabhängig von den Mietpreisentwicklungen, da regelmäßige Mietzahlungen und Mieterhöhungen wegfallen.
• Rentner, die in einer Eigentumswohnung leben, haben mehr von ihrer Rente. Schließlich müssen sie keine Miete bezahlen. Aus diesem Grund ist es für die eigene Altersvorsorge ideal, eine Wohnung zu kaufen.
• Die Immobilie ist Bestandteil der Erbmasse, so dass die eigenen Kinder später von der Kapitalanlage profitieren.

Allerdings bringt eine Eigentumswohnung Verpflichtungen mit sich. Eigentümer müssen sich vor dem Kauf über zusätzliche Kosten und Aufgaben bewusst werden:

• Der Eigentümer trägt die finanziellen Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung.
• Es fällt ein monatliches Hausgeld für laufende Ausgaben an, die das Gemeinschaftseigentum wie Keller und Treppenhaus betreffen. Dazu gehören Betriebskosten, Heizungskosten, Warmwasserkosten, Instandsetzungsrücklagen und Hausverwaltungskosten.
• Es gibt eine Eigentümerversammlung, die Beschlüsse, beispielsweise hinsichtlich baulicher Maßnahmen, der Bildung von Rücklagen oder der Verteilung von Kosten, trifft.
• Ändert sich der Arbeitsort oder bekommt die Familie Zuwachs, ist ein Umzug nötig. Bei einer gekauften Wohnung vergrößert sich der Aufwand im Vergleich zu einer Mietwohnung, denn der Wohnungseigentümer muss einen Mieter oder einen neuen Käufer finden.

Eigentumswohnung kaufen und vermieten: Das ist zu beachten

Alle, die eine Wohnung kaufen, können entweder selbst darin wohnen oder die Wohnung vermieten. Eine Vermietung macht Sinn, wenn jemand mindestens zwei Eigentumswohnungen besitzt und in einer seiner Wohnungen lebt. Plant der Wohnungssuchende selbst in der Immobilie zu wohnen, ist die Festlegung der Suchkriterien für die zukünftige Bleibe einfach. Denn die Wohnung muss den Geschmack des potentiellen Eigentümers treffen und seine Ansprüche an die Infrastruktur erfüllen.

Möchten Käufer die Wohnung von Anfang an vermieten, ist eine andere Herangehensweise notwendig, um schnell einen Mieter zu finden und langfristig Gewinn zu erzielen. Dazu zählen folgende Kriterien, über die man sich beim Kauf einer Wohnung Gedanken machen sollte: 

Zukünftige Mieter: Studenten und weniger zahlungskräftige Singles bevorzugen Ein-Zimmer-Appartements. Diese Wohnungen sind in der Regel schnell vermietet, haben aber einen größeren Mieterwechsel. Studenten ziehen nach dem Studium oft in eine andere Stadt, Singles suchen sich eine neue Bleibe, wenn sie mit einem neuen Partner zusammenziehen. Wohnungen mit mehr als drei Zimmern sind für Familien interessant. Diese bleiben meist länger in der gleichen Wohnung.

Gute Lage: Eine gute Infrastruktur mit Supermärkten, Kultureinrichtungen und Unternehmen, die Arbeitsplätze bereitstellen, machen eine Wohnlage attraktiv. Eine Wohngegend mit positiven Entwicklungsperspektiven wird auch in mehreren Jahren noch interessant für Mieter sein.

Zustand der Immobilie: Um den Allgemeinzustand des Anlageobjekts zu bewerten, ist die Unterstützung eines Gutachters ratsam. Dieser kann die möglichen Renovierungskosten sowie versteckte Altlasten und Baumängel feststellen. Solche Mängel könnten für den zukünftigen Eigentümer hohe Kosten nach sich ziehen und den erhofften Gewinn reduzieren.

Geringe Nebenkosten für Mieter: Eine schlechte Wärmedämmung oder veraltete Heizanlagen treiben die Nebenkosten für Mieter in die Höhe. Zu hohe Nebenkosten schrecken viele Wohnungssuchende ab, da diese nicht nur die Kaltmiete, sondern die Warmmiete inklusive Strom und Heizung im Blick haben.

Grundriss der Wohnung: Mieter bevorzugen große, helle Räume statt kleine oder ungünstig geschnittene Zimmer. Ist der Grundriss der favorisierten Wohnung nicht perfekt, kann ein Gutachter feststellen, ob sich die Zimmeraufteilung mit angemessenem Aufwand ändern lässt. Das lohnt sich, sofern Lage und Preis der Immobilie passen. 

Wohnungstypen: Welche Wohnung passt zu mir?

Penthouse, Loft oder Maisonette – es gibt viele verschiedene Arten von Wohnungen zu kaufen. Welcher Wohnungstyp der richtige für den zukünftigen Eigentümer ist, hängt neben dem persönlichen Geschmack von den finanziellen Möglichkeiten ab. Hat der Kaufwillige eine Wohnungsart ins Auge gefasst, kann er dies als Suchkriterium in der Online-Suche auf immowelt.de festlegen. Folgende Wohnungstypen stehen zur Auswahl:

Terrassen-Wohnung: Wohnung mit Terrasse.

Loft: Eigentumswohnung mit großzügig bemessener Fläche und hohen Decken in ehemaligen Industrie- und Lagerhallen.

Apartment: Kleine Eigentumswohnung, häufig eine Einliegerwohnung. Das ist eine Wohnung mit separatem Eingang innerhalb eines großen Einfamilienhauses. Diese Wohnungsart kann man möbliert auf eine begrenzte Zeit vermieten.

Etagenwohnung: Alle Eigentumswohnungen ab dem ersten Stock eines Wohngebäudes.

Maisonettewohnung: Zweigeschossige Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

Penthouse: Freistehende Wohnung, die auf das Flachdach eines Hauses aufgesetzt wurde.

Rohdachboden: Ausbaubarer Dachboden in einem Wohngebäude.

Wie suche ich nach einer Eigentumswohnung?

Wer bei der Wohnungssuche Immobilienanzeigen mit guten Beschreibungen und aussagekräftigen Bildern bevorzugt, sollte in Online-Portalen wie immowelt.de stöbern. Dort gibt es eine Vielzahl an Exposés. Makler, Bauträger und Privatanbieter bieten zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen an. Das bedeutet, dass es sowohl provisionspflichtige als auch provisionsfreie Wohnungen gibt.

Die vorhandenen Exposés und die Kaufpreisstatistiken der jeweiligen Stadt helfen im ersten Schritt zur Orientierung auf dem regionalen Immobilienmarkt: Welche Größe, Ausstattung und Lage gibt es zu einem bestimmten Preis in der gewünschten Gegend zu kaufen? Hat sich der Wohnungssuchende einen Überblick verschafft und entschieden, welchen Kriterien seine zukünftige Unterkunft entsprechen soll, geht die Wohnungssuche los. Zunächst ist im Suchfeld auf immowelt.de anzugeben, dass es sich um eine Wohnung zum Kaufen handelt und wo die Wohnung liegen soll. Mit dem Klick auf „Suchen“, erhält der Nutzer eine Ergebnisliste mit Immobilienanzeigen aus der festgelegten Region. Die Suche lässt sich präzisieren, indem der Interessent den gewünschten Immobilienpreis, die Wohnfläche, Zimmeranzahl und das Baujahr der Traumwohnung definiert.

Um die Ergebnisliste besser auf die eigenen Bedürfnisse anzupassen, kann der Nutzer weitere Kriterien auswählen. Diese beziehen sich auf Ausstattung und Merkmale wie Garten, Garage oder Barrierefreiheit. Des Weiteren lassen sich die Wohnungslage und das Geschoss sowie die Wohnungsart auswählen. Findet der Wohnungssuchende ein gewünschtes Suchkriterium wie Fußbodenheizung, Außen-Stellplatz oder Pool nicht, haben sie die Möglichkeit, dieses Merkmal in das freie Suchfeld einzutragen.

Im letzten Schritt klickt der Nutzer auf den Button „Ergebnisse anzeigen“ und er erhält alle Exposés, die seinen Suchkriterien entsprechen. Klickt er diese an, erscheinen Fotos und detaillierte Informationen zu Energieverbrauch, Lage und Ausstattung der zum Kauf angebotenen Wohnungen.

Stolperfallen beim Wohnungskauf

Die Vorteile einer Eigentumswohnung sind verlockend: Etwas für die Altersvorsorge tun und nie wieder Miete zahlen. Das könnte manchen zu einem unüberlegten Kauf antreiben. Allerdings gibt es Stolperfallen beim Wohnungskauf, die Interessenten vorher prüfen müssen:

Aufstellung der persönlichen Ausgaben: Das Wichtigste ist, sich im Vorfeld über die monatlich zahlbare Rate Gedanken zu machen, falls ein Kredit für den Wohnungskauf nötig ist. Dazu ist eine Bilanz zu den monatlichen Ausgaben beispielsweise für Essen, Versicherungen, Auto und Urlaub sowie eine Einschätzung der finanziellen Situation in den kommenden Jahren notwendig. Bleibt das Einkommen beispielsweise stabil oder verringert es sich durch Arbeitslosigkeit oder Familienzuwachs?

Folgekosten bei gebrauchter Wohnung: Entscheidet sich ein Käufer für eine gebrauchte Wohnung, ist eine sorgfältige Wohnungsbesichtigung mit einem Sachverständigen empfehlenswert. Dieser schätzt ein, ob Reparaturen notwendig sind. Darüber hinaus geben die Protokolle der Eigentümerversammlung Aufschluss über geplante Investitionen am Gebäude. Diese Folgekosten sind in die Entscheidung für oder gegen den Kauf der Wohnung miteinzubeziehen.

Baubeschreibung bei neuer Wohnung: Bevorzugen Kaufwillige eine neu gebaute Wohnung, existiert diese zum Kaufzeitpunkt oftmals im Rohbau oder ist erst in Planung. Die Baubeschreibung enthält die Leistungen, die der Bauträger durchführen muss. Was nicht Inhalt ist, muss der zukünftige Eigentümer selbst leisten. Die Baubeschreibung sollte am besten ein Experte überprüfen.

Kosten nicht unterschätzen: Ein finanzieller Puffer ist besser als ein zu knapp bemessener Finanzierungsplan. So bleibt Spielraum, falls die Eigentümergemeinschaft beispielsweise eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklagen beschließt oder vorher nicht eingeplante Reparaturen anfallen.

Tipps für die Wohnungsbesichtigung

Ganz gleich, ob Interessenten eine Wohnung mieten oder eine Wohnung kaufen möchten - Größe, Schnitt und Lage müssen stimmen. Käufer sollten jedoch etwas genauer hinsehen als Mieter, denn Mängel könnten zu unvorhergesehenen Kosten führen. Feuchtigkeit oder Risse im Mauerwerk lassen sich während der Wohnungsbesichtigung auf Anhieb erkennen. Es gibt aber auch Schäden, die für Laien nicht sichtbar sind. Aus diesem Grund sollten Käufer einen Sachverständigen bei der Wohnungsbesichtigung hinzuziehen. Dieser hat ein Auge für versteckte Mängel und dokumentiert sie. Bei einer Preisverhandlung können Kaufinteressenten diese Beschädigungen als Argumente für einen günstigeren Preis einsetzen.

So finanziere ich meine Eigentumswohnung

Wer eine Wohnung kauft, muss mit einer langfristigen finanziellen Belastung bis zu 30 Jahren rechnen. Deshalb ist ein gut durchdachter Finanzierungsplan notwendig. Ein Blick in die Zukunft ist schwierig. Doch Kaufwillige sollten sich überlegen, ob die aktuelle Einkommenshöhe dauerhaft bestehen bleibt. Durch Familienzuwachs oder einen Jobwechsel ist die Reduzierung des monatlich verfügbaren Budgets möglich.

Bei der Erstellung des Finanzierungsplans wird zunächst der Kaufpreis der Wohnung zuzüglich aller Nebenkosten wie Maklercourtage, Notar- und Gerichtskosten angegeben. Der Eigenkapitalanteil sollte mindestens die Nebenkosten des Wohnungskaufs abdecken. Im Idealfall wird noch ein Teil der Kaufsumme beglichen. Banken bieten zwar Kredite an, die sie ohne Eigenkapital bewilligen. Doch diese Angebote gehen meist mit einem massiven Zinsaufschlag aufgrund des höheren Risikos für die Bank einher.

Die Lebens- und Vermögensverhältnisse des potentiellen Käufers entscheiden darüber, welches Finanzierungsmodell sinnvoll ist. Daher gibt es keinen allgemein gültigen Finanzierungsplan. Er muss individuell erstellt werden. Um die passende Baufinanzierung zu finden, sind Gespräche mit verschiedenen Banken und der Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote ratsam. Die klassische Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen und über Bausparverträge ist für Laien nachvollziehbar und planbar.
Darüber hinaus lohnt es sich, die bestehenden Förderprogramme zu prüfen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet beispielsweise Kredite mit günstigen Zinsen zur Finanzierung energieeffizienter Immobilien an.

Das Wohnriester-Modell verspricht ebenfalls Einsparungen bei der Baufinanzierung. Finanzierungsrechner helfen bei der Planung des Immobilienkaufs. Weitere Informationen zum Thema Hauskauf und Baufinanzierung finden sich in unserem Ratgeber.

Der Wohnungskaufvertrag

Ist die Eigentumswohnung gefunden und die Finanzierung geklärt, geht es im nächsten Schritt an die Prüfung und Unterzeichnung des Wohnungskaufvertrags. Die Unterzeichnung des Vertrags zieht weitreichende Konsequenzen in finanzieller und rechtlicher Hinsicht nach sich. Daher ist die Prüfung des Vertragsentwurfes durch einen Anwalt wichtig. Anschließend lassen sich gegebenenfalls Änderungswünsche mit dem Verkäufer besprechen. Folgende Klauseln regelt der Wohnungskaufvertrag:

• Vertragsparteien
• Grundbuchrelevante Regelungen
• Kaufgegenstand inklusive der zugehörigen Nebenflächen
• Kaufpreis inklusive geleisteter Anzahlungen
• Berücksichtigung der Teilungserklärung
• Zahlungsmodalitäten
• Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten
• Übergabebedingungen
• Gefahr-, Nutzungs- und Lastenübergabe
• Steuern und Kosten wie aktuelle Höhe des Hausgeldes bei gebrauchten Immobilien
• Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Schlussregelungen

Umzug in die Eigentumswohnung

Nachdem man die Wohnung gekauft hat und die Wohnungsübergabe beendet ist, kann die Eigentumswohnung bezogen werden. Dabei gibt es vieles zu organisieren und Fristen einzuhalten. Vorlagen für Umzugschecklisten sind eine gute Planungsgrundlage und Erinnerungsstütze. Dort können Termine, Aufgaben und persönliche Notizen zum Umzug hinterlegt werden. Darüber hinaus bietet immowelt.de einen E-Mail-Service an. Aktiviert man diesen, erhält man wöchentlich eine Übersicht über die anstehenden Aufgaben aus der Umzugscheckliste per Mail. Der Umzugs-Ratgeber stellt weitere Informationen rund um den Wohnortwechsel bereit.

Friedlicher Umgang mit den Nachbarn

Wohnungseigentümer können sich ihre Nachbarn in der Regel nicht aussuchen. Um die nachbarschaftlichen Beziehungen angenehm zu gestalten, sollte man die allgemein akzeptierten Umgangsformen beachten. Beispielsweise sorgen ein höflicher Umgangston und ein gegenseitiger Gruß im Treppenhaus für ein angenehmes Miteinander. Zudem lassen sich bei einer kurzen Vorstellungsrunde erste Kontakte zu den neuen Nachbarn knüpfen, nachdem die Wohnung gekauft wurde. Bei Konfliktsituationen gilt es sachlich zu bleiben. Statt im Falle einer Ruhestörung sofort die Hausverwaltung oder die Polizei einzuschalten, sollte man zuerst das persönliche Gespräch suchen. Auf diesem Weg findet sich oft eine Lösung, mit der beide Parteien leben können. Bleibt das Gespräch erfolglos, hilft ein Mediator, der zwischen den streitenden Parteien vermittelt.

Die eigene Wohnung: Sinnvolle Kapitalanlage?

Ob es sich lohnt, eine Wohnung zu kaufen, hängt von den individuellen Rahmenbedingungen ab. Daher sollte sich jeder vor der Wohnungssuche Gedanken über seine aktuelle finanzielle, berufliche und familiäre Situation sowie über seine Zukunftspläne machen. Besonders die langfristige finanzielle Belastung ist ein Aspekt, den Interessenten intensiv prüfen sollten, bevor sie eine Wohnung kaufen.

Wann lohnt sich kaufen statt mieten?

In vielen Fällen lohnt sich kaufen statt mieten: Bei günstigen Zinsen und moderaten Immobilienpreisen dient der Kauf der Absicherung und dem Vermögensaufbau.

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Monatlichen Nebenkosten

Beim Wohnungskauf dürfen die laufenden Nebenkosten nicht übersehen werden, die später regelmäßig anfallen und für einen Selbstnutzer höher sind als für einen Mieter.

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Immobilienfinanzierung

Fast jeder, der eine Eigentumswohnung kaufen will benötigt eine Finanzierung um den Kaufpreis zu stemmen. Bei einer solchen Investition ist es wichtig den Überblick zu behalten.

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