Tilgungsrechner

Tilgungsrechner – Ein Darlehen optimal zurückzahlen

Kaum einer kann die hohen Kosten, die beim Immobilienerwerb anfallen, ohne Kredit stemmen. Um die Finanzierung auf sichere Füße zu stellen, sollten Kreditnehmer sich im Vorfeld durchrechnen, wie sie das Darlehen am optimal tilgen können. Der Tilgungsrechner von immowelt.de hilft dabei.

Wer sich eine Immobilie zulegen möchte – egal ob neu gebaut oder gebraucht –, kann diese nur selten mit dem eigenen Ersparten bezahlen. Die Lösung ist in der Regel ein Darlehen von einem Kreditinstitut. Doch ein Kredit will gut durchdacht sein, schließlich muss der Schuldenberg auch wieder abgebaut werden. Da lohnt es sich, sich schon im Vorhinein mit der Tilgung zu beschäftigen. Denn wenn diese nicht gut kalkuliert ist und der Kreditnehmer sich überschätzt, kann es passieren, dass er die Immobilie wieder verkaufen muss oder sie gar zwangsversteigert wird.

Was bedeutet Tilgung?

Der Begriff Tilgung bedeutet schlicht Rückzahlung. Das geliehene Geld muss schließlich irgendwann an das Kreditinstitut zurückgezahlt werden. Dabei gibt es drei verschiedene Arten der Tilgung:

Typ 1: Endfällige Tilgung

Bei einer endfälligen Tilgung zahlt der Darlehensnehmer über die Laufzeit des Kredits nur die Zinsen – quasi die Leihgebühr für das Darlehen – an die Bank. Die eigentlich geliehene Summe muss er am Ende der Laufzeit in einem Stück tilgen. Diese Art der Tilgung eignet sich vor allem dann, wenn der Kreditnehmer weiß, dass er zu einem späteren Zeitpunkt eine bestimmte Menge Geld bekommen wird.

Im Gegensatz zu diesem sogenannten Fälligkeitsdarlehen stehen Tilgungsdarlehen, die sich in Raten- und Annuitätendarlehen unterteilen lassen. Hierbei wird der Kredit schon während der Laufzeit getilgt.

Typ 2: Ratentilgung

Bei einer Ratentilgung sinkt mit Dauer der Kreditlaufzeit die zu zahlende Rate stetig. Dabei bleibt die Tilgungsrate immer gleich, die Zinshöhe verringert sich aber mit jeder gezahlten Rate. Das liegt daran, dass sich die Zinsen immer an der neuen Restschuld orientieren und somit automatisch Ratenzahlung für Ratenzahlung weniger werden.

Typ 3: Annuitätentilgung

Diese Form der Tilgung ist die wohl beliebteste, da sie dem Kreditnehmer sehr viel Planungssicherheit bietet. Anders als bei der Ratentilgung bleibt bei der Annuitätentilgung die monatliche Rate konstant. Durch die sinkende Restschuld sinkt auch der Zinsanteil stetig. Im gleichen Maße steigt jedoch der Tilgungsanteil, sodass die monatliche Rate gleichbleibt.

Typ 4: Volltilgung

Die Volltilgung ist eine Sonderform des Annuitätentilgung. Während bei der normalen Annuitätentilgung am Ende der Zinsbindung eine Restschuld übrigbleiben kann, wird bei der Volltilgung die monatliche Rate so hoch angesetzt, dass mit Ablauf der Zinsbindung das Darlehen inklusive der anfallenden Zinsen vollständig abbezahlt ist.

Die Tilgungsarten im Direktvergleich

Je nach Tilgungsart muss der Kreditnehmer mit mehr oder weniger hohen Zinszahlungen rechnen. Auch die Restschuld ist unterschiedlich hoch.

So funktioniert der Tilgungsrechner

Mit dem Tilgungsrechner von immowelt.de können sich Kaufinteressenten vorab einen Überblick über die verschiedenen Tilgungsmöglichkeiten des Kredits verschaffen und so herausfinden, was für sie die bestmöglichen Konditionen im Hinblick auf Laufzeit, Sollzinsbindung und anfängliche Tilgung sind.

Notwendig sind dafür die Angaben des Bundeslandes, in dem die Immobilie gekauft wird und der Kaufpreis. Die Nebenkosten werden automatisch berechnet, können aber auch manuell angepasst werden.

Kreditnehmer sollten laut einer Faustregel für eine solide Finanzierung etwa 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten als Eigenkapital mitbringen. Der immowelt.de-Tilgungsrechner geht daher automatisch von eben jenen 20 Prozent aus, jedoch kann auch dieser Betrag noch geändert werden.

Voreingestellt sind außerdem typische Werte für die Tilgung. Zinsbindung, Tilgungsrate und Sollzinssatz können aber über den Regler individuell eingestellt werden. Jede Änderung von anfänglicher Tilgung und Sollzinssatz hat sofort Einfluss auf die mögliche monatliche Rate, die stets angezeigt wird.

Im jeweiligen Tilgungsplan sind dann über die angegebene Zinsbindungszeit die Jahresraten, die jährlichen Zinse, die jährlichen Tilgungen sowie die Restschuld für das jeweils folgende Jahr zu sehen. Ist am Ende der Zinsbindung das Darlehen noch nicht vollständig getilgt, so wird in gezeigt, wie lange die Anschlussfinanzierung bei gleichbleibendem Sollzins dauern würde.

Die Vorteile einer hohen anfänglichen Tilgung

Die Restschuld, die am Ende der Zinsbindung übrigbleibt, hängt zum einen von der Laufzeit des Kredits ab, zum anderen von der Höhe der anfänglichen Tilgung. Je höher diese ausfällt, desto geringer fällt die Restschuld aus. Generell ist der Kredit also schneller komplett getilgt. Hinzu kommt, dass eine höhere Tilgung die Sache nicht nur schneller, sondern auch billiger macht, denn es fallen gleichzeitig auch weniger Zinsen an.

Die Vorteile einer hohen Anfangstilgung zusammengefasst:

• geringere Restschuld für die Anschlussfinanzierung
• geringere Zinskosten durch die schneller sinkende Restschuld
• schnellere Tilgung des gesamten Darlehens

Durch Sondertilgung schneller ans Ziel

Neben einer hohen anfänglichen Tilgung ist die Sondertilgung eine weitere Möglichkeit, um die Restschuld zu senken. Viele Banken bieten Kreditnehmern die Möglichkeit, einmal jährlich eine Sonderzahlung in Höhe von einem gewissen Prozentsatz der Nettodarlehenssumme zu leisten. Das Sondertilgungsrecht muss aber vertraglich festgehalten sein. Spontane, also nicht abgesprochene Sondertilgungen sind nicht möglich.

Wichtig: Das Sondertilgungsrecht ist, wie der Name sagt, ein Recht und keine Pflicht. Wer also in einem Jahr keine Sondertilgung leisten kann, kann es einfach unterlassen, ohne dass er deswegen mit Konsequenzen rechnen muss.