Ein immowelt Ranking der 107 kreisfreien Städte, in dem die monatlichen Median-Bruttogehälter mit den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen verglichen wurden, zeigt:

• Spitzenplatzierung für Salzgitter: Wohneigentum kostet im Schnitt 1.604 Euro pro Quadratmeter – das mittlere monatliche Bruttogehalt ist mit 4.487 Euro fast dreimal so hoch
• Auf den Plätzen 2 bis 5 folgen Pirmasens, Dessau-Roßlau, Gera und Gelsenkirchen, die durch niedrige Immobilienpreise überzeugen
• Städte mit den höchsten Gehältern: Ingolstadt im Leistbarkeits-Ranking auf Platz 57, Wolfsburg auf Rang 14
• Schlusslichter: In München, Hamburg und Potsdam halten die Gehälter nicht mit den Kaufpreisen Schritt

Nürnberg, 31. August 2023. Die jahrelangen Preisanstiege sowie das hohe Zinsniveau haben den Immobilienkauf deutlich erschwert. Ein Leistbarkeits-Ranking von immowelt zeigt jedoch, dass es nach wie vor Städte gibt, in denen der Wohnungskauf auch für Normalverdiener möglich ist. Das beste Verhältnis zwischen Einkommen und Immobilienpreisen besteht laut Untersuchung in Salzgitter: Dort beträgt das monatliche Bruttogehalt der Einwohner 4.487 Euro und somit das 2,8-fache des Quadratmeterpreises einer Bestandswohnung (1.604 Euro). Für die Erstellung des immowelt Rankings wurde in jeder der 107 kreisfreien Städte der Quotient aus monatlichem Median-Bruttogehalt und durchschnittlichem Quadratmeterpreis einer Bestandswohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) gebildet.

„Trotz der Preis-Rallye des vergangenen Jahrzehnts gibt es zahlreiche Städte, in denen die Gehälter schneller gestiegen sind als die Immobilienpreise“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Potenzielle Käufer sollten vor allem einen Blick auf die kleineren kreisfreien Städte an der Spitze des Leistbarkeits-Rankings werfen. Dort ist der Traum von den eigenen vier Wänden auch für Normalverdiener nach wie vor realistisch.“

Beste Leistbarkeit in Salzgitter, Primasens und Dessau-Roßlau 

Neben Salzgitter fällt das Verhältnis von Gehältern und Immobilienpreisen besonders in Städten mit niedrigem Preisniveau vorteilhaft aus. Auf Platz 2 im Leistbarkeits-Ranking liegt das rheinland-pfälzische Pirmasens. Dort kostet eine Bestandswohnung im Schnitt 1.266 Euro pro Quadratmeter – der zweitniedrigste Wert aller Städte. Das Bruttogehalt der Einwohner liegt mit 3.441 Euro im hinteren Mittelfeld – 2,7-mal höher als der Quadratmeterpreis. Hinter Pirmasens folgen auf den Plätzen 3 und 4 mit Dessau-Roßlau und Gera zwei kreisfreie Städte aus Ostdeutschland. Dort fallen die Medianentgelte 2,5 bzw. 2,4-mal so hoch aus wie die Quadratmeterpreise. Zwar sind die Gehälter im Osten tendenziell niedriger als in westdeutschen Städten, das gleiche gilt jedoch für die Immobilienpreise. So kostet eine Bestandswohnung im thüringischen Gera derzeit im Mittel 1.210 Euro – der geringste Wert aller untersuchten Städte.

Bezahlbares Wohneigentum finden Käufer auch im Ruhrgebiet, das mit Gelsenkirchen (Platz 5), Duisburg (Platz 7) und Herne (Platz 9) gleich dreimal in den Top 10 vertreten ist. Komplettiert werden die vorderen Ränge durch Chemnitz (Platz 10) sowie die beiden norddeutschen Städte Emden (Platz 6) und Bremerhaven (Platz 8).
 

Die Top 10 Städte des Leistbarkeits-Rankings im Überblick:

Platz	Stadt	Kaufpreis (pro qm)	Monatliches Bruttogehalt	Faktor
1	Salzgitter	1.604 €	4.487 €	2,80
2	Pirmasens	1.266 €	3.441 €	2,72
3	Dessau-Roßlau	1.300 €	3.217 €	2,47
4	Gera	1.210 €	2.857 €	2,36
5	Gelsenkirchen	1.599 €	3.549 €	2,22
6	Emden	1.748 €	3.813 €	2,18
7	Duisburg	1.898 €	3.849 €	2,03
8	Bremerhaven	1.699 €	3.333 €	1,96
9	Herne	1.854 €	3.637 €	1,96
10	Chemnitz	1.611 €	3.144 €	1,95

 

Städte mit höchsten Gehältern schneiden unterschiedlich ab 

Eine weitere Stadt aus Norddeutschland hat die Top 10 nur knapp verpasst. In Wolfsburg beträgt das mittlere Monatsgehalt das 1,9-fache des Quadratmeterpreises, was Rang 14 im Leistbarkeits-Ranking ergibt. Während sich die Autostadt preislich im Mittelfeld befindet – der Quadratmeter kostet im Schnitt 2.788 Euro – verfügen die Bewohner mit 5.238 Euro über das zweithöchste Bruttogehalt aller untersuchten Städte. Nur in Ingolstadt (5.282 Euro) fällt der Medianverdienst noch höher aus. Da Wohneigentum dort mit 4.507 Euro pro Quadratmeter aber vergleichsweise teuer ist, schneidet die oberbayerische Audi-Stadt deutlich schlechter ab als Wolfsburg. Das Gehalt beträgt das 1,2-fache des Kaufpreises – das bedeutet Platz 57 im Ranking.

Schwerster Stand für Normalverdiener in München, Hamburg und Potsdam

In 28 der 107 kreisfreien Städte übersteigt der Quadratmeterpreis das mittlere Bruttogehalt sogar. Den letzten Platz im Leistbarkeits-Ranking der kreisfreien Städte belegt München, wo der Quotient aus Gehalt und Kaufpreis bei 0,6 liegt. Das mittlere Münchner Monatsgehalt von 4.892 Euro ist zwar das fünfhöchste aller untersuchten Städte, gleichzeitig kostet aber der Quadratmeter Wohneigentum mit 8.417 Euro deutlich mehr als in jeder anderen kreisfreien Stadt. Auch in Hamburg (Platz 106) und Berlin (Platz 101) ist Wohneigentum mit einem mittleren Einkommen nur schwer leistbar. Beide Städte liegen beim Gehalt im oberen Mittelfeld, zählen aber zu den teuersten Pflastern der Untersuchung.

Neben den Metropolen befinden sich auch mehrere kleinere Großstädte auf den hinteren Plätzen des Leistbarkeits-Rankings. In Potsdam beträgt das mittlere Monatsgehalt (3.548 Euro) lediglich das 0,7-fache des durchschnittlichem Quadratmeterpreises (5.086 Euro) – das ergibt Rang 105 von 107 Städten. In den bayerischen Gemeinden Landshut (Platz 102), Rosenheim (Platz 103) und Lindau (Platz 104) ist der Wohnungskauf für Normalverdiener ebenfalls nur schwer zu stemmen.
 

Das vollständige Ranking der 107 Städte steht hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 107 kreisfreien Städten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die aktuellen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder. Die Daten für die Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Es handelt sich um Medianentgelte, das heißt, die eine Hälfte der Beschäftigten erzielt ein Entgelt, das unter diesem Medianentgelt liegt, die andere Hälfte liegt darüber.