Ein Jahresvergleich der Angebotsmieten von Bestandswohnungen in 80 deutschen Großstädten von immowelt zeigt:

• In 56 von 80 Großstädten haben sich die Mieten im Vergleich zum Vorjahr verteuert – in der Spitze um gut 10 Prozent
• Weitere Anstiege in Berlin (+2,6 Prozent), Hamburg (+1,2 Prozent) und Stuttgart (+2,3 Prozent) 
• Mehr als ein Viertel der untersuchten Städte hingegen mit sinkenden Angebotsmieten: Rückgänge etwa in München (-1,6 Prozent), Frankfurt (-1,3 Prozent) und Köln (-4,5 Prozent)
• Stärkste prozentuale Anstiege im Westen: Kaiserslautern (+10,5 Prozent), Hagen (+10,0 Prozent), und Dortmund (+8,1 Prozent) 
• Ostdeutsche Großstädte trotz Mietanstiegen weiterhin auf niedrigem Preisniveau

Nürnberg, 5. Dezember 2023. Der Anstieg der Mietpreise hat sich in diesem Jahr in vielen deutschen Großstädten fortgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten in 56 von 80 untersuchten Städten – in der Spitze um gut 10 Prozent. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die Quadratmeterpreise von auf immowelt.de angebotenen Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.12.2023 mit dem Vorjahr verglichen wurden. In 21 Großstädten fallen die prozentualen Preiszuwächse demnach sogar stärker aus als die aktuelle Inflationsrate von 3,2 Prozent.

„Die Lage auf den meisten großstädtischen Mietmärkten hat sich in diesem Jahr erneut verschärft“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Während der Nachfragedruck hoch geblieben ist, hat sich der Wohnungsmangel angesichts des dramatischen Einbruchs beim Neubau weiter zugespitzt. In der Folge sind die Angebotsmieten in vielen Großstädten erneut gestiegen.”

Weitere Verteuerung in Berlin

In Berlin haben sich Mietwohnungen in den vergangenen 12 Monaten weiter verteuert. Kostete der Quadratmeter einer Bestandswohnung in der Hauptstadt vor einem Jahr bei Neuvermietung noch 11,27 Euro, sind es aktuell 11,56 Euro. Das entspricht einem Plus von 2,6 Prozent. Allerdings hat sich der Mietpreisanstieg in den vergangenen 12 Monaten spürbar abgeschwächt. Von 2021 auf 2022 haben sich die Berliner Angebotsmieten noch um 7,5 Prozent erhöht. Die nachlassende Preisdynamik in der Hauptstadt deutet darauf hin, dass Wohnungssuchende dort zunehmend an ihre finanziellen Grenzen stoßen.

Noch teurer als in Berlin sind Mietwohnungen in Stuttgart. Nach einem Anstieg von 2,3 Prozent binnen eines Jahres kostet der Quadratmeter in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs aktuell 13,15 Euro. Auch in Hamburg (11,01 Euro) haben sich die Quadratmeterpreise weiter erhöht – das Plus in der Hansestadt fällt mit 1,2 Prozent allerdings schwächer aus als in Berlin und Stuttgart.

Leichte Rückgänge in München und Frankfurt

Während sich Mietwohnungen in den meisten Großstädten verteuert haben, ist es mancherorts auch zu Preisrückgängen gekommen. In 22 der 80 untersuchten Städte sind die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr gesunken.

„Besonders in einigen hochpreisigen Städten hat es Rückgänge bei den Angebotsmieten gegeben”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Die Grenze des Bezahlbaren scheint dort für viele Wohnungssuchende zunehmend erreicht.“

Verglichen mit dem Vorjahr haben die Angebotsmieten in 5 der 10 teuersten Großstädte nachgegeben. Das ist etwa in München der Fall, wo der durchschnittliche Mietpreis um 1,6 Prozent gesunken ist. Statt 16,36 Euro müssen Mieter bei Neuvermietung nun 16,10 Euro für den Quadratmeter im Bestand zahlen. Trotz des leichten Preisrückgangs ist die bayerische Landeshauptstadt nach wie vor die mit Abstand teuerste deutsche Großstadt. Unter den bevölkerungsreichsten Städten verzeichneten auch Frankfurt am Main (12,13 Euro; -1,3 Prozent), Köln (11,48 Euro; -4,5 Prozent) und Düsseldorf (10,21 Euro; -1,4 Prozent) rückläufige Angebotsmieten. Möglicherweise ist eine wachsende Zahl von Wohnungssuchenden nicht mehr bereit, das hohe Preisniveau in diesen Städten zu bezahlen und weicht stattdessen auf günstigere Städte in deren unmittelbarer Umgebung aus.

Neben den Metropolen ist es auch in mehreren kleineren Großstädten mit hohem Preisniveau zu spürbaren Rückgängen bei den Mieten gekommen. In Freiburg (12,33 Euro) etwa haben sich Bestandswohnungen um 3,8 Prozent vergünstigt, in Heidelberg (11,31 Euro) sogar um 6,4 Prozent. Das größte prozentuale Minus der Analyse gibt es in Reutlingen (10,39 Euro), wo die durchschnittliche Angebotsmiete binnen eines Jahres um 8,3 Prozent gesunken ist.

Stärkste Anstiege in Kaiserslautern und im Ruhrgebiet

Die größten Anstiege verzeichneten dagegen Großstädte mit vergleichsweise niedrigem Mietpreisniveau. Das stärkste prozentuale Plus der Analyse gibt es im rheinland-pfälzischen Kaiserslautern. Dort legte die mittlere Angebotsmiete binnen eines Jahres um 10,5 Prozent auf 8,74 Euro pro Quadratmeter zu. Rheinland-Pfalz erlebte im vergangenen Jahr einen Rekord-Zuzug, wobei ein beträchtlicher Teil der Zugezogenen aus den angrenzenden Bundesländern stammt. Der günstige Wohnraum in Kaiserslautern und anderen Städten im Bundesland spielt dabei eine große Rolle.
Günstige Mietwohnungen finden Wohnungssuchende unter anderem auch im Ruhrgebiet: Dort verbuchen Hagen (+10,0 Prozent) und Dortmund (+8,1 Prozent) das zweit- beziehungsweise drittgrößte Plus der gesamten Analyse.

In mehreren ostdeutschen Großstädten ist es ebenfalls zu spürbaren Preiszuwächsen gekommen. Neben dem niedrigen Preisniveau sorgt auch die Ansiedlung großer Unternehmen dafür, dass der Osten zunehmend an Beliebtheit gewinnt. Durch den verstärkten Zuzug wächst die Nachfrage nach Mietwohnungen, was die Preise anziehen lässt. In Dresden etwa hat sich die mittlere Angebotsmiete von Bestandswohnungen binnen eines Jahres um 5,1 Prozent auf 8,07 Euro erhöht. Leipzig (7,38 Euro) verbuchte im selben Zeitraum ein Plus von 3,4 Prozent. In anderen ostdeutschen Großstädten fallen die Mietanstiege moderater aus. In Magdeburg lag die Verteuerung bei 2,3 Prozent und in Halle (Saale) bei 0,6 Prozent. Chemnitz, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5,58 Euro die günstigste Großstadt der Analyse, verzeichnete einen Anstieg von 2,8 Prozent.
 

Die Entwicklung der Angebotsmieten im Überblick:

Stadt	Miete (pro qm) 1. Dezember 2022	Miete (pro qm) 1. Dezember 2023	Veränderung
Aachen	9,32 €	9,50 €	1,9%
Augsburg	10,84 €	10,33 €	-4,7%
Bergisch Gladbach	9,16 €	9,38 €	2,4%
Berlin	11,27 €	11,56 €	2,6%
Bielefeld	8,19 €	8,03 €	-2,0%
Bochum	7,30 €	7,49 €	2,6%
Bonn	10,79 €	10,20 €	-5,5%
Bottrop	7,45 €	7,54 €	1,2%
Braunschweig	8,55 €	8,57 €	0,2%
Bremen	9,12 €	9,48 €	3,9%
Bremerhaven	6,28 €	6,53 €	3,9%
Chemnitz	5,43 €	5,58 €	2,8%
Darmstadt	10,94 €	11,43 €	4,5%
Dortmund	7,56 €	8,17 €	8,1%
Dresden	7,68 €	8,07 €	5,1%
Duisburg	6,72 €	6,88 €	2,4%
Düsseldorf	10,35 €	10,21 €	-1,4%
Erfurt	8,08 €	8,22 €	1,7%
Erlangen	10,88 €	10,89 €	0,1%
Essen	7,44 €	7,66 €	3,0%
Frankfurt am Main	12,29 €	12,13 €	-1,3%
Freiburg im Breisgau	12,82 €	12,33 €	-3,8%
Fürth	9,89 €	10,10 €	2,1%
Gelsenkirchen	6,05 €	6,05 €	0,0%
Göttingen	9,37 €	9,71 €	3,6%
Gütersloh	7,87 €	7,70 €	-2,2%
Hagen	6,62 €	7,28 €	10,0%
Halle (Saale)	6,09 €	6,13 €	0,6%
Hamburg	10,88 €	11,01 €	1,2%
Hamm	7,02 €	7,24 €	3,1%
Hannover	8,87 €	8,96 €	1,0%
Heidelberg	12,08 €	11,31 €	-6,4%
Heilbronn	10,41 €	10,73 €	3,1%
Herne	6,81 €	6,86 €	0,7%
Hildesheim	7,56 €	7,30 €	-3,5%
Ingolstadt	10,58 €	10,44 €	-1,3%
Jena	9,57 €	9,76 €	2,0%
Kaiserslautern	7,91 €	8,74 €	10,5%
Karlsruhe	10,36 €	10,40 €	0,4%
Kassel	8,03 €	8,38 €	4,4%
Kiel	9,02 €	9,15 €	1,4%
Koblenz	8,54 €	8,96 €	4,9%
Köln	12,02 €	11,48 €	-4,5%
Krefeld	8,15 €	7,98 €	-2,1%
Leipzig	7,14 €	7,38 €	3,4%
Leverkusen	10,20 €	9,76 €	-4,3%
Lübeck	9,30 €	9,30 €	0,0%
Ludwigshafen am Rhein	9,42 €	9,05 €	-3,9%
Magdeburg	6,44 €	6,59 €	2,3%
Mainz	10,93 €	11,07 €	1,3%
Mannheim	10,27 €	9,97 €	-2,9%
Moers	7,02 €	7,29 €	3,8%
Mönchengladbach	7,66 €	7,59 €	-0,9%
Mülheim an der Ruhr	7,68 €	7,83 €	1,9%
München	16,36 €	16,10 €	-1,6%
Münster	10,70 €	9,87 €	-7,8%
Neuss	8,86 €	9,53 €	7,6%
Nürnberg	9,92 €	10,52 €	6,1%
Oberhausen	6,62 €	6,84 €	3,3%
Oldenburg	8,64 €	9,05 €	4,8%
Osnabrück	8,21 €	8,41 €	2,4%
Paderborn	8,32 €	8,45 €	1,6%
Pforzheim	9,51 €	9,21 €	-3,2%
Potsdam	10,03 €	10,27 €	2,4%
Recklinghausen	6,39 €	6,61 €	3,4%
Regensburg	10,63 €	11,18 €	5,2%
Remscheid	6,76 €	7,19 €	6,3%
Reutlingen	11,33 €	10,39 €	-8,3%
Rostock	8,49 €	8,32 €	-2,0%
Saarbrücken	7,88 €	7,89 €	0,1%
Salzgitter	7,18 €	7,72 €	7,5%
Siegen	7,36 €	7,53 €	2,3%
Solingen	7,40 €	7,47 €	0,9%
Stuttgart	12,85 €	13,15 €	2,3%
Trier	8,24 €	8,85 €	7,4%
Ulm	10,09 €	10,18 €	0,9%
Wiesbaden	10,99 €	11,21 €	2,0%
Wolfsburg	7,32 €	7,33 €	0,2%
Wuppertal	7,85 €	8,02 €	2,2%
Würzburg	9,98 €	9,91 €	-0,7%

 

Ausführliche Tabellen zu den 80 untersuchten deutschen Großstädten stehen hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 80 ausgewählten deutschen Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.