Das sind die Ergebnisse der 10. Ausgabe des immowelt Mietkompass für das 3. Quartal 2023:

• In 7 von 14 untersuchten Großstädten sinken die Angebotsmieten von Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorquartal – der Einbruch beim Wohnungsbau könnte die Preisdynamik aber bald wieder anheizen
• Deutlichste Rückgänge in Frankfurt (-2,6 Prozent) und München (-1,2 Prozent)
• Rückläufige Mieten auch in Berlin (-0,4 Prozent) und Köln (-0,5 Prozent); geringe Anstiege in Hamburg (+0,5 Prozent) und Stuttgart (+0,3 Prozent)
• Deutlichste Zuwächse in Nürnberg (+1,2 Prozent) und Dortmund (+0,9 Prozent)  

Nürnberg, 2. Oktober 2023. In mehreren Großstädten ist es im vergangenen Quartal zu einer leichten Beruhigung auf den Mietmärkten gekommen. Im 3. Quartal sind die Angebotsmieten von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) im Vergleich zum Vorquartal in 7 der 14 größten deutschen Städte gesunken. In der Spitze liegt der Rückgang bei 2,6 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt der immowelt Mietkompass. Insgesamt hat sich die Preisdynamik in den vergangenen 3 Monaten deutlich abgeschwächt. Während im 2. Quartal dieses Jahres noch 11 von 14 Großstädte steigende Angebotsmieten verzeichneten, haben sich die Preise zuletzt nur noch in 7 Städten verteuert. Die Grenze des Leistbaren scheint für Mieter zunehmend erreicht, was auch an den im Zuge der Inflation stark gestiegenen Lebenshaltungskosten liegen dürfte.

„Nach den enormen Anstiegen in der Vergangenheit hat sich die Mietpreisentwicklung in mehreren Großstädten fürs erste beruhigt. Allerdings dürfte es sich bei den aktuellen Preisrückgängen angesichts des dramatischen Einbruchs beim Wohnungsbau lediglich um eine kurze Verschnaufpause handeln“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Schätzungen der Wohnungswirtschaft zufolge könnten in Deutschland bis 2025 etwa eine Million Wohnungen fehlen. Gelingt es der Bundesregierung nicht, hier gegenzusteuern, drohen schon bald wieder deutliche Mietpreisanstiege.“

Stärkste Rückgänge in Frankfurt und München

Insbesondere in mehreren hochpreisigen Städten sind die Angebotsmieten im vergangenen Quartal gesunken. Am stärksten fiel der Rückgang in Frankfurt am Main aus, wo die Preise binnen 3 Monaten um 2,6 Prozent nachgegeben haben. Die durchschnittliche Angebotsmiete in der Mainmetropole ging von 12,42 Euro auf 12,10 Euro pro Quadratmeter zurück. Nach einem Minus von 0,4 Prozent im Vorquartal verbucht Frankfurt somit bereits den zweiten Rückgang in Folge.

In München hatten die Mieten im 2. Quartal hingegen noch leicht zugelegt. Nun scheint allerdings auch in der bayerischen Landeshauptstadt die Grenze des Preiswachstums vorerst erreicht. In den vergangenen 3 Monaten ist die durchschnittliche Angebotsmiete um 1,2 Prozent gesunken. Das ist der zweitstärkste Rückgang nach Frankfurt. Statt 17,11 Euro müssen Mieter nun im Durchschnitt 16,90 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung zahlen. Das Preisniveau in München ist damit allerdings nach wie vor deutlich höher als in jeder anderen deutschen Großstadt.

„In München und Frankfurt ist die Preisrallye vorerst zu Ende gegangen. Offenbar sind die hohen Mieten für viele Wohnungssuchende derzeit nicht mehr bezahlbar“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Dennoch spricht einiges dafür, dass die Preise schon bald wieder anziehen könnten. So ist der Nachfragedruck in beiden Städten weiterhin hoch. In Folge der nachlassenden Bautätigkeit droht zudem eine weitere Verknappung des ohnehin geringen Wohnungsangebots.“

Beruhigung in Berlin und Köln, leichte Zuwächse in Hamburg und Stuttgart

In Berlin verzeichneten die Angebotsmieten zum Ende des vergangenen sowie zu Beginn dieses Jahres noch deutliche Anstiege. Zuletzt hat sich die Preisdynamik in der Hauptstadt allerdings ebenfalls abgeschwächt. Zwischen Juli und Oktober sank die durchschnittliche Angebotsmiete um 0,4 Prozent auf 11,44 Euro. Die Hauptstadt verbucht damit bereits den zweiten Rückgang in Folge. Nach den deutlichen Anstiegen der Vergangenheit pendeln sich die Preise somit wieder ein. Etwas höher als in Berlin ist das Preisniveau in Köln, wo Wohnungssuchende aktuell mit 11,98 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen. Allerdings sind die Mietpreise in der Domstadt ebenfalls rückläufig. Mit einem Minus von 0,5 Prozent fällt der Rückgang sogar deutlicher aus als in Berlin.

Während es auf den Mietmärkten in Berlin und Köln zu einer Abkühlung gekommen ist, sind die Angebotsmieten in Hamburg in den vergangenen 3 Monaten um 0,5 Prozent gestiegen. Wohnungssuchende in der Hansestadt zahlen aktuell durchschnittlich 11,00 Euro pro Quadratmeter. Auch Stuttgart verzeichnet im 3. Quartal einen leichten Preisanstieg. Die durchschnittliche Angebotsmiete hat sich um 0,3 Prozent auf 12,77 Euro pro Quadratmeter verteuert.

Deutlichste prozentuale Anstiege in Nürnberg und Dortmund  

Außerhalb der teuren Hotspots lässt sich ebenfalls keine einheitliche Entwicklung beobachten. In Düsseldorf (10,50 Euro; -1,1 Prozent), Bremen (9,11 Euro; -0,5 Prozent) und Hannover (8,90 Euro; -0,1 Prozent) sind die Angebotsmieten zuletzt gesunken. In Nürnberg zahlen Wohnungssuchende hingegen 1,2 Prozent mehr als im Vorquartal. Das ist der stärkste prozentuale Anstieg aller untersuchten Städte. Der aktuelle Durchschnittspreis in der fränkischen Großstadt beträgt 10,32 Euro pro Quadratmeter.

Auch in den günstigeren Städten haben sich Mietwohnungen im 3. Quartal verteuert. Dortmund (7,83 Euro) verzeichnet mit 0,9 Prozent sogar den zweitstärksten prozentualen Zuwachs innerhalb der Analyse. In Essen (7,58 Euro) fällt die Verteuerung mit 0,2 Prozent hingegen geringer aus. In Dresden (7,78 Euro) und Leipzig (7,38 Euro) haben sich die Angebotsmieten zuletzt ebenfalls erhöht – das Plus liegt bei jeweils 0,8 Prozent. Der Osten Deutschlands wird aufgrund der zunehmenden Ansiedlung großer Unternehmen immer beliebter. Angesichts zukunftsträchtiger Jobs zieht es eine wachsende Zahl von Fachkräften in die ostdeutschen Großstädte, was auch in Zukunft für weiter steigende Mieten sorgen dürfte.

 

Die 10. Ausgabe des immowelt Mietkompass steht hier zum Download zur Verfügung.

 

Berechnung und Methodik
Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 5 des aktuellen immowelt Mietkompass.