Ein immowelt Ranking von 65 Großstädten, in dem die monatlichen Median-Bruttogehälter mit den durchschnittlichen Angebotsmieten von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter) verglichen wurden, zeigt:

• Wolfsburg auf dem 1. Platz aufgrund dritthöchster Einkommen – Mieten mit durchschnittlich 8,54 Euro pro Quadratmeter auf den hinteren Rängen
• Dank niedriger Mieten: Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Chemnitz und Herne
• Metropolen sind Schlusslichter: In München sind die Einkommen am stärksten von den Mieten entkoppelt, auch Hamburg und Berlin weit hinten

Nürnberg, 12. September 2024. In zahlreichen deutschen Großstädten sind die Mietmärkte überhitzt und viele Menschen können sich die Mieten kaum noch leisten. Doch es gibt nach wie vor Städte, in denen die Mieten für Normalverdiener bezahlbar sind. Das zeigt das Leistbarkeits-Ranking von immowelt für 65 ausgewählte Großstädte. Das beste Verhältnis zwischen Einkommen und Mietpreisen besteht laut Untersuchung in Wolfsburg: In der Autostadt beträgt das monatliche Bruttogehalt der Einwohner im Median 4.797 Euro, was der dritthöchste Verdienst aller untersuchten Großstädte ist. Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 8,54 Euro pro Quadratmeter – nur 8 Städte sind günstiger. Das Verhältnis aus beiden Werten ist in Wolfsburg damit im Städtevergleich am besten. Wer in Wolfsburg wohnt und arbeitet, hat also finanziell die besten Bedingungen. 

Für die Erstellung des immowelt Rankings wurde in 65 ausgewählten deutschen Großstädten der Quotient aus monatlichem Median-Bruttogehalt am Wohnort und durchschnittlicher Quadratmetermiete einer Bestandswohnung (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) gebildet.

Chemnitz und Herne komplettieren Siegerpodest

Neben Wolfsburg fällt das Verhältnis von Gehältern und Angebotsmieten besonders in Städten mit niedrigem Preisniveau vorteilhaft aus. Auf Platz 2 im Leistbarkeits-Ranking liegt Chemnitz. In der sächsischen Großstadt kostet eine Bestandswohnung im Schnitt 6,05 Euro pro Quadratmeter – die mit Abstand günstigsten Wohnkosten aller Städte. Das Bruttogehalt der Einwohner liegt mit 3.279 Euro zwar auch auf dem letzten Platz, dank der extrem niedrigen Mieten belegt Chemnitz dennoch Rang 2. Komplettiert wird das Siegerpodest von Herne. Mit durchschnittlich 7,34 Euro pro Quadratmeter liegen die Mieten ebenfalls am unteren Ende, sodass die vergleichsweise niedrigen Bruttoeinkommen von im Mittel 3.606 Euro nicht allzu stark ins Gewicht fallen.

Neben Herne finden Mieter auch in weiteren Städten Nordrhein-Westfalens bezahlbare Wohnungen. Insgesamt 5 Städte aus dem Bundesland befinden sich unter den Top 10. Dazu zählen Gelsenkirchen (Platz 6), Oberhausen (Platz 7), Hagen (Platz 9) und Bottrop (Platz 10). Daneben liegen auch Braunschweig (Platz 4), Magdeburg (Platz 5) sowie Bremerhaven (Platz 8) auf den vorderen Rängen. 

 

Die Top 10 Städte des Leistbarkeits-Rankings im Überblick:

Platz	Stadt	Bruttoeinkommen 2023 Wohnort	Angebotsmiete 01.07.24 (pro m2)	Faktor
1	Wolfsburg	4.797 €	8,54 €	562
2	Chemnitz	3.279 €	6,05 €	542
3	Herne	3.606 €	7,34 €	491
4	Braunschweig	4.326 €	9,18 €	471
5	Magdeburg	3.378 €	7,27 €	465
6	Gelsenkirchen	3.529 €	7,67 €	460
7	Oberhausen	3.754 €	8,23 €	456
8	Bremerhaven	3.358 €	7,53 €	446
9	Hagen	3.585 €	8,07 €	444
10	Bottrop	3.850 €	8,72 €	441

 

Trotz hoher Mieten: Düsseldorf und Erlangen mit ausgewogenem Verhältnis

Auf den ersten 19 Plätzen befinden sich allesamt Städte, in denen der Quadratmeterpreis für Mietwohnungen – zum Teil deutlich – unter der 10-Euro-Marke liegt. Doch es gibt auch Städte mit hohen Mieten, die durch die ebenfalls hohen Gehälter ausgeglichen werden. Eine davon ist Erlangen auf Platz 21 des Rankings. Die Stadt in Mittelfranken ist nicht nur bei Studenten beliebt, sondern verspricht dank Unternehmen aus der Elektro- und Medizintechnik oder Automatisierung auch gute Einkommen. Mit einem Medianeinkommen von 4.818 Euro sind die Gehälter im Städtevergleich am zweithöchsten. Die durchschnittlichen Mieten von 12,08 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen aus den 1990er-Jahren liegen zwar ebenfalls im oberen Drittel, können aber zumindest von Normalverdienern gut gestemmt werden. Etwas niedriger sind sowohl Mieten als auch Einkommen in Düsseldorf, das einen Platz vor Erlangen liegt. Mit Durchschnittsmieten von 11,10 Euro pro Quadratmeter und einem Medianeinkommen von 4.472 Euro weist die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens immer noch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnkosten und Gehältern auf.

Metropolen am Ende des Rankings – München Schlusslicht

Deutlich schlechter sieht es für Normalverdiener hingegen in den Metropolen aus. Zwar versprechen diese ein breites Jobangebot, aufgrund des starken Zuzugs der letzten Jahre und der geringen Neubautätigkeit sind die Mieten aber rasant gestiegen. Die Einkommen können daher mit den Wohnkosten nicht Schritt halten. Das Verhältnis zwischen Gehältern und Mieten fällt somit deutlich unvorteilhafter aus. Auf dem letzten Platz des Rankings liegt die teuerste Mieterstadt Deutschlands: In München kostet der Quadratmeter aktuell 18,12 Euro und damit deutlich mehr als in allen anderen Städten. Obwohl die Einkommen in der bayrischen Landeshauptstadt mit 4.865 Euro am höchsten sind, ist das Verhältnis zu den Mieten am schlechtesten. In Hamburg ist die Situation nicht viel besser: Auch hier hat sich das Wohnen zuletzt stark verteuert, aktuell müssen Mieter im Schnitt 14,01 Euro pro Quadratmeter zahlen. Obwohl die Einkommen im Städtevergleich im oberen Mittelfeld liegen, hinken sie der Preisrallye am Mietmarkt hinterher. Knapp vor der Hansestadt liegt Berlin, wo sowohl Mieten (13,03 Euro) als auch Gehälter (3.955 Euro) etwas niedriger sind.

 

Die Flop 10 Städte des Leistbarkeits-Rankings im Überblick:

Platz	Stadt	Bruttoeinkommen 2023 Wohnort	Angebotsmiete 01.07.24 (pro m2)	Faktor
65	München	4.865 €	18,12 €	268
64	Offenbach am Main	3.577 €	12,37 €	289
63	Hamburg	4.125 €	14,01 €	294
62	Augsburg	3.766 €	12,66 €	297
61	Berlin	3.955 €	13,03 €	304
60	Stuttgart	4.690 €	15,38 €	305
59	Heilbronn	3.823 €	12,39 €	309
58	Fürth	3.804 €	11,84 €	321
57	Köln	4.197 €	13,01 €	323
56	Frankfurt am Main	4.594 €	14,11 €	326

 

Das vollständige Ranking der 65 Städte steht hier zum Download bereit.

 

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 65 ausgewählten Städten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die aktuellen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) zum 01.07.2024 wieder. Die Daten für die Bruttogehälter am Wohnort zum 31.12.2023 stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Es handelt sich um Medianentgelte am Wohnort, das heißt, die eine Hälfte der Beschäftigten erzielt ein Entgelt, das unter diesem Medianentgelt liegt, die andere Hälfte liegt darüber.