Ein immowelt Ranking von 65 Großstädten, in dem die monatlichen Median-Bruttogehälter mit den durchschnittlichen Angebotspreisen von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter) verglichen wurden, zeigt:

• Bezahlbares Ruhrgebiet: In Gelsenkirchen, Duisburg, Herne und Oberhausen sorgen günstige Immobilienpreise trotz geringerer Einkommen für gute Leistbarkeit
• Trotz kleinstem Medianeinkommen: Chemnitz ist Preis-Leistungs-Sieger dank günstigen Immobilienpreisen
• Hansestadt Rostock: Geringes Gehaltsniveau, aber kostspielige Immobilien wegen beliebtem Ostseebad Warnemünde
• Hohe Löhne, aber noch höhere Kaufpreise: Frankfurt, Hamburg und München bieten die schlechteste Leistbarkeit von Wohneigentum

Nürnberg, 15. Oktober 2024. Die Leistbarkeit von Wohneigentum in einer Region hängt stets auch von der Höhe der dortigen Gehälter ab. Das beste Verhältnis zwischen Löhnen und Immobilienpreisen gibt es im Ruhrgebiet: 10 der 15 Städte mit der besten Leistbarkeit von Wohneigentum für Menschen mit mittlerem Einkommen liegen im Ballungsraum zwischen Lippe und Ruhr. Metropolen wie Hamburg und München hingegen landen auf den letzten Plätzen. Dort verdienen die Einwohner zwar tendenziell besser, allerdings ist Wohneigentum um ein Vielfaches teurer.

Für die Erstellung des immowelt Rankings wurde in 65 ausgewählten deutschen Großstädten der Quotient aus monatlichem Median-Bruttogehalt am Wohnort und durchschnittlichem Quadratmeterpreis einer Bestandswohnung (75 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) gebildet.  

Preis-Leistungs-Sieger: Chemnitz und viele Ruhrgebietsstädte

Angeführt wird das Ranking von Chemnitz. Die Einwohner der europäischen Kulturhauptstadt 2025 haben mit im Mittel 3.279 Euro brutto im Monat zwar das niedrigste Einkommen der Untersuchung, aber auch mit 1.464 Euro pro Quadratmeter die mit Abstand günstigsten Immobilienpreise. Nirgends ist das Verhältnis zwischen Einkommen und Kaufpreisen besser als in Chemnitz.

Gut schneidet auch das Ruhrgebiet ab: Dort sind die mittleren Bruttoeinkommen zwar im Vergleich auch geringer, aber ebenso die Immobilienpreise. In Gelsenkirchen müssen Immobilienkäufer 1.605 Euro pro Quadratmeter zahlen – bei einem mittleren Bruttolohn von 3.529 Euro monatlich. In Duisburg fällt das mittlere Einkommen mit 3.726 Euro nur unwesentlich höher aus, was aber angesichts günstiger Immobilienpreise (1.861 Euro) trotzdem für das drittbeste Verhältnis sorgt.

Die Mitte: Hohe Einkommen, aber teure Immobilien oder kleinere Gehälter, dafür günstigere Kaufpreise

Das Mittelfeld des Leistbarkeits-Rankings stellen tendenziell zwei Arten von Städten. Entweder solche mit hohem Gehaltsniveau, aber auch teuren Immobilienpreisen – etwa Erlangen auf Platz 32 im Ranking: Dort verdienen die Bewohner gut (4.818 Euro), müssen aber auch mit 3.999 Euro für den Quadratmeter beim Wohnungskauf tief in die Tasche greifen. Ebenso in Mainz (4.020 Euro pro Quadratmeter, 4.405 Euro) oder in Ingolstadt (4.153 Euro pro Quadratmeter, 4.495 Euro) auf den Plätzen 40 und 44 im Ranking. Auf der anderen Seite finden sich im Mittelfeld Städte mit eher niedrigeren Einkommensverhältnissen und einem günstigeren Preisniveau für Wohnungen. In Leipzig (Platz 18) kostet der Quadratmeter beispielsweise lediglich 2.283 Euro, dafür fällt der mittlere Bruttolohn mit 3.553 Euro weniger hoch aus. Ebenso in Halle an der Saale (Platz 20 mit 2.252 Euro pro Quadratmeter und 3.313 Euro) oder Bremen (Platz 31 mit 3.020 Euro pro Quadratmeter und 3.680 Euro).  

Rostock im Tourismus-Dilemma: Niedriges Gehaltsniveau trifft hohe Immobilienpreise

Mit Rostock beginnen die untersten 10 Plätze, in denen das Verhältnis zwischen Einkommen und Preisniveau von Immobilien am ungünstigen ist. In Rostock trifft ein unterdurchschnittliches Gehaltsniveau (3.360 Euro) auf eher gehobene Immobilienpreise von 3.699 Euro pro Quadratmeter. Das liegt an der Tatsache, dass auch das populäre Ostseebad Warnemünde zum Stadtgebiet Rostocks zählt. Service-Jobs im Tourismussektor sind oftmals weniger gut bezahlt. Allerdings sind Ferienwohnungen in der Nähe des bekannten Strandes begehrt und das treibt die Immobilienpreise in die Höhe.

Schlusslichter im Leistbarkeits-Ranking: Frankfurt, Hamburg, München

Rein statistisch betrachtet ist es um die Leistbarkeit von Wohneigentum in wirtschaftlich florierenden Großstädten und Metropolen am schlechtesten bestellt. In Frankfurt am Main zahlt die Finanzindustrie gute Gehälter, was den Medianverdienst in die Höhe treibt (4.594 Euro). Allerdings ist der Quadratmeterpreis in der hessischen Großstadt mit 5.652 Euro auch der dritthöchste Wert der Untersuchung. Auch Hamburger verdienen statistisch mit 4.125 Euro brutto besser als in vielen anderen Großstädten. Mit einem Angebotspreis von 5.977 Euro pro Quadratmeter sind Eigentumswohnungen in der Hansestadt aber um ein Vielfaches teurer. Die höheren Löhne können dies nicht ausgleichen, sodass Hamburg auf dem vorletzten Platz im Ranking landet.

Abgeschlagenes Schlusslicht ist München: Nirgends verdienen die Einwohner mit einem Bruttoeinkommen von 4.865 Euro zwar besser, aber mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 8.190 Euro ist Wohneigentum mit Abstand am teuersten. Das Verhältnis zwischen Gehältern und Immobilienpreisen ist in keiner anderen Stadt so schlecht wie in München.

Das vollständige Ranking der 65 Städte steht hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Angebotspreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 65 ausgewählten Städten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die aktuellen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.10.2024 wieder. Die Daten für die Bruttogehälter am Wohnort zum 31.12.2023 stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Es handelt sich um Medianentgelte am Wohnort, das heißt, die eine Hälfte der Beschäftigten erzielt ein Entgelt, das unter diesem Medianentgelt liegt, die andere Hälfte liegt darüber.