Eine immowelt Analyse für die 14 größten Städte zeigt, wie viel Hauskäufer sparen können, wenn sie eine Stunde aus der Stadt hinausziehen:

• Im Umland von 6 der 14 Städte sparen Käufer eines Einfamilienhauses über 50 Prozent gegenüber dem Stadtgebiet
• München: Wer eine Stunde in die Stadt pendelt, zahlt fast 4.000 Euro weniger für den Quadratmeter (-44 Prozent)
• Das größte Sparpotenzial gibt es im 60-Minuten-Umkreis von Dresden (-63 Prozent) und Leipzig (-61 Prozent)
• Bereits im 45-Minuten-Umkreis reduziert sich die Ersparnis bei vielen Großstädten deutlich

 

Nürnberg, 27. März 2024. Die hohen Immobilienpreise in den Großstädten machen das erweiterte Umland immer attraktiver für Immobilieninteressenten. Wer eine Stunde aus der Großstadt hinauszieht, kann beim Hauskauf zum Teil mehr als die Hälfte der Kosten sparen. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die Angebotspreise von Einfamilienhäusern (600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 5 Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) in den 14 größten deutschen Städten mit den Preisen in den Umlandgemeinden verglichen wurden. Dabei wurden Gemeinden betrachtet, die eine Stunde Fahrtzeit mit dem Auto vom Stadtzentrum entfernt liegen und weniger als 100.000 Einwohner haben. Im Umland von 6 der 14 untersuchten Städte sparen Käufer demnach über 50 Prozent. In der Spitze kosten Häuser sogar 63 Prozent weniger als im Stadtgebiet.

„Das erweiterte Umland der Großstädte wird durch die Möglichkeit von Home-Office für Immobilienkäufer zunehmend interessant“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Während sich die direkt angrenzenden Speckgürtel preislich immer mehr an die Großstädte angleichen, besteht bei einer längeren Pendelzeit noch erhebliches Sparpotenzial. Wer sich den Traum vom Eigenheim trotz begrenztem Budget erfüllen will, sollte daher seinen Suchradius erweitern.“

München: Pendler zahlen fast 4.000 Euro weniger für den Quadratmeter

In München, der mit Abstand teuersten Großstadt Deutschlands, lohnt sich der Blick weit über die Stadtgrenzen hinaus ganz besonders. Die absolute Ersparnis fällt hier am größten aus. Während in der bayerischen Landeshauptstadt Einfamilienhäuser im Mittel 8.824 Euro pro Quadratmeter kosten, zahlen Käufer bei einer einstündigen Pendelstrecke durchschnittlich 4.974 Euro. Das entspricht einer Ersparnis von 3.850 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 44 Prozent. Allerdings liegt der mittlere Quadratmeterpreis selbst eine Stunde außerhalb Münchens immer noch höher als beispielsweise im Berliner Stadtgebiet (4.721 Euro).

In Berlin fällt der prozentuale Preisunterschied zum erweiterten Umland mit 22 Prozent geringer aus als in den anderen untersuchten Städten. Das dürfte auch mit der großen Ausdehnung des Berliner Stadtgebiets zusammenhängen: Umlandgemeinden, die eine Stunde vom Zentrum entfernt liegen, befinden sich im Falle der deutschen Hauptstadt näher an der Stadtgrenze als bei anderen Großstädten.   

Deutlich mehr sparen Käufer hingegen im Umland von Köln – Einfamilienhäuser kosten dort 57 Prozent weniger als innerhalb der Domstadt. Über 50 Prozent weniger als im Stadtgebiet zahlen Hauskäufer auch 60 Minuten außerhalb von Düsseldorf (-56 Prozent), Hannover (-53 Prozent) und Stuttgart (-51 Prozent).

Größtes Sparpotenzial im Umland von Dresden und Leipzig

Noch größer fällt die prozentuale Ersparnis im erweiterten Umland von Dresden aus. Wer eine Stunde aus der Stadt hinauszieht, zahlt im Mittel 63 Prozent weniger für ein Einfamilienhaus. Statt 3.666 Euro im Stadtgebiet kostet der Quadratmeter 60 Minuten außerhalb der sächsischen Landeshauptstadt durchschnittlich 1.346 Euro. Auch im Umland von Leipzig können potenzielle Hauskäufer erheblich sparen – der Preisunterschied zur Stadt liegt bei 61 Prozent. Sowohl Leipzig als auch Dresden haben in der Vergangenheit aufgrund des starken Zuzugs deutliche Preisanstiege verzeichnet. Im Gegensatz dazu zählen die ländlichen Regionen Sachsens zu den günstigsten in ganz Deutschland. Die Preisdifferenz zwischen den beiden sächsischen Großstädten und ihrem erweiterten Umland fällt dementsprechend groß aus.

Kaufpreise von Einfamilienhäusern in der Stadt und im Umland (60-Minuten-Zone):

Stadt	Kaufpreis Stadtgebiet (pro qm)	Kaufpreis 60-Minuten-Zone (pro qm)	Ersparnis 60-Minuten-Zone zur Stadt
Berlin	4.721 €	3.696 €	22%
Bremen	2.622 €	1.855 €	29%
Dortmund	3.306 €	2.248 €	32%
Dresden	3.666 €	1.346 €	63%
Düsseldorf	5.103 €	2.228 €	56%
Essen	3.803 €	2.350 €	38%
Frankfurt am Main	5.335 €	2.804 €	47%
Hamburg	5.223 €	3.054 €	42%
Hannover	3.902 €	1.824 €	53%
Köln	5.116 €	2.212 €	57%
Leipzig	3.255 €	1.272 €	61%
München	8.824 €	4.974 €	44%
Nürnberg	4.607 €	2.510 €	46%

 

Deutlich geringere Ersparnis im 45-Minuten-Umland

Potenzielle Käufer, denen eine Stunde Pendeln zu lang ist, müssen mit sinkender Entfernung zur Stadtgrenze deutlich tiefer ins Portemonnaie greifen. Bereits im 45-Minuten-Umkreis reduziert sich die Ersparnis zum Teil erheblich: Während Hauskäufer eine Stunde außerhalb von München 44 Prozent gegenüber der Stadt sparen, sind es bei einer Pendelzeit von 45 Minuten nur noch 18 Prozent. Auch im Umland von Frankfurt nimmt die Ersparnis bei einer Verkürzung der Pendelzeit deutlich ab – von 47 auf 26 Prozent. Vor allem in den teuren Großstädten können sich immer weniger Menschen ein Eigenheim innerhalb der Stadtgrenzen leisten und weichen deshalb auf das nähere Umland aus. Dieses gleicht sich in der Folge preislich immer mehr an die Städte an. Wer beim Hauskauf sparen will, muss daher zunehmend die Gemeinden im erweiterten Umland der Städte in den Blick nehmen.

Kaufpreise von Einfamilienhäusern in der Stadt und im Umland (45-Minuten-Zone):

Stadt	Kaufpreis Stadtgebiet (pro qm)	Kaufpreis 45-Minuten-Zone (pro qm)	Ersparnis 45-Minuten-Zone zur Stadt
Berlin	4.721 €	3.823 €	19%
Bremen	2.622 €	2.261 €	14%
Dortmund	3.306 €	2.557 €	23%
Dresden	3.666 €	1.987 €	46%
Düsseldorf	5.103 €	2.973 €	42%
Essen	3.803 €	2.589 €	32%
Frankfurt am Main	5.335 €	3.948 €	26%
Hamburg	5.223 €	3.866 €	26%
Hannover	3.902 €	2.517 €	35%
Köln	5.116 €	2.971 €	42%
Leipzig	3.255 €	1.850 €	43%
München	8.824 €	7.245 €	18%
Nürnberg	4.607 €	3.319 €	28%

 

Ausführliche Ergebnistabellen zu den 14 untersuchten Städten stehen hier zum Download bereit.

 

Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich auf der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.

 

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 größten deutschen Städten und deren Umland. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Preise für den Quadratmeter von Häusern (Einfamilienhäuser, 600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 5 Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) zum 01.03.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
Für die Bestimmung der Kaufpreise im Umland der Städte wurden Gemeinden betrachtet, die 60 Minuten sowie 45 Minuten Fahrtzeit mit dem Auto vom Stadtzentrum entfernt liegen und weniger als 100.000 Einwohner haben.