Eine immowelt Analyse für die 15 größten deutschen Städte zeigt, welche Auswirkungen der Rückgang der Bauzinsen auf die Annuitätenrate beim Wohnungskauf (75 Quadratmeter, Bestand) hat:

• Gesunkene Kaufpreise und Zinsrückgang: Für Suchende könnte jetzt der richtige Kaufzeitpunkt sein
• In München verringerte sich die Annuität von Oktober 2022 bis heute von 2.438 Euro auf 2.092 Euro – eine monatliche Ersparnis von 346 Euro
• Auch in Frankfurt (257 Euro), Stuttgart (246 Euro), Köln (164 Euro) und Hamburg (154 Euro) ist die Wohnungsfinanzierung spürbar günstiger geworden

 

 

Nürnberg, 20. März 2024. Gute Nachrichten für Immobilienkäufer: Die monatlichen Kosten für die Darlehensrückzahlung sind spürbar zurückgegangen – je nach Stadt um mehrere hundert Euro. In der Spitze sparen Käufer 346 Euro pro Monat im Vergleich zum Höhepunkt der Immobilienkrise. Das zeigt eine immowelt Analyse für die 15 größten deutschen Städte, wofür die Veränderung der Annuitätenraten beim Kauf einer 75 Quadratmeter großen Bestandswohnung untersucht wurde. Nach 2 Jahren Krisenmodus scheint sich demnach die Lage am Immobilienmarkt nun allmählich wieder aufzuhellen. Gründe für die Verbesserung: Die Immobilienpreise sind seit Mitte 2022 gesunken und die Lage am Zinsmarkt verbessert sich wieder. Die durchschnittlichen Bauzinsen sind erstmals nach 2 Jahren spürbar gesunken und liegen aktuell wieder unter der 4-Prozent-Marke. 

Verglichen wurde die monatliche Belastung beim Immobilienkauf im März 2024 zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,6 Prozent mit Oktober 2022, als die Zinsen erstmals seit dem Ende der Niedrigzinsphase auf 4 Prozent gesprungen sind. Für die Beispielrechnung wurden 30 Prozent Eigenkapital (inklusive Kaufnebenkosten) angenommen und die Tilgung auf einen Zeitraum von 30 Jahren mit 10 Jahren Sollzinsbindung berechnet.

Größte Ersparnis in München

Am deutlichsten fällt die Ersparnis in München aus: Bei einem mittleren Angebotspreis von aktuell 602.625 Euro für eine 75-Quadratmeter-Wohnung in der Isar-Metropole liegt die Annuität derzeit bei monatlich bei 2.092 Euro. Im Oktober 2022 waren nicht nur die Zinsen höher, sondern auch das Preisniveau: Der Durchschnittspreis belief sich damals noch auf 668.853 Euro. Daraus ergab sich eine monatliche Rate von 2.438 Euro. Käufer in München zahlen aktuell also dank niedrigerer Preise und Zinsen 346 Euro pro Monat weniger als noch vor eineinhalb Jahren. Aufs Jahr gerechnet müssen Käufer somit für Tilgung und Zinsen über 4.000 Euro weniger zahlen.

Jetzt kaufen oder warten?

„Die Lage am Immobilienmarkt hat sich nach knapp 2 Jahren nun wieder deutlich verbessert. Durch die gesunkenen Preise und die zurückgegangenen Bauzinsen ist der Immobilienkauf für viele Menschen wieder realistisch geworden“, sagt Felix Kusch, Geschäftsführer von immowelt. „Vieles spricht sogar dafür, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für den Kauf ist. Neben geringeren monatlichen Kosten bei der Rückzahlung des Darlehens profitieren Interessenten aktuell durch das große Angebot an Immobilien am Markt. Aufgrund der noch verhaltenen Nachfrage besteht zudem nach wie vor Verhandlungsspielraum bei den Preisen.“

Wie lange das Verhältnis von Angebot und Nachfrage noch zu Gunsten der Käufer bleibt, hängt stark von der künftigen Zinsentwicklung ab. Einige Finanzexperten gehen davon aus, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni den Leitzins wieder nach unten anpassen könnte und dann im weiteren Jahresverlauf weitere Senkungen folgen. Dies dürfte dann auch zu weiteren Rückgängen bei den Bauzinsen führen. Verbessern sich die Kreditkonditionen weiter, dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum ebenfalls wieder zunehmen. Die Folge dürften Preissteigerungen sein, wodurch sich die niedrigeren Zinsen egalisieren könnten.

Rund 250 Euro Ersparnis in Stuttgart und Frankfurt 

Aktuell scheint der Zeitpunkt für den Immobilienkauf aber noch gut: Denn neben München ist auch in anderen Großstädten die Wohnungsfinanzierung spürbar günstiger geworden: Käufer in Frankfurt zahlten im Herbst 2022 noch 1.662 Euro für ein Baudarlehen, aktuell sind es 1.405 Euro. Das ist eine monatliche Ersparnis von 257 Euro. In Stuttgart müssen Käufer für eine 75-Quadratmeter-Wohnung aktuell 1.249 Euro für die Darlehensrückzahlung aufbringen, was 246 Euro pro Monat weniger sind als vor eineinhalb Jahren. Auch in Köln (164 Euro) und Hamburg (154 Euro) macht sich der Zinsrückgang spürbar bei der Annuität bemerkbar. 

Besonders in den hochpreisigen Städten fällt die Ersparnis somit am höchsten aus. In den preiswerteren Städten sind die Unterschiede hingegen deutlich geringer. In Leipzig, wo eine Bestandswohnung mit 75 Quadratmetern aktuell 183.900 Euro kostet, zahlen Käufer 42 Euro weniger für die Finanzierung. Auch in Dortmund (72 Euro) und Duisburg (79 Euro) fällt die Differenz vergleichsweise gering aus.

 

Die Kaufpreise und Annuitätenraten im Oktober 2022 (Zins 4,0 Prozent) und März 2024 (Zins 3,6 Prozent) im Überblick:

Stadt	Kaufpreis 10/22	Annuität 10/22	Kaufpreise 03/24	Annuität 03/24	Differenz
Berlin	384.876 €	1.435 €	372.525 €	1.323 €	-112 €
Bremen	233.535 €	863 €	217.200 €	764 €	-99 €
Dortmund	197.187 €	739 €	186.825 €	666 €	-72 €
Dresden	203.049 €	740 €	184.575 €	641 €	-99 €
Duisburg	151.823 €	569 €	137.400 €	490 €	-79 €
Düsseldorf	352.057 €	1.319 €	327.300 €	1.167 €	-151 €
Essen	195.690 €	733 €	187.575 €	669 €	-64 €
Frankfurt	445.767 €	1.662 €	395.625 €	1.405 €	-257 €
Hamburg	470.615 €	1.731 €	450.225 €	1.577 €	-154 €
Hannover	268.386 €	992 €	242.475 €	853 €	-138 €
Köln	378.450 €	1.417 €	351.300 €	1.253 €	-164 €
Leipzig	186.544 €	680 €	183.900 €	638 €	-42 €
München	668.853 €	2.438 €	602.625 €	2.092 €	-346 €
Nürnberg	286.660 €	1.045 €	265.425 €	921 €	-124 €
Stuttgart	404.677 €	1.495 €	354.900 €	1.249 €	-246 €

 

Ausführliche Ergebnisgrafiken stehen hier zum Download zur Verfügung.

 

Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich auf der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.

 

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis zur Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) pro Monat wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Für die Berechnung der Annuitätenrate wurden 30 Prozent Eigenkapital (inklusive Kaufnebenkosten) angenommen und die Tilgung auf einen Zeitraum von 30 Jahren mit 10 Jahren Sollzinsbindung ausgerichtet. Dabei wurden ein marktüblicher Zinssatz für Oktober 2022 von 4,0 Prozent und für März 2024 von 3,6 Prozent angenommen (Quelle: Interhyp AG).